(출처 : AI킴님의 블로그)
자산운용사들이 보통 PFV(또는 SPC)로 개발사업할 때 사용하는 방식인데, 일반 법인도 가능하죠.
다만 규모가 커지면 커질수록 PF쪽으로 네트워크가 좋아야하긴 함.
특히 오피스 개발 사업의 경우에 자산운용사에서 선매입, 즉 준공 후 펀드/리츠 형태로 매입을 해준다는 확약이 있어야 PF가 가능한 시장이 되었기 때문에
운영주체의 크레딧(신용도)과 과거 실적도 대주단에겐 매우 중요해짐.
(여기에 더 나아가 준공 후 책임 임차를 해줄 업체가 있으면 더 좋음)
———
그래서 그나마 그동안 레코드를 쌓아올린 자산운용사들이 유리한 시장이었습니다.
1) 글로벌 위기급이 오고
2) 현금이 충분하다 (읽어주는 레버리지 한도가 이전보다 낮아졌다)
3) 브릿지론(토지매입부터 인허가 및 착공 직전까지 받는 임시 대출),
그리고 본PF 금리가 사업을 하기 위한 적정 수준이 되어야 한다
4) 시행자의 충분한 크레딧이 확보가 되어야 한다(PF 주선자, 대주단)
현재로선 이 모든 조건이 충족 될 때 실행해볼 수 있는 전략임.
자산운용사들이 보통 PFV(또는 SPC)로 개발사업할 때 사용하는 방식인데, 일반 법인도 가능하죠.
다만 규모가 커지면 커질수록 PF쪽으로 네트워크가 좋아야하긴 함.
특히 오피스 개발 사업의 경우에 자산운용사에서 선매입, 즉 준공 후 펀드/리츠 형태로 매입을 해준다는 확약이 있어야 PF가 가능한 시장이 되었기 때문에
운영주체의 크레딧(신용도)과 과거 실적도 대주단에겐 매우 중요해짐.
(여기에 더 나아가 준공 후 책임 임차를 해줄 업체가 있으면 더 좋음)
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그래서 그나마 그동안 레코드를 쌓아올린 자산운용사들이 유리한 시장이었습니다.
1) 글로벌 위기급이 오고
2) 현금이 충분하다 (읽어주는 레버리지 한도가 이전보다 낮아졌다)
3) 브릿지론(토지매입부터 인허가 및 착공 직전까지 받는 임시 대출),
그리고 본PF 금리가 사업을 하기 위한 적정 수준이 되어야 한다
4) 시행자의 충분한 크레딧이 확보가 되어야 한다(PF 주선자, 대주단)
현재로선 이 모든 조건이 충족 될 때 실행해볼 수 있는 전략임.
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https://n.news.naver.com/article/021/0002577871?sid=101
[동작구 수방사 공공분양 ]
- 일반공급 기준
* 24평형 - 8.7억 (총 9억)
- 최소 필요 현금 : 4억
(주담대 5억까지는 가능)
* 거주의무 : 최소 3년
(완공 직후 전세는 못줌)
* 3인 이하 가구 기준
- 월 소득 650만원 이하
———
결론
- 만약 당첨이 된다면
1) 부모한테 현금 증여를 받거나
2) 신혼부부 혼인신고X,
각자 청약 넣고 , 둘 중 하나 당첨 시 27년까지 열심히 투자해서 4억으로 불리거나
3) 27년까지 쭉 1인 가구라면 어떻게든 현금을 최대한으로 뽑아낼 방법을 찾아내야 함
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[동작구 수방사 공공분양 ]
- 일반공급 기준
* 24평형 - 8.7억 (총 9억)
- 최소 필요 현금 : 4억
(주담대 5억까지는 가능)
* 거주의무 : 최소 3년
(완공 직후 전세는 못줌)
* 3인 이하 가구 기준
- 월 소득 650만원 이하
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결론
- 만약 당첨이 된다면
1) 부모한테 현금 증여를 받거나
2) 신혼부부 혼인신고X,
각자 청약 넣고 , 둘 중 하나 당첨 시 27년까지 열심히 투자해서 4억으로 불리거나
3) 27년까지 쭉 1인 가구라면 어떻게든 현금을 최대한으로 뽑아낼 방법을 찾아내야 함
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Naver
‘59㎡에 8.7억’ 수방사 부지 공공분양… ‘부모찬스’ 없인 그림의떡
‘5억 차익 기대’ 사전청약 시작 소득·자산요건 충족 까다로워 돈 많은 부모 둔 저연봉자 유리 서울과 경기도에 집 세 채를 보유한 다주택자 부모님의 집에서 2년 전 신혼생활을 시작한 35세 중견기업 직장인 A 씨.
