С чего начать новый год девелоперу

Как ни парадоксально это звучит, но начинать надо с того, чем закончили прошлый год. Да, да, именно с этого. Я более чем уверен, что вы в конце года провели соответствующие мероприятия с топ-менеджментом, где подвели итоги непростого года, раздали слонов и проговорили все планы на предстоящий.

Несмотря на то, что уже все вроде бы сказано и обозначено, стоит сделать это еще раз.

1. Начать с актуализации итогов прошлого года. Назвать цифры, плановые и фактические показатели.
2. Подчеркнуть успешные успехи. Напомнить о достижениях, выделить коллег (департаменты), которые показали наиболее выдающиеся результаты.
3. Обозначить планы и горизонты этого года.
4. Отдельно с руководителями департаментов обсудить и план на год в целом, и детально первый квартал, особенно первые шаги.

Это необходимо в силу того, что десять выходных дней (сонно-лежачих или активно-двигающихся) из лютых, пропитанных корпоративной идеологией бойцов сделали расслабленных сибаритов. Такова природа человека…

Синхронизация по целям и задачам года (квартала, первого месяца) быстро вернут людей в рабочее состояние и позволят активно начать год. Ну, можно и подождать недельку, пока все придут в чувства)

Интерес девелоперов к загородной недвижимости растет. Те девелоперы, для которых этот продукт и так был ключевым, приобретают новые участки, выходят в новые регионы. Другие – те, кто специализировался на многоэтажном строительстве, - также заявляют о планах на развитие этого направления. «Самолет» назвал ИЖС одним из приоритетов на 2023 года, – в этом они заинтересованы даже больше, чем в зарубежной экспансии, говорит топ-менеджмент компании.

Малоэтажка, загородка – это явный восходящий тренд.

Мы решили поговорить о том, насколько этот продукт востребован покупателями, есть ли потенциал роста у девелоперских проектов в малоэтажном и загородном строительстве, какие барьеры мешают девелоперам развиваться в этом направлении и как их преодолеть.

Присоединяйтесь к разговору о будущем загородного и малоэтажного девелопмента на открытом вебинаре вместе с экспертами GMK:
17 января в 12:00 по московскому времени.

Регистрация здесь

Покупать ли детям квартиру?

В очерке «Одноэтажная Америка» Ильф и Петров путешествовали по стране, и люди, которых они подвозили, говорили: я еду на запад, потому что там лучше, оплата труда больше. То есть человек живет там, где ему выгодно учиться, работать.

В этом плане в нашей стране огромная проблема – россияне очень немобильны. У нас процветает культ владения недвижимостью. Святой долг родителя – купить квартиру для детей, чтобы «застолбить» благополучное безбедное будущее.

Безусловно, эту парадигму стоит пересмотреть. Почему?

Квартира – серьезный якорь, который привязывает человека к региону. Допустим, вы купили своему совершеннолетнему Саше однокомнатную квартиру где-то в новостройке. Вопрос 1-3 месяцев, пока у вашего Саши появится какая-нибудь Маша. Одно неловкое движение – и он отец. Всё, сценарий жизни сформирован (я рассказывал об этом на конференции Сбера).

Поэтому в городе, где вы купите ребенку квартиру, с большой вероятностью он проведет всю свою жизнь. И он, заметьте, этот город не выбирал, его выбрали вы.

У меня двое детей, и я хочу, чтобы они жили там, где будут счастливы. В Лиссабоне? Пусть в Лиссабоне. Хотят в деревне Ембаево под Тюменью? Не проблема. Квартиры я покупать им не планирую.

Исхожу из другой логики: вместо покупки квартиры хочу дать хорошее образование. Деньги на образование – это понятная, правильная и гарантированная инвестиция. Если вообще может идти речь о каких-то гарантиях, когда мы говорим о детях))

Поэтому выбор за каждым родителем. Но я бы не стал ограничивать своих детей, потому что у них есть свои мечты. Они хотят посмотреть мир, пожить в разных местах.

А квартиру покупают там, где хотят провести свою жизнь. Я призываю не принимать за детей это важное жизненное решение.

