По итогам 2020 года Башкирия заняла первое место в антирейтинге по количеству зафиксированных преступлений, связанных с злоупотреблением должностными полномочиями. Таких злоупотреблений в регионе выявлено 193. Немалую долю в этом занимают нарушения закона, связанные с махинациями с землей под строительство, а именно – незаконное выделение участков. Результаты мы видим уже сегодня – это аресты столичных и республиканских чиновников, ставшие систематическими. Тем не менее, в районах все еще «попроще». Так, например, мэр Октябрьского Алексей Шмелев еще 5 лет назад передал одному из застройщиков 3 земельных участка площадью более 5 гектар под строительство социального жилья. К настоящему моменту объекты так и не появились, при этом застройщик размежевал и распродал землю частным лицам под ИЖС. К сожалению, данный пример – один из многих. А по данному делу до сих пор никто не наказан, Шмелев все также занимает место градоначальника.

​​Унистрой приглашает посетить перед праздником 23 февраля свои офисы. Предлагает приезжать семьями, но мужчин при этом будут ждать сюрпризы. Судя по фото – макаруны в фирменных упаковках. Т.е. сюрприз уже не получился. Самое интересное, что подарки обещают раздавать 19 и 20 февраля, хотя следующим постом анонсируют режим работы в предпраздничные дни - 21 и 22 числа. Неужели в компании думают, что у потенциальных покупателей их квартир настолько все плохо, что пачка макарун сможет переломить ситуацию в пользу объектов Унистроя? Ну а про ограниченную раздачу подарков может быть две версии – либо застройщик хочет сократить потоки в офис в выходные дни (будто на халявные сладости все сразу приедут, конечно), либо подарков попросту мало.

Сможет ли Садовое Кольцо обеспечить качество за 3 бюджетных миллиарда?

Федеральный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства не так давно выделил Башкирии очередные 3 миллиарда рублей для решения проблем обманутых дольщиков. На эти деньги планируется завершить строительство 26 проблемных объектов. Напомним, что достройкой проблемных объектов в республике занимается преимущественно красногорское Садовое Кольцо, в обмен на получение земельных участков без проведения торгов. Данная ситуация уже вызвала интерес местного отделения Федеральной антимонопольной службы, но, учитывая особые отношения между республиканской администрацией и Садовым Кольцом, есть большая вероятность, что вновь выделенные 3 млрд. будут осваивать именно они. К сожалению, работа данного застройщика в разрешении социальных вопросов, а именно в завершении работ на долгострое Белая река вместо обанкротившегося Госстроя - оставляет желать лучшего. Есть все основания полагать, что будущие объекты с бюджетным финансированием будут достроены также некачественно...

По слухам, ряду застройщиков сделано предложение - отдать 10% квартир в новостройках для решения проблемы обманутых дольщиков в обмен на безвозмездные земельные участки. На сегодняшний день в Уфе выдано разрешение на строительство более чем 4 миллионов квадратных метров. Т.е. если все застройщики согласятся на предложенные условия, то республика может получить в перспективе около 400 тысяч квадратных метров жилых площадей. Это более чем в 2 раза перекроет потребности людей, обманутых застройщиками. Скорее всего, данный вопрос станет одним из первых, обсуждаемых на площадке недавно созданной Ассоциации строителей РБ.

​​Башнафтатранс серьезно задерживает сдачу своего ЖК Чайка в Кузнецовском Затоне.

Изначально застройщик декларировал завершение строительства в первом квартале нынешнего года. Но уже понятно, что строительство затянется еще на долгое время. На сайте ЖК с ноября не обновляются фотоотчеты о строительстве, но в сети проскакивает текстовая информация о состоянии стройки. На начало января, практически во всех секциях не только не установлены лифты, но и даже не поставлены. В одном из литеров все еще ведутся работы по монтажу систем водоснабжения, отопления и электропроводки. Не везде установлены оконные конструкции. К комплексу до сих пор не подведены и, соответственно, не подключены коммуникации. Напомним, что Башнафтатранс все время строительства Чайки очень сильно демпинговал по стоимости. Порой цены за метр практически опускались вплотную к тем, в которые государство оценивает квадратный метр в панельном доме (Чайка – полностью кирпичная) и составляли чуть более 50 тысяч рублей за кв.м. Теперь за данные скидки дольщикам придется «заплатить» временем ожидания квартир.

