ДОЛИ НА ТОРГАХ: и хочется, и колется.

Банкротный алфавит "Д"

Почему доли не дают спокойно уснуть? Потому что дешевые! Но это не спроста ведь?

Что с ними делать?

Вариантов не так уж много, про самые простые и быстрые все знают:

1️⃣выкупить другие доли у сособственников или
2️⃣продать свою долю сособственнику.

Прощупывать эти стратегии после того, как вы уже купили долю - плохая идея.

Лучше познакомиться с сособственниками ДО торгов. А для этого их ещё надо найти: доехать до объекта, пообщаться с соседями, посмотреть соцсети и т.д.

💡 Если с сособственниками не договорились, то это хороший повод отказаться от лота 😄

3️⃣Ладно, анализируем дальше.

Нужно понять, можно ли поделить объект?

➡️ Критерий для участков (п.2 разд.1 Обзора судебной практики ВС РФ # 4 (2016): минимальный размер, установленный ПЗЗ, для соответствующего ВРИ.

➡️Для жилья (п.12 ПП ВС #8 от 24.08.93; п.35 ПП ВС #6 01.07.96)
➡️ есть техническая возможность передать не только жилое помещение, но и подсобные помещения (в частности, кухню, коридор, санузел), а также оборудовать отдельный вход;
➡️ выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям (в частности, по площади и освещенности жилых комнат и подсобных помещений);
➡️ выдел не наносит несоразмерный ущерб, то есть не препятствует использованию жиль по целевому назначению, не ухудшает техническое состояние, не создает неудобство в пользовании и т.п.

✅ Если договоритесь на выдел - отлично, если нет, то прямая дорогая в суд (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд устанавливает техническую возможность выдела доли в натуре по результатам назначенной строительно-технической экспертизы (ч. 1 ст. 79, ст. 80 ГПК РФ).

💡Если выделить нельзя, то это ещё один хороший повод отказаться от лота.

Но можно проверить последний момент:

4️⃣Принудительный выкуп незначительной доли.

Незначительность - штука оценочная, но надеяться, что доли 1/2-1/4 будут признаны незначительными, не стоит.

Доп. критерии:
➡️долю нельзя выделить в натуре;
➡️ собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества, где у него есть доля, т.е. он ей фактически долгое время не пользуется (Определение КС РФ #242-О-О от 07.02.08; п.36 ПП ВС #6 01.07.96).

❗️ Причем суды считают, что, например, отсутствие у сособственника другого жилья еще не повод отказывать в принудительном выкупе незначительной доли в жилом помещении (№ 33-КГ21-9-КЗ).

5️⃣Если ничего из этого не работает, то заключаем соглашение об определении порядка пользования долевым объектом, в т.ч. в судебном порядке (п.37 ПП ВС #6 01.07.96). А дальше пользуемся объектом в рамках закона: хотите двери с петель снимайте, хотите навоз храните.

#банкротный_алфавит

О ДОЛЯХ И НАБОЛЕВШЕМ...

Сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению: ч. 1.1 ст. 42 ФЗ О гос.регистрации недвижимости.

А если доля продаётся принудительно с торгов в рамках банкротного дела?

Казалось бы, что можно обойтись без нотариальной формы, ведь в банкротном деле и так полно профессионалов: суд, арбитражный управляющий...
В законе о банкротстве ничего не сказано про доли, и можно было бы подумать, что его нормы как специальные имеют преимущество перед общими правилами регистрации. Но нет..

Как это бывает, после некоторого времени неразберихи, точку поставил ВС РФ (вопорос 1 Обзора суд.практики #4 (2020): нотариальная форма обязательна и в торгах.

Взаимодействие с нотариусами - отдельный тип удовольствия (не со всеми, но со многими).

Случай этой недели:
➡️Договор мены, где с одной стороны были доли (поэтому пошли к нотариусу), с другой - дом с участком. Сделка для одной из сторон в другом городе, надо ехать ок 2,5 ч.

➡️ У сторон был предварительный договор, составленный мной с коллегами, где мы специально прописали ограничения, наложенные на ЗУ из выписки ЕГРН. Если не знаете зачем, то почитайте этот пост.

➡️ Итак, стороны у нотариуса в кабинете, который усиленно блюдет, чтобы не дай бог за стол не сел кто-то, кто не является стороной сделки (и мог бы что-то проверить). Все подписано, все разошлись, все хорошо (вроде бы)...