Ипотечный пузырь. Сейчас многие эксперты выражают опасение, что есть риски его возникновения. Я не макроэкономист, но мнение по этому поводу у меня тоже есть. Считаю, что в этом вопросе важно опираться на цифры, поэтому сравнил российские показатели с американским пузырем 2008 года (а что тогда было, всем известно). О моих выводах читайте в блоге: https://gmk.ru/blog/lopnet-li-ipotechnyj-puzyr-kolonka-sergeya-razuvaeva

Неудобные вопросы про ИЖС

Пандемия, пережитая нами в 2020 году, произвела тектонический сдвиг в парадигме урбанизации населения. Впервые за долгие годы масс-маркет возжелал жизни за городом. Точнее в городе, но в своем доме, таунхаусе, в крайнем случае – в малоэтажном (4-6 этажей) доме.

Со всех сторон слышатся заявления достаточно крупных девелоперов о начале разработки грандиозных и не очень проектов ИЖС. Это как раз понятно: спрос рождает предложение)

В целом, тренд и желание заработать на нем понятны. Однако заявления девелоперов относительно городской среды за городом, которые регулярно мы слышим, совершенно не соответствуют действительности. По факту мы имеем интересные, красивые, вполне осмысленные с учетом всех (почти всех) стандартов «Стрелки» кварталы. Но эти кварталы – анклавы. Как наш Калининград: жизнь есть, а связи с миром (инфраструктурой страны) нет, только самолетом. Точно так же и с нашим ИЖС. Хороший супермаркет, школа, поликлиника – все в городе. И это логично: можно навязать девелоперу строительство школы при плотности 20-25 000 продаваемой площади на гектар, но наивно предполагать, что девелопер построит школу при плотности 4 500 м/га. Особенно в средней полосе России, где стоимость квадрата чуть меньше подмосковного)

На мой взгляд, серьезные подвижки в развитии ИЖС будут, когда государство снимет все вопросы по инфраструктуре. Девелоперу, даже крупному, это не под силу. Однако и девелопер должен вести коммуникацию честно, давая четкое понимание логики жизни в проекте, а не рассказывая сказки о городской жизни за городом, забывая о том, что до городских благ надо добираться 20-30 минут, в лучшем случае.

Завтра в 12:00 по московскому времени на нашем вебинаре мы поговорим на эту тему более детально. Ссылка здесь: https://bit.ly/3ZtKSOs

Что объединяет эти локации?

Москва, Доброград, Киров, Пензенская область, Краснодар, Новороссийск, Сочи, деревня Никола-Ленивец, Мурманск, Казань, Иннополис, Санкт-Петербург, Ижевск, Ульяновск, Нижний Новгород.

Их связывает продолжение проекта «Сценарии жизни». Мы охватываем разные локации, чтобы показать, чем и как живет страна, и что именно может сделать каждый для запуска качественной перезагрузки.

Один герой выбирает маленькие города, потому что не представляет жизнь в большом мегаполисе. Другой герой, вернее, героиня, покупает квартиру в Москва-сити.

Одни компании-застройщики возводят микрорайоны на месте бывших заводов или реновируют старые районы, другие строят целые города с нуля в новой локации.

Не сомневаюсь, у каждой территории – города или муниципального района – есть свой позитивный сценарий. И наша задача – попробовать о нем рассказать.

О том, что мы двигаемся в верном направлении, говорит поддержка со стороны коллег. Генеральные партнеры проекта «Сценарии жизни» – это компании VEKA Rus и «Унистрой». Стратегический – девелопер ГК «Железно».

Все участники поддерживали нас и в первом проекте. Отрадно, что они решили идти дальше и исследовать тему вместе в сериальной истории.

Сейчас собираем монтаж, музыку, графику проекта. Осталось несколько съемочных дней, которые закроем позднее, как позволит погода.

Мы по-прежнему открыты к сотрудничеству, сегодня есть возможность стать партнером показов. Для связи пишите автору и продюсеру проекта – Виктории @vbelyavskaya

Внимание

Мы неплохо закрыли, прошлый год, но наше алчное руководство (коммерческий директор) хочет большего (сильно большего), новых вершин и новых достижений. Для этого нам нужны еще два бойца (может и три)
– руководитель отдела продаж и менеджер по продажам.

