19% звучит не так страшно, всего 1/5 рынка недвижимости. Это действительно не критично, хотя существенно.

Правда, есть одно но.

Главное, что бы эта 1/5 девелоперов не контролировала 2/3 рынка. Надеюсь, это не так.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Очень правильная инициатива, но как блядь писать о том, что происходить и не выражаться?!

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Никогда не участвовал в студотрядах…

Но мне всегда казалось, что если мы не можем организовать какие-либо профессиональные работы (например, механизировать уборку картошки) и возим школьников и студентов, чтобы они их выполняли, — это не очень хороший признак для страны.

Поэтому я не очень понимаю, что такое студотряды. Почему студенты, которые должны учиться, формировать навыки, заниматься научной деятельностью, подают кирпичи на стройках? Если это практика во время каникул - наверное, да. Если же это работа вместо учебы, не знаю…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

К слову о влиянии льготных программ на рынок...

Разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках становится всё больше. В апреле – июне этого года в среднем по России он достиг 60%, следует из данных ЦБ. Средняя цена одного квадратного метра в первичке по всем квартирам превысила 205 тыс. рублей, а во вторичке составила 128 тыс.

При этом в отдельных регионах разрыв оказался еще больше. В Центральной России он достиг 80%. Стоимость метра в новостройках превысила 294,1 тыс. против 163,8 тыс. рублей в старых квартирах.

Печально это сознавать. При всех плюсах льготных программ, они совершенно дестабилизируют соотношение первичного и вторичного рынков...

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Ну что ж, хотя бы с московского рынка приходят новости, которые вселяют легкий оптимизм…

Спрос на новостройки в Москве растет второй месяц подряд. В июне — на 6,4%, в июле — на 21,4%.

Конечно, способствует этому способствует много факторов.

С одной стороны, настройка процессов, связанных с выдачей льготной ипотеки, снижение ставки…

С другой, важную роль здесь играет нереализованный спрос, который потихоньку формируется. Людям нужны новостройки, потому что жизнь не остановишь: несмотря высокие ставки, они женятся, у них рождаются дети… #сценарии_жизни развиваются, и слава богу.

Правда, в июне было только 19 рабочих дней, а в июле 23… Если принять это во внимание, цифры смотрятся уже по-другому. Интересно, это было учтено? Если нет, то прирост может оказаться просто психологической погрешностью…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Я тут недавно порассуждал про разницу в цене между первичным и вторичным жильем…

А потом прочитал несколько постов у коллег. Там целая дискуссия разразилась: кто-то считает, что вывод об огромной разнице надуман, потому что на вторичном рынке есть совсем ветхие квартиры, которые стоят копейки. А если сопоставить рыночное, жизнеспособное жилье, то разрыв уже не такой большой.

Что хочу сказать по этому поводу. Очевидно, что квартира, проданная застройщиком, через некоторое время становится дешевле, чем новостройка. Разница может быть 5-6-7% — вроде немного. Не 50 или 80%.

Но ключевое: что вторичка, даже новая, дешевле первички. И это смена парадигмы.

Раньше, когда ты приобретал квартиру на первичном рынке, то понимал: как только ее введут, она станет дороже.

Теперь этого постулата нет. Инвестиционная составляющая просто нивелирована. А она была очень важна — особенно для непрофессиональных инвесторов.

Сейчас квартира как автомобиль: выехал из автосалона — потерял в стоимости. И даже если разница не существенная, она есть. Вот что важно. А не детали.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

За последние пять лет строительная отрасль сделала огромный рывок. И те объемы, о которых говорит Хуснуллин, конечно, впечатляют.

Объём разрешений на строительство — 172 млн кв. м.
В стадии строительства — 118,5 млн.
Градостроительный потенциал — вообще 500 млн, это какая-то сумасшедшая цифра — даже в масштабах нашей страны.

Задача ближайших лет — если не удержать этот потенциал, то хотя бы снизить его несущественно. И найти рычаги поддержания спроса на рынке (желательно не за счет бюджетных ресурсов, а с помощью каких-то рыночных механизмов).

Я думаю, ближайшие 2-3 года будут для отрасли значимыми и интересными. Рынок будет искать баланс, правительство — способы стимулирования спроса, которые не будут так дороги для бюджета, как льготная ипотека.

А девелоперы будут искать себя в продукте, в новых регионах.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

А вот в эту историю я мало верю…

Правительство разрабатывает меры для оживления спроса на жилье. Среди них — разрешение банкам использовать антикризисные резервы, заложенные под кредиты, и смягчение условий ипотеки.

