Налог: 100% от кадастра

🙂 2024 год:
При продаже недвижимости физ.лицом без применения льгот НДФЛ рассчитывался от той суммы, которая больше:
🟢 сумма продажи в договоре;
🟢 70% от кадастровой стоимости.

🙂 2025 год:
Все так же, но есть маленький нюанс.

Регионы могут корректировать коэффициент, т.е. % кадастровой стоимости. И некоторые регионы установили планку в 100%.

В них налог при продаже рассчитывается из полной суммы кадастровой стоимости.

Где это уже точно работает:

Архангельская обл.
Астраханская обл.
Калининградская обл.
Краснодарский край
Республика Карелия
Республика Крым
Республика Татарстан
Санкт-Петербург

Если вы знаете ещё про какой-то регион, про который я не написала, укажите в комментариях 🙏

А кто разгадал ребус, ставит 👍

✅ А вот и видео про подвал с нетрадиционным входом подъехало.

✅ Полный разбор на канале Коммерческая недвижимость с Анаром Мамедовым

Покупаем или нет? Узнаете там ⬆️⬆️⬆️
#BrickHunters

Недвижимость или... движимость?

По каким признакам объект относится к недвижимости, я писала в этом посте. В теории все гладко, а на практике...

В январе коллегия Верховного Суда рассмотрела дело об энергоблоке, который ФНС посчитала недвижимостью и доначислила налог в 266 млн.руб.

Состав энергоблока:

газовая турбина, паровая турбина, генератор, котел-утилизатор, трансформаторы, распределительные устройства, аппаратура связи, вентиляторы, контрольно-измерительные приборы и иное технологическое оборудование.

Все это, по мнению ФНС:

➡️ конструктивно, технологически взаимосвязано;
➡️ имеет неразрывную связь с землей и перемещение без причинения ущерба назначению невозможно;
➡️ имеет единое функциональное назначение (процесс производства электрической и тепловой энергии) и может выполнять свои функции исключительно в комплексе, возведенном в виде объекта капитального строительства;
➡️ демонтаж и сборка элементов станций на новом месте повлечет существенный ущерб целостности всех конструкций станций, будет изменено их первоначальное состояние и потеряно их целевое назначение.

Суды трех инстанций согласились с ФНС, добавив:

наличие (отсутствие) сведений об имуществе в ЕГРН имеет доказательное значение для целей налогообложения, но не является безусловным для квалификации имущества в качестве объекта налогообложения.

Как думаете, каков итог? Что решил Верховный Суд?

Как ФНС хотела побольше налогов, а Верховный Суд не дал...

Ответ на вопрос от Верховного Суда:

☝️ Энергоблок - движимое имущество:
✍️ ни факт использования имущества по общему назначению, предопределенному технологией производства,
✍️ ни объединение имущества налогоплательщика в имущественный комплекс для целей совершения сделок с ним (купли-продажи, передачи в залог и т.п.) не являются достаточными основаниями для квалификации их как недвижимости.

🔔 А теперь поехали дальше?

Забор, спетик, трансформаторная подстанция, гараж и пристрой к дому оказались самыми интересными для вас.

Отгадываем!
А завтра ответ 🥰

Спор о септике.
🗄 Первая инстанция посчитала, что септик - движимое имущество.
🗄Апелляция не согласилась:

канализационный септик по своим техническим характеристикам представляет собой инженерное сооружение водоотведения, предназначенное для транспортировки сточных вод.
🗣При этом он является неотъемлемой частью канализационных сетей, как правило, находится под землей, занимает определенный участок.
🗣Перемещение септика без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, как невозможна и его эксплуатация без связи с землей.

🗄 Кассация НЕ согласилась с апелляцией.

Опять спор с налоговиками. Предмет - комплектная трансформаторная подстанция (КТП). Кстати, таких споров много, и все решаются одинаково.

Доводы сторон:
#1

⏺КТП расположена в конкретном
месте,
⏺сооружена на монолитном железобетонном фундаменте,
⏺соединена
подземными коммуникациями со снабжающими объектами (кабельными электролиниями, проложенными в подземных траншеях), то есть имеет прочную связь с землей,
⏺общая стоимость, по которой данный объект основного
средства принят к бухгалтерскому учету, сформирована с учетом стоимости разработки проекта, устройства фундамента, монтажных и электротехнических
работ.

#2:

трансформаторы, находящиеся внутри КТП, могут быть без ущерба для своего назначения
извлечены из нее и эксплуатироваться самостоятельно вне зданий и сооружения, то есть являются движимым имуществом.

Ответы на викторину:

1️⃣Забор движимый.
ВАС РФ:

ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и зданиям.
В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.


Позднее ВС РФ сделал аналогичный вывод в другом споре о заборе, вместе с которым движимыми были признаны: разъездная автодорога, разъездная площадка, открытый склад и открытая стоянка.

Так что если вы видите такой объект, зарегистрированный как недвижимость, например, на гос.земле и хотите использовать его как основание для выкупа участка, не стоит. Велик риск разжалования забора до движимого имущества.

2️⃣ и 3️⃣ Про септик и трансформаторную подстанцию Верховный Суд сказал, что они недвижимость. Аргументация та же, что и в вопросах.

4️⃣ Пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.

5️⃣и6️⃣ Гаражи. С ними надо быть аккуратнее. Люди гаражами называют все подряд. Сейчас по закону собственно гараж - это капитального строение, но нормативка все ещё полна понятиями боксовый, металлический гараж, ракушка, пенал (это, например, в законе Московской обл.). Вот они в 95% движимые, но надо смотреть фундамент.

В делах из викторины было так:
#1 недвижимый, #2 движимый.

В комментариях по второму гаражу было предположение, что это блочная застройка. Вполне вероятный вариант,но в деле была другая ситуация: площадку между 3 ОКСами накрыли профлистом, приделали дверь и сказали, что теперь это гараж (металлический) 😊 Оно ещё и в ЕГРН было зарегистрировано на момент спора.

В любом случае все крайне индивидуально. И тот же септик септику рознь. В судебных решениях не всегда отражена вся специфика объекта, что-то оседает в заключениях экспертизы и других доказательствах.

Поэтому с неоднозначными объектами действуем аккуратно.

Аукционы делятся на две категории:
✅одни очень длинные,
✅ другие очень короткие 😄

➡️Вчера была квартира в городе ~70 тыс.чел.
➡️Стартовая цена ~667 тыс.руб.

Состояние на фото.

➡️Рынок аналогов со средненьким ремонтом ~1,6 млн.
➡️Аналоги с более приличным ремонтом 1,77 млн.

До скольки бы вы пошли торговаться?