Им предстоит привлекать новых клиентов, вести переговоры с топ-менеджментом и собственниками девелоперских компаний, составлять коммерческие предложения, ну и выполнять план, конечно. Вообщем, работа не пыльная)))

Ищем тех, кто готов работать из Тюмени, умеет вести переговоры, имеет опыт прямых активных продаж и поиска клиентов, способен отрабатывать возражения, говорит уверенно, грамотно и по сути.

О нас: консалтинговое агентство GMK работает с девелоперами по всей России и за рубежом, у нас крутой комфортный офис, профессиональная поддерживающая команда, хорошие зарплаты и ДМС, директор - сама любезность и отзывчивость)))).

Резюме и все вопросы по почте: shvarc@gmk.ru

При любом «шухере» - покупай недвижимость…

Турция и ОАЭ: россияне стали главными покупателями недвижимости в этих странах

В любом грандиозном шухере люди вкладывают в недвижимость – так постсоветская ментальность людей устроена. В марте и октябре россияне купили огромное количество жилья.

Только в марте это было сделано в России: исходя из интертности и из надежды, что все геополитические перипетии быстро закончатся, люди вкладывали деньги по привычке в недвижимость – понятный актив для сохранения денег.

А когда была объявлена мобилизация в сентябре, многие начали принимать радикальные меры и готовиться к переезду. Поэтому недвижимость покупали не в России, а за рубежом.

Посмотрите по всплескам продаж:

Турция: в 1 квартале россияне совершили 2 687 сделок по покупке, в 4 квартале – 7 011 сделок. Данные РБК со ссылкой на TURKSTAT.

Москва: 1 квартал – 26 800 сделок по продаже первичке физлицам, 4 квартал в Москве – 18 200 сделок. Данные ДОМ РФ.

Какова должна быть доля коммерческих площадей в жилом проекте?

В дорогих московских проектах доля коммерческой инфраструктуры выросла и достигла уровня 10% от жилой площади. КБ «Стрелка» вообще рекомендует девелоперам выделять 20 и даже 30% процентов площадей под коммерцию. Считаю, это перебор. Такие объекты дорого не продать, они не интересы инвесторам и бизнесам, особенно сейчас, когда инвесторы стали более осторожны с активами, которые могут оказаться неликвидными.

Если квартал живет замкнутой жизнью, находится где-то далеко от основных магистралей и дорог, надо рассчитывать, что коммерция будет запитываться только внутренним потреблением. Тот, кто делает нежилыми все первые этажи целиком, просто загоняет предпринимателей, которые это купят, в ловушку — не будет у них клиентов.

В таких локациях нужно выделять под коммерцию 6-8% площадей, создавать искусственный дефицит и дорого продавать. В центре города, конечно, можно использовать говорить и о доле в 10-20%. Но понятно, что тут расчет делается не на одних жителей, но и на стрит-ретейл, на дополнительный пешеходный трафик.

Раньше было модно чуть не все первые этажи отдавать под коммерцию, так как было опасение, что квартиры на первых этажах не продадутся. Но теперь девелопер понимает: на такие лоты тоже есть свой покупатель, и их можно продать не просто в той же ценовой логике, что остальные, но и с добавленной стоимостью, если, например, есть возможность сделать террасу, цветник, отдельный выход, сделать более высокие потолки – квартиры со вторым светом, ситихаусы.

Да, рынок коммерческой недвижимости тоже нехило потрясло в прошлом году. Но сегмент первых этажах жилых домов больше завязан не на макроэкономику, геополитику, уход брендов и прочее, а на грамотно выстроенную маркетинговую и продуктовую стратегию проекта.

Продолжая тему коммерческой недвижимости…

Мы помогли девелоперам сформировать десятки жилых кварталов и микрорайонов – разрабатывали концепции, бренд-стратегии, логику посадки домов, зонирования, общественных и игровых пространств… Коммерческой недвижимости в проекте раньше касались по остаточному принципу.

Пришло время это изменить. Коммерция в проекте напрямую связана со сценариями проживания и пользования проектом, а значит, с его развитием и коммерческим успехом.

Мы запускаем новое направление, в котором будут работать как эксперты GMK с многолетним опытом работы с девелоперскими проектами, так и приглашенные специалисты в сфере коммерческой недвижимости.

