안녕하세요 처음으로 인사 드립니다. 아마 디매 보고 오신 분들도 계실테고 블로그 통해서 오신 분도 계실텐데요

저는 30대 초중반으로, 부동산 자산운용사(AUM 3.3조, 국내 독립계 부동산 운용사 중 10위권 이내)에서 6년차 직장인으로 근무 중이고 개발 사업 및 실물 부동산 투자, 운용을 담당하고 있습니다.

주요 자산으로는 서울 1주택, BTC 3개 이상, 주식 등등이 있구요.

텔레그램의 운영 주제는 아마 제가 잘아는 '부동산'과 '비트코인' 분야 위주가 될 것 같습니다.

1. 서울 상업용 빌딩 투자 구조 분석
2. 기타 주거용 부동산 관련
3. 개인 투자 방향성
4. 비트코인 (알트코인X)

저도 스스로 공부하고 정리하고 인사이트를 공유해보자는 취지에서 텔레그램을 시작하게 되었습니다

참고로 디매는 텔레그램을 시작해보겠다는 글을 올리는 바람에 강제탈퇴 당했습니다ㅠㅠ 잘 몰랐고 제 불찰인데, 개인적으로 좀 아쉽네요.

그래도 디매에 꾸준히 올렸던 대다수의 글들이 블로그에도 남아 있으니 참고해주시면 될 듯 합니다. 앞으로 블로그랑 텔레그램 위주로 활동해보겠습니다.

https://m.blog.naver.com/vicpipe

https://m.blog.naver.com/vicpipe/222959373891

제가 블로그에 올린 글인데, 앞으로 이러한 비슷한 투자 사례들 위주로 제가 보고 들은 것들을 공유해보겠습니다.

압구정 현대아파트에 사셨던 어떤 80대 할머니가 가지고 계셨던 땅 입니다.
이면에 있긴 하지만 서울 도심의 따블 역세권에서 100미터 거리에 있습니다.

이 땅을 할머니는 1960년부터 2020년까지 무려 60년간 가지고 계셨습니다.

할머니가 연세가 들어 돌아가시자 상속자들(아마 자식들이겠져?)이 이 필지를 매물로 내놓았고

대략 30억에 매도를 하였습니다

매수자는 한 개인인데, 토지를 나대지 상태로 자본금 한 7억대로 매입하였고 나머지 23억정도는 담보대출로 자금조달을 한걸로 보이네요

여기다가 건물을 지어서 이렇게 멋진 건축물을 탄생시켰습니다.

건설 자금은 추가 자기자본 약 5억원, 나머지는 기존 담보대출을 PF 대출로 또 전환,

- 시공비 대략 14~15억
- 부대비 대략 2억 정도

를 들였을 것으로 추정되네요.

준공 후에는 부동산 담보대출로 추가 전환, 시공비 대출 상환 및 임차보증금으로 인한 추가 여유 현금을 확보했을겁니다

근데 중요한 점은 이 빌딩의 일부 층에는 이 건축물을 설계한 설계사무소가 직접 임차인으로서 입주를 했다는겁니다.

아마 초기 토지 매입때부터 매수자와 함께 임대 조건에 대한 협의를 다 끝내놓았었겠죠?

임차 리스크에 대한 안전마진을 어느정도 확보를 해놓은 것입니다.

건물 실컷 다 지어놓았는데 임대가 안되어 공실이 지속되면 안되니깐요.

안전마진의 중요성은 이 글에도 써놓은 적이 있습니다.

위 사례는 블로그 글 상의 2번에 해당된다고 볼 수도 있겠네요.

건물주가 되는 방법은 지어진 건물 고대로 인수하는 방법이 가장 쉽지만 신축을 하게 되면 많은 가치를 또 만들어볼 수 있습니다. 하지만 신축에 대한 리스크는 매우 크죠 ㅋㅋㅋㅋ 그래서 아무나는 절대 못하고 좋은 인맥 + 충분한 간접 경험을 체감해본 후 실행해야 하는 것 같습니다.

제 주변에 디벨로퍼분들이 많은데 요즘 대출 승인 때문에 힘들어하시는 케이스가 엄청 보이긴 하네요. 정말 타이밍이 중요한 듯 싶습니다.

연말을 맞이하여 성수동에 왔습니다. 집이랑 가깝고 힙한 분위기가 좋아 자주 오는 편입니다.

공유오피스 체험권이 있어 오늘 이곳에서 작업하고 자료 정리를 하고 있는데 좋네요.

성수동에 온김에 이쪽 지역의 빌딩 매입 사례들을 한번 봐야겠습니다.

워낙 유명해져서 다들 잘 아시겠지만 원래 성수동은 70년대 서울 동부권의 최대 제조 공업지역이었습니다. 이후 서울 인구가 팽창하고, 강남이 발전하고, 서울의 범위가 넓어지게 되면서 완전 도심권으로 속하게 되죠.

위 사진은 2008년 로드뷰인데, 지금도 엄청 변한건 아니만 저때만 해도 그냥 저런 시골갬성이었습니다.