Три главных критерия при выборе доходной недвижимости 🔝🔝🔝

А как их оценить? Легко!

Анар (кто еще не знаком, этой мой супруг) делится лайфхаком: главное - не географическое расположение, а... ГУСТОНАСЕЛЕННОСТЬ района.

Густонаселенность = ликвидность и спрос.

1️⃣ Открываем карту, находим объект.
2️⃣ Смотрим, какие дома находятся вокруг: сколько их, какие они?

Чем больше домов вокруг и чем они выше, тем лучше.

Если у вас город-миллионник, то дома должны быть минимум от 5 этажей, и их должно быть МИНИМУМ 4!

❗️Вот и вся хитрость 🤫

А вы нашли отличия у меня за спиной?
Одно и то же место, одна и та же я, но годы 2023 и 2025 😉

1️⃣ Лучше один раз увидеть:
почему НЕ осматривать лоты - стратегия для смелых

2️⃣ 10 правил осмотра: как сделать так, чтобы осмотра прошёл максимально эффективно

3️⃣ Что я осматриваю, а что - нет: применять с осторожностью

ЖАДНОСТЬ

Поговорили со своими учениками и поняли, что на "Ж" есть ещё и ЖАДНОСТЬ 😁 #банкротный_алфавит

То, что часто мешает нам заработать.

Честно признаюсь, что тоже ей иногда поддаюсь.

💬Сидишь, ловишь цену на публичном предложении, и вроде бы уже можно брать, и тут голос в голове:... а давай подождем следующий этап, конкурентов-то нет?!

Гоните этот голос 😁

💠 Конкуренты могут появиться в последнюю секунду и забрать лот на текущем этапе.
💠 На некоторых площадках графа "количество заявок" обновляется с задержкой.
💠 Шанс, что конкуренты появятся на следующем этапе, большой.
💠 Появятся конкуренты = поднимется цена. И иногда она поднимется выше цены того этапа, на котором напала жадность.

Я делю объекты на две категории:

🚩 Уникальные, которые я хочу заполучить для арендного бизнеса или для перепродажи. Здесь важен сам объект.

🚩 Объекты, которые ничем не выделяются из общей массы, но на них можно заработать. Не куплю этот, куплю следующий.

🚩 В первых я не жадничаю никогда, тут можно и на первом аукционе зайти и купить.
🚩 Со вторыми - по-разному. Иногда уже с оплаченым задатком по текущему этапу, жду следующего. Кстати, здесь было именно так, и в итоге забрала объект как единственная в самом низу.

Подумав — решайся, а решившись — не думай!

🔍После торгов первыми объектами не надо думать: эх, никого не было, можно было бы подождать и цену пониже поставить. Нет, нельзя было!

ℹ️ А если объекты из второй категории увели из под носа, то тоже не надо страдать, просто ищем следующий объект и разрабатываем стратегию с холодной головой.

🗣️ А как у вас с жадностью? Бывали ли случаи, когда проигрывали из-за неё, или, наоборот, выиграли и думали, что переплатили, можно было бы подождать? Расскажите 🫶

З - задаток.

Что такое задаток, писала здесь.

Поговорим про его возврат.

Многие слышали, что задаток возвращают в течение 5 дней. А с какого момента считать? Рабочих или календарных?

Суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов. (абз. 10 п. 15 ст. 110 ФЗ "О банкротстве").

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Ст. 191 ГК РФ.

То есть задаток возвращается в течение 5 рабочих дней, следующих после дня подписания протокола. А когда подписывают протокол?

Смотрим:
Приказ Минэка от 23 июля 2015 г. N 495 (приложение 1).

Для аукциона:
⚡️п. 7.1 ЭТП формирует протокол в теч. 30 минут после завершения торгов.
⚡️п. 7.2 Организатор торгов (ОТ) подписывает протокол не позднее 1 часа с момента получения протокола. - ДАТА отсчета для задатка
⚡️п. 8.1 ЭТП публикует протокол в теч. 10 минут после получения.

Итог: день завершения аукциона = дата подписания протокола. Со след.дня течёт срок для возврата задатков.

Для публички:
⚡️ п. 5.2 ОТ формирует протокол и отправляет на ЭТП в теч 5 календ. дней после окончания периода.
⚡️ п. 7.1 ЭТП отправляет проект протокола ОТ в теч. 30 минут после получения.
⚡️ п. 7.2 После этого у ОТ есть еще 1 раб.день на подписание протокола и отправку на ЭТП.
⚡️ п. 8.1 ЭТП публикует протокол в теч. 10 минут после получения.

Итог: конец этапа + 5 календарных дней + 1 рабочий, потом отсчет 5 раб.дней для возврата задатка. До 11 дней в сумме получается без учёта выходных.

