С 2026 года НДС- 22%, а вот по порогу перехода на НДС дали небольшую уступку:

С 2026 года налог будет уплачиваться при доходах в 20 млн руб., с 2027 года — в 15 млн, а с 2028 года — в 10 млн.

"Интересные" эксперименты продолжаются в ряде регионов.

Георгий Филимонов, губернатор Вологодской области, рассказал, что магазины сети «Бристоль» будут переименованы в «Б-продукты».

Глава региона отметил, что ребрендинг проводится в рамках «достигнутых договоренностей», новые вывески уже закуплены. Также губернатор подчеркнул, что бизнес продолжит развиваться в регионе в формате продуктовых магазинов шаговой доступности, которые пополнят ассортимент продуктами питания, а количество алкоголя сократят до 20%, переместив его продажу в отдельный зал.

Напомню, что в Московской области также ограничили формат алкомаркетов в помещениях, где вход не с улицы, а со двора.

Наблюдаем за ситуацией... Знаю, что пост прочитают и собственники помещений в названных регионах. Поделитесь в комментариях, какие изменения почувствовали уже как арендодатели.

Многострадальная история со сносом искусственного горнолыжного курорта «Сежком» в Красногорске: площадку хотят использовать под строительство жилого комплекса.

В соседнем здании у меня несколько помещений с арендаторами в управлении.

Это уже не первый случай: 2 года назад кран упал на соседнее здание в начале демонтажа комплекса.
Мало того, что изрядно затянули сроки, так еще окружающее пространство в зону «стихийного бедствия» периодически превращают.

Сейчас все это сильно понижает арендный потенциал в прилегающих объектах.
Но когда все будет закончено, и появятся новые ЖК с тысячами новых жителей, то инвестиционный потенциал отдельно стоящих зданий ТЦ в этой локации сильно прирастет.

🆘Почему многие помещения с арендаторами ПВЗ (Озон, ВБ и тд) скоро могут опустеть?

⛓️🛠Давайте разберем комплекс взаимосвязанных причин, которые в ближайшие 2 года (2025–2026) могут спровоцировать массовую волну закрытий пунктов выдачи заказов (ПВЗ) и селлеров на маркетплейсах. Разберём их системно.

Ключевые драйверы кризиса
1. Ужесточение госрегулирования e‑commerce
Рынок достиг зрелости, и государство переходит от «мягкой» поддержки к жёсткой регламентации. Ожидается:

ликвидация «серых зон» в налогообложении;

унификация правил для онлайн‑ и офлайн‑ритейла;

усиление контроля через ФАС, ФНС, Финмониторинг, Трудовую и Миграционную инспекции.

2. Давление банковского лобби
Банки требуют доступа к платёжным потокам маркетплейсов. Результат:

ограничение эксклюзивных финансовых сервисов Ozon/WB;

введение обязательных расчётов через аккредитованные банки;

рост издержек для ПВЗ и селлеров из‑за новых комиссий.

3. Требование «равных условий» от офлайн‑ритейла
Крупные сети (например, DNS) лоббируют выравнивание налоговой нагрузки:

отмена преференций для маркетплейсов;

введение аналогичных обязательств по аренде, персоналу, сертификации;

повышение фиксированных сборов для онлайн‑продавцов.

4. Усиление налогового контроля
Маркетплейсы станут «налоговыми агентами» государства. Риски для селлеров и ПВЗ:

проверка оформления сотрудников (включая мигрантов);

контроль выплат самозанятым (6% налог);

аудит таможенных пошлин и НДС;

штрафы за нарушения → отключение от платформы.

Переложение издержек на нижний уровень цепочки
Маркетплейсы, защищая свою рентабельность, будут:

‼️повышать комиссии для селлеров;

‼️вводить жёсткие штрафы за несоблюдение новых норм;

‼️сокращать субсидии для ПВЗ.

Механизмы закрытия ПВЗ и селлеров
Для ПВЗ:

рост арендных ставок и зарплат персонала;

снижение доходности из‑за повышения комиссий маркетплейсов;

штрафы за нарушение миграционного законодательства (неоформленные грузчики/курьеры);

отключение от платформы при несоблюдении налоговых требований.

Для селлеров:

увеличение налоговой нагрузки (отмена льгот для самозанятых, рост НДС);

затраты на сертификацию и таможенное оформление;

невозможность конкурировать при повышении комиссий;

риски блокировки аккаунта из‑за проверок ФНС.

Прогноз по срокам
2025 год: начало внедрения новых регуляций, первые волны закрытий ПВЗ и мелких селлеров.

