엊그제는 천억대 자산가이신 50대 디벨로퍼 대표님이랑 저녁에 술한잔을 했는데요,

본인의 다이나믹한 과거 스토리를 들었는데,

과연 저였다면 저 사람처럼 할 수 있었을까?라는 생각이 들었습니다.

그분의 특징과 말씀을 한번 공유드려봅니다.

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1. 고집이 있다.

회사 직원들이 반대해도 본인의 깡으로 밀어붙인다.

이 과정에서 수많은 직원들이 퇴사함. 하지만 그는 일단 자그마한 가능성이 있다면 그냥 어떻게든 실행해버림.

그리고 끝까지 되는 방향으로 끊임없이 탐색함. 결국에는 어떤 방향으로든 성사를 시킨다.


2. 에너지가 엄청나다.

마흔살, 사업 초창기에 해외 부동산 사업에 기회가 생겨 여러 시도를 하던 시절,

아무것도 없던 본인은 엄청난 깡과 에너지, 패기를 앞세워 당시 쌍용건설 회장 앞에서 피티까지 갔다고 함.

결국 해당 사업은 나가리되었다고 하긴 했지만, 젊었던 시절엔 그만큼 엄청난 에너지를 가지고 있었음. 물론 50대 중반 나이인 지금도 마찬가지.


3. 사람을 굉장히 잘 다룬다.

상대방을 기본적으로 치켜세워주면서 본인이 원하는 것들을 얻어낸다.

다소 교활하다고도 할 수 있지만 기본적으로 사람을 대하는 비즈니스 매너가 좋고, 본인이 상대방을 통해 어떤 부분에서 이득을 취할 수 있는지 셈이 빠름.


4. 기억력이 매우 좋다.

10년 전, 15년 전 일과 그때 당시의 숫자들도 정확하게 기억한다.

정말 사람의 기억력이 이렇게 좋다고? 싶을 정도. 저도 일을 함께 하면서 깜짝 놀란 적이 많음.

5. 항상 메모한다

미팅을 함께 하면서 그의 수첩노트를 살짝 본적이 있는데 엄청나게 빼곡하고, 일정과 세부 내용을 정말 철저하게 관리한다. 세세한 것들도 절대 놓치지 않는다.


6. 아버지로서 가정적인 사람은 아니다

엄청난 워커홀릭임. 이번 설 연휴때도 집에 안가고 내내 일한다고 함. 자식 교육? 이런거에도 크게 신경 안쓰는 것 같았음. 오로지 일만 함.


7. 엄청나게 검소함

음식도 비싼거 안먹음. 그냥 동네에서 평범한 고깃집에서 목살, 소고기 먹음. 차도 그냥 제네시스 탐. 평상시에도 절약을 매우 강조. 하지만 거래처한테는 법인카드 원없이 쓰심.


8. 단순 돈만 벌면 된다가 아니라, 사회적 대의를 중요시

시행사(디벨로퍼)들이 사기꾼, 한탕주의자, 조폭 패거리 이런 이미지가 있는데,

디벨로퍼 업의 기본 본질은 ’공간 개발‘이고, 사회적으로 엄청난 부가가치를 가져다주는 일이다.

사람들이 원하는 주거, 생활 공간을 제공하여 만족감을 주고, 금융권과 건설업 그리고 판매업 등 여러 업종에 돈을 벌어다주는 고부가가치 사업임.

본인은 대한민국에 건전한 이미지를 가져다주려고 최대한 노력 중이라고 함.

따라서 올해 안으로 청년 디벨로퍼 양성을 위한 교육과정을 개설해서

본인 회사 지원 하에 후배 양성을 위해 최선을 다해볼 것이라고 하심.

만약 이분께서 개설하시면 제가 1호 수강생이 될 예정입니다.

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청년 디벨로퍼 교육에서 제가 배우는 것들을 이방에도 한번 공유드려 볼게요.

그분께서 제게 하신 말씀 :

적어도 디벨로퍼 사업은 절대 능력좋고 똑똑한 놈이 성공하지 않는다.

너의 ‘신용’과 사람들의 ‘신뢰’,

그리고 끝까지 ‘고통을 참는 인내력’이 돈을 벌어다주는 것임.

넌 고통을 얼마나 견딜 자신이 있냐?

본인이 아파트 시행을 처음할 때 지역 주민들이 진짜로 삽이랑 곡괭이 들고 사무실로 찾아와서 협박했다고 함.

생명의 위협까지 느끼게 되는 이런 상황까지 감당할 수 있냐?

본인은 지금도 여전히 아침에 일어날 때면 머리가 아프고 고통이 시작된다고 함.

행복하게 일하려면 건설업은 절대 하면 안된다.

그냥 고통스럽다는 것을 인정하고 견디고 끝까지 참아야 함.

그래야 돈을 벌고 공간개발로 사회적 기여를 하는 것이라고…

많은 생각들을 해보게 되었습니다.

