Фрихолд и лизхолд

• Фрихолд (собственность) оформляется только на индонезискую компанию, напрямую иностранец не может владеть.
Дороже лизхолда примерно в 2 раза, что увеличивает срок окупаемости

• Лизхолд - популярная форма оформления приобретения - долгосрочная аренда. Срок как правило составляет 25 лет и после продлевается на условиях прописанных в договоре

Лизхолд не стоит путать с обычной арендой. Это практически право собственности, только ограниченное во времени

Оно регистрируется нотариально и записывается в общедоступные электронные реестры. Это право может быть пересдано в субаренду, продано, передано по наследству.
 
Вложения окупаются за 5-7 лет и далее инвестор получает пассивный доход до конца истечения срока лизхолда
 
| Процесс оформления |

Процесс оформления приобретения недвижимости на Бали

Сделки (права) регистрируются у нотариуса, он проводит Due Diligence (проверяет документы, уплату налогов) и выдаёт сертификат на землю, который является подтверждением владения

Оформить сделку можно онлайн и также, удаленно, передать в управление недвижимость (самому сдавать без создания юридического лица нельзя по закону)

Процесс:

1. заключение и оплата договора бронирования (депозит), подписывается обменом скан-копиями

3. подписание (с нотариусом) договора о передаче прав на землю - лично или удаленно - по доверенности
На этом этапе обычно вносится второй платеж. Здесь к инвестору переходят права на землю

3. заключение договора о строительстве с планом оплаты оставшейся части по этапам строительства

Подбор объекта инвестирования ✉️ @Marya_Rumyantseva

..с одной стороны, четкая организация работы ведомств это прекрасно

с другой, кажется, я бы не хотела, чтобы мой счетчик срезали, если я не доплатила пару центов или не успела провести очередной платеж

газ я вообще раз в 2-3 месяца оплачиваю, мне норм и никто его не отрезает

Говорят под Новый год все у всех сбывается
Даже то, что целый год сбыть не получается

Посмотрите как интересно, из года в год декабрь сохраняет звание самого активного месяца

17 тысяч переходов права - рекорд по году

Даже несмотря на отмену общей льготной ипотеки, несмотря на рыночную ставку, стремящуюся к 30% (!)

Итоги года, наверное, уже поздно подводить, поэтому напишу о планах

Хотя один итог все же стоит, - построила дом не далеко от Москвы, будет постоянная база между путешествиями. Довольна

Продолжаем развивать наше тематическое комьюнити https://pron.realty + курсы инфо в боте

Продолжаем работу по покупке и продаже московской недвижимости и инвестиционной на острове Бали

Для агентов есть партнерская программа

25 января на Бали был арестован Андре Фрей, основатель девелоперской компании PARQ Development

Речь идет о проекте PARQ Ubud и незаконном изменении ВРИ сельскохозяйственных угодий - это нарушение Закона № 22 от 2019 г. «Об устойчивых системах возделывания сельскохозяйственных культур»

Проще говоря, они затронули зеленую зону

А сейчас, в связи с перестановками в правительстве, у девелоперов идут проверки

Не хочется относится к этому, как к рядовой ситуации, но, когда долго работаешь на рынке недвижимости, понимаешь, что государственная машина во всех странах работает одинаково

Из примеров, близких к нам:

• Новые Вешки, Мытищинский район: снесли новый пятиэтажный дом, суд постановил, что он незаконно построен на дачном участке (людей просто выгнали прямо перед сносом)

• Барвиха - по мнению Генпрокуратуры, в 2001 году общество «Кантри-про» присвоило 99 гектаров федеральной собственности, принадлежащих санаторию «Барвиха». Были суды, к счастью, на заседании в декабре 2024 г. суд оставил недвижимость собственникам

• В Ленинском районе МО - 14 (!!) деревень - происходит ужасное - прямо сейчас жители получают уведомления из прокуратуры о выселении из домов (незаконный перевод сельхоз земли в ИЖС). По информации Комитета лесного хозяйства, в 2017 году участки были выведены из гослесфонда по решению Видновского суда. Рослесхоз и администрация Ленинского округа с 2021 года (с 2022 — массово) возвращает участки в гослесфонд

• В Домодедово по решению суда изъяли из незаконного владения участок в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Злодейки

