#обзор_проекта

NUSA DUA EDEM II, Bukit

Расположение

• 30 минут до Аэропорта
• 8 минут до Нуса-Дуа Бич
• 8 минут до Kempinski
• 15 минут до Меласти Бич

Параметры участка

— Участок 1,5 га

— Вид на океан 270° – благодаря возвышенности, панорама останется открытой даже при новой застройке

Инфраструктура в комплексе: ресторан, баня, детская площадка, общий бассейн
Планируем арендаторов для СПА и массажных салонов
Гольф-кары и бесплатный транспорт до пляжа и инфраструктуры

Управление 

• Управление объектами – профессиональная УК с 2016 года
• Партнерство с Marriott (5-звездочный сервис)
• Прямые бронирования – 42% через Instagram и риэлторов
• Основные гости – Австралийцы, Индонезийцы, Европейцы, СНГ
• Комиссия УК – 18% (только для наших клиентов) + расходная часть 17% (налоги, операционные расходы)
• Все цифры подтверждены отчетами (по запросу)

Премиущества

• Каскадный формат (террассы), вид на океан из каждой виллы

• Гольф-кары, бесплатный транспорт до пляжа и инфраструктуры

• Инфраструктура в комплексе - ресторан, баня, детская площадка, общий бассейн, спа и массажные салоны

• 15 минут до Меласти Бич, 8 минут до Нуса-Дуа Бич, 8 минут до Kempinski

Срок сдачи III кв. 2027 г.

Цены на доступные юниты от $177.500

Площади вилл от 40 до 120 кв.м.

Годовая доходность от аренды 13-17%

Окупаемость 6.6-8 лет

Узнать подробности ✉️@Marya_Rumyantseva

Агентам — хорошая комиссия, подключайтесь к партнерской программе @Bali_partners_bot

Готовая двуспальная вилла в Тумбак Баю — остался последний юнит

• арендный бизнес с управлением под ключ •

Такие же соседние виллы приносят 1.700$ в месяц чистой прибыли (за вычетом всех расходов)

• Участок 100 м², застроенная площадь — 75 м²

• Вид на рисовые террасы прямо из спальни

• Leasehold 29 лет с приоритетным правом продления

• Стоимость $180.000

Тихий район в окружении рисовых полей и при этом всё рядом:
• 2-3 минуты до популярных кафе - Nude, Motion, Copenhagen, Home и множество других;
• 5-7 минут до центра Чангу;
• 12 минут до пляжа Переренан;
• В пяти минутах — падел-корты и спортзалы

Подробности ✉️ @Marya_Rumyantseva

Агентам — хорошая комиссия, подключайтесь к партнерской программе @Bali_partners_bot

Районы Бали: плюсы и минусы для инвестора

• Чангу

Микс тусовок и сёрфинга. Сейчас один из самых востребованных районов как для экспатов, так и для туристов. Здесь сформировано международное комьюнити, район отлично подходит фрилансерам, и любителям активной жизни

Плюсы: высокий спрос, развитая инфраструктура, высокая доходность на аренде

Минусы: дорогая земля, перенасыщенность рынка, пробки и шум

• Переренан

Растущий кластер прямо рядом с Чангу. Идеально для новых проектов: через пару лет Переренан может стать самой популярной зоной в Чангу

Плюсы: аутентичная атмосфера, более уединенная локация, чем Чангу, чёрные пляжи, рисовые поля, уютные кафе

Минусы: не обнаружено

• Семиньяк

Семиньяк — здесь стабильный спрос на жильё, платёжеспособная аудитория, но почти полностью застроенный район

Плюсы: высокий средний чек, развитая инфраструктура, постоянный поток туристов

Минусы: почти нет свободной земли, высокая стоимость входа, поэтому ограниченный потенциал роста

• Убуд

Культурная и духовная столица Бали. Здесь нет океана, но есть особая атмосфера

Плюсы: стабильный спрос на жильё для йога-ретритов, эко-вилл и бутик-отелей. Район подходит для экологичных и нишевых проектов

Минусы: удалённость от побережья сужает круг арендаторов, подходит не для всех форматов проектов

• Улувату

Перспективный, быстро развивающийся район на юге Бали. Раньше Улувату был про серф и уединение, сейчас это новая сильная точка притяжения - премиальные проекты, бутик-виллы

Плюсы: океанские виды, уникальный ландшафт, lifestyle-туризм, растущий спрос, низкая конкуренция.