일을 할 수록 내공이 쌓이는 일
(즉, 지속적으로 다른 분야로도 확장되어 시스템을 바탕으로 수입을 창출할 수 있는 일)

VS

시간과 돈을 단순히 교환하는 일
(확장성이 제한되어 있는 일)

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전자는 사업과 유튜버, 블로그 같은 플랫폼 등이 있을 것이고

후자는 택시기사, 1대1 개인과외, 배달 등 정해진 급여를 받으며 장기간 노동을 하는 일 등

저는 첫 취업 이후 돈을 더 벌어보고자

몇년간 평일 저녁이랑 주말에 영어 과외를 뛰어서 직장소득 외 월 200만원 가까이 벌어본 적이 있는데요,

지금은 과외를 하나도 하지 않습니다. 제가 스타강사가 되어 단체 강의나 온라인 강사가 되지 않는 한,

단순 나의 시간과 돈을 교환하는 일이라고 느꼈기 때문이죠.

1. 여러 시행착오를 겪으며 내공을 쌓고
2. 이를 기반으로 작게 시작할 수 있으며
3. 향후 확장성과 시스템이 커질 수 있는 일을 하는 것

위 세가지만 집중 해보고자 합니다

과외 빡세게 할 당시 저의 평일 일정

8시반-18시반 회사
과외 장소 이동
20시-22시 과외 후
23시쯤 집 복귀

이 짓을 매주 평일 5일 중 월화목금 4회씩 함 ㅋㅋㅋ 미쳤었죠

주말에는 오전 10시부터 오후 5시까지 과외로 채워넣고 딱 저녁에만 쉬었음.

오래 지속하기 힘들었고 금방 현타왔습니다.

이렇게 살아보니 ‘내 시간의 소중함’을 깨닳았고, 더이상 시간과 돈을 바꾸는 단순 일은 절대 하지않겠다고 다짐했었죠.

직장인은 잘 생각해봐야 합니다.

과연 나는 직장에서

- 내공을 쌓아 나중에 큰 도약을 할 수 있는 일을 하고 있는가?

- 아니면 단순 시간 노동을 하고 있는가?

저는 다행히 전자라고 생각하고 나중에 부동산 관련 사업을 직접할 생각에 현 직장 생활을 열심히 하고는 있지만

이게 아니라면 본인의 강점을 짚어보며 고민을 많이 해봐야겠죠.

직접 바뀌지 않으면 변화는 없습니다.

2호선 신당역 바로 앞 건물?입니다.

작년 2월 16.8억에 거래가 되었네요.

거래 히스토리를 확인해보니

2014년 - 8억
2018년 - 9.8억
2020년 - 12.8억
2022년 - 16.8억

거의 2년 단타성 투자라고 볼 수 있습니다.

그래도 18년에 사신 분이랑 20년에 사신 분은 부대비용 제외하고 2~3억 차익은 남기셨겠네요

아무튼 18년에 사신 분과 20년에 사신 분은 땅을 사놓고 아무것도 안하고 2년씩 묵혀두어 단타?로 차익을 실현하신 케이스인데

신당동이라는 특수한 입지도 한몫했던 것 같습니다.

성수동처럼 되기는 힘들겠지만 (준공업지역이라는 희소성을 지닌 지역은 아니므로)

입지가 좋아서 향후 개발가능성, 유동인구의 증가, 상권의 확장 측면으로 보았을 때 눈여겨볼만한 지역이긴 합니다.

이런 과거 거래사례들을 면밀하게 살펴보면서

1. 이 매물을 당시 어떤 생각과 근거를 가지고 매수하였을지

2. 매수자가 땅을 사서 어떤 행위를 하였는지

3. 매각 차익은 어떤 식으로 발생시켰는지
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스스로 상상해보고 고민해보고 찾아보고,

그래도 정 궁금하면 해당 위치 인근에 있는 중개사에 직접 돌아다니며 물어보는 방법도 있겠죠.

이런게 진정 살아있는 상업용 부동산 스터디가 아닐까 싶습니다.

매입가 34억에 부대비용이랑 리모델링 비용 하면 37~38억 정도 들었을 걸로 보입니다.

19억 정도의 대출을 받으셨으니 자기자본과 대출금액 비중이 거의 50:50 쌤쌤인 듯 함.

작년 8월에 근저당 설정이 되었던데 이때부터 금리가 엄청 흔들렸었죠.

풀 레버리지는 힘들었을 것으로 추정되네요.

1층은 식당이 들어오는 반면

사무실 용도의 2층이랑 3,4층은 임대 플랜카드가 아직 붙어있는걸로 봐서…

아직 임대는 안나간듯…

공실 리스크가 여전히 존재한다고 볼 수 있죠.

사전 안전마진 확보가 매우매우 중요함.

임차인이든 뭐든 변수가 많으니 미리미리 사전에 픽스 시켜놓는 것이 좋음요.