👀 Через пару дней приходит приостановка, потому что те самые ограничения не указаны в договоре (кто бы мог подумать 🫣)
А это значит, что опять надо ехать к нотариусу, который сказал:

это регистратор во всем виноват, и я стараюсь, чтобы исправление прошло бесплатно: для этого ограничения приписываются рукой в договор, а не заключается доп.соглашение.

Нотариальных сделок становится все больше, и это вроде как укладывается в теоретическую модель регистрации сделок в России, т.к. кто-то должен обезопасить сделку в условиях, когда строчка в ЕГРН ничего не гарантирует, но... тогда это должен быть реальный профи...

🫠 Мне пока что нотариусы напоминают знахарей: один считает, что читать закон надо так, а другой иначе; один умеет проводить дистанционные сделки, другой - нет... и жаловаться на них особо некуда, особенно с учётом, что стрясти с них письменный отказ практически невозможно.

❓А как вы относитесь к расширению роли нотариусов? Случались ли у вас какие-то курьезные случаи с нотариусами, расскажите 😉

Так, ну что, друзья мои 🫶

Потихоньку буду возвращаться сюда. И начну с подарков.

Действительно, фото из предыдущего поста сделано в Экспо сити Дубай, павильон My vision. Мы были на Экспо2020 в 2022 году и успели посетить только 3 павильона, хотелось пройтись по этим местами ещё разок.

💝 Тем, кто правильно (или максимально близко) назвал место, привезу вот такие бутылочки для воды (Александра, Людмила и Виктория).

🎁 А тем, кто не поленился оставить коммент, подарю чашечки для кофе (Олеся и Петр).

Так что у меня никто не останется незамеченным.

Я свяжусь с вами на следующей неделе с аккаунта @zabota_protorgi

Все подарочки из много раз самого-самого по версии Книги рекордов Гиннесса (и не только) аквапарка Atlantis aquaventure.

Ну и я была бы не я, если бы не попыталась разузнать что-нибудь про торги в ОАЭ 😄

Интересно, как обстоят дела у них? ❤️

Доли... у меня получается какая-то серия постов про них.

Хотела уже было перейти к букве 🔤 в нашем #банкротный_алфавит, но тут у меня глаза дошли почитать Обзор суд.практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025.

Интересное дело осветил (и как бы одобрил) суд:
➡️ у банкрота 9/10 в квартире, которая НЕ является единственным жильём;
➡️ у брата банкрота 1/10, и он там тоже не живёт.

По логике на торги надо выставлять 9/10.

Но суд на основании заявления финансового управляющего разрешил ему продать квартиру ЦЕЛИКОМ! Применив правила о незначительной доле.

Брат возражал, но его никто не слушал.

⚡️⚡️⚡️
Суд указал:
💠 если бы брат жил в квартире, и она была бы единственным пригодным жильем, то долю бы продать не разрешили
💠 1/10 от реализации квартиры с торгов нужно передать брату.

Как оцениваете решение? Справедливо ли оно на ваш взгляд? Давайте обсудим😉

Ещё про доли:
➡️Что делать с долями
➡️Форма сделок с долями
➡️Доля и собственность супругов
➡️ Доля должника и объект в ипотеке целиком

Буква "Е"

ЕФРСБ - единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Это главный...нет, не так... это ГЛАВНЕЙШИЙ источник информации о банкротстве.

Есть ещё слово "Федресурс", его часто используют как синоним ЕФРСБ (и я тоже так делаю), но на самом деле ЕФРСБ - это часть Федресурса, а сам Федресурс больше.

ЕФРСБ - это ОФИЦИАЛЬНЫЙ ресурс, где информация о банкротстве публикуется в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке. То есть никто не проскользнет мимо ЕФРСБ.

❌ А вот если вы увидели какой-то лот на агрегаторе, но на ЕФРСБ его нет, то смотрим видео из этого поста.

⚡️⚡️⚡️
Сведения в ЕФРСБ:
💠 являются открытыми и общедоступными;
💠 подлежат размещению в сети "Интернет";
💠 могут использоваться без ограничений, в том числе путем дальнейшей их передачи и (или) распространения.

Поэтому при пересылке данных из ЕФРСБ замазывать персональные данные не требуется.

