그래도 디매에 꾸준히 올렸던 대다수의 글들이 블로그에도 남아 있으니 참고해주시면 될 듯 합니다. 앞으로 블로그랑 텔레그램 위주로 활동해보겠습니다.

https://m.blog.naver.com/vicpipe

https://m.blog.naver.com/vicpipe/222959373891

제가 블로그에 올린 글인데, 앞으로 이러한 비슷한 투자 사례들 위주로 제가 보고 들은 것들을 공유해보겠습니다.

압구정 현대아파트에 사셨던 어떤 80대 할머니가 가지고 계셨던 땅 입니다.
이면에 있긴 하지만 서울 도심의 따블 역세권에서 100미터 거리에 있습니다.

이 땅을 할머니는 1960년부터 2020년까지 무려 60년간 가지고 계셨습니다.

할머니가 연세가 들어 돌아가시자 상속자들(아마 자식들이겠져?)이 이 필지를 매물로 내놓았고

대략 30억에 매도를 하였습니다

매수자는 한 개인인데, 토지를 나대지 상태로 자본금 한 7억대로 매입하였고 나머지 23억정도는 담보대출로 자금조달을 한걸로 보이네요

여기다가 건물을 지어서 이렇게 멋진 건축물을 탄생시켰습니다.

건설 자금은 추가 자기자본 약 5억원, 나머지는 기존 담보대출을 PF 대출로 또 전환,

- 시공비 대략 14~15억
- 부대비 대략 2억 정도

를 들였을 것으로 추정되네요.

준공 후에는 부동산 담보대출로 추가 전환, 시공비 대출 상환 및 임차보증금으로 인한 추가 여유 현금을 확보했을겁니다

근데 중요한 점은 이 빌딩의 일부 층에는 이 건축물을 설계한 설계사무소가 직접 임차인으로서 입주를 했다는겁니다.

아마 초기 토지 매입때부터 매수자와 함께 임대 조건에 대한 협의를 다 끝내놓았었겠죠?

임차 리스크에 대한 안전마진을 어느정도 확보를 해놓은 것입니다.

건물 실컷 다 지어놓았는데 임대가 안되어 공실이 지속되면 안되니깐요.

안전마진의 중요성은 이 글에도 써놓은 적이 있습니다.

위 사례는 블로그 글 상의 2번에 해당된다고 볼 수도 있겠네요.

건물주가 되는 방법은 지어진 건물 고대로 인수하는 방법이 가장 쉽지만 신축을 하게 되면 많은 가치를 또 만들어볼 수 있습니다. 하지만 신축에 대한 리스크는 매우 크죠 ㅋㅋㅋㅋ 그래서 아무나는 절대 못하고 좋은 인맥 + 충분한 간접 경험을 체감해본 후 실행해야 하는 것 같습니다.

제 주변에 디벨로퍼분들이 많은데 요즘 대출 승인 때문에 힘들어하시는 케이스가 엄청 보이긴 하네요. 정말 타이밍이 중요한 듯 싶습니다.

연말을 맞이하여 성수동에 왔습니다. 집이랑 가깝고 힙한 분위기가 좋아 자주 오는 편입니다.

공유오피스 체험권이 있어 오늘 이곳에서 작업하고 자료 정리를 하고 있는데 좋네요.

성수동에 온김에 이쪽 지역의 빌딩 매입 사례들을 한번 봐야겠습니다.

워낙 유명해져서 다들 잘 아시겠지만 원래 성수동은 70년대 서울 동부권의 최대 제조 공업지역이었습니다. 이후 서울 인구가 팽창하고, 강남이 발전하고, 서울의 범위가 넓어지게 되면서 완전 도심권으로 속하게 되죠.

위 사진은 2008년 로드뷰인데, 지금도 엄청 변한건 아니만 저때만 해도 그냥 저런 시골갬성이었습니다.

딱 저 지역만 푸르스름한거 보이시죠? ㅋㅋ
준공업지역인데 용적률 400%를 적용받습니다.

기존 준공업지역에 위치한 공장이나 창고 땅들은 큰 면적에 비해서 임차인이 적습니다.

일반상업지역은 용적률이 매우 높음에도 불구하고 개발이 힘든 이유가 기존 소유주들과 임차인들의 권리가 복잡하게 엮여있고, 상가임차보호법을 강력히 적용받아 명도가 힘들어서 그런 것인데

준공업지역은 명도도 쉽고

사실 매도인 = 해당 부지를 실제로 사용하고 있던 사람인 경우가 대부분이죠.

물론 공장/창고를 임차하는 경우도 있지만, 이쪽은 대부분 예전부터 자기 땅에 본인의 사업을 운영해왔습니다

이걸 어찌 아느냐? 제가 이쪽 지역 등기부만 몇십개 떼어봤거든요…

예전에 저희 회사에서 이쪽 시장조사를 했었는데 이때 중개업자들과도 많이 얘기해본 것 같습니다

따라서 이 말은 무엇이냐?

직접 개발하기 쉽고 먹을게 많았다는 뜻입니다.

그래서 2010년대 초 한창 성수동 지식산업센터 붐일때 대형 시행사들이 엄청 달려들었었습니다. 초반에는 잘 안됐으나 시간이 지나자 분양에도 성공해서 대박을 내게 됩니다.

강만 건너면 압구정, 청담동이라 원래 입지는 좋은 편이었으나, 일반적인 사람들의 인식이 조금 그랬었습니다.

성수동 = 그냥 낙후된 동네

그런데 차츰 사람들의 인식이 바뀌기 시작했죠.

2015년 트러스톤이라는 자산운용사가 본사 사옥을 신축할 목적으로

서울숲 역 인근 부지를 약 80억에 매입했습니다.

평당 3천만원정도이고, 대출은 50억을 꼈네요.

지금 시세는? 평당 1억에 달합니다.

트러스톤자산운용은 토지가 80억(자기자본 30억 + 대출 50억) + 신축비는 대략 65억으로 추정

= 자기자본으로 약 100억 정도를 들였고, 준공 이후 30억의 담보대출을 또 받았으니

결국 자기자본 6~70억 정도로 본사 사옥을 건축한 것이라고 볼 수 있습니다.

대지면적 260평에 현 시세인 평당 1억을 적용하면 건물의 가치는

토지만 260억+ 빌딩가 @
= 최소 300억입니다.

단순 계산으로 대출 제외하면 순수 100억 이상의 차익을 발생시키겠네요.

바로옆 부지는 유명한 패션회사 W컨셉이 2015년에 대지면적 414평을 115.8억에 매수했네요.

W컨셉은 작년에 신세계에 인수되었었죠? 회사가 2700억에 팔렸습니다 ㄷㄷ

아무튼 얘네들이 2015년도에 산 성수동 땅값은 평당 3천도 안됩니다.. 뭐든지 지나고나서보면 싸보이는 법이네요.