SWOT-анализ
г. Москва, Коровинское шоссе, д.19.
Арендаторы- «Вайлдберис», парикмахерская.

🟢 Сильные стороны.
Помещение расположено в центре густонаселённого района.
На очень оживленном перекрёстке Коровинского шоссе и Талдомской улицы.
Маленький срок окупаемости.
Хороший ремонт внутри.
Несмотря на то, что Вайлдберис открылся недавно, ПВЗ пользуется спросом местных жителей.
Нормальная высота потолков ( 3 метра).

🔴 Слабые стороны.
Вход в помещение со двора.
Не очень хорошая проходимость около входа в помещение.

🟢 Возможности.
Есть торг ( минимум до 19 млн.руб.)
Возможно и до 18,5 млн.руб.
Запланировано повышение арендной платы парикмахерской.
В таком случае окупаемость составит 5 с половиной лет❗️

🔴 Угрозы.
Если вдруг что-то случится с Вайлдберис ( пока таких предпосылок нет), потребуется время на сдачу в аренду этого помещения.
МАП тоже станет ниже.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошей доходностью.
На наш взгляд, будет быстро реализован.
Предыдущий ГАБ с подобной окупаемостью уже снят с продажи.

https://news.1rj.ru/str/publicGaB/84

P.S. Пока готовили анализ к публикации, этот ГАБ уже продали.

Любит наш народ всякое … или отличная инвестиция с минимальным сроком окупаемости?

Предлагаем подискутировать:

За последний месяц были распроданы ( как «горячие пирожки») ГАБы с «Вайлдберис» с окупаемостью 5-6 лет.
Но с очень спорным расположением ( в подвалах и вход со двора).
Срок экспонирования этих ГАБов составил 1-2 месяца.

В то же время ГАБы с «понятными арендаторами» и «выдержанные временем» в том же ценовом сегменте ( но с большей окупаемостью) продаются гораздо дольше.

Это правильно и логично или нет?

ГАБ с «Дикси».
«Выдержанный»временем.

🟢 г. Москва, ул. Минская, д.5.
Площадь 462 кв.м.
(1 этаж- 230 кв.м., подвал- 232 кв.м.)
Арендатор- «Дикси».
Стоимость- 109,9 млн.руб.
Общий МАП - 1 193 000 руб.( минимальный)+ 8% от товарооборота.
Окупаемость («грязная»)- 7,6 лет.
Доходность- 12,4%🟢

✅ ГАБ в престижном районе ЗАО.
✅ «Дикси» арендует уже более 5 лет.
✅ Отличная окупаемость для ГАБа с сетевым продуктовым супермаркетом.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Минская, д.5.
Арендатор- «Дикси»

🟢 Сильные стороны.
Помещение расположено на очень проездной улице.
Возле здания есть бесплатная парковка.
«Дикси» арендует более 5 лет.
Практически не имеет рядом конкурентов.
Показывает хорошие результаты для супермаркета без лицензии ( нет алкоголя).
Есть индексация арендной платы по инициативе арендодателя- 3%.
Отличная окупаемость.

🔴 Слабые стороны.
Долгосрочный договор аренды действует до 2025 года.
Будут переговоры по перезаключению с новыми хозяевами «Дикси».
У здания несколько собственников.

🟢 Возможности.
«Дикси» окружают 5-этажки.
Весь квартал попал в программу «реновация».
После выполнения этой программы численность населения увеличится.
В арендной плате прописан % от товарооборота ( 8%)- есть потенциал для увеличения.
Возможен торг по цене.
В данный момент идут переговоры по получению алкогольной лицензии.
После ее получения выручка магазина должна увеличиться.

🔴 Угрозы.
Программа «реновация» таит не только возможности, но и угрозы.
В новых домах могут появиться конкуренты.
От стройки вокруг здания может быть множество неудобств.
У «Дикси» возможно временное снижение выручки в связи с переселением.

✅ Выводы.
ГАБ с отличной доходностью и неплохими перспективами.
В Москве не много подобных предложений.

https://news.1rj.ru/str/inv_estate/369

Какой интересный ГАБ🤣.

Интересно, звонки по этому объявлению есть?
А если есть, что отвечают ?
- Извините, но мы только сейчас узнали о том, что «Маки Маки» съехали….
- Когда?
- ….. год назад 🙃.

ГАБ с «Магнитом».
Из спама.

