25 января на Бали был арестован Андре Фрей, основатель девелоперской компании PARQ Development

Речь идет о проекте PARQ Ubud и незаконном изменении ВРИ сельскохозяйственных угодий - это нарушение Закона № 22 от 2019 г. «Об устойчивых системах возделывания сельскохозяйственных культур»

Проще говоря, они затронули зеленую зону

А сейчас, в связи с перестановками в правительстве, у девелоперов идут проверки

Не хочется относится к этому, как к рядовой ситуации, но, когда долго работаешь на рынке недвижимости, понимаешь, что государственная машина во всех странах работает одинаково

Из примеров, близких к нам:

• Новые Вешки, Мытищинский район: снесли новый пятиэтажный дом, суд постановил, что он незаконно построен на дачном участке (людей просто выгнали прямо перед сносом)

• Барвиха - по мнению Генпрокуратуры, в 2001 году общество «Кантри-про» присвоило 99 гектаров федеральной собственности, принадлежащих санаторию «Барвиха». Были суды, к счастью, на заседании в декабре 2024 г. суд оставил недвижимость собственникам

• В Ленинском районе МО - 14 (!!) деревень - происходит ужасное - прямо сейчас жители получают уведомления из прокуратуры о выселении из домов (незаконный перевод сельхоз земли в ИЖС). По информации Комитета лесного хозяйства, в 2017 году участки были выведены из гослесфонда по решению Видновского суда. Рослесхоз и администрация Ленинского округа с 2021 года (с 2022 — массово) возвращает участки в гослесфонд

• В Домодедово по решению суда изъяли из незаконного владения участок в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Злодейки

• В Сочи порядка 11 тыс участков в Сочи находятся сейчас в перечне незаконно выведенных из федеральных рекреационных земель - всё, получается, подлежит сносу, ну, когда на этих землях строились многоквартирные дома (это не один год происходило) местной власти, почему-то, ничего не замечали

Поэтому важная часть оценки проекта перед приобретением – проверка назначения, категории земли, и разрешения на строительство

В любой стране

#обзор_проекта

Эксклюзивный пресейл в Satori Nusa Dua Resort с гарантированной доходностью на 3 года

Нуса Дуа является премиальной локацией на Бали

Преимущества

• Меблировка и бытовая техника под ключ

• долгий лизхолд 32+30, гарантированное продление по кадастровой стоимости

• "розовая" земля (зона, на которой разрешено и строить и сдавать построенное в аренду)

Расположение

• 2 минуты Теннисного корта
• 5 минут до пляжа пешком
• 3-5 минут до пляжей без волн (Саванган, Гегер, Нуса дуа)
• 10 минут до Храма пяти религий
• 10 минут до водопада Waterblow
• 10 минут до торгового центра Bali Collection

Старт продаж апартаментов в феврале-марте, заявки уже принимаем

Доходность на примере апарта за 180 тысяч будет около 15% - это арендная в год + рост стоимости объекта

Также застройщик здесь гарантирует договором 8% на 3 года с момента сдачи комплекса

Забронировать апарт @Marya_Rumyantseva

Ключевые показатели недвижимости Бали для инвестора

1. Туристический поток

Круглогодичный сезон с температурой 30-32°C

Даже в низкий сезон (1-3 месяца) заполняемость жилья держится на уровне 70-80%

2. Порог входа и срок окупаемости

Старт от $100.000 (юниты полностью укомплектованы мебелью и техникой)

Окупаемость инвестиций (ROI): от 12%

Срок окупаемости 5-7 лет

3. Доходность в год

16-19% — один из самых высоких показателей в мире на сегодня

Высокий спрос обусловлен недорогой жизнью на острове, круглогодичным туризмом и ограниченным предложением жилья

4. Перепродажа

Ограниченность земли в популярных районах (90% уже застроено) приводит к стабильному росту цен. С момента начала строительства до завершения объект вырастает в цене на 30-40%

5. Налоги

VAT (НДС): 11%
Нотариальный сбор при продаже: 1%
Налог на доход от аренды: 10%

Подобрать вариант для инвестиции ✉️ @Marya_Rumyantseva

Большой пост, не формат канала, о проверке земли: зонирование, где и как проверить, какие документы / сертификаты должны быть у застройщика - по ссылке

Виллы в Tumbak Bayuh

• вид со стороны бассейна на рисовые поля

• участок находится на возвышенности и остаётся сухим

• со второго этажа видно океан

Цены от $180.000

Такую виллу можно сдавать за $130 в сутки

Средняя годовая заполяемость в этом районе 75%

Общая годовая выручка около $35.000

Операционные расходы, включая налоги, около $9.000 в год

Годовой доход от $26.000

Осталось 5 таких вилл

Пишите для консультации и выбора юнита ✉️ @Marya_Rumyantseva

Когда мы говорим о покупке, фактически речь идёт о долгосрочной аренде Leasehold (лизхолд)

Иностранец не может владеть (в собственности как мы привыкли) землей в Индонезии по закону 