Проработать такие меры вице-премьер Марат Хуснуллин поручил Минфину совместно с Минстроем и «Дом.РФ», узнали «Известия».

Представители банков говорят, что это позволит им освободить средства и одобрять больше заявок на жилищные кредиты, девелоперы ожидают повышения активности на рынке.

Резервы для банков — вещь неприкосновенная. Они используются только в специальных случаях, но уж точно не для стимулирования спроса на рынке жилья…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Хочу напомнить, что идея продавать квартиры на маркетплейсах не так уж и нова. Ozon пытался развлекаться на эту тему еще в 2021 году — не очень получилось. Теперь вот WB…

Дело в том, что покупка через маркетплейсы предполагает очень серьезную унификацию и стандартизацию продукта.

Например, айфон. У него есть пара модификаций, в каждой модификации — пара подмодификаций. И все. Следовательно, выбор у человека ограничен небольшой вариативностью. И он может его сделать легко.

Квартира же — сущность сложная. Помимо площади, есть планировочные решения, этажность, видовые характеристики... У кого-то вид на кладбище, а у кого-то — на реку, лес и поля. И это очень серьезно влияет на спрос и стоимость.

Однако в целом я не считаю эту идею утопичной. Я вижу, что продукт в девелопменте унифицируется. Когда ПИК закрыл свои офисы, то показал рынку возможность продажи квартир онлайн. И дальше эта история будет развиваться.

Да, понадобится время на адаптацию. Но я полагаю, это вопрос текущей пятилетки…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Мне кажется, наша законодательная власть несколько запуталась с целеполаганием льготных программ по приобретению недвижимости. В частности, семейной ипотеки.

Сначала льготная ипотека была направлена на стимулирование строительной отрасли в целом. Ее брали все, кто мог — в том числе в спекулятивных целях.

Затем семейную ипотеку стали позиционировать исключительно как одну из мер по стимулированию рождаемости и поддержки семей.

Потом говорят: давайте с ее помощью регулировать миграционные потоки. Будем выдавать такие кредиты только в регионе регистрации — чтобы где родился, там и пригодился.

Теперь Совет Федерации захотел запретить выдавать льготные кредиты на малогабаритные квартиры.

Вот вроде логично на первый взгляд. Большой семье нужна большая квартира. Но вот то, что семья может захотеть отделить повзрослевшего ребенка, — это не считается.

Много хаоса и в бизнес-институтах. Например, если ты хочешь купить загородный дом, то не сможешь провести сделку через Дом.РФ, если недвижимость меньше 60 квадратов. Ну для дома это правда маловато. А вот если я хочу купить дачу?

Это я к чему… Весь этот сумбур рождает отсутствие выверенной, рассчитанной во времени идеологии, завязанной с четким целеполаганием. Ну, либо желание одной мерой решить массу вопросов, противоречащих друг другу.

Я полагаю, надо четко определиться. Если семейная ипотека для развития семьи — тогда вот этих, этих и этих стимулируем, аргументы вот такие. А вот от этого отказываемся.

Мне кажется, чем проще и линейнее система, тем она понятнее людям, в том числе тем, кто работает в банковской и строительной отраслях. Ведь девелопер тоже должен понимать, куда направлено стимулирование, какой продукт будет покупаться — следовательно, что ему надо строить.

А если говорить совсем глобально, хотелось бы, чтобы возможность приобретения жилья стала доступной для большей части работающего населения России.

И не потому, что есть льготные программы, а потому, что сама рыночная ипотека является подъемной. И стоит (как во всем мире) несколько процентов, а не несколько десятков процентов годовых.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Первое с начала марта подорожание на первичном рынке недвижимости, на мой взгляд, вызвано двумя главными факторами.

Основной — это то, что себестоимость подросла, и девелоперы постепенно ее перекладывают на потребителя.

Второй — июль прошел достаточно неплохо для многих компаний на рынке. И поскольку девелоперы живут и думают опережающими темпами, они решили поднять стоимость интересных лотов. А это потащило за собой среднюю цену.

Если август и сентябрь пройдут хорошо, вероятнее всего, тренд усилится. Но несущественно.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Государство ищет возможности для реставрации ОКН…

По замыслу Минкультуры, такие объекты будут выставлять на комбинированные торги вместе с более привлекательными для инвесторов лотами — например землей под жилую застройку.

При невыполнении обязательств по реставрации обещают санкции: все полученное имущество придется вернуть государству — с уплатой неустойки.