Этот ГАБ настойчиво хотели прорекламировать у нас на канале, публикуя в комментариях его характеристики.
Также его активно продают на классифайдах.
Мы решили беспристрастно проанализировать его и сделать свой вывод.

🟢 г. Королев, пр-д Циолковского, д.2
Площадь 370,7 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Магнит».
Стоимость - 46,5 млн.руб.
Общий МАП- 400 000 руб. ( минимальный)+ 6 % от товарооборота.
Окупаемость ( «грязная»)- 9,7 лет.
Доходность- 10,3%🟢

✅ ГАБ с федеральным арендатором и хорошей окупаемостью.
✅ «Магнит» арендует помещение 6 лет ( ГАБ проверен временем).
📉 Также мы нашли его недостатки и слабые стороны.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Королев, пр-д Циолковского, д.2.
Арендатор- «Магнит».

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендует сетевой федеральный арендатор.
Вся площадь ( 370 кв.м.) на 1 этаже.
У «Магнита» практически нет конкурентов.
Нет «Пятерочек», «КИБ», «Чижика».
Недалеко около года назад открылся «Верный».
«Магнит» арендует с 2016 года ( проверенный временем ГАБ)
Есть лицензия на алкоголь.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в тупике.
Мимо него невысокая проходимость.
В районе небольшая плотность застройки.
Много 5-этажных домов.
За все время работы арендатора МАП не превысил минимальный порог ( 400 000 руб), то есть процент от товарооборота не был выплачен собственнику ни разу.
Следовательно, выручка магазина не больше 7 миллионов рублей.
В Москве магазины с такой выручкой закрывают ( правда у них арендные ставки гораздо выше.

🟢 Возможности.
Есть торг по цене.
Возможность за 10 лет окупить свои вложения.

🔴 Угрозы.
В случае открытия рядом «убийцы Магнитов» «Чижика» или « Красного и белого» могут не выдержать конкуренцию и закрыться.
Если съедет «Магнит» , подбор другого арендатора займёт много времени.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошей окупаемостью,
но с определенными рисками.
Арендодателю нужно «пылинки сдувать» с «Магнита», чтобы не надумал съехать.

Мы решили на этой неделе не делать обзор очередного ГАБа.
Сейчас наблюдаем определенное снижение интереса к покупке недвижимости в России, в том числе ГАБов.
Многие потенциальные покупатели отказываются от своих планов из-за:
1️⃣ Мобилизации;
2️⃣ Релокации.

Думаем, что этот процесс затянется на 2-3 месяца ( если не будет новых неожиданностей).

В то же время, на наш субъективный взгляд, владение ГАБом видится возможностью :
1️⃣ Обеспечивать семью при мобилизации.
2️⃣ Давать стабильный доход ( на начальном этапе) при релокации.

Прошу заметить, что не покупка ГАБа, а именно владение.
То есть , сейчас можно ожидать уменьшение количества ГАБов на продажу.

Предлагаем подискутировать на эту тему.

Один из самых доступных ГАБов в Москве.

Этот ГАБ выделяется из других своей доступной ценой для Москвы, а также другими характеристиками.

🟢 г. Москва, ул. Некрасовская, д.5.
Площадь 71 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вайлдберис».
Стоимость - 13,5 млн.руб.
МАП- 140 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги - 8000 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 8,5 лет.
Доходность - 11,5%🟢

✅ ГАБ с сетевым арендатором в Москве по доступной цене.
✅ Находится на 1 этаже. ( большинство ГАБов в этом ценовом сегменте размещаются в подвалах).
✅ Отличная окупаемость для Москвы.
📉 Нашли и слабые стороны.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Некрасовская, д.5.
Арендатор- «Вайлдберис».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с хорошей доходностью для Москвы.
Выигрывает конкуренцию у других подобных ГАБов с Вайлдберис по расположению ( 1 этаж), цене, окупаемости.
У помещения идеальная локация для открытия ПВЗ ( рассчитано на жителей нескольких домов вокруг), подходит под новые требования к ним по площади.

🔴 Слабые стороны.
«Вайлдберис» открылся летом этого года- ГАБ не проверен временем.
Маленькая проходимость мимо этого помещения.

🟢 Возможности.
Через год возможна индексация арендной платы.
Есть небольшой торг по цене.
При этих условиях окупаемость уменьшится.

🔴 Угрозы.
Если что-нибудь случится с Вайлдберис ( начнут закрывать все ПВЗ подряд), потребуется время для подбора нового арендатора.