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빅파이프 자본주의 생존 기록방
https://n.news.naver.com/article/021/0002577871?sid=101 [동작구 수방사 공공분양 ] - 일반공급 기준 * 24평형 - 8.7억 (총 9억) - 최소 필요 현금 : 4억 (주담대 5억까지는 가능) * 거주의무 : 최소 3년 (완공 직후 전세는 못줌) * 3인 이하 가구 기준 - 월 소득 650만원 이하 ——— 결론 - 만약 당첨이 된다면 1) 부모한테 현금 증여를 받거나 2) 신혼부부 혼인신고X…
- 사전청약 23년 6월
- 본 청약 24년 9월
- 입주 27년
무려 4년의 시간을 벌 수 있음.
- 본 청약 24년 9월
- 입주 27년
무려 4년의 시간을 벌 수 있음.
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투자가 위축된 불황기지만 생각보다 좋은 오피스(주로 Prime급)에 대한 수요는 견고함.
다만 기존 벤처 임차인 위주였던 공유오피스(위워크, 패스트파이브 등) 업체들이나 소형 지식산업센터 등은 타격을 받은 듯.
결국 오피스 시장도 양극화.
다만 기존 벤처 임차인 위주였던 공유오피스(위워크, 패스트파이브 등) 업체들이나 소형 지식산업센터 등은 타격을 받은 듯.
결국 오피스 시장도 양극화.
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- 청약 당첨자가 계약 기간에 분양 계약을 체결
- 서비스에 가입하면 입주를 앞둔 시점에서 업체에 분양 아파트 인수 요구 가능
- 분양대금의 0.3%정도가 가입 수수료
- 풋옵션
= 즉 입주 시점에서 분양가가 시세보다 현저히 낮다고 판단할 경우
금융비용을 제외한 분양 원금을 회수할 수 있는 길 제공
- 서비스에 가입하면 입주를 앞둔 시점에서 업체에 분양 아파트 인수 요구 가능
- 분양대금의 0.3%정도가 가입 수수료
- 풋옵션
= 즉 입주 시점에서 분양가가 시세보다 현저히 낮다고 판단할 경우
금융비용을 제외한 분양 원금을 회수할 수 있는 길 제공
https://mobile.newsis.com/view.html?ar_id=NISX20230627_0002354766
작년 하반기 11-12월은 확실한 기회였었네요.
다만 워낙 급격하게 가격이 떨어져서 준비가 안된 사람들이 대부분이었을 듯.
불린 자산을 현금으로 보유해놓고 쭉 기다리다가 급매물 잡은 자들이 승자
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작년 하반기 11-12월은 확실한 기회였었네요.
다만 워낙 급격하게 가격이 떨어져서 준비가 안된 사람들이 대부분이었을 듯.
불린 자산을 현금으로 보유해놓고 쭉 기다리다가 급매물 잡은 자들이 승자
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Newsis
송파 헬리오시티 84㎡ 다시 '20억'…낙폭 대부분 회복
[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 급매 세일이 많았던 송파구 대단지 아파트 상당수가 전고점을 찾아 가는 모습을 보이고 있다
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망원역 인근 단독주택 매각 사례
- 대저택 부지 거래가액 60억
- 약 156평 / 평당 3,887만원
- 맞닿아 있는 도로폭이 좁으나 쉽게 매물로 나오지 않는 대형 부지에 괜찮은 평당가인듯
- 대저택 부지 거래가액 60억
- 약 156평 / 평당 3,887만원
- 맞닿아 있는 도로폭이 좁으나 쉽게 매물로 나오지 않는 대형 부지에 괜찮은 평당가인듯
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빅파이프 자본주의 생존 기록방
https://mobile.newsis.com/view.html?ar_id=NISX20230627_0002354766 작년 하반기 11-12월은 확실한 기회였었네요. 다만 워낙 급격하게 가격이 떨어져서 준비가 안된 사람들이 대부분이었을 듯. 불린 자산을 현금으로 보유해놓고 쭉 기다리다가 급매물 잡은 자들이 승자 — —
[송파구 헬리오시티 실거래가]
22년 12월
VS
23년 6월
6개월만에 전반적인 거래가격 +2~3억 상승
22년 12월
VS
23년 6월
6개월만에 전반적인 거래가격 +2~3억 상승
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https://m.sedaily.com/NewsView/29R0OCC309#cb
신도시 재건축을 위해 신규 상장리츠로 PF 자금조달을 해보겠다는 것.
