Всем привет! Наступила осень, рынки оживают, а это повод познакомиться ещё раз и.... вместе заработать 😉

Меня зовут Мамедова Владислава, я рантье, специалист по банкротным торгам и кандидат юридических наук - именно в таком порядке.

В этом блоге я рассказываю про торги как способ сформировать свой капитал:
💠 оказывая услуги инвесторам как агент;
💠 перепродавая объекты;
💠 используя объекты с торгов в своём бизнесе для увеличения рентабельности, в первую очередь в арендном бизнесе.

Арендный бизнес - основной для нашей семьи:
1️⃣ мы выкупаем объекты в убитом состоянии по цене ниже рынка;
2️⃣ делаем реновацию по среднерыночным ценам;
3️⃣ сдаём помещения зачастую по ставке выше рынка, потому что немногие арендодатели могут конкурировать с нами по уровню сервиса.

Этот блог создан для передачи опыта. В душе и по трудовой книжке я преподаватель.

В ближайшие месяцы мы планируем запуск двух программ обучения.

1️⃣ Банкротные торги.

Фундаментальное пошаговое обучение для системного заработка на торгах по одной из трех стратегий (агентские услуги; перепродажа; свой бизнес).

#отзывы@protorgi_com - здесь собраны отзывы учеников, которые я выкладывала в блоге
#кейсы@protorgi_com - здесь вы найдёте кейсы с торгов
#кейсы_ученики@protorgi_com - здесь кейсы учеников

Чтобы увидеть больше информации вы можете перейти в специальный канал, где я собираю отзывы и кейсы учеников.

Чтобы не пропустить запуск программы заполните анкету предзаписи.

2️⃣ Доходная недвижимость.

Пошаговое обучение по работе с коммерческой недвижимостью для сдачи её в аренду и получения стабильного (не буду говорить пассивного) дохода с окупаемостью от 18% годовых.

Основной спикер - Анар (мой супруг).

Примеры реализованных стратегий, которые будем разбирать в курсе: #кейсы_редевелопмент@protorgi_com

Это будет первый запуск, поэтому для самых смелых будут самые выгодные условия. Чтобы зафиксировать их для себя, заполните анкету предзаписи.

Ещё полезные хэштеги:
#эфиры@protorgi_com
#кейсы_налоги@protorgi_com

Сделаем эту осень прибыльной вместе ❤️

Ж-ж-жалобы... бывают разные.

Можно было бы рассказать про жалобы конкретно на арбитражных управляющих или приставов или кого-то ещё. Но решила дать алгоритм, по которому вы сами найдёте, куда, когда и на кого жаловаться.

1️⃣ Первая инстанция - тот, кто может надавать по шапке тому, кто нас обидел, т.е. непосредственный начальник того, чьи действия нам кажутся неправомерными.

На пристава жалуемся старшему приставу; на регистратора - руководителю тер.органа Росреестра и т.д.

🔠 Если лицо частное (не гос.служащий), но у него есть специальный статус, для которого нужно быть членом какой-то организации, то ему может надавать по шапке исключить из членов эта организация.

Например, на арбитражного управляющего жалуемся в его СРО (не всегда имеет действие, прям совсем не всегда).


2️⃣ Если ответ начальника нас не устроил, мы можем подниматься по иерархии выше и жаловаться начальнику начальника.

🔠 А для частных лиц - в гос.органы, которые надзирают за деятельностью частников в конкретной сфере.

Например, Росреестр надзирает за СРО арбитражных управляющих; кадастровый инженеров и т.д. Жалуемся туда.

Не останавливаемся на одном органе, если можно написать куда-то ещё, например, ФАС, пишем.

3️⃣ Параллельно всегда можно накатать письмецо в Прокуратуру.

По существу она дело не разрешит, но проверит ситуацию на соблюдение законности. Особенно если речь идёт о гос.органах.

Иногда именно Прокуратура отрезвляет тех, кому нравится нарушать права граждан (а иногда нет, it depends).