Что мы можем предложить на этом этапе: анализируя экономическую, социально-демографическую ситуацию в городе и регионе, изучая проект и его конкурентное окружение (включая инфраструктуру, стрит-ретейл – имеющийся и планируемый, трафик), мы можем провести расчет потенциального объема коммерческих площадей в проекте, определить перспективные типы площадей, категории бизнесов, которые будут востребованы, и составить стратегию продаж: продажа/аренда, ценник, план продаж в течение цикла реализации девелоперского проекта, расчет срока окупаемости и арендной ставки.

Новое направление сейчас мы усиленно тестируем, в обозримом будущем поставим его на поток, но уже сейчас умеренно и избирательно начинаем работать с проектами. Готовы рассматривать заявки и предложения – звоните: 8 800 350 61 97.

За ночь я получал по $100

Как и все молодые люди в возрасте 17-18 лет, я был в протесте. Причём мне не очень было важно, против чего выступать – против разваливающегося СССР, против родительской воли, против учебы. Я был молод и уверен в себе на все 100%, поэтому и завалил экзамены в «строяк». А мог бы быть уважаемым человеком – строителем)

И как следствие, следующей зимой в ночные смены мы частенько выходили на разгрузки вагонов со щебнем. Обычно было очень холодно. Пока ломом машешь – жарко, но устаёшь. Только отдохнул маленько – сразу замёрз. В общем, полночи ломом помашешь, и домой. Платили, правда, хорошо (тогда я так думал) – 100 баксов за ночь.

Именно в эти ночи я четко понял, что можно работать и ломом, но лучше все же головой. А какая тяга к знаниям появилась, словами не выразить! В университет поступил, закончил, теперь вот девелоперам помогаю.

Сейчас моему сыну 15. Он входит в возраст протеста. И всё как и со мной – Баба Яга против всего… Поэтому ищу ночную подработку для него (может, и на пару пойдём). Желательно на улице, в идеале – с ломом.

Что будет с проектами бизнес-класса в 2023-2024 в регионах.

Недвижимость бизнес и премиум-класса – наиболее интересные проекты, которые мы хотим видеть в каждом городе. Такие объекты украшают городское пространство.

Но будем честными: бизнес-класса в регионах мало. Даже в таких крупных городах, как Екатеринбург, их не много.

Проблема ещё и в том, что многие проекты по сути не являются "бизнесом" – не отвечают критериям жилой недвижимости этого уровня. Я уже много раз говорил про полное нивелирование классности, и повторю ещё раз: проектов, которые действительно относятся к этому сегменту, единицы.

Тем не менее, 2020 год был хлебосольным для девелоперов, поэтому многие начали проектировать и строить проекты в "бизнесе". Безусловно, они будут достроены, потому что все на проектном финансировании, и с этой точки зрения опасений быть никаких не может.

Но посмотрите аналитические обзоры, в которых отмечают очень слабый спрос на проекты бизнес-класса и премиум – падение 45-50% . Это очень много.

Людей, которые могут приобретать такую недвижимость, понять можно:

Во-первых, сейчас объекты перестали менее привлекательными в инвестиционном плане по многим причинам.

Во-вторых, покупка "не горит" – этим людям точно есть, где жить. Пусть в объектах другого уровня, возможно, в комфорт-классе. Но критической необходимости покупать квартиру нет.

И, конечно, политическая ситуация в стране сильно и больно ударила по этой категории покупателей.

У них есть выбор – купить проект бизнес-класса в Москве или за те же деньги – за границей. В регионах ценник ниже, но не слишком сильно. Поэтому огромное количество недвижимости, как я уже писал об этом, куплена в Эмиратах и Турции. Это квартиры, которые по ценовому параметру можно отнести к бизнес-классу в России.

Понятно, что аудитория, которая покупает бизнес-класс, очень мобильна. Сейчас многие люди находятся в ожидании.

Поэтому полагаю, в ближайшие год-два будет определённая пауза на вывод в стройку новых проектов.

Конечно, они будут проектироваться и девелоперы, которые специализируются на сегменте, продолжат строить. Но небольшими темпами, потому что пока достаточно тех лотов, которые представлены на рынке.

Через пару лет мы увидим выход новых проектов бизнес-класса в регионах. Думаю, ситуация станет более-менее устойчивой, и когда люди примут решение (оставаться ли в России), спрос на недвижимость возобновится. Не уверен, что вернётся на уровень 2021 года, но всё же будет больше, чем за последние 6 месяцев.