Минусы: инфраструктура в стадии развития, логистика дороже, чем в центральных районах

• Нуса-Дуа

Внутренний курорт с белоснежными пляжами, роскошными отелями и ухоженными тропическими садами. Здесь царит спокойная атмосфера, идеальная для размеренного отдыха.

Плюсы: безопасность, благоустройство и ориентированность на взыскательных туристов

Минусы: не обнаружено

Канал про недвижимость Бали

Сегодня был запланирован пост про классный юнит в Satori за $107.395

Поста не будет, так как лот забрал подписчик, ура 🎉

Рада потому, что:

• взяли по цене пресейла

• успели до повышения цены (с 01 мая повышаются)

• Нуса-Дуа одна из лучших локаций Бали, курорт на курорте. Всегда востребована и в аренде, и в перепродаже

• управление от бренда с мировым именем - Accor (Raffles, Rixos, Movenpick, Novotel, ibis). Satori войдет в линейку Handwritten Collection - премиум сегмент

#обзор_проекта

Cube premium Hotel

Строится в 200 метрах от пляжа в топовой локации - Улувату

Характеристики

• 99 номеров
• 23-120 м2 площадь номеров
• 4000 м2 площадь участка
• 9900 м2 площадь здания

Инфраструктура комплекса

• 2 бассейна на первом этаже

• ресторан со своей авторской кухней с видом на закат на 110 персон с многонациональной кухней

• коктейль-бар на 20 персон с живой музыкой

• кинотеатр на крыше

• тренажерный зал, СПА, зал для йоги, детская площадка

• подземная парковка на нулевом этаже

• круглосуточная охрана и видеонаблюдение

Срок сдачи проекта: 4-й квартал 2026 года

Розовая зона - предназначена для строительства отелей 4-5*

Скидки в мае

−5% на любой номер при оплате 30%
−10% при оплате 50%
−15% при 100% оплате

$1.000 возвратный депозит, рассрочка 0%

Доходность

Прогноз ROI от 12% на аренде и от 40% на перепродаже

Инвестор может проживать в своем юните 28 дней в год, оплачивает только коммунальные платежи

Сейчас стоимость юнитов начинается от $146.400 за студию 27 метров

Юнит 41 кв.м. с ocean view стоит $170.817

🔗подробнее про управляющую компанию, финмодель

Агентам - хорошая комиссия, присоединяйтесь к партнерской программе @Bali_partners_bot

Посмотреть | забронировать ✉️ @Marya_Rumyantseva

#cпецпредложение

Последняя вилла второй очереди за $167.000 в Ramada Encore by Wyndham, Pandawa Beach

Вилла 60 м² с одной спальней и частным бассейном

Комплекс расположен в 15 минутах пешком до океана / в 3х минутах на авто от PANDAWA BEACH*, на юге Букита (в районе Южной Куты и Нуса Дуа)

В 5 минутах от комплекса находится вертолетная площадка, аэротакси готово доставить вас в любую точку острова и обратно в комплекс, встретить в аэропорту

Стоимость: $167.000 в рассрочку на 2 года. Проект сдается в IV кв. 2026 года

Доходность: от 14% в год. Управление от Ramada Encore by Wyndham (с 1954 года управляет отелями по всему миру)

Лизхолд 50 лет с продлением

Каждому инвестору открывается банковский счет в международном индонезийском банке BNI, что позволит: получать дивиденды прямо на карту из любой точки мира и пользоваться другими услугами банка без каких-либо лимитов и ограничений

