Рекомендую на вечер пятницы: новый выпуск «Средалогии»

#Средалогия — это наш проект, который рассказывает о среде, формирующей #сценарии_жизни людей.

В этот раз мы поговорили о детских площадках, об их значимости для детей и взрослых.

Рекомендую к просмотру всем:

▪️у кого есть дети;
▪️кто строит девелоперские проекты;
▪️кто проектирует детские площадки.

Видео уже на нашем канале.

P. S. Проект «Средалогия» ищет партнера, которому не все равно, как создается среда, которая формирует сценарии жизни людей.

А теперь #пятничный_анекдот

Прораб, увидев детей в песочнице, заставил их снести ветхие куличики и построить на их месте многофункциональный куличиковый комплекс.

Сейчас все пытаются спрогнозировать уровень спроса и объем продаж на рынке недвижимости хотя бы на ближайшие полгода.

Это можно понять: девелоперские компании должны подкорректировать свои инвест-программы, а люди — определиться, какие решения им принимать и как выстраивать свои #сценарии_жизни.

В этом смысле очень интересно, на мой взгляд, мнение одной из самых мощных с точки зрения аналитического потенциала российских структур — Сбербанка.

И вот 4 июля первый зампред Сбербанка Кирилл Царев говорит, что рынку понадобится как минимум год для восстановления после отмены массовой льготной ипотечной программы. А 5 июля — что уже к концу этого года объемы выдачи ипотеки будут на уровне мая-июня.

И здесь непонятно: то ли господин Царев не так выразился, то ли СМИ не совсем верно передали его слова, то ли никто не понимает, что будет.

Очень сложно прогнозировать. Самая серьезная аналитическая платформа, обладающая суперкомпьютером, делает такие противоречивые заявления с периодом в один день. Что же говорить о простых смертных девелоперах, тем более, консультантах.

Введение механизма эскроу в ИЖС в три раза увеличит число желающих построить свой дом с подрядчиком, посчитали аналитики ДОМ.РФ.

Несмотря на то, что объем ввода ИЖС превышает долю МКД, нельзя сказать, что этот рынок цивилизованный и там массово работают системные застройщики.

Существенную часть этого рынка составляют так называемые самострои, когда люди самостоятельно, хозспособом строят свои дома, дачи, коттеджи, таунхаусы — всё что угодно, затрачивая на это уйму денег и времени.

Надо отметить, что последние 2-3 года и системные застройщики, в том числе и крупные (Самолет, ФСК и другие) проявляют интерес к данному рынку. Однако ограничением было то, что система проектного финансирования до сего момента отсутствовала.

Безусловно, с ее закреплением на законодательном уровне и особенно с интеграцией в жизнь доля ИЖС вряд ли серьезно прирастет. Однако изменится ее структура.

Постепенно девелоперы, системные застройщики (даже небольшие, которые строят от 2-3 до нескольких десятков домов в год) будут вытеснять так называемый самострой, что придаст этому рынку более цивилизованный вид.

И потребитель сможет получать не только свой дом и более-менее облагороженный участок, но и осмысленную территорию общего пользования, как в многоэтажной застройке.

В целом тренд понятен и достаточно очевиден. Я думаю, проведенные исследования это только подтверждают.

Как жарко и что с этим делать девелоперу. Берём бумагу, ручку и конспектируем…

В Госдуму внесен законопроект о обязательном строительстве в КРТ социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, спортивных объектов. Причем делать это планируется в едином графике проекта, без отложений.

«Проработали поправку, согласно которой лица, осуществляющие комплексное развитие территории, будут обязаны осуществлять строительство социальной инфраструктуры, а также инфраструктуры обеспечения безопасности (пожарных депо, мест размещения участковых уполномоченных)», — сообщил первый зампред комитета ГД по ЖКХ Владимир Кошелев.