В целом, за бизнес-класс я бы сильно не переживал. Хотя, конечно, этот сегмент попал под максимальное сокращение спроса. Но сейчас на рынке большое количество лотов в экспозиции — у людей есть выбор.

А выбор — это всегда хорошо.

Внедрять CRM через боль необязательно

Если в этом вопросе вы стараетесь угодить требованиям каждого коллеги, а в итоге вместо слаженной системы получается какой-то Франкенштейн, то мы принесли вам находку – вебинар от digital-интегратора Remark.

Участников ждет пошаговое руководство по внедрению CRM для продаж и маркетинга: научат собирать требования, создавать план, формировать команду. Обучение обещает быть понятным: рассказывать о взаимодействии с интегратором будут на примере кейса застройщика.

📌 2 февраля, 13:00 мск
Спикер: Дмитрий Севостьянов, founder & CEO отраслевого digital-интегратора Remark

Когда в компании проекты поставлены на поток, вдохновением приходится управлять. Да, отчасти работа у нас творческая, но она точно также требует дисциплины, генерить идеи – это наша рутина (написал и сам поморщился). Где и как искать музу для креативного и эффективного продвижения, читайте в нашем блоге: https://gmk.ru/blog/vdohnovenie-non-stop-gde-i-kak-iskat-idei-dlya-kreativnyh-kommunikaczij

Бомбоубежище как УТП проекта

На одном из проектов, куда мы зашли с маркетинговой стратегией, есть интересный объект – бомбоубежище.

Когда мы были на площадке, я сам его посмотрел, и на моё удивление, бомбоубежище оказалось не таким серьёзным и капитальным сооружением, как я представлял. Это где-то минус полтора этажа под землю, помещение квадратов в 400. Ничем оно особо не примечательно. Из реестра объектов гражданской обороны выведено.

Что с ним делать? Демонтировать сложно – стены толстые. Задумались, будем ли использовать объект как УТП проекта. Забавно, конечно.

Но вместе с тем, отмечу, как сейчас изменилось отношение к вопросу, и будут ли застройщики использовать бомбоубежища и продвигать как УТП.

Я думаю, маловероятно, что специально девелоперы будут позиционировать проекты как «дома с убежищами». Именно как маркетинговая фишка это может быть интересно очень ограниченному кругу людей. Моя условная оценка – 1 -1,5% своеобразной аудитории, которая обустраивает в собственных домах подвалы, и у них есть определенные страхи, фобии.

Что касается массового спроса на бомбоубежища, таких запросов в России нет. И я надеюсь, никогда не появится.

Разочарую многих, пока Союзу мы по пупок…

В 2022 году наша стройотрасль показала рекордные темпы ввода жилья – больше 102 млн квадратов. Это, безусловно, выдающийся результат – никто не отрицает. Слаженная работа госорганов, банковской системы, девелоперов.

Но меня смущает, когда называя эти цифры, говорят, что даже во всём Советском Союзе столько жилья не строилось. Такое сравнение некорректно – сейчас поясню.

Когда мне было 7 или 8 лет, мои родители получили двухкомнатную квартиру – не купили, не взяли в ипотеку! – а именно получили бесплатно. Мы прожили там три года, затем они получили трехкомнатную квартиру.

Кирпичный дом, типовая планировка, но квартира достаточно большая и вполне пригодна для проживания. (Хотя качество отделки было ужасным. Помню, у нас начала отслаиваться штукатурка. Строительная бригада приходила, снимала штукатурку, набивала на кирпичи сетку, штукатурила. И это всё в квартире, где мы живём… Жуткие условия для жизни).

Тогда квартиры выдавали. Да не всем, да, была несправедливость, огромная очередь, в которой люди стояли годами, а кто-то десятилетиями. Были те, кто не получил квартиру. Но те, кто получал, ничего не платил.

Именно поэтому любое сопоставление сегодняшних достижений строительной отрасли и результатов Советского Союза просто необъективно.

Поэтому те, кто хочет сопоставлять достижения строительной отрасли Советского Союза и России, должны рассуждать так: каков объём ввода и передачи социального жилья бесплатно был тогда и каков он сейчас.