🔗 обзор проекта

Получить подробности ✉️ @Marya_Rumyantseva

Агентам - хорошая комиссия @Bali_partners_bot

Пресейл Satori Nusa Dua – выгодный старт в премиум-инвестициях с прогнозом 17% годовых по аренде

Осталось 6 юнитов по цене pre-sale $134.551

• рост стоимости на 30+% по завершению строительства

• гарантированный доход 8% годовых в договоре

Можно продать через 2 года (~$175K) или стабильно иметь долгосрочный доход (длинный лизхолд 32+30, управлять арендой будет ACCOR)

Апартаменты сдаются с мебелью и бытовой техникой, полностью готовыми к заселению

Рассрочка без переплат:

Первый взнос 25% ($33.638) – в течение 14 дней после брони

Следующий платеж ($13.455) – только в сентябре 2025

Возвратный депозит $1.000 – бронь на 7 дней

Здесь консервативный расчет доходности на основе консультаций с ACCOR GROUP

Партнерская программа для агентов @Bali_partners_bot

Узнать подробности |забронировать ✉️@Marya_Rumyantseva

Большинство строящихся проектов на Бали это ГАБ - готовый арендный бизнес

Как наша коммерческая недвижимость, только жилая по статусу и с возможностью для инвестора определенное время в году использовать её для проживания, оплачивая только коммунальные платежи

Сегодня хочу показать проекты, где нет ограничений на проживание инвестора

1. Y-WAY

Комплекс с апартаментами и виллами, строится в районе Seseh - перспективной локации Чангу, в 10 минутах от Deus Ex Machine и в 5 минутах от Nuanu city

Сейчас доступны: апартамент 35 метров за $120.000, апартамент 41 метр за $135.000, апартамент 57 метров за $199.000 и две виллы 193 метра за $420.000

Почти завершен, сдается во II кв. 2025 г.

2. OceaniQ ²

Строится в 3 минутах от пляжей Нуса Дуа и Гегер, а также в 10 минутах ходьбы от пляжа Саванган. В комплексе виллы и апартмаенты с отельным сервисом

Доступны апартаменты 49 метров стоят сейчас $168.000. Двухкомнатные апартаменты 92 метра стоят $294.000

Сдается во IV квартале 2027 г.

3. Axis One

Комплекс из 10 вилл, каждая вилла - отдельностоящая и со своим бассейном, в 5 минутах пешком от Seseh Beach (центр Чангу 10 минут, Nuanu city 12 минут)

Здесь доступна вилла 121 метр с двумя спальнями за $275.000 на участке 0,85 сотки с бассейном 4,3х3,6 м.

Сдается в I кв. 2026 г.

Партнерская программа: бот @Bali_partners_bot и канал

Подбор объекта ✉️ @Marya_Rumyantseva

Итоги продаж бутик-отеля Satori, Нуса-Дуа

1,5 месяца назад стартовали продажи, на сегодня осталось 10 номеров

Они будут доступны до 01 июня, а потом только на более поздних этапах строительства и по ценам готового

Если вам нравится проект, не затягивайте (размер первого платежа и план рассрочки подготовим индивидуально)

Здесь расчет доходности | УК Accor

Напишите мне, расскажем подробности ✉️ @Marya_Rumyantseva

🌴 канал для партнеров

Кейс инвестора: +70% за 2 года

В октябре 2021 клиент купил виллу в ASAI Village от застройщика Lyvin:

• вход на старте $290.000
• продажа в 2023 году за $450.000

+ доходность за 2 года работы виллы*

*показатели управляющей компании: средняя заполняемость 81%, средняя цена за ночь $455, средний доход за квартал $19.000

Это вилла в комплексе на 20 вилл на Буките - Джимбаран, с двумя спальнями, 147 кв.метров с бассейном 24 кв.метра

Общий заработок клиента составил 70% на вложенные средства за 2 года

Сейчас у этого застройщика есть апартамент 84 кв.метра за $356.000 с видом на горы и океан в проекте Lyvin Uluwatu (сдается в декабре 2026 г.)