Это, возможно, не совсем правильная инициатива. Но так и будет. Все тренды ведут к тому, что на застройщиков (и, как следствие, на потребителей) переложат пусть не все социальные обязательства муниципалитетов в этом направлении, но их значительную часть.

А вы что думаете?

В Японии новый многоквартирный дом снесут из-за того, что он закрывает вид на гору Фудзи.

Девелопер не нарушил никаких правил, все необходимые разрешения или получены. Но строительство высотки вызвало негативную реакцию общественности. Получив жалобы, компания решила «сделать приоритетом сохранение ландшафта». Дом снесут, а покупателям квартир вернут деньги или предложат компенсацию.

Вот такую интересную новость увидел. Конечно, уровень осознанности владельцев наших девелоперских компаний и этого застройщика из Японии в силу многих причин пока находится на разном уровне.

Никогда не слышал, чтобы девелопер в России отказался от планов застроить что-либо из-за того, что это испортило бы какие-либо параметры района. Максимум, на что готовы наши застройщики под напором общественного мнения — это перенести стройку с одного места на другое.

Но так, чтобы получить разрешение, практически построить, а затем отказаться от проекта и понести убытки, потому что портится вид на культовое место… Это определенный уровень мышления и долгосрочная стратегия, которая рассчитана не на год, два или десять, а несколько десятков лет. Можно снять шляпу.

Уверен, что со временем такие прецеденты появятся и в нашей стране. А может быть, они уже есть, просто я не в курсе? Если вы знаете, напишите. С удовольствием изучу такой кейс и расскажу о нем.

За 4 года средняя стоимость недвижимости в городах-миллионниках увеличилась вдвое.

Безусловно, есть лидеры — Омск, Краснодар, где цена выросла в три раза. Но надо отметить, что там изначально базовый ценник был существенно ниже, чем по России.

Так что я думаю, что в среднем произошло двойное увеличение.

Безусловно, с одной стороны, это влияние льготной ипотеки, поскольку спрос разгонялся, а предложение не всегда росло релевантно этому.

Но я полагаю, что важен еще и фактор строительной инфляции. По моим ощущениям, она составила не меньшие цифры: и по стройматериалам, и по работам, и по услугам.

Поэтому говорить о том, что девелоперы просто начали продавать вдвое дороже при тех же затратах, несправедливо.

Но в целом, конечно, доход увеличился — за счет добавленной стоимости и объема.

Ну, что параметры «Семейной ипотеки» сформированы. Правила игры до 2030 года обозначены…

Итак, с Семейной ипотекой понятно. С IT — все еще вопрос (лимиты у банков кончились, и есть информация, что сумму кредита могут снизить). Плюс на июльском заседании ЦБ ставку, скорее всего, таки повысят.

Получается, перспектива для девелопмента в условиях отсутствия массовых льготных программ и высоких ипотечных ставок если и проясняется, то недостаточно.

У вас уже есть план действий?

Завтра будем обсуждать возможные сценарии, прогнозы по продажам и свое видение ситуации на онлайн-мероприятии от Smartis.

Кроме меня в числе спикеров — коллеги по рынку из Самолет, ДВИЖ, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и bnMAP. На каждое выступление выделено всего 8 минут, так что концентрация внимания будет максимальной.

Встречаемся завтра, 11 июля, в 12:00 мск. Регистрируйтесь: https://clck.ru/3BVLzA.

О банках и о продажах в нагрузку

В свое время в Советском Союзе был культ книги. За хорошее собрание сочинений (допустим, Дюма) люди были готовы отдавать приличные деньги, отстаивать очереди и покупать в нагрузку всякую ненужную ерунду.

Я думал, что это время давно ушло, и сейчас, если ты хочешь что-то купить, то берешь только то, что тебе нужно…

Но не так давно я встречался с одним московским девелопером. Он рассказал, что вернулся с обучения в университете при некоем банке.