​​Кажется, введение эскроу-счетов все таки ударило по Талану весьма сильно. Мы уже писали, что менеджеры по продажам застройщика отговаривают приходящих в офисы покупателей приобретать квартиры, а вместо этого «продают» инвестирование в саму компанию. Судя по нынешней активности в поиске средств, в компании долгое время использовалась схема, когда на деньги, привлекаемые на строительство новых объектов, достраивались старые. Изменение схемы финансирования строительства жилья лишило Талан прямого доступа к средствам дольщиков. Поэтому застройщик ищет новую схему получения денег, которыми сможет распоряжаться свободно, и, создается впечатление, начинает строить финансовую пирамиду. По крайней мере методы работы по привлечению новых «вкладчиков» весьма схожи. Теперь речь идет о размещении облигаций. Причем, кроме опубликованного объявления о проведении онлайн-семинара, никакой информации по данному поводу в сети нет. Выводы напрашиваются сами собой…

Глава республики Хабиров уже толсто намекнул застройщикам об окончании «золотых лет» застраивания центральной части города. На встрече с новоиспеченным мэром Уфы Грековым первое лицо авторитарно потребовало выводить строительство жилья из центра и переносить на окраины. Мотивируя это излишней перегрузкой «старой части», на которую в ближайшем будущем будут «повешены» еще и социальные объекты, которые пока только планируется построить. В частности, Хабиров предложил проработать программу застройки Забелья, на развитие которого получены почти 8,5 млрд. рублей из федерального бюджета. Данное заявление любопытно соотносится с решением проблемы обманутых дольщиков, о которой мы уже писали. Получается, застройщики должны предоставить реальный жилфонд в центральной части (где на сегодняшний день сосредоточилось основное строительство), а земли получить где нибудь на пограничных территориях Уфы. Интересно, кто пойдет на подобные условия?

​​В Уфе, наряду с обманутыми дольщиками, появились обманутые потенциальные покупатели.
Такую ситуацию создал Су-1 в ЖК Лайф Парк (расположен за Южным Автовокзалом). Летом прошлого года застройщик объявил о старте проекта и официальные цены, призывая бронировать квартиры, пока не произошло повышение. На тот момент, стоимость квадратного метра составляла 75-80 тысяч рублей за кв.м, в зависимости от общего метража квартиры. Учитывая местоположение и класс объекта – это было хорошее предложение на рынке. И люди потянулись бронировать квартиры. Правда, на весьма странных условиях. Потенциальным дольщикам не давали копировать и фотографировать график «повышения» цен. Документы о бронировании выдавались без подписи их принявшего и печати организации. Последствия не заставили себя долго ждать. Через несколько месяцев застройщик объявил об отказе в броне в одностороннем порядке и предложил заключать договора по ценам выше на 11-15 тысяч рублей, а для тех, кому предложения поступили в последнюю очередь, цена выросла до 105 тысяч. Налицо обман своих потенциальных покупателей. Уже ни для кого не секрет, что благодаря льготной ипотеке, цены на новостройки заметно выросли за последние полгода. Будущие дольщики, уверенные в своей брони, ожидали момента заключения договора по обещанным ценам и не рассматривали конкурирующие проекты. Сейчас же им придется заметно доплатить - что за квартиры в Лайф Парке, что за квартиры в домах застройщиков-конкурентах. Но, думается, обманутыми потенциальными покупателями первый вариант даже не рассматривается. Ведь еще не начав стройку, Су-1 уже отказался от своих обязательств, что вероятнее всего продолжит делать по ходу строительства. Мы будем внимательно следить за развитием ситуации по строительству данного ЖК.