2026 год: пик кризисных явлений — массовое сокращение точек выдачи и поставщиков из‑за накопившихся издержек.

2027 год: стабилизация рынка на новом уровне с уменьшенным числом участников и ужесточёнными правилами.

Итог
Закрытия будут вызваны не «злонамеренностью» маркетплейсов, а структурной перестройкой рынка под давлением:

государства (налоги, регулирование);

банковского сектора (доступ к платежам);

офлайн‑ритейла (требование равенства условий).

Выжить смогут лишь те ПВЗ и селлеры, которые:

заранее адаптируются к налоговой прозрачности;

оптимизируют издержки;

войдут в «белый» контур взаимодействия с регуляторами.

Прогноз Глобалистов на 2026

Каждый год смотрю на прогнозную картинку «главного журнала Ротшильдов».

Толкований и комментариев по этому поводу масса. Все желающие смогут найти это на просторах сети.

Скажу то, что касается меня и моей целевой аудитории. Рынок коммерции будущую ситуацию (прогнозную, естественно 😎) вполне себе переживет. Потому что гос корпорациям и крупным компаниям, завязанным на оборонный бюджет, нужно будет монетизировать хотя бы часть прибыли. Нормальный консервативный вариант - вложения в недвижимость.

Но компания не будет скупать квартиры. НДС надо возместить. А это - нежилые помещения.

Проекты на УСН все также будет испытывать сложности в продаже из-за этой налоговой смены инвестиционного контура.

В цене как и сейчас будут качественные объекты с НДС.
Да, на УСН и дальше будет спрос, но в основном до 50, а то и до 30 млн рублей. По Москве его в основном будут обеспечивать новостройки.

P.S. справедливости ради, надо отметить, что картинка в целом действительно выдержана в алармистских тонах, как по дизайну, так и по смыслу.
Но мы идем вперед!🤝

Немного юмора: не смог пройти мимо и позаимствовал на одном экономическом канале:)

Прекрасный пример переговорной позиции сильного игрока:

Журналист обращаясь к мэру Нью-Йорка Мамдани: «Вы утверждаете, что считаете президента Трампа фашистом?»

Избранный мэр Мамдани: «Я говорил о...»

Президент Трамп: «Ничего, я понимаю, просто скажите «да». Это проще, чем объяснять. Я не против.»

Избранный мэр Мандани: «Да.»

————————————————
P.S.: при том, что я вовсе не апологет Трампа (его сверхнарциссизм нередко раздражает), он действительно часто не просто отыгрывает «Cool guy”, а таковым и является в контексте.

Состою в «Аномалии» Михаила Гребенюка и недавно узнал, что тут есть еще один уровень — закрытый бизнес-клуб Прорыв, туда пускают только тех, у кого чистая прибыль в месяц от 1 млн рублей, у ребят жёсткий отбор.

Прорыв — это закрытое сообщество предпринимателей, где цель каждого участника выйти на 10 млн чистой прибыли в месяц. Не быстро, а навсегда.

Там участники работают напрямую с наставниками — действующими предпринимателями, которые ставят им декларации на квартал (индивидуальный план действий для роста бизнеса).

Посмотрел подборку выступлений наставников клуба, которые сделали х4, х8 и даже х10 по чистой прибыли и хочу поделиться ей с вами 👉🏻 забрать бесплатно можно в боте

Будет 100% полезно тем, кому не хватает мотивации к покорению новых вершин

Реклама. ИП Гребенюк М.С. ИНН 772394411530 erid:2W5zFHnQsep

Инвестиции за рубеж или все на курорты Краснодарского края?!
Квасной патриотизм vs. Паспортный расизм

Сегодня посетил выставку MIPIF - крупнейший форум по недвижимости за рубежом и на курортах России для инвестиций и отдыха.
Впечатления такие, что первая часть названия (про зарубежные инвестиции) надолго не задержится... И дело не в том, что спикеры, представляющие другие страны удивляются, что на панельной дискуссии приходится держать удар не от конкуренции между странами, а от прямого сравнения с вложениями в России непосредственно. Заявляют, что ранее так вопрос не стоял именно на этой площадке.

Ну да ладно, по количеству стендов визуально примерно треть были заняты именно экспозицией проектов в разных регионах России. И, если делать такой упор, то этого, безусловно, мало. Краснодарский Край, Крым, Калининград и Алтай - далеко не вся курортная зона страны.

