Чат, нам надо с вами серьезно поговорить. Банкстеры и уважаемый ЦБ с каждым годом только наращивали своё влияние на рынке девелопмента. И продолжают это делать. По сути, наш с вами уютный рыночек первичной недвижимости уже целиком и полностью взял под свое крылышко опеки ЦБ РФ. Ключевых фактора тут два: инструмент проектного финансирования с эскроу-счетами и льготная ипотека, мать её за ногу. И факторы, надо сказать, очень весомые, очень резкие, чтобы хоть как-то обратно отскочить, из ЦБешных лап выползти. Сейчас уже с большой долей уверенности можно сказать, что рынок недвижимости, где на фоне многих отраслей страны (банки, телеком, ритейл) нет явного монополиста, монополизует не какой крупный бренд или частный игрок, а сделает это именно государство. Да, останутся точечные девелоперы с точечными проектами с архитектурными излишествами в бизнес-классах и выше, но вот массовый сегмент, где люди из трущоб в новые дома переезжают, точно отъедет в какую-то интересную институцию. Но ладно, закончим с прогнозами, а посмотрим на отчет приемного родителя — ЦБ РФ «Обзор финансовой стабильности», где недвижимости выделил пару разделов.

1. Первое, что с порога подсвечивает ЦБ, мол, ребят, вы продолжаете ехать на льготной ипотеке. В 1 квартале 2025 года более 80% выданных ипотек было льготных. Намек понятный, что если вы так зависите от государственной поддержки, значит надо быть послушными мальчиками и делать, что скажут. Только почему-то в этом посыле всегда фокус на девелоперах, а не на банках, которые также праздно раздают государственные деньги своим заемщикам.

2. Вторая заезженная пластинка ЦБ, которой он активно манипулирует рынком, это разрыв цен между первичкой и вторичкой. Логика простая, как 5 копеек. Вам ипотеку льготную субсидируют, а вы цены поднимаете, от вторички сильно отрываетесь. Причем смотрят «грязные» данные Росстата и Сбериндекса, никто под капот данных цифр даже не планирует, а там-то интересно. А там-то окажется, что надо сравнивать не горячее с твердым, а хотя бы схожие по своей сути продукты. Никто почему-то не удивится, почему 20-летний «Мерседес» стоит дешевле нового, а вот если квартиры, то всё стратегия, которую сформировала льготная ипотека.

3. Дальше на сцену выходит наш любимый пузырь. Он настолько стал любимым, что обзавелся собственным индексом. И вы не поверите, на рынке, где огромный дефицит товара, в случае жилья — метров, у нас тут оказывается индекс пузыря максимальный с 2016 года. Хочется сказать: «Да что вы там насчитали, в России банально не хватает нового качественного жилья в размере ввода объема метров в ближайшие 10 лет», но нет, цены на жильё опережают рост доходов населения и аренды, а значит пузырь надвигается. Правда, цены отыгрывают еле-еле инфляцию, это раз. И поддерживаются за счет ограничений со стороны банков, которые не дают ПФ на вывод объемов, это два.

4. Доступность жилья минимальная без льготной ипотеки. О как. Никто не хочет с текущим ключом и ставкой рыночную ипотеку брать, хорошо, хотя бы про валютную ипотеку забыли, а то тоже бы сейчас интересовались, а что такое, что не берем.

5. Продажи упали, гайки по выходу нового объема закрутили. Итог — на дефицитном рынке пошло формирование дефицита из-за невыхода нового объема.

6. Ну и на финале страшилка про покрытия на эскроу-счетах. То, что ставка по ПФ с 2-3% уже за 10% перевалила, ЦБ особо не интересует.

Наблюдаем дальше.