Я говорю: «Ну какой молодец, растешь над собой!» А он мне: «Я конечно молодец, но дело не в этом. Когда я заходил на проектное финансирование, мне намекнули, что эти две вещи взаимосвязаны. И я вынужден был купить навязанные услуги этого банка».

Если честно, я уже неоднократно сталкивался с такими историями, но каждый раз думал, что это единичный факт. Но сейчас понимаю, что это вполне может быть распространенной практикой. Причем сразу в ряде банков (а в одном она выражена особенно ярко).

Я полагал, что продажи в нагрузку — это анахронизм, и девелоперы, да и другие предприниматели могут покупать то, что хотят. Но, видимо, я ошибался.

Таким образом банки накручивают дополнительные проценты за проектное финансирование, ты покупаешь у них дополнительную лояльность. И у меня есть ощущение, что это как-то не по-пацански, что ли.

Сталкивались ли вы с подобной практикой? Возможно, это все-таки единичная история…

Увидел забавный прогноз относительно того, что ждет рынок недвижимости в ближайшее время…

«Есть мнение, что для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее, потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену. По некоторым оценкам, уже во второй половине этого года возможно снижение цен до 40 процентов», — сказал председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Я считаю, что это невозможно. На льготную ипотеку приходилось как раз около 40% продаж в новостройках. И падения цены на те же 40% просто не может быть.

Во-первых, девелоперы и банки сейчас предпринимают компенсационные меры: это рассрочка, трейд-ин, траншевая ипотека и другие истории. Мы их видим повсеместно.

Во-вторых, Семейная ипотека, параметры которой были обозначены до 2030 года, достаточно интересна с точки зрения формирования спроса. Думаю, доля этой программы существенно прирастет.

В-третьих, у большинства девелоперов, вероятнее всего, просто нет той рентабельности, которая покрывала бы обозначенное снижение цен.

И девелопер скорее перестанет продавать, будет платить условные 18-20% годовых за проектное финансирование и достраивать, нежели давать скидку в 40%. Потому что практически для всех компаний такой дисконт — это путь вникуда.

Да, просадка по цене будет. Но такие заявления я назвал бы резковатыми…

А вы что думаете?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Кому запрещают строить в жару

Не так давно разговаривал с Владивостоком (кстати, собираюсь туда в ближайшее время в командировку). Говорят: к нам лето пришло. В Тюмени жара, в Москве жара, везде жара.

Одно дело в такую погоду жить (в нашем блоге вышел хороший материал о том, какие решения для этого использовать девелоперу). И совсем другое — в таких условиях работать.

Нашел заметку о том, что в ОАЭ запрещают строить на открытом воздухе с 12:30 до 15:00 в период с 15 июня по 15 сентября.

Муниципалитет Абу-Даби вновь призвал строительные компании, руководителей площадок и рабочих строго соблюдать запрет на работу на открытом воздухе.

Совет направил должностных лиц на строительные площадки, чтобы убедиться, что рабочие соблюдают правила.

Департамент охраны окружающей среды, здоровья и безопасности может налагать штрафы на компании, сотрудники которых работают в это время.

Причем сообщается, что ОАЭ — единственная страна, в которой есть подобная законодательная норма.

Чтобы вы понимали: в Абу-Даби на этой неделе было +41. В Тюмени, Москве и Сочи доходило до +30. Жарче всего, за +40, было в Астраханской области, на Ставрополье и в Калмыкии. Но там, насколько мне известно, запретов на работу в жару нет.

Получается, к актированию работы по погодным условиям мы привыкли — но пока только в минус, а не в плюс.

У вас, кстати, сколько на градуснике сегодня?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Ньютону упало на голову яблоко, и он сформулировал закон всемирного тяготения. Строителю В. Тарасову упал на голову гаечный ключ. Что он сформулировал, наши филологи пока расшифровать не могут…

Ну что, #пятничный_анекдот и входим в выходные…

Кто-то из великих сказал, что кадры решают все. И с этим сложно спорить, особенно сейчас, когда идет тотальный кадровый голод.