Вот так! Делитесь с друзьями-аукционерами 😉
#банкротный_алфавит

Дальше у нас будет "И". Какие идеи с этой буквой? 🤷‍♀️

Приватизация vs. Арестовка

Все, кто интересуется торгами, рано или поздно, а иногда в первую очередь попадают на сайт torgi.gov.ru

Банкротных торгов там нет, зато есть другие.

💠 Первые: государственные и муниципальные. Я их называю торгами по приватизации.

Приватизация - это переход собственности из публичной (гос. и муниципальной) в частную.

Но на самом деле там не только купля-продажа, но и интересная аренда, в т.ч. с выкупом.

💠 Вторые: арестованные торги (торги приставов) в рамках исполнительных производств. Многие путают их с банкротными, но арестованные торги проходят вне процедуры банкротства, т.е. они не привязаны к конкретной сумме задолженности, как в банкротстве, и могут проводиться в отношении любого должника.

Такие торги выступают одним из способов воздействия на должника наряду с арестами и запретами рег.действия, блокировки счетов, запретов на выезд и других радостей, которые могут принести приставы.


Есть и другие типы торгов, но о них потом. Именно эти два вида торгов хотят побыстрее освоить мои выпускники.

Значит, пришло время разрабатывать новый курс. С чего начнём? Голосуйте ниже

P.S. Напомню, что ближайшие планы по обучению здесь.

Реши сама!

Давно заметила, что часто в опросниках мнения делятся практически 50/50 😄 и тут, и в голосовалке в чате выпускников сложилась одинаковая ситуация 😅

Благодарю всех, кто поучаствовал ❤️ мне было очень важно получить отклик. Буду действовать исходя из него. Это среднесрочные планы.

Ближайшие планы: будем больше говорить про недвижимость, потому что

плох тот инвестор, который не хочет стать рантье 😅

Но перед этим все-таки ещё один опрос.

⚡ Слышали про законопроект об изменении упрощённой, патентной систем налогообложения, повышении НДС и т.д.?

Пока что это законопроект, обсуждают его с прошлой недели, но внесен в ГосДуму он только в этот понедельник. Ещё ни одного чтения не прошло. Плановое рассмотрение - 22.10.2025.

⚡ Общая тенденция понятна, но в деталях могут появиться большие изменения. Будем разбирать законопроект сейчас или подождем, когда он уже вырастет в закон в окончательной редакции?

Локация в недвижимости решает, а точнее количество людей в ней. Как ее оценить?

1️⃣ Открываем карту и смотрим на окружение, как писала здесь. Если тут +/- все устраивает, то идём дальше.

2️⃣ Выезжаем на осмотр и ножками ходим вокруг объекта, как на видео.

3️⃣ Можно использовать сервисы с картами плотности населения и трафика (людского, транспортного, телефонного и т.д.). Например, эти:

🔷https://dev.2gis.ru/pro
🔷https://nakarte.me/#m=13/55.68871/37.81992&l=O/Sr
🔷https://map.export-base.ru/
🔷https://gisbuyer.com/#form-anchor

Если в вашем городе такие карты работают плохо, то просто вбейте в поисковике "карты плотности населения города Н", и смотрите старые-добрые, но очень полезные карты.

Думаю, провести вместе с Анаром вебинар и рассказать про объект, в котором именно такой анализ дал классный и для многих неожиданный результат.

Интересна тема? Ставим реакцию, если да 😉

🤏 Размер имеет значение?

Наш опрос показал:

Большинство хочет иметь в собственности отдельно стоящее здание, но понимает, что подвалы рентабельнее.

Чудеса инвесторской психологии 😍

Продолжим опрос...

Иногда стабильность съезжает первой

Прямо сейчас мы редевелоперим один из наших старых объектов 👆👆👆
Исторически это ПЕРВЫЙ объект, который мы сдавали в аренду. Окунемся в воспоминания.

Дано:
▶️ 2018 год.
▶️ Площадь объекта: 570 кв.м.
▶️ Арендатор - компания по перепродаже продуктов питания с 20-летней историей и миллиардными оборотами.

Мы сделали все, чтобы они заехали:
✔️ дали скидку: мы же снимаем помещение целиком, в т.ч. с местами общего пользования, которые отдельно вы не сдадите (с) ;
✔️ установили кондиционеры в 21 кабинет: они же у вас останутся (с);
✅ установили домофоны и видеонаблюдение в каждый кабинет: это же выгодное вложение в ваше помещение (с);
✔️ косметический ремонт: ну надо... (с)
✔️ дали арендные каникулы на 1 месяц (нам же надо расставиться (с).

В ходе долгих переговоров, мы наконец заключили договор и получили оплату за первый месяц.

Которая тогда составляла 100% нашего дохода.
Не считая моей ЗП преподавателя 😆

Внимание вопрос 👇👇👇