​​В очередной раз убеждаемся, что башкирский рынок недвижимости полон интриг и тайн. Если писать независимо и без купюр, то обязательно затронешь чьи-то интересы. Позволим же карманным артистам с их телеграм-каналами вести охоту на ведьм и искать внешнего врага в Израиле, ведь эту музыку им давно заказывают и оплачивают, но уповать на адекватность таких материалов не стоит. Пожелаем им удачи, а сами продолжаем освещать важные для строительной отрасли темы.

Власти Башкортостана уже не один год ведут обсуждение вопроса застройки Забелья. И в нынешнем году он, вероятнее всего, сдвинется с мертвой точки. Объявлено, что в ближайшее время там начнут застраиваться первые 4 объекта, с планируемым вводом в 2023 году. Строительство будет вестись на средства из федерального бюджета, полученные в рамках подпрограммы проекта Жилье. Предшествовало этому заявление главы РБ Радия Хабирова на встрече с зампредом Правительства РФ Маратом Хуснуллиным о емкости застройки Забелья – 13 миллионов квадратных метров.

Планы, безусловно, оптимистичные. Но есть большая вероятность превращения Забелья в депрессивное гетто. Мы уже писали, в какую стоимость оценивает государство квадратный метр жилья – примерно в два раз ниже, чем по рынку. Скорее всего, именно в соответствующих расценках будет выделен объем финансирования. Жилье получится дешевым и, скорее всего, некачественным. Более того, сам Хабиров неоднократно признавал проблему, что власти не успевают создавать социальную инфраструктуру вслед за постройкой нового жилья. Учитывая все эти факторы, вероятнее всего, мы получим новый район с типовой застройкой без архитектурных изысков, необеспеченный социальными учреждениями и рабочими местами (планы по организации рабочих мест и производств на данной территории властями не озвучиваются, по крайней мере на данный момент). По опыту развития подобных районов с так называемой "ленинградской" застройкой, мы знаем, во что они превращаются со временем и в каком количестве там оседает "специфичный контингент" по отношению к добропорядочным гражданам. Есть и более современные примеры, например Мурино под Питером или Павшинская пойма под Москвой.

Сегодня застройщики активно осваивают различные территории Уфы. В первую очередь – исторический и географический центры. Экономическая модель понятна и весьма успешна, правда не всегда цивилизована. Кроме того, идет процесс смешения различных экономических и моральных человеческих классов – старые дома соседствуют с новостройками.
В свете этого, развитие города видится не по пути децентрализации центров – когда существует несколько разноклассовых агломераций, а именно в освоении уже развитой территории. В этом Уфе вполне может помочь программа реновации – это когда город начинает расти не вширь, а ввысь. Скорее всего, эта программа придется «ко двору» ныне существующим застройщикам, которым, повторимся – вполне понятен механизм строительства в существующих районах, а не развитие новых с неизвестными перспективами. Кроме того, в этом случае Уфа в короткие сроки сможет решить еще одну из основных существующих проблем – ликвидировать ветхое жилье.

А вы за какой вариант развития города?

Кажется, спор между Минстроем и Банком России по поводу социальной ипотеки будет завершен в ближайшее время.

Безусловно, льготная «путинская» ипотека под 6,5% годовых (а иногда и ниже) спровоцировала рост продаж и стоимости жилой недвижимости, плюс создала стимул для застройщиков к возведению большего количества квадратных метров. Минстрой, воспользовавшись ситуацией, стал строить оптимистичные, явно завышенные, планы по ежегодному вводу миллионов метров жилья. Только по Уфе планируется нарастить эту цифру до 4 миллионов в год. Однако не все были рады ситуации. Одной из противниц социальной ипотеки стала председатель Банка России Эльвира Набиуллина. Ее теория заключалась в том, что последовавший за введением льгот рост цен на жилье, превысит и инфляцию, и рост реальных доходов населения. Что мы сегодня и наблюдаем. После чего призвала вовремя завершить программу, чтобы сочетание спроса/предложения на рынке недвижимости смогли его отрегулировать.

Однако, в полемику между министерством и банком, вмешался президент России Владимир Путин. На неделе он поручил подготовить предложения по реализации льготных ипотечных программ 2021-24 годах, в первую очередь направленные на семьи с двумя и более детьми. Что можно считать фактической «победой» Минстроя. Набиуллина уже признала свою капитуляцию, призвав расширить критерии поддержки, а субсидирование ставок привязать к количеству детей в семье. Кроме этого добавить другие категории получателей субсидий - молодые семьи и специалисты, сельские жители и иные. Также, глава Банка призвала сделать данные программы постоянными. Получается, если программа соципотеки, в ее настоящем виде, будет завершена, как и планируется – 1 июля текущего года, ей на смену придут другие программы, сегрегированные по различным социальным группам. И вероятнее всего это спровоцирует, уже очередной, рост стоимости квадратных метров, обесценивая накопления российских граждан на первоначальный взнос.

​​На проспекте Октября стоит построенная Жилстройинвестом 42-этажная… А, нет… 31-этажная высотка – ЖК Идель Тауэр. Действительно, изначально проект планировался в 42 этажа, высотой 154 метра. Высота более 150 метров, по международной классификации, автоматически дает зданию статус небоскреба. Дом мог стать первым объектом с данным статусом в Уфе, но не случилось. Из очевидных преимуществ, которые мы видим в данном проекте:
- Наличие высотных квартир – даже 31 этаж - для Уфы это немало.
- Развитая социальная инфраструктура – помимо прочего, отличная детская площадка и парковая зона в шаговой доступности.
- Управляющая компания, умеющая работать с жителями.
Но есть и серьезные минусы. В первую очередь – это цена, которая была необоснованно высокой еще на этапе котлована, не говоря уж про настоящее время. Сегодня квартиры в Идель Тауэр одни из самых дорогих в Уфе в своей квадратуре, за аналогичные деньги можно приобрести квартиру в Новой Москве или хорошем спальном районе Санкт-Петербурга. Более того, многим покупателям пришлось доплатить за свои квартиры при приемке – реальная площадь оказалась заметно выше декларируемой договором. Недовольные дольщики выдвигают версию, что столь значительное изменение площадей связано с повсеместной экономией застройщика на толщине межквартирных стен. Также Жилстройинвест в свое время активно анонсировал высокий класс сейсмоустойчивости здания, рассчитанный на 5-бальное землетрясение, хотя подчеркивал, что Уфа стоит в сейсмически безопасном районе. Городские эко-активисты отмечали, что Идель Тауэр стоит на нестабильном грунте и, вероятно, высокий класс сейсмоустойчивости стал "приятным бонусом" после усиления фундамента. Либо это была очередная маркетинговая уловка и дольщики заплатили за опцию, которая им никогда не пригодится.

#гдеэтотдом

​​Глава РБ Радий Хабиров прочитал книгу 100 советов мэру за авторством Варламова и Каца и пригласил последних в Уфу. Блогер-урбанист Илья Варламов тут же согласился, отметив, что наверняка может стать полезным перед грядущим празднованием 450-летия Уфы. При всем уважении к Варламову, он является всего лишь журналистом – профессиональным наблюдателем за архитектурой и урбанистикой. Тем более странен выбор главы республики – вместо приглашения профессиональных архитекторов и планировщиков городских пространств, его выбор пал на Варламова. Вероятнее всего, причиной этому стала медийность персоны (он один из самых цитируемых журналистов РФ). Более того, Варламов уже неоднократно, в прошлом, критиковал градостроительную политику Уфы и ее прежней администрации. В первую очередь – за вписывание высотных новостроек во дворы малоэтажной застройки и окружение исторических построек современными домами из стекла и бетона. Возможно, Хабиров таким образом хочет откреститься от ранее проводимой политики и найти себе нового соратника в борьбе с местными застройщиками.

За прошедший год в Уфе вырос спрос на парковочные места. Прибавка составила 17%. При этом, рост предложения по парковочным местам изменился лишь на 7%. Больше всего (69%) уфимцы проявили финансовый интерес к подземным паркингам, 23% выбрали парковку в надземных многоуровневых паркингах, места на уличных автостоянках привлекли менее 4% горожан. Стоимость машино-места в подземном паркинге самая высокая, в среднем по сегменту составляет 700 тысяч рублей, а вот машино-место на улице можно приобрести за сумму около 100 тысяч рублей.
В текущем году ситуация, вероятно, изменится. Если в 2020 году больше всего предложений было именно в дорогих подземных паркингах. То, вероятнее всего, в ближайшее время, наметится тренд на организацию многоуровневых надземных парковок. Строительные компании все чаще ведут квартальную застройку, куда вписать подобные объекты проще и дешевле. Впрочем, бывают и исключения - некоторые застройщики, особенно те, кто ведет точечное строительство, обещают своим жильцам машино-места, которые остаются только на бумаге.

Обращение главы Башкирии к республиканскому прокурору, о котором мы писали, кажется дало свои результаты. Правда, не те, на которые рассчитывал Радий Хабиров. В своем обращении он просил обратить пристальное внимание на деятельность ряда застройщиков, в том числе на Жилстройинвест. У данного застройщика местные власти отозвали разрешение на строительство около парка Гафури, после чего спор переместился в суд. Дата рассмотрения регулярно изменялась и, на сегодняшний день, назначена на 1 марта. Тем временем, прокуратура направила в администрацию Уфы представление, согласно которому отказ выдавать разрешение на строительство незаконен. Что действительно показывает «пристальное внимание» надзорного ведомства, но явно идет вразрез с планами республиканских и городских властей.

СМИ продолжают расследовать деятельность депутата уфимского Горсовета и, по совместительству, строителя - Александра Баутского. В этот раз объектом пристального внимания журналистов стал ЖК Красинский. Дело в том, что данные дома уже не раз оказывались в центре скандала. На них жаловались местные жители т.к. строительство ведется фактически на месте дворов их бывших домов, лишая зеленых зон и детских площадок. Также общественные слушания были проведены с нарушениями – обещалось строительство спортивного центра с бассейном и подземной парковкой, а начали строить жилые высотки. Выявлялись и другие нарушения. Данные жалобы направлялись в прокуратуру, но какого либо реагирования не возымели. Журналисты связывают это с приобретением надзорным органом квартир в Красинском по государственной программе «Жилье для прокурора», по явно заниженным ценам. Согласно данным, квартиры были приобретены по 46-48 тысяч рублей за квадратный метр, при средней стоимости жилья в аналогичных ЖК около 72 тысяч.

В России в целом и в Башкирии в частности давно идет разговор о регламентации количества животных в квартирах. Теперь в стране появился соответствующий прецедент. Ограничение на количество животных в жилых помещениях ввели в Кировской области. Местное правительство разработало формулу, среди переменных которой – общая площадь квартиры, норма для человека и норма для животного. Так, необходимая площадь для собак весом более 25 килограмм составляет 2,5 кв.м., меньше 25 кг. – 1,5 кв.м. Для кошек норматив составляет 0,8 кв.м. При этом норматив для людей следующий, если проживающий один – не менее 33 кв.м., если двое – не менее 21 кв.м. на каждого, если трое и более – не менее 18 кв.м. То есть, если семья из двух человек захочет завести двух среднеразмерных собак (более 25 кг.), площадь их квартиры должна составлять не менее 47 метров. Если площадь меньше, то только одну – постановлением это предусмотрено – на одно животное норматив не распространяется. Впрочем, данные нормы, в некоторой мере, нивелируются недавним нововведением Минстроя о включении балконов, лоджий и иных холодных и/или технических помещение в площадь квартиры в полном объеме.

Строительный Трест пытается откупиться от недовольных местных жителей детской площадкой.
Речь идет о новом объекте застройщика на пересечении улиц Армавирская и Зайнаб Биишевой – ЖК Вершинин. Изначально, на общественных слушания, объект был представлен в виде 4-этажного дома, что вполне устроило местных жителей. Дело в том, что участок под застройку ЖК находится на карстовых грунтах 3-4 категории, что не предусматривает высотного строительства. Он окружен малоэтажными домами и частным сектором, жители которых в минувшие выходные организовали пикет против строительства. Их возмущение понятно – за полгода планируемый дом с 4 этажей вырос до 25 и получил соответствующее название. Помимо того, что новостройка может попросту обвалиться, жители 332 строящихся квартир создадут серьезную нагрузку на существующую социальную инфраструктуру – в первую очередь на ближайшие детские сады и школу. Также возникают вопросы и по парковочным местам, так как участок под застройку всего 28 соток. Общественность говорит о нарушениях закона, в ответ на обвинения представители Строительного Треста все отрицают, призывают к «диалогу» и обещают уже в этом году построить детскую площадку, доступную для всех жителей района. Что явно не решит ни одной озвученной претензии к проекту.