✅ Выводы.
В обычное время ГАБы с такой окупаемостью в этом ценовом сегменте надолго в продаже не задерживаются.

Канал Доходные ГАБы специально для канала Инвестиции в Недвижимость сделал анализ предложения по покупке ГАБа с «Красным и Белым».

🟢 г. Москва, ул. Коптевская, д. 8.
1 этаж,
99 кв.м.,
Арендатор- «Красное и Белое»
Стоимость- 31,4 млн.руб.
Общий МАП- 220 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 11,9 лет.
Доходность- 8,1%🟢

✅ ГАБ в хорошем проходимом месте.
✅ Надежный сетевой федеральный арендатор.
✅ «Красное и Белое» давно арендует это помещение- магазин «раскручен».
📉 Также нашли «слабые стороны» у этого предложения, будут и «угрозы».

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

Канал Доходные ГАБы специально для канала Инвестиции в Недвижимость
SWOT- анализ
г. Москва, ул. Коптевская, д.8.
Арендатор- «Красное и Белое».

🟢 Сильные стороны.
Надежный федеральный сетевой арендатор.
Арендует уже 4 года.
Помещение находится в проходимом месте- рядом трамвайная остановка.
Арендная плата рыночная.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в пятиэтажном доме 1961 года.
Дом не вошёл в программу реновации, но некоторые коммуникации требуют ремонта.

🟢 Возможности.
Есть торг по цене.

😎 Секретные Возможности.
У «Красного и Белого» неплохие выручки в этом магазине.
В 2025 году при перезаключении договора можно будет повысить арендную плату на 10-30%.
Произвести предброкеридж объекта на предмет более высокой арендной платы у других арендаторов.

🔴 Угрозы.
Старые пятиэтажные дома могут впоследствии внести в новую программу реновации.

✅ Выводы.
Может получиться весьма выгодный ГАБ, если воспользоваться всеми возможностями.

ГАБ в Лобне с «Вайлдберис».

Интересное предложение по доходности.

🟢 МО, г. Лобня, ул. Кольцевая, д.1.
Площадь- 130 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вайлдберис».
Стоимость -15,5 млн.руб.
МАП- 196 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги и аренда земельного участка- 19 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 7,3 лет.
Доходность- 12,7%🟢

✅ ГАБ с надёжным сетевым арендатором и маленькой окупаемостью.
✅ Находится в одном здании с магазином «Пятёрочка»- «точке притяжения» всего района.
📉 Минусы этого ГАБа тоже опишем.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Лобня, ул. Кольцевая, д.1.
Арендатор- «Вайлдберис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в «точке притяжения» этого района.
В одном здании с ним «Пятёрочка», «Аптеки Столички».
«Пятёрочка» имеет хорошие показатели по выручке.
ПВЗ «Вайлдберис» открылся только этим летом, но тоже имеет отличные обороты.
Быстрая окупаемость ГАБа.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится не на первой линии, а чуть в глубине здания.
В здании несколько собственников.
Высокая плата за аренду земельного участка.

🟢 Возможности.
Есть небольшой торг по цене.
Так как у «Вайлдберис» неплохие показатели , через год можно попробовать индексировать арендную плату.

🔴 Угрозы.
Если «Вайлдберис» съедет, замену можно будет найти достаточно быстро.
Но возможно не за такую арендную плату.

✅ Выводы.
У ГАБа много «Сильных сторон», есть «Слабые стороны» и «Возможности».
«Угрозы» сейчас выглядят слегка надуманными.
Отличная доходность для такого ГАБа.

Супер Доходный ГАБ.
( будьте осторожны)‼️

Последние пару месяцев мы наблюдали интересные явления на рынке ГАБов.
Появлялись и быстро продавались ГАБы с Вайлдберис в подвалах.
С очень хорошей доходностью.

Некоторые из них мы разбирали на канале:
https://news.1rj.ru/str/publicGaB/84

https://news.1rj.ru/str/publicGaB/92

Интересно, что большинство подписчиков считали неверной стратегию покупать их.
В то же время многие в личке просили помочь в покупке таких ГАБов.

Специально для вас следующий обзор.

Продолжение следует…

Супер Доходный ГАБ.
( будьте осторожны)‼️
Продолжение.