В 1986 году было построено 72,8 млн квадратов жилья. 71,3% из этого объема строилось госпредприятиями, которые передавали свои работникам квартиры в пользование (не собственность), итого примерно 51,9 млн кв. м люди получили условно бесплатно.

Данных по вводу соцжилья у меня нет, так как специально такое жилье сейчас строится очень мало (в 2021 году за счет местных бюджетов, для соцнужд, построили чуть больше 674 тыс. кв. м ). В 2022 году, по данным Росстата 35 643 семьи получили жилье по договорам соцнайма. Данных по квадратуре помещений, которые они получили, нет, но даже если предположить, что всем дали квартиры из расчета на семью из 4 человек (по 18 квадратов на человека), получается всего чуть больше 2,5 млн кв. м…

51 млн в СССР и 2,5 млн сейчас.

Тренд однако!

В центре Лондона есть жилье в 5 квадратных метров, в Японии – 6. Даже язык не повернется назвать квартирой. У нас тоже тренд на снижение площадей. За последние 10 лет ( если верить статистике) средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась на 16%, или 11,4 квадрата. Написал в блоге, как меняются размеры квартир и почему. https://gmk.ru/blog/zhizn-na-pyati-kvadratah

КОТ и КРТ должны развиваться параллельно

Помню, как в 2008 году федеральные власти приезжали в Тюмень, чтобы оценить проект компании "Партнер-Инвест" (потом она станет Брусникой) и изучить опыт первого тюменского серьёзного КОТа.

Акцент застройщиков, областной и городской администрации был на том, что КОТ – это очень хорошо. Мы берем пустынную территорию, которая не обременена постройками, и начинаем строить с нуля чудо-город.

Классические примеры – Академический район в Екатеринбурге или Южный город в Самаре.

Да, КОТ – это интересно. Девелопер заходит на большую площадку, осваивает ее годами, формирует добавленную стоимость, создавая сценарии жизни.

Но есть и трудности.

Первое. Здесь сложно организовать места приложения труда. Поэтому люди там спят и едут в центр, чтобы работать. Создается маятниковое движение, которое формирует пробки – бич современных городов.

Второе. Отсутствие социальной инфраструктуры. Люди не просто ездят работать в город, они приезжают поужинать, отдохнуть и даже просто погулять.
Да, в последнее время в крупных КОТах создают инфраструктуру внутри микрорайона / квартала / комплекса. Но все-таки полноценную городскую инфраструктуру сформировать невозможно, чего-то всегда будет недостаточно.

Третье. На 1 м² государство должно тратить примерно 5 000 рублей, чтобы подвести коммуникации. Не самая серьезная проблема, но все же это дополнительные траты.

А теперь самый серьезный минус. Давайте посмотрим на российские города, особенно те, у которых история в 200-400 лет – Краснодар, Тюмень, Самара. Что мы видим?

По периферии застраиваются крупные КОТы, а внутри – низкоплотная малоэтажная застройка. Где-то брошенные дома, где-то уже полуразвалившиеся. Они разрывают структуру города. Огромное пространство в центре городов, которые измеряется десятками, иногда сотнями гектар, заполнено малоэтажными домами.

Но классическая центральная часть должна быть с высокоплотной высокоэтажной застройкой, а на периферии – малоэтажное строительство.

Получается, на периферии города развиваются, а внутри – нет, потому что в центре переплетены частные интересы.

Приобрести участок в 1-1.5 га очень дорого, потому что некоторые владельцы домов воспринимают свои дома как виллы в Дубае – вполне сопоставимо по цене.

Конечно, раньше это было проблемой. Но ситуация начала меняться с момента, как ввели КРТ – программу реновации, которая подразумевает превращение заброшенных территорий и старой частной застройки в соответствующий статусу современный центр.

Ключевая мысль: правильное соотношение КОТов и КРТ даст возможность городам развиваться равномерно.

С одной стороны, мы реновируем центральные части городов. С другой – развиваем периферию там, где это логично, где есть места приложения труда или где их возможно создать.

В центре не будет серых пятен, районы начнут развиваться равномерно. Поэтому считаю, баланс КРТ и КОТов – важная тема, которую точно стоит активно продвигать.