• В Сочи порядка 11 тыс участков в Сочи находятся сейчас в перечне незаконно выведенных из федеральных рекреационных земель - всё, получается, подлежит сносу, ну, когда на этих землях строились многоквартирные дома (это не один год происходило) местной власти, почему-то, ничего не замечали

Поэтому важная часть оценки проекта перед приобретением – проверка назначения, категории земли, и разрешения на строительство

В любой стране

#обзор_проекта

Эксклюзивный пресейл в Satori Nusa Dua Resort с гарантированной доходностью на 3 года

Нуса Дуа является премиальной локацией на Бали

Преимущества

• Меблировка и бытовая техника под ключ

• долгий лизхолд 32+30, гарантированное продление по кадастровой стоимости

• "розовая" земля (зона, на которой разрешено и строить и сдавать построенное в аренду)

Расположение

• 2 минуты Теннисного корта
• 5 минут до пляжа пешком
• 3-5 минут до пляжей без волн (Саванган, Гегер, Нуса дуа)
• 10 минут до Храма пяти религий
• 10 минут до водопада Waterblow
• 10 минут до торгового центра Bali Collection

Старт продаж апартаментов в феврале-марте, заявки уже принимаем

Доходность на примере апарта за 180 тысяч будет около 15% - это арендная в год + рост стоимости объекта

Также застройщик здесь гарантирует договором 8% на 3 года с момента сдачи комплекса

Забронировать апарт @Marya_Rumyantseva

Ключевые показатели недвижимости Бали для инвестора

1. Туристический поток

Круглогодичный сезон с температурой 30-32°C

Даже в низкий сезон (1-3 месяца) заполняемость жилья держится на уровне 70-80%

2. Порог входа и срок окупаемости

Старт от $100.000 (юниты полностью укомплектованы мебелью и техникой)

Окупаемость инвестиций (ROI): от 12%

Срок окупаемости 5-7 лет

3. Доходность в год

16-19% — один из самых высоких показателей в мире на сегодня

Высокий спрос обусловлен недорогой жизнью на острове, круглогодичным туризмом и ограниченным предложением жилья

4. Перепродажа

Ограниченность земли в популярных районах (90% уже застроено) приводит к стабильному росту цен. С момента начала строительства до завершения объект вырастает в цене на 30-40%

5. Налоги

VAT (НДС): 11%
Нотариальный сбор при продаже: 1%
Налог на доход от аренды: 10%

Подобрать вариант для инвестиции ✉️ @Marya_Rumyantseva

Большой пост, не формат канала, о проверке земли: зонирование, где и как проверить, какие документы / сертификаты должны быть у застройщика - по ссылке

Виллы в Tumbak Bayuh

• вид со стороны бассейна на рисовые поля

• участок находится на возвышенности и остаётся сухим

• со второго этажа видно океан

Цены от $180.000

Такую виллу можно сдавать за $130 в сутки

Средняя годовая заполяемость в этом районе 75%

Общая годовая выручка около $35.000

Операционные расходы, включая налоги, около $9.000 в год

Годовой доход от $26.000

Осталось 5 таких вилл

Пишите для консультации и выбора юнита ✉️ @Marya_Rumyantseva

Когда мы говорим о покупке, фактически речь идёт о долгосрочной аренде Leasehold (лизхолд)

Иностранец не может владеть (в собственности как мы привыкли) землей в Индонезии по закону 

 
Самая популярная форма оформления - долгосрочная аренда с правами внесения изменений в договор, сдачи в аренду и передачи прав (продажи фактически). Срок как правило составляет 25 лет (бывает и 20 и 30)
 
Именно этот факт делает недвижимость на Бали относительно дешёвой по сравнению с другими направлениями. Вложения окупаются за 5-6 лет и далее инвестор получает пассивный доход до конца истечения срока лизхолда
 
Продление лизхолда после истечения срока также возможно - для этого нужно при покупке проверить / учесть в договоре пункт о преимущественном праве продления на новый срок. При продлении лизхолда его стоимость обычно рассчитывается по средней рыночной на момент продления. Бывает еще привязка к стоимости золота
 
Сделки (права) регистрируются у нотариуса, он проводит Due Diligence (проверяет документы, уплату налогов) и выдаёт сертификат на землю, который является подтверждением владения
 
Оформить сделку можно онлайн и также, удаленно, передать в управление недвижимость (самому сдавать без создания юридического лица нельзя по закону).
Стоимость услуг управляющей компании составляет 15-25% от стоимости бронирований

Канал про инвестиционную недвижимость Бали