 
Самая популярная форма оформления - долгосрочная аренда с правами внесения изменений в договор, сдачи в аренду и передачи прав (продажи фактически). Срок как правило составляет 25 лет (бывает и 20 и 30)
 
Именно этот факт делает недвижимость на Бали относительно дешёвой по сравнению с другими направлениями. Вложения окупаются за 5-6 лет и далее инвестор получает пассивный доход до конца истечения срока лизхолда
 
Продление лизхолда после истечения срока также возможно - для этого нужно при покупке проверить / учесть в договоре пункт о преимущественном праве продления на новый срок. При продлении лизхолда его стоимость обычно рассчитывается по средней рыночной на момент продления. Бывает еще привязка к стоимости золота
 
Сделки (права) регистрируются у нотариуса, он проводит Due Diligence (проверяет документы, уплату налогов) и выдаёт сертификат на землю, который является подтверждением владения
 
Оформить сделку можно онлайн и также, удаленно, передать в управление недвижимость (самому сдавать без создания юридического лица нельзя по закону).
Стоимость услуг управляющей компании составляет 15-25% от стоимости бронирований

Канал про инвестиционную недвижимость Бали

Сатори на Нуса Дуа солд аут - все лоты забронированы

Но мы знаем, что бронь это ещё не сделка, поэтому формируем лист ожидания

Напишите мне @Marya_Rumyantseva "сатори + бюджет" и наши менеджеры будут сообщать когда лоты будут выходить в продажу

Также ждем в ближайшее время 2 новых проекта в топовых локациях. Самые интересные лоты раскупаются до официального старта продаж, на них большой отложенный спрос

Чтобы успеть на закрытые продажи новых проектов, также лучше заранее обозначить запрос

Резиденция Ардхана с собственной инфраструктурой отеля 5* на территории, в 10 минутах от пляжа Меласти (Букит, Унгасан)

Комплекс находится на склоне и спроектирован каскадом с оформлением крыш в японском стиле, что позволяет наслаждаться видом джунглей из каждого номера

Здесь строятся виллы и бутик-отель, разделенные на 3 разных квартала

Виллы почти готовы, на некоторых уже приступили к монтажу мебели, и высадке зелени 🌴

Окончание строительства в III квартале 2025г.

▪️все виллы террасированы = красивый вид из каждой виллы

▪️персональный бассейн в каждой с качественной фильтрацией воды

▪️рабочее пространство в каждой спальне

▪️парковочные места для каждой виллы

▪️меблировка и техника под ключ

Из интересного в наличии:

• вилла 48 кв.м. за $179.000

• номер с ocean view 30 кв.м. за $110. 000

Симбиоз концепции и локации делает и номера и виллы перспективными в доходности, средняя окупаемость и там и там 6-7 лет

Сумма брони $2 000, есть беспроцентная рассрочка

Для выбора и бронирования лота пишите @Marya_Rumyantseva

Расчет доходности номера в квартале Boutique Hotel (Букит, Унганасан)

Сейчас в началии 4 лота 25-30м2 за 90.000$ с видами на океан / джунгли / статую Гаруда

расходы на коммунальные услуги рассчитаны исходя из общего количества юнитов, без учеты квадратуры отдельно взятого номера, будут пересчитаны к моменту сдачи объекта в эксплуатацию

в комментарий приложу ссылку на 3д тур

Для выбора и бронирования лота пишите @Marya_Rumyantseva

Лот недели: апартамент Luxe

• 68 кв метров
• 4 этаж
• $199 000
• вид на океан

Y-WAY - бутик отель на 26 номеров расположен у океана, в живописном районе Seseh - перспективной локации Бали

Небольшой номерной фонд явлется гарантом для инвесторов отсутствия внутренней конкуренции при перепродаже или сдаче в аренду

Условия приобретения

• депозит $2 000 на 2 недели (возвратный)

• после подписания договора вносится аванс 35%

• рассрочка без % до конца строительства. Запуск комплекса в 3м квартале 2025

Здесь действует пул система (rental pool): схема распределения фактической прибыли от аренды между инвесторами. В доход инвестора включается прибыль и от коммерческих помещений комплекса тоже (распределяется в долях на всех инвесторов)

*при срыве сроков строительства застройщик выплачивает компенсацию

Для получения поле подробной информации и выбора юнита пишите @Marya_Rumyantseva

Три фактора при поиске инвестиционной недвижимости на Бали

▪️Локация: близость к аэропорту, к пляжу, тусовочным местам

▪️Назначение земли: розовая земля – без ограничений подходит для посуточной сдачи, жёлтая земля – дополнительно нужна лицензия

▪️Приобретение у девелопера, где услуги управляющей компании уже включены по умолчанию

Самая выгодная стратегия – покупка на пресейле или старте продаж и перепродажа через 7-10 лет

Таким образом, на росте стоимости и аренде, объект окупается трижды и ему ещё не требуется реновация. Плюс остаток срока лизхолда еще приличный, что важно при перепродаже

Мы предлагаем преимущественно такие объекты, пишите @Marya_Rumyantseva

Канал про инвестиции Бали