Надо понимать, что с проблемами в HR сталкиваются не только бизнес-структуры, но и государственные корпорации, а также всевозможные органы власти, в том числе в регионах.

И государство пытается эту проблему решать. В том числе с помощью экспериментальной ипотеки для госслужащих.

Я сейчас буду говорить не про премиальную прослойку чиновников, для которых, например, строят специальные апартаменты.

Я скажу про большинство людей, которые в этих органах власти в различных городах и прочих видах поселений работают. Они же не могут похвастаться высокой зарплатой или серьезными социальными пособиями, выраженными в деньгах.

Да, у них больше отпуск, есть другие блага, но на увеличенный отпуск качество жизни с точки зрения приобретения жилья не сформируешь.

Я бы хотел, чтобы нашей страной на уровне регионов и муниципалитетов управляли люди сильные, интеллектуальные и компетентные. А люди, обладающие интеллектом, понимают, что в коммерческой структуре они могут зарабатывать больше.

Поэтому я считаю, что тренд на привлечение и удержание кадров в госструктурах — тема правильная и нужная. Вопрос: почему в таком объеме, ведь чиновников этой категории тысячи, десятки тысяч, а речь идет о каких-то 90.

А вы как относитесь к этому эксперименту?

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Сегодня и в ближайшие дни работаю во Владивостоке… Так что даже растерялся, как здороваться: здесь-то уже вечер скоро, в Тюмени — день, можно сказать, только начинается, а в Москве вообще еще утро.

Прямо сейчас мы работаем над 34 проектами в 21 регионе России и еще 3 странах. Причем в моменте у нас есть партнеры на разных концах страны, во Владивостоке и в Калининграде. И это очень забавно и очень содержательно, на мой взгляд.

С одной стороны, такая широкая география проектов — это очень разные условия: природные, климатические, временные, даже ментальные. Есть различия и в ипотеке: на Дальнем востоке, например, ставка 2%, а в Таиланде, Казахстане и Андорре льготной ипотеки вообще нет. Все эти нюансы надо учитывать.

С другой стороны, в этом и заключается одна из наиболее сильных и важных компетенций консалтинговой компании GMK.

Безусловно, мы много даем каждому проекту. Это наша экспертиза, насмотренность, опыт. Но одновременно мы что-то берем. Мы видим, как те или иные задачи решаются в разных регионах, знаем продукты разных городов. Столичные приемы мы имплементируем на региональных рынках, региональные — на столичных. И то, и другое используем при работе с нашими иностранными партнерами.

Получается, что каждый день GMK как система обогащается тем, что мы контактируем с десятками людей разной ментальности, национальности, разного стиля жизни. Я считаю, что это одновременно бесценный опыт и уникальное преимущество нашей компании.

Если вам интересно, как мы решали задачи в разных регионах, читайте кейсы у нас на сайте.

Вот вы из какого региона/страны?

Первое, что меня поразило по прибытии во Владивосток — это готовность девелоперов субсидировать и без того низкую ставку Дальневосточной ипотеки: с 2% до 0,5%.

Я зашел на пару сайтов, взглянул на несколько рекламных баннеров. И увидел то, к чему мы, с одной стороны, привыкли. А с другой, это все равно забавно.

Вот смотрите: там, где мы работаем, ипотека в лучшем случае 6% (это Семейная), а рыночная от 18% начинается. И когда девелоперы субсидируют процентную ставку, они доводят ее до какой-нибудь разумной величины — допустим, с 18% до 8% или с 6% до 4,6%.

А если ипотека под 2%, что там субсидировать? Там же ипотечный платеж никакой. Тем не менее, девелоперы используют этот инструмент и здесь. Мне сложно оценить его эффективность и дать какую-то обратную связь по этому поводу. Пока я впечатлен и даже несколько обескуражен.

