https://m.blog.naver.com/ranto28/223352591525

지식산업센터 관련 요약

빠르게 뜨고, 빠르게 식었다.
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안돼.. 그.. 그만가.. ㅠ

이때 가격을 생각한다면 지금 두배 가격에서는 선뜻 매수하기는 어렵다.

하지만 먼 미래에서 보면 지금 가격을 분명히 그리워하고 있을 것이란걸 잘 알기 때문에

항상 DCA(적립식 매수)를 염두해두고 기계적 매수를 할 수 있어야 한다.

ETF 승인 효과는 아직 제대로 오지 않았고, 반감기인 4월까지 두달이나 남은 시기..
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https://blog.naver.com/patience53/223353504897

재개발, 재건축 시장은

1) 빠른 건설사 선정 및 시공비 협의
2) 금리 안정화

측 스피드(타이밍)와 사업 안정화가 핵심.

하지만 기존 조합원들이 건축비로 계속 물고 늘어진다면 사업은 계속 지연될 수 밖에..
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위 블로그글에 나오는 신당10구역은 누가봐도 입지가 좋은 곳입니다.

세개 호선(2, 5, 6호선)을 끼고 있는 콰트라플 역세권이죠.

이런 곳은 건설사들이 어떻게든 수주를 하려고 할 것이고
(분양가에 높은 시공비를 충분히 녹일 수 있다는 판단을 한다면)

조합원들의 추가분담금도 올라가겠지만

올해 말부터 내년까지 금리 안정화가 진행되면서 그만큼 시장에서 그 가치를 읽어주고

투자자들이 먹을게 있다고 판단하는 순간 진행 속도가 빨라지겠죠.
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https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2024/02/13/TL3BWJ7SWJGWZFVN7DFE7ZHMZY/

강남 분양시장 열기가
개포 → 반포 → 방배로 옮겨가는 듯 함.
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[방배동 재개발 재건축 현황]

이중 올해 5구역, 6구역, 삼익 재건축이 분양 예정에 있음.

디에이치방배(방배5구역)

3,080세대 초대형 단지에 일반분양 물량이 1,244세대. 이 중 전용 84가 956세대.

84 기준 분양가는 20~22억 언저리 예상...

[자료 : 알스퀘어]

매년 7.19% 씩 오르는 강남 오피스 임대료 시장.

이말은 뭐냐?
강남권 임차 기업들의 고정비용 부담이 매년 7.19%만큼 오른다는 뜻임.

따라서 왠만한 이익성장을 가져가지 않으면 왠만한 기업들은 임대료 상승 여파로 점점 손실을 보게되는 구조가 되어버림.
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[자료 : JLL]

강남 뿐만 아니라 서울 다른 오피스 권역도 마찬가지.

17-19년도는 공급폭탄의 시기로 공급자들의 출혈경쟁.

20년 하반기부터는 유동성 파티로 급속도로 증가.

한번 오른 임대료(및 물가 수준)는 공급 부족과 겹치면서 아직도 고공행진 중.

[본문과 사진은 상관무]

지금 대기업들도 마땅한 대안이 없고, 막상 새로운 곳 가자니 인테리어비의 급 상승으로 실익이 없다고 판단,

현 입주 빌딩에서 15~20% 정도 오른 임대조건으로 울며 겨자먹기식 재계약 진행 중임..

* 결론 : 서울 핵심지 상업용 오피스 부동산의 펀더먼털은 아직까진 매우 견고하다.

아직까지는 이 선택이 크게 후회되진 않는 것 같습니다...
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왜냐면 저날 이후 3개월동안 비트코인이 44% 상승해줬기 때문..

3개월전 당시 계약금 1.4억은 보유하고 있던 비트코인을 팔아야 마련할 수 있었는데

기회비용이 너무 크다고 판단하였음.

이 선택을 1년 후, 2년 후에 다시 한번씩 되돌아보려고 합니다.