Но, что удивительно, в рамках панельной дискуссии про доходность речь шла только от российских представителей! Все остальные страны, представляющие свои инвестиционные проекты в сфере недвижимости, предлагали решать "другие задачи"!:) Они их прямо перечисляли, но они точно не про недвижимость:)) Я даже не стану здесь их цитировать.
Спойлер: самые "упакованые" внешне парни (завешаны брендами с головы до ног в буквальном смысле) - представляли стенд с услугами "безопасных международных расчетов".

Самый большой конференц-зал был отдан под панельную дискуссионную площадку, представляющую российские госструктуры и корпорации, оказывающие поддержку бизнесу. Тут и "Сколково", и МПС, и ряд других. Говорили красиво, но итог таков, что денег-то в бюджете на эти инициативы лишних и нет.... Не очень понял, какое отношение они вообще конкретно к этому форуму имеют. Видимо, посыл такой, что жизнеспособными глобально будут только те крупные инвест проекты в сфере недвижимости и туризма, за которыми стоит гос поддержка в том или ином виде.

Что в итоге? Безусловно, я пошел на это мероприятие, чтобы получить знания и информацию по смежным направлениям в сфере доходной недвижимости.
Мой вывод: кто лояльно относится к инвестициям в коммерческую недвижимость в целом, и в стрит-ритейл в частности, будьте спокойны. Наше направление очень даже предсказуемо и показываем вполне понятную доходность и капитализацию.

Ну, а если хотите себе домик или апартамент у моря или в горах, то это, безусловно, другое дело. Хорошее дело, так-то. Но это совсем другая история....

Инвестирование с возмещением НДС.

Конец года, и для многих инвесторов, покупающих недвижимость на свои компании, вопрос возмещения НДС снова актуален.

Подготовил ряд проектов в бюджете 30-50 и 100+ млн рублей. Как готовые с арендатором, так и пустые под сдачу в аренду.

Есть варианты с дисконтом от рынка - эти через отдельный договор с инвестором, такие сложно найти самостоятельно…

Обращайтесь, решим вопрос!🤝

Как не потерять деньги?

Снова поделюсь своим кейсом по управлению. Еще раз: доходность объекта зависит, да, от локации, да, от арендатора и … от правильного УПРАВЛЕНИЯ!

Я писал ранее о переговорах с «Магнитом» на одном из объектов. На прошлой неделе рядом открылся «Дикси». Я понимаю менеджеров по развитию, которым нужно выполнять план. Даже за счет каннибализации других магазинов из своего же холдинга («Дикси» как и «Магнит» сейчас в составе ЗАО «Тандер»). Но и интересы собственников недвижимости должны быть учтены.

И здесь важно: а что с ликвидностью объекта? А насколько он конкурентоспособен? При выборе данной локации я фокусировал внимание инвестора именно на ликвидности и потенциале данной локации. Узнав про открытие Дикси, я немедленно инициировал переговоры с другими арендаторами, которые могут пулом зайти на эти площади (меньше площадь - дороже ставка аренды).

И, да, я получил оферты с прибавкой аренды на 40%+ от действующей ставки. При этом я абсолютно понимал, что «Магнит» до нового года запросит снижение (у них действительно просели выручки).

Я позвонил им вчера утром. А вчера вечером они сами хотели уже писать нам письмо о снижении.

В итоге я в лоб обрисовал ситуацию, что мы не боимся их съезда, и на снижение не пойдем. А речь шла о дисконте в несколько сотен тысяч рублей на 6 месяцев. В итоге собственник потерял бы ровно ту сумму, которая изображена на фото.

Неприятной потери удалось избежать. Продолжаем сотрудничество.

P.S: я недополучаю немало денег в моменте, когда отговариваю инвесторов от покупки сомнительных лотов с «нарисованной» часто доходностью. Но в долгую это дает стабильное долгосрочное сотрудничество. Безусловно, каждый может ошибиться, но, выбирая объект инвестору на эксклюзиве, мы смотрим максимальное доступное количество факторов.

Как манипулируют нашим сознанием через «информационный шум»?🧐

Вот классический пример одного из вбросов. ТГ канал с достаточной серьезной тематикой и неплохими охватами аудитории выдает такую новость👆🏻

Новость вполне себе вписывается в общий контекст последних событий, если бы не пара ньюансов.
Во-первых, нет ссылки для быстрого перехода на первоисточник.
Во-вторых, ИА «Панорама» - это сатирическое издание (скриншот в комментариях разместил, посмотрите):

Все тексты на этом сайте представляют собой гротескные пародии на реальность и не являются реальными новостями.

Относитесь к любой информации критически, в том числе и к моей😎

А вы что думаете? У кого какие приоритеты?