Заказать индивидуальный подбор объекта ✉️ @Marya_Rumyantseva

Партнерская программа: бот @Bali_partners_bot и канал

Свежий отчет о ходе строительства проекта Ardhana

Резиденция с собственной инфраструктурой отеля 5* на территории, в 10 минутах от пляжа Меласти

Гарантированная доходность 8% на 3 года с момента сдачи комплекса

Длинный лизхолд: 30+30 лет
Земля - R4 Residentional, Yelow, лицензии - Pondok Wisata/Losmen

Еще остались номера за $90.000, доходность от аренды будет около 12% в год (прибыль $10.500). По завершении стройки прогноз +26%

🔗 Здесь финмодель

Подробности ✉️ @Marya_Rumyantseva

🔗 Партнерам

Пост-размышление после анализа нескольких строек, которые не взлетели (плохо продаются). Есть несколько опций, из которых складывается успех девелоперского проекта:

Локация

Да, но не так линейно. Важна скорее гармония стека "локация+концепция".

Портрет гостя

Не туриста, хоть и может показаться, что растущий турпоток перекроет недочеты проекта (после оптимистичных отчетов тур. отрасли). Не каждый турист ваш покупатель или гость, им не может быть, например, и серфер, и возрастная пара с внуками одновременно.

Особенности локации в разрезе портрета гостя

Логистика (спуск к пляжу / расстояние) и формат проекта (этажность / внутренняя и внешняя инфраструктура).

Конкуренция внешняя - среди проектов

Популярные и набирающие популярность районы активно застраиваются, конкуренция между девелоперами серьезная. Чтобы выиграть здесь важно сравнивать свой проект с аналогами (и в этой же локации, и в ближайших районах).

Конкуренция внешняя - среди программ

Если у проекта есть хотя-бы пара конкурентов (других похожих комплексов), то можно выделиться либо прайсом, что, конечно, не желательно, ибо надо придержиться финмодели, либо программами: можно сделать ниже первый взнос, можно индивидуально рассчитывать пеймент план.

Недавно увидела ипотеку от застройщика, порадовалась, что наша российская практика приходит на Бали (та же рассрочка по сути, только под 5-15% на 15 лет и объект с удорожанием).

Здесь же работа с партнерской сетью - лояльными брокерами. Здесь много есть что сказать, потянет на отдельный пост, как-нибудь потом.

Конкуренция внутренняя - между инвесторами

Если вы строите комплекс с большим количеством однотипных юнитов, она будет высокой, инвесторы (и их агенты) это хорошо понимают. А поскольку стратегии инвесторов по большией части одинаковые – выход после строки "на ключах", через 5-7 лет, через 10 до реновации, - им придётся конкурировать в продаже, - снижать цену и уменьшать тем самым топ рои.

Итого, самая успешная на сегодня концепция это нишевый концептуальный отель, в идеале, уникального формата, рассчитанный на определённую целевую аудиторию. Гости едут за впечатлениями, а они, в свою очередь, обеспечат проекту бесплатный маркетинг - органические охваты за счет отзывов, фоток и сториз

Канал о недвижимости Бали

Подборка проектов рядом с пляжем Сесех

Номера в отеле Y-WAY (сдается этим летом)

• номер Comfort, 41 м² на 3 этаже с фронтальным видом на океан — $135.000

• номер Deluxe, 58 м² на 2 этаже с выделенной спальней — $159.000

Виллы

• вилла в Pantai Lima 148 м² (сдается в IV квартале 2025 г.) — $280.000

• вилла в Y-Way с двумя спальнями с руфтопом и джакузи (сдается в июле 2025 г.) — $420.000

• вилла в Axis One с двумя спальнями, 1.2 сотки (сдается в январе 2026 г.) — $275.000

Подобрать проект | выбрать юнит ✉️ @Marya_Rumyantseva

🔗 Партнерам