Предполагается, что новый вид торгов повысит привлекательность объектов культурного наследия, требующих больших и часто неокупаемых затрат на реставрацию.

Эксперты идею поддерживают, но призывают к особому контролю за качеством восстановления памятников — чтобы работы не велись по «остаточному принципу».

Идея конечно интересная… Но посмотрим, как будет работать на практике. Вы как оцениваете?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Снижение процентов по депозитам не заставило вкладчиков переориентироваться…

Я считаю, что с точки зрения девелоперского продукта в России есть несколько абсолютно феноменальных компаний.

Это, безусловно, Брусника (про нее я говорил многое, вы все знаете). И, конечно, LEGENDA.

Поэтому когда мой друг Всеволод Глазунов попросил меня помочь организовать экскурсию в Тюмени, я не мог ему отказать.

Во-первых, он мужик хороший.
Во-вторых, компания отличная.
В-третьих, они в наших проектах участвуют.
В-четвертых, мне всегда приятно показать достижения наших коллег-девелоперов.

Но, в отличие от тех, кто организует платные урбан-туры, я провел еще и экскурсию по проектам, которые Брусника строила до того, как стала Брусникой (и была «Партнер-Инвестом»).

Это позволило коллегам увидеть так называемый нулевой продукт, с которого мы стартовали, и эволюцию за 20 лет.

Я считаю, что это очень важно. Нужно помнить, откуда ты стартанул, а не только фиксировать, где компания находится сейчас.

Глава LEGENDA Василий Селиванов, кстати, снимался в нашем #GMKTalks in the show: смотрите выпуск «Продуктовано трендами» и спецвыпуск о проектировании жилых комплексов.

А Всеволод Глазунов рассказал об архитектурной эклектике Петербурга для нашего проекта #Средалогия.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Любопытно, как меняются предпочтения девелоперов в нейминге…

В России за десять лет доля новостроек, названных исключительно кириллицей, сократилась на 8,4 процентного пункта — до примерно 85%. Доля жилых комплексов, названных только латиницей, выросла почти на 6 процентных пунктов - до 9,1%, а с помощью комбинации латиницы и кириллицы - на 2,5 процентного пункта, до 5,6%.

Утратили популярность в нейминге такие слова, как «европейский», «радужный», «центральный», «Олимп», «звездный», «роща», «паруса», «каскад», «три», «слобода». При этом в 2025 году застройщики используют слова «клубный», «сад», «микрорайон», «бульвар», «кварталы», «первый», «атмосфера», «семейный», «резиденция», city. Также неизменно популярны слова «дом», «новый», «город», «сити», «южный», «берег», «солнечный», «парк»(park).

Пару лет назад, когда в Госдуме в очередной раз задумались о запрете англицизмов, мы проводили похожее исследование.

Наши результаты были такие: 87% названий ЖК — на кириллице, и только 10% — на латинице. Самая большая доля иностранных названий была замечена в Москве и Санкт-Петербурге — около 20%. Третьей стала Казань — 11% названий на латинице. В остальных городах было от 1 до 6% — не так уж и много.

При этом примерно треть проектов новостроек имела привязку к определенному месту, то есть так или иначе обыгрывала локальную идентичность. Думаю, этот тренд продолжит развиваться и дальше…

Кроме того, мы тогда изучили одну интересную категорию — личности. ЖК, названных в честь кого-то, было всего 2%. А кем вдохновлялись девелоперы, смотрите на карточке выше.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Высота новостроек в России растет...

За последние десять лет средняя высота строящихся в России жилых домов увеличилась с 15,5 этажей до 19,3. Сегодня 20% российских новостроек имеют повышенную этажность (19-24 этажа), а более четверти (27%) строящихся многоквартирных домов — высотки (свыше 25 этажей).

Абсолютный лидер по высотности новостроек — Москва, где средняя этажность строящего дома превышает 31 этаж. Также в тройку лидеров входят Свердловская область и Ингушетия.

Раньше жизнь в видовом пентхаусе под облаками была символом благополучия. Да и сейчас недвижимость в высотках в городских Сити стоит дорого.

Но, как мне кажется, тренд все-таки меняется. У состоятельных людей (особенно тех, кому за 40) формируется все более выраженный запрос на соразмерную среду.

На мой взгляд, малоэтажная застройка намного комфортнее для человека. В ней отсутствует это давление, ощущение, что ты находишься в бетонных джунглях.

И мне кажется, именно такие проекты будут привлекать наиболее обеспеченную часть населения. За ними будущее элитной и премиальной недвижимости.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта