КУДА ВЛОЖИТЬСЯ?
КАКОЙ САМЫЙ СТАБИЛЬНЫЙ АКТИВ В РОССИИ?

НЕДВИЖИМОСТЬ. Востребована. Растет в цене. Как и 30 лет назад.

КВАРТИРА? ОФИС? АПАРТЫ?
Давайте разбираться.

Их все объединяет выгодное отличие - стабильность. Но мы выбираем для инвесторов лучший вариант исходя из актуальных рыночных условий, анализируя долгосрочные тренды на 10 лет вперед (что соответствует периоду окупаемости).

Давайте посмотрим наш РЕАЛЬНЫЙ КЕЙС ИЗ ПРАКТИКИ в сфере недвижимости.
Мы выбрали купить для инвестора коммерческое помещение формата street-retail.

Street-retail - помещения на 1 этаже с отдельным входом, чаще в составе ЖК. Зарекомендовали себя в периоды турбулентности экономики (2008, пандемия 2020 и в настоящее время). Арендаторы объектов - часто представители устойчивого бизнеса, не требовали скидок и отсрочек платежей.

2️⃣0️⃣1️⃣8️⃣

📋 Задача инвестора: вложить эффективно деньги, есть 15 млн.

📊 Не каждый инвестор в недвижимость может ответить на вопрос, что значит вложить эффективно?

01. Можно купить объект дешевле и продать дороже - это спекуляция.
02. Можно купить объект, долго владеть, быстро окупить и получать дивиденды - долгосрочное владение, «пенсия» 🐶
03. Можно купить объект в черновой отделке, «упаковать», найти арендатора и продать как ГАБ - готовый арендный бизнес.

В нашем кейсе инвестор хотел вложить деньги и продать дороже. Но когда мы реализовали проект и обеспечили доход выше ожиданий - инвестор решил его не продавать.

🔍Мы выбрали классный строящийся объект у застройщика в хорошей локации

💰Сторговали хорошую цену

🔑 Сопроводили сделку - безопасно и в интересах инвестора (гарантии, условия договора, проверка контрагента, расчеты)

⌛️ Ждали ввода, контролировали сроки сдачи

⚙️ Участвовали в проф. приемке, дефектовке и устранении недостатков

🌆К моменту приемки мы увеличили мощности и подготовили концепт (проект перепланировки, проект подсветки фасада, фирменный стиль, стандарт отделки, план сетей) и 2 варианта подготовки: силами арендатора и нашими

💼 Подготовили стратегию сдачи объекта в аренду и понимали свою аудиторию, которая может максимально дорого «взять» объект и «прижиться» на долгие годы в данной локации

🔍Представляли интересы инвестора в переговорах с арендаторами, вели поиск

⚔️ Мы нашли 3х потенциальных клиентов и обеспечили управляемый торг - за наш объект «начали драться»!

💰 Выбрали арендатора - представителя крупного бизнеса в сфере общепита/доставки, платежеспособный и устойчивый

💪 Заключили СИЛЬНЫЙ КОНТРАКТ в пользу собственника на 10 лет! Даже предусмотрели штраф за ранний выход.

🎯Результат: инвестор сэкономил -24% от сметы кейса благодаря тому, что найден арендатор, готовый выполнить ремонт за свой счет.

2️⃣0️⃣2️⃣5️⃣

✔️Инвестор рассчитывал на окупаемость 9 лет, окупился за 6 лет.
✔️Арендатор на месте, работает успешно.

Итого результаты кейса:

📈 Caprate - ставка капитализации на июль 2025 года 3️⃣1️⃣%, продолжает расти
🪙 срок окупаемости сокращен на -3 года (6 лет вместо 9 лет)
❤️ объект вырос в цене в 3️⃣ раза, что безусловно обгоняет любые темпы инфляции
⏫на старте мы обеспечили отрыв в ставке аренды на +3️⃣5️⃣% выше среднего предложения в локации

🐎С какими проблемами столкнулись:

❤️Решали проблемы с недостатком мощностей
❤️Реконструкцией сетей

9️⃣3️⃣% объема в ЖК - это жилье, о них застройщик думает. Коммерческие помещения - это не целевое для застройщика. Маленький объем. Поэтому он не думает о том, какой бизнес займет это место, слишком мелкий вопрос для девелопера на этапе проекта

❤️Объект имел невостребованную планировку, необходимо было выполнить проект перепланировки, чтобы создать оптимальную универсальную конфигурацию для бизнеса.