Коллеги из Владивостока, расскажите, как это работает и насколько эффективно.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года

Интересные мысли от Виктории Белявской, Партнера нашей компании ⬇️⬇️

Господдержка, которой больше нет, и сценарии жизни

16 дней, как мы живем без ипотеки с господдержкой. О том, как это скажется на девелоперском бизнесе, писали много. Но в первую очередь отсутствие массовых льгот повлияет на людей, на их сценарии жизни.

Как? У меня есть несколько мыслей, давайте порассуждаем.

▪️Срок выбора квартиры увеличится, люди будут более осознанно и детально разбираться в продукте, предъявлять больше требований.

В конечном итоге на решение будет влиять совокупность факторов: качество продукта, соответствие требованиям будущего жителя и удобство финансовых инструментов для покупки.

Возможно, все это будет интегрировано: появятся некие конструкторы, в которых финансовые инструменты станут частью продукта.

▪️ Девелоперские продукты будут сильнее разниться в зависимости от населенного пункта.

В растущих и развивающихся городах (с точки зрения демографии, логистических связей и других параметров) продукты будут качественно сильнее.

В то же время на тех рынках, которые менее развиты, будет слабый или недостаточно сильный конкурентный продукт.

Следовательно, мы увидим еще большую миграцию людей в локации с более конкурентной средой и рынком.

▪️Средняя площадь квартир продолжит сокращаться. В условиях, когда финансовых инструментов для покупки меньше, это будет возможностью снизить цену.

▪️ Различия в классах жилья станут более контрастными.

В экономе и стандарте мы увидим вымывание различных нагрузок, фантиков и бантиков. Будет сформирован минимально жизнеспособный продукт, некий MVP.

А в комфорте и выше будет, наоборот, очень конкурентная среда. Поэтому потребуется создавать очень выверенные планировки и действительно экономически выгодные проекты.

Таким образом, сами девелоперы станут более сегментированными, а портрет целевой аудитории — более четким и понятным. Это должно будет легко считываться в брендинге.

▪️ Еще один неочевидный фактор — это падение рынка квартир с отделкой.

Она станет маркетинговым инструментом для привлечения внимания к конкретным лотам в проекте.

А в целом по первичному рынку мы увидим сокращение числа квартир с чистовой и получистовой отделкой. Особенно это будет заметно в классе комфорт+ (а в бизнесе, наоборот, не будет такого спада).

▪️А вот делать ставку на то, что вторичка полетит, не стоит.

Здесь по-прежнему очень мало финансовых инструментов для покупки, и ими никто не будет системно заниматься.

Кроме того, покупатель уже избалован, он хочет жить в качественном, новом, морально свежем проекте. И его старым жилым фондом не удивишь.

Такое жилье будет проще снимать, а не покупать. Поэтому еще один тренд — это развитие рынка аренды.

А у вас какие мысли?

Подъем в 4:00 — это забавно. Спасибо, Владивосток, за новые впечатления!

Я полагал, что уход льготной ипотеки никак не коснулся застройщиков Дальнего Востока, в частности, Владивостока. Мне казалось, что в связи с наличием Дальневосточной ипотеки под 2% проблем с уходом Господдержки здесь нет.

Оказывается, это не так. Дело в том, что местная программа имеет ряд ограничений — прежде всего возрастных и профессиональных.

Посмотрел статистику. В прошлом году в Приморье оформлено почти 29 тыс. договоров ипотеки. Сумма выданных средств составила 125,5 млрд рублей (это в 1,5 раза больше, чем в 2022-м). При этом на долю Дальневосточной ипотеки пришлось только около трети выданных ипотечных кредитов.

Поэтому Господдержка играла существенную роль в продажах недвижимости. И ее уход в какой-то степени (хотя в меньшей, конечно, нежели в целом по России) затронул и девелоперов Дальнего Востока.

GMK | Консалтинг в недвижимости с 2005 года