개인도 투자가 가능하고, 여러 신도시 개발 사업들에 유동성 공급을 해줄 수 있음.
기존 리츠들이 배당주라면,
이건 그냥 빠꾸없는 성장주 느낌.
리츠는 실물 부동산 임대차 계약 기반의 확정값들을 바탕으로한 안정적인 구조가 핵심인데
재건축 같이 대내외적 변수, 정책 등에 큰 영향을 받는 사업은 리스크가 꽤나 높아보임.
일반인들에게 공모 자체가 잘 될지도 미지수.
—
‘분당펀드’
‘평촌펀드’
이런 펀드들 나오면 재밌긴 하겠네요.
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신도시 재건축을 위해 신규 상장리츠로 PF 자금조달을 해보겠다는 것.
개인도 투자가 가능하고, 여러 신도시 개발 사업들에 유동성 공급을 해줄 수 있음.
기존 리츠들이 배당주라면,
이건 그냥 빠꾸없는 성장주 느낌.
리츠는 실물 부동산 임대차 계약 기반의 확정값들을 바탕으로한 안정적인 구조가 핵심인데
재건축 같이 대내외적 변수, 정책 등에 큰 영향을 받는 사업은 리스크가 꽤나 높아보임.
일반인들에게 공모 자체가 잘 될지도 미지수.
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‘분당펀드’
‘평촌펀드’
이런 펀드들 나오면 재밌긴 하겠네요.
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서울경제
[단독] '신도시 재건축 리츠' 나온다…정비사업에 신탁 돈줄도 확대
신도시 재건축 사업에 투자(대출)하는 공모 리츠(펀드)가 나온다. 1기 신도시 특별법 제정이 논의되는 가운데 공사비 상승에 따...
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서울 그 어디를 봐도 한강변과 바로 맞닿아 있는 네모 반듯한 대형 남향 부지가 없죠..
오세훈 시장도 이걸 알기에 2009년에 '전략정비구역'으로 지정한 것.
인근의 자양동이 있지만 이곳은 성수보다도 더 긴 세월이 필요.
사업성 인센티브가 좋은 성수전략정비구역이 일단 먼저 치고 나가줘야함.
오세훈 시장도 이걸 알기에 2009년에 '전략정비구역'으로 지정한 것.
인근의 자양동이 있지만 이곳은 성수보다도 더 긴 세월이 필요.
사업성 인센티브가 좋은 성수전략정비구역이 일단 먼저 치고 나가줘야함.
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https://m.blog.naver.com/vicpipe/223143964904
1. 현 재직 회사는 광화문 인근인데, 7월 말부터 여의도의 새 회사에서 근무하게 되었음.
아마 막중한 임무를 맡아 일을 엄청 많이 하게될 것 같음.
이렇게 새로운 환경에서 일하다 보면 또 색다른 시야들이 보일수도.
2. 현재 ‘내가 바꿀 수 있는 것’에 집중.
3. 결혼할 사람과 동거 낫뱃.
4. 예비 와잎 유주택자 만들어주기 ing
5. 상방을 뚫어봅시다.
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1. 현 재직 회사는 광화문 인근인데, 7월 말부터 여의도의 새 회사에서 근무하게 되었음.
아마 막중한 임무를 맡아 일을 엄청 많이 하게될 것 같음.
이렇게 새로운 환경에서 일하다 보면 또 색다른 시야들이 보일수도.
2. 현재 ‘내가 바꿀 수 있는 것’에 집중.
3. 결혼할 사람과 동거 낫뱃.
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5. 상방을 뚫어봅시다.
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요즘의 근황과 생각들
1. 여의도로 입성을 하게 되었다. 아마 일을 지금보다 더 많이하게 될 것 같다. 여전히 기업 소속의 머슴이...
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