개인적으로 내년(25년) 상반기까지는 비트코인을 계속 보유, 이후 일부 원하는 가격대별 분할 매도 후에

서울 부동산(아파트) 추가 매수로 가려고 생각 중.

https://www.munhwa.com/news/view.html?no=2024021601071607176001

“수년 전만 해도 3.3㎡당 공사비 700만 원대면 고급화할 수 있었다”

“현재는 공사비 급등 탓에 700만 원대로는 일반 브랜드로도 적자를 볼 수준"

"하이엔드 브랜드라면 3.3㎡당 900만 원으로도 쉽지 않다”

→ 공사비 갈등이 언제쯤 해소될지가 의문.
수요 대비 공급절벽이 나오는 타이밍을 잘 잡는 것이 중요할 듯.
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https://www.hankyung.com/article/2024022070911

"서울 시내 5성급 특급호텔의 평균객실가격(ADR)은 사상 최대인 33만원에 달했다."

"롯데호텔 시그니엘, 신세계 조선팰리스 등 국내 신규 럭셔리 브랜드와 포시즌스, 페어몬트 등 해외 럭셔리 브랜드가 함께 가격 상승을 주도했다."

→ 포스트 코로나 및 관광 수요 효과로 국내 호텔은 역대급 호황임.
특히 5성급 호텔 숙박 가격 상승률은 어마어마한 수준 수준.
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올해 서울 아파트 신규 입주물량은 90년 이후 최저치를 기록하네요

풍선효과가 언제 터질지는 미지수.

25년도도 매우 낮은 수준이나 둔촌주공 준공빨이 큰듯
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https://m.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202402221635001/amp

“사회초년생 월급이 200만~300만원인데, 반이 주거비로 나가게 됨”

→ 선진국 대도시 수순으로 가는 중 (뉴욕, 런던, 도쿄 등)

→ 당장 동남아 국가들의 대도시만 가도 입지 좋은 곳들의 원룸 월세는 기본적으로 한화 기준 100만원이 넘어감
ex) 방콕, 호치민, 쿠알라룸프르 등

→ 우리나라는 전세라는 특수한 제도 + 저금리 기반 꾸준한 공급 덕분에 그동안 1인 주거용 월세 상승을 억누르고 있었음.

→ 체감상 한 10년 동안 서울 원룸 오피스텔의 국룰 시세는 보증금 1,000만원에 월세 60이었던 것으로 기억

→ 2022년부터 고금리 전환으로 인해 전세 제도가 일부 망가지면서 월세 수요의 급격한 증가세를 보임.

→ 이제 서울 역세권 오피스텔 중에 보증금 1,000 월세 60은 찾아보기 힘들게 되었음

→ 전세 제도의 신뢰 회복은 시간이 걸릴 것으로 보이며, 우리는 고금리와 인플레이션이라는 뉴노멀 시대를 살아가야 함

→ 신규 공급이 된다고 해도 원가로 인해 더 높은 분양가를 책정할 수 밖에 없고, 분양가가 높아질수록 월세를 높게 받을 수 밖에 없음. 당연한 시장논리.
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http://m.thebell.co.kr/m/newsview.asp?svccode=00&newskey=202402191714401120108950

공급자들은 어려운 시장을 타개하기 위해 다양한 방법들을 시도함

“공동주택(아파트)의 경우 임대후 분양 방식으로 입주자를 모집.

임대 기간은 4년으로 입주자가 분양으로 전환할 수 있는 방식

부동산 경기가 위축되고 있는 상황에서 미분양 물량이 증가할 경우 재무적 측면에서 부담을 안을 수밖에 없기 때문”
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전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율을 의미하는 전월세 전환율은 지난달 6.01%를 기록함

[전세 1억]
= 과거 전환율 5% 시절에는 월세 41만원으로 전환 가능
= 현재 전환율 6% 기준으론 월세 50만원으로 전환 가능
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https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000158563

이런건 그냥 넣고 보는거죠
100만명 무순위 청약 예상합니다…
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