А тут небольшой обзор сайта ЕФРСБ
➡️ Новый: https://bankrot.fedresurs.ru/
➡️ Старый: https://old.bankrot.fedresurs.ru/
⬇️⬇️⬇️

#банкротный_алфавит

Сколько зарабатывает агент на торгах?

А тут все зависит от агента и щедрости клиентов.

✅ Стартовать можно с фиксированного вознаграждения: ~10 тыс. за заявку. Это если без подбора объекта, за подбор отдельная оплата.

Не дешевите, если клиент говорит вам, что видел на авито участие в торгах за 500 руб., спросите у него, почему он все ещё разговаривает с вами, а не оплатил 500 руб.?

📈А теперь представьте: 10к за заявку; 5 заявок в месяц и у вас уже доход, о котором во многих городах России только мечтают.

✔️ Когда почувствуете себя уверенно, добавляйте % от выигрыша, т.е. фикса ~10 тыс.за заявку + 1-3% от итоговой стоимости лота.

Если проводите сделку "под ключ" - общаетесь с АУ, заключаете договор от имени клиента и т.д. - берите доп.вознаграждение.

В целом, при формировании вознаграждения можно ориентироваться на ставки риелторов в регионе.

⚠️ Самые щедрые клиенты - те, которые вас знают, и тут получается, что окружение решает.

В идеале выйти в круг общения средних и крупных предпринимателей - тех, кто не будет сидеть на авито и сравнивать, на сколько копеек меньше берет тот или иной агент.

Потому что у них время стоит дороже, и их лоты - это коммерческие объекты с перспективой на большие иксы, в которых вознаграждение агента, как капля в море.

Такие ребята позвонят тому, кого знают, кому доверяют, кто все объяснит и скажет: "не переживай, все сделаем, а если тебе надо звонить каждую минуту во время аукциона, то это тоже сделаем 😉"

Так было с этим лотом. Покупка для хорошего знакомого, причём лот он нашёл сам, мне надо было только поучаствовать и оформить все после победы так, чтобы клиент ни о чем не парился.

💰 В плане вознаграждения сошлись на 235к + клиент любезно погасил мой НДС сверху 😅 оплатил все вперёд, хотя % я обычно беру после победы, но в аукционе я поняла, что тут дело принципа, и лот мы заберём любой ценой 🙈

🛒 Что самое интересное, стартовал лот с 2,5 млн., дошёл до 8 млн., т.е. вознаграждение как раз и составило ~3% от итоговой цены. Как в воду глядели. Длился аукцион всего 2,5 ч.

Да, не все клиенты такие золотые, и чтобы обзавестись такими знакомыми, нам надо было 10 лет вариться в говноподвалах недвижимости.

✏️✏️✏️ Но если ни с чего не начинать, ничего на выходе не получишь - гарантировано.

#кейсы@protorgi_com

Место для ваших предложений для букв "Ё" и "Ж" ⤵️⤵️⤵️

#банкротный_алфавит

ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ

Тоже на букву "Е". Много писать не буду, т.к. большинство действий с единственными жильём происходит ДО торгов, и участников торгов не касаются.

⁉️ В чем суть?

Единственное жильё защищено исполнительским иммунитетом, т.е. на него не может быть обращение взыскание, его не продают на торгах и т.д.

Исключение: ипотечное жильё, его можно реализовать, даже если оно единственное.

Нельзя продать с торгов = нельзя купить, и мы его на торгах не увидим. Можно было бы поставить точку.

Но иногда должник пытается вытащить "единственное жилье" из конкурсной массы во время или после торгов.

В судебной практике собралось несколько интересных кейсов. Разрешим их вместе?

#банкротный_алфавит

1️⃣У должника в собственности ОДНО жилое помещение, в котором он НЕ живёт.

➡️ Должник проживает в квартире женщины, с которой ведёт совместное хозяйство, в качестве адреса места жительства указывает эту квартиру.

Не стесняйтесь участвовать 🔼🔼🔼

Ответ везде неоднозначен, разные инстанции разрешали дела по-разному. У всех была своя не лишенная логики аргументация.

И, кто знает, возможно, через пару лет решения поменяются.

Правильные ответы выложу через пару дней 🙂

Ё*..... (со звуком)

На 🔤 только такое видео у себя нашла на телефоне, разбирая архивы 😅

Будет "Ёкономия". Не торги, но редевелопмент. #банкротный_алфавит

Рассказать про Ёкономию? ❤️