Институт территориального планирования Урбаника опубликовал рейтинг российских городов по качеству и доступности жизни. В абсолютном зачете Уфа поднялась на 3 строчки и заняла 10 место. По параметру «стоимость жизни» столица Башкирии также поднялась с 54 на 26 место. А в дисциплине «городская среда» опустилась с 7 на 10 место. Одним из главных факторов, повлиявших на место Уфы в рейтинговой таблице, стала ситуация сложившаяся с жильем и его строительством. Так, рост введенного жилья в столице РБ в 2020 году увеличился на 10% относительно 2019 года. Данный фактор позволил увеличиться уровню обеспеченности населения жильем в расчете на 1 человека. При этом, увеличившееся количество квартир, повысило доступность их аренды. Также на позицию города повлиял уровень расходов на ЖКУ – доля от реальных доходов уфимцев на данную статью не увеличилась, хотя почти в половине рейтинговых городов этот показатель вырос. Интересно, как учитывался в исследованиях Урбаники более чем 40% рост стоимости тепла в конце прошлого года и последующий пересчет этого показателя в пользу потребителей?

Новое, еще недостроенное, здание Арбитражного суда РБ стало предметом многочисленных разбирательств в Арбитражном же суде и угрозой сноса домов местных жителей. Дело в том, что стройка, затевавшаяся еще в 2014 году, предполагала снос ряда окружающих строений для организации парковки. Но за минувшие 7 лет, многие из них приобрели статус культурного и исторического наследия. А жители двухэтажек по улице Карла Маркса, провели за собственный счет экспертизу, признавшие их дома изношенными чуть более чем на 50% и пригодными для проживания. Удивительно, что изначально строительством здания суда занималась компания Александра Баутского, уже неоднократно упоминавшегося в нашем канале. Как только возникли проблемы с расселением, право на застройку было передано другой компании. Последняя ныне судится с уфимской мэрией в надежде взыскать с нее более 180 миллионов рублей за организацию расселения местных жителей, которое по факту не проводилось. Вот и получается, здание суда построено, но не будет иметь парковки, местные жители находятся в постоянном страхе за свое жилье, а мэрия должна оплатить работы, которые не привели к каким либо результатам. Зато бенефициаром ситуации является застройщик, который получил бюджетные деньги на строительство здания, которое невозможно использовать в полной мере. На днях, один из двухэтажных домов по улице Карла Маркса был все таки признан верховным судом РБ аварийным, с чем не согласные его жители, которые планируют обжаловать данное решение. Мы продолжим следить за развитием ситуации.

Над Строительным Трестом сгущаются тучи. Мы уже писали про протесты местных жителей против строительства ЖК Вершинин, возведение которого сегодня потребовал остановить глава РБ Радий Хабиров. На этот раз расскажем о жителях клубного поселка 8 марта Вилладж, который застраивает СТ. Юристы инициативной группы собрали необходимую доказательную базу о введении в заблуждение участников долевого строительства. Речь, в первую очередь, идет о строительстве канализационных коммуникаций, которые создали угрозу экологической катастрофы. Дело в том, что застройщик сливал канализационный воды из построенных домов посредством локального отвода, без обеспечения необходимых очистных мероприятий. Естественно, строительство данного отвода не было согласовано с надзорными органами. Как показывает правоприменительная практика, обычно подобные нарушения грозят не только выплатой компенсаций и крупных штрафов в пользу дольщиков, но и уголовной ответственностью для руководства компании. Мы продолжим следить за развитием ситуации, и в будущих публикациях расскажем обо всех любопытных аспектах жизни в 8 марта Вилладж.