🟢 г. Москва, ул. Октябрьская, д.4.
Площадь- 140 кв.м.
Подвал.
Арендатор- «Вайлдберис»
Стоимость- 20 млн.руб.
МАП- 280 000 руб.
Примерные затраты на коммунальные услуги- 13 000 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 6,2 лет.
Доходность- 13,8%🟢

✅ ГАБ с отличной доходностью внутри ТТК ( третьего транспортного кольца).
✅ ГАБ с федеральным сетевым арендатором, который сейчас демонстрирует надежность и устойчивость.
🆘 Есть угрозы, и они вполне реальные.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Октябрьская, д.4.
Арендатор- «Вайлдберис».

🟢 Сильные стороны.
Отличная окупаемость.
В Москве внутри ТТК сложно найти помещение с такой доходностью.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится в подвале.
Вход в него со двора.
Очень низкая проходимость.
Дом 1929 года.
ПВЗ ( пункт выдачи заказов) «Вайлдберис» недавно открылся.

🟢 Возможности.
Есть вероятность, что за 6 лет Вайлдберис не съедет с этого помещения.
Возможность за 6 лет вернуть свои вложения и начать получать прибыль.
Есть торг.

🔴 Угрозы.
Дом не попал в программу реновации , но он очень старый.
Не исключено, что может попасть в новые программы.
«Вайлдберис» приостановил открытие своих ПВЗ в подвалах (цоколях) и на 2 этажах ( за некоторыми исключениями).
Менеджерам дано распоряжение : по возможности переносить действующие ПВЗ на 1 этаж.
В случае появления такой возможности и выезда «Вайлдберис» помещение будет сдано не дороже 1000 руб за кв.м. ( в этом доме сдаётся помещение по такой ставке)

ГАБ с аптекой «Планета здоровья».
В «горизонтальном небоскрёбе».

🟢 г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д.22, корп.1.
Площадь- 110 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Планета здоровья».
Стоимость- 26 млн.руб.
МАП- 207 500 руб.
Окупаемость («грязная»)- 10,4 лет.
Доходность- 9,6 %🟢

✅ ГАБ с отличной окупаемостью для Москвы.
✅ Федеральная сеть аптек арендует это помещение не первый год.
✅ Имеет один из лучших показателей по доходности среди ГАБов с сетевыми аптеками в Москве.
📉 По традиции будут и минусы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д.22, корп.1.
Арендатор- «Планета здоровья».

🟢 Сильные стороны.
На сегодняшний день, лучший по доходности ГАБ с «Планетой здоровья» в Москве.
Небольшой срок окупаемости, надежный сетевой арендатор.
Находится в помещении более 3-х лет ( ГАБ проверен временем).
Арендная плата не завышенная.
Рядом нет конкурентов ( и не появится).
В «горизонтальном небоскрёбе» нет других коммерческих помещений ( за исключением помещения ОДС),
Поэтому спрос на него будет всегда.


🔴 Слабые стороны.
Вход в помещение заслонён деревьями и плохо просматривается с дороги.
Для некоторых арендаторов это минус.

🟢 Возможности.
С арендатором заключён долгосрочный договор, будет действовать еще 3 года.
По нему предусмотрена индексация арендной платы 7% по инициативе арендодателя.
В связи с тем, что ранее она не поднималась, сейчас самое время.
Возможен торг при покупке.
Напротив через дорогу будут построены дома по реновации , численность людей увеличится.

🔴 Угрозы.

С марта 2023 года начнётся онлайн-продажа рецептурных препаратов.
Это несёт определенные риски для оффлайн-аптек.
Помещение- переведённая квартира.
Так как мы ещё не провели доскональную проверку документов, то отнесём это к угрозам.

✅ Выводы.
Редкое предложение на рынке.
Будет быстро реализован.
💯 Доходный ГАБ.

Канал «Доходные ГАБы» специально для канала «Инвестиции в Недвижимость » сделал анализ предложения по покупке ГАБа с арендатором «Белорусская косметика».

🟢г. Москва,
ул. Декабристов, д.20, к.1,
1 этаж.
30 кв.м.
Арендатор- «Белорусская косметика».
Стоимость - 20 млн.руб.
МАП- 160 000 руб.
Окупаемость-10,4 лет.
Доходность- 9,6%🟢

✅ Помещение на оживленной улице во втором доме от метро.
✅ Востребованный среди арендаторов популярный метраж.
📉 Ротация в этом помещении бизнесов наводит на печальные размышления.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.