Это внесудебный порядок, он бесплатный.

В условиях сокращенных сроков торгов лучше использовать все, что доступно, т.е. писать везде, но ответственно, не отвлекайте гос.служащих от работы пустыми обращениями.

А вообще тактика может быть разная:
🔠логично начинать снизу вверх, например, жаловаться в районную прокуратуру.
🔠но есть и отчаянные ребята, которые начинают с верхов: если прокуратура, то Генеральная. Большому кораблю большое плавание. Почему нет, если сработает 🤷‍♀️

4️⃣ А дальше судебная жалоба. Оставим её на букву "С".

✈️ пересылайте и сохраняйте алгоритм на случай важных переговоров.

#банкротный_алфавит

Три главных критерия при выборе доходной недвижимости 🔝🔝🔝

А как их оценить? Легко!

Анар (кто еще не знаком, этой мой супруг) делится лайфхаком: главное - не географическое расположение, а... ГУСТОНАСЕЛЕННОСТЬ района.

Густонаселенность = ликвидность и спрос.

1️⃣ Открываем карту, находим объект.
2️⃣ Смотрим, какие дома находятся вокруг: сколько их, какие они?

Чем больше домов вокруг и чем они выше, тем лучше.

Если у вас город-миллионник, то дома должны быть минимум от 5 этажей, и их должно быть МИНИМУМ 4!

❗️Вот и вся хитрость 🤫

А вы нашли отличия у меня за спиной?
Одно и то же место, одна и та же я, но годы 2023 и 2025 😉

1️⃣ Лучше один раз увидеть:
почему НЕ осматривать лоты - стратегия для смелых

2️⃣ 10 правил осмотра: как сделать так, чтобы осмотра прошёл максимально эффективно

3️⃣ Что я осматриваю, а что - нет: применять с осторожностью

ЖАДНОСТЬ

Поговорили со своими учениками и поняли, что на "Ж" есть ещё и ЖАДНОСТЬ 😁 #банкротный_алфавит

То, что часто мешает нам заработать.

Честно признаюсь, что тоже ей иногда поддаюсь.

💬Сидишь, ловишь цену на публичном предложении, и вроде бы уже можно брать, и тут голос в голове:... а давай подождем следующий этап, конкурентов-то нет?!

Гоните этот голос 😁

💠 Конкуренты могут появиться в последнюю секунду и забрать лот на текущем этапе.
💠 На некоторых площадках графа "количество заявок" обновляется с задержкой.
💠 Шанс, что конкуренты появятся на следующем этапе, большой.
💠 Появятся конкуренты = поднимется цена. И иногда она поднимется выше цены того этапа, на котором напала жадность.

Я делю объекты на две категории:

🚩 Уникальные, которые я хочу заполучить для арендного бизнеса или для перепродажи. Здесь важен сам объект.

🚩 Объекты, которые ничем не выделяются из общей массы, но на них можно заработать. Не куплю этот, куплю следующий.

🚩 В первых я не жадничаю никогда, тут можно и на первом аукционе зайти и купить.
🚩 Со вторыми - по-разному. Иногда уже с оплаченым задатком по текущему этапу, жду следующего. Кстати, здесь было именно так, и в итоге забрала объект как единственная в самом низу.

Подумав — решайся, а решившись — не думай!

🔍После торгов первыми объектами не надо думать: эх, никого не было, можно было бы подождать и цену пониже поставить. Нет, нельзя было!

ℹ️ А если объекты из второй категории увели из под носа, то тоже не надо страдать, просто ищем следующий объект и разрабатываем стратегию с холодной головой.

🗣️ А как у вас с жадностью? Бывали ли случаи, когда проигрывали из-за неё, или, наоборот, выиграли и думали, что переплатили, можно было бы подождать? Расскажите 🫶

З - задаток.

Что такое задаток, писала здесь.

Поговорим про его возврат.