❤️Какие выводы сделали:

✅Нет нерешаемых проблем! И их стоит решать
✅Многие проблемы проще решить на этапе строительства 🖱️в этом мы можем помочь!
✅Благодаря такому подходу - мы нашли арендатора, которому объект не был интересен в состоянии "до" и получили стабильный высокодоходный актив

‼️Проект полностью реализован и эффективно работает, НЕ требует вложений в отличии от студий 😂
📍ЖК Лига Чемпионов, Шаумяна 87, Екатеринбург

Old Money🐈‍⬛ VS «Новый Русский»🐗: Чем старый добрый традиционный капитализм отличается от подходов в нашей стране?
В этой серии постов мы начнем раскрывать эту интересную тему-💰OLD MONEY 🐛 ЧАСТЬ 1 - Рынок недвижимости России и США. Разница очевидна?
Если сравнить рынок недвижимости России и развитых стран - таких как США, Великобритания или страны Европы, — становится очевидна разница не только в цифрах, но и в подходах к инвестициям, менталитете инвесторов и восприятии недвижимости как актива.

В развитых странах капитализм существует более 1️⃣0️⃣0️⃣лет. За это время сформировалась культура долгосрочных инвестиций, где недвижимость — это не просто способ быстрого заработка, а наследственный капитал, в который вкладывают на десятилетия, а то и на несколько поколений🏰 Пример тому — Empire State Building в Нью-Йорке, построенный в 1931 году на средства компании DuPont (название-фамилия говорит сама за себя) и до сих пор приносящий прибыль. Срок окупаемости подобных проектов может превышать 5️⃣0️⃣ лет. В случае с Эмпаир Стэйт, строительство которого было завершено в годы Великой Депрессии, из-за того, что здание не могли заполнить арендаторами в течение 12! лет, горожане его прозвали EMPTY (англ. ПУСТОЙ) State Building. Небоскреб не приносил прибыли своим владельцам до 1950 года.
Но такие инвесторы не спешат🐍 — они получают не только финансовую, но и социальную, культурную, историческую отдачу🫀. Здесь важны не цифры на горизонте в 5–7 лет, а социальная значимость, архитектурная ценность, вклад в развитие города и общества.

В России же рынку недвижимости чуть больше 3️⃣0️⃣ лет. Это всё ещё юный, эмоциональный и скоротечный рынок. Капитализм у нас молодой, и инвесторы только начинают учиться думать стратегически. Большинство до сих пор мыслят категориями скорости: «как быстрее вернуть вложенные деньги и получить прибыль». Ведь в 90е💸 годы прошлого века, когда рынок хаотично формировался, правовые институты⚖️ того времени не могли гарантировать безопасность сделок и незыблемость права собственности нового владельца актива👮...
На нестабильном и не прогнозируемом рынке, самым важным для девелопера становится "успеть отбить и заработать свое", ведь за последние 20 лет нормы окупаемости значительно изменились:
👉2002–2007 гг. — нормальный срок окупаемости: 3 - 4 года. Проекты со сроком 6 лет окупаемости и выше лет считались неэффективными вложениями))
👉после кризиса 2008 г. - вырос до 8,5 лет
👉после 2014 г. и санкций — 10 лет
👉после пандемии 2020 г. — 10 -12 лет
👉сегодня — 12-14 лет.

Средние цифры, конечно, варьируются в зависимости от сегмента и региона. Где-то дефицит — это отели (Сочи), где-то складская недвижимость (Урал), где-то офисы. Но тренд очевиден: инвесторы всё чаще закладывают в бизнес-планы горизонты на 10–15 лет. Это говорит о том, что рынок становится более зрелым, со своими правилами, но пока мы ещё далеки от понимания недвижимости как "гордости за владение", "наследственного актива", "благородной миссии девелопера - трансформации пространства и формирования лучшего будущего для человека и окружающей его среды"🪟
В Европе или Америке инвестор может позволить себе выбирать проекты не по сроку окупаемости, а по их значимости для общества. Так появляются здания-символы, архитектурные шедевры. В России пока доминируют прагматичные решения: где дешевле земля, где есть спрос, где можно быстрее выйти на окупаемость, где выше рентабельность.

❤️Но, возможно, со сменой поколений инвесторов, у нас тоже сформируется культура «осознанного девелопмента, инвестиций в формирование новой среды обитания человека» — где недвижимость — это не просто актив, а вклад в будущее, в город, в историю.

Такие инвесторы сегодня редкость и встреча с таким для визионера👁️‍🗨️ становится возможностью воплотить по-истине грандиозные проекты в жизнь и формировать новые тренды развития территорий. Нам повезло. О таком проекте мы обязательно расскажем позднее, а на сегодня мы работаем в рамках NDA😉

#Upwell_Визия
#Недвижимость #Инвестиции #РынокНедвижимости #OldMoney #ПроектыВнеВремени #НедвижимостьРоссии #ИнвестицииВНедвижимость