Многие слышали, что задаток возвращают в течение 5 дней. А с какого момента считать? Рабочих или календарных?

Суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов. (абз. 10 п. 15 ст. 110 ФЗ "О банкротстве").

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Ст. 191 ГК РФ.

То есть задаток возвращается в течение 5 рабочих дней, следующих после дня подписания протокола. А когда подписывают протокол?

Смотрим:
Приказ Минэка от 23 июля 2015 г. N 495 (приложение 1).

Для аукциона:
⚡️п. 7.1 ЭТП формирует протокол в теч. 30 минут после завершения торгов.
⚡️п. 7.2 Организатор торгов (ОТ) подписывает протокол не позднее 1 часа с момента получения протокола. - ДАТА отсчета для задатка
⚡️п. 8.1 ЭТП публикует протокол в теч. 10 минут после получения.

Итог: день завершения аукциона = дата подписания протокола. Со след.дня течёт срок для возврата задатков.

Для публички:
⚡️ п. 5.2 ОТ формирует протокол и отправляет на ЭТП в теч 5 календ. дней после окончания периода.
⚡️ п. 7.1 ЭТП отправляет проект протокола ОТ в теч. 30 минут после получения.
⚡️ п. 7.2 После этого у ОТ есть еще 1 раб.день на подписание протокола и отправку на ЭТП.
⚡️ п. 8.1 ЭТП публикует протокол в теч. 10 минут после получения.

Итог: конец этапа + 5 календарных дней + 1 рабочий, потом отсчет 5 раб.дней для возврата задатка. До 11 дней в сумме получается без учёта выходных.

Вот так! Делитесь с друзьями-аукционерами 😉
#банкротный_алфавит

Дальше у нас будет "И". Какие идеи с этой буквой? 🤷‍♀️

Приватизация vs. Арестовка

Все, кто интересуется торгами, рано или поздно, а иногда в первую очередь попадают на сайт torgi.gov.ru

Банкротных торгов там нет, зато есть другие.

💠 Первые: государственные и муниципальные. Я их называю торгами по приватизации.

Приватизация - это переход собственности из публичной (гос. и муниципальной) в частную.

Но на самом деле там не только купля-продажа, но и интересная аренда, в т.ч. с выкупом.

💠 Вторые: арестованные торги (торги приставов) в рамках исполнительных производств. Многие путают их с банкротными, но арестованные торги проходят вне процедуры банкротства, т.е. они не привязаны к конкретной сумме задолженности, как в банкротстве, и могут проводиться в отношении любого должника.

Такие торги выступают одним из способов воздействия на должника наряду с арестами и запретами рег.действия, блокировки счетов, запретов на выезд и других радостей, которые могут принести приставы.


Есть и другие типы торгов, но о них потом. Именно эти два вида торгов хотят побыстрее освоить мои выпускники.

Значит, пришло время разрабатывать новый курс. С чего начнём? Голосуйте ниже

P.S. Напомню, что ближайшие планы по обучению здесь.

Реши сама!

Давно заметила, что часто в опросниках мнения делятся практически 50/50 😄 и тут, и в голосовалке в чате выпускников сложилась одинаковая ситуация 😅

Благодарю всех, кто поучаствовал ❤️ мне было очень важно получить отклик. Буду действовать исходя из него. Это среднесрочные планы.

Ближайшие планы: будем больше говорить про недвижимость, потому что

плох тот инвестор, который не хочет стать рантье 😅

Но перед этим все-таки ещё один опрос.

⚡ Слышали про законопроект об изменении упрощённой, патентной систем налогообложения, повышении НДС и т.д.?

Пока что это законопроект, обсуждают его с прошлой недели, но внесен в ГосДуму он только в этот понедельник. Ещё ни одного чтения не прошло. Плановое рассмотрение - 22.10.2025.

⚡ Общая тенденция понятна, но в деталях могут появиться большие изменения. Будем разбирать законопроект сейчас или подождем, когда он уже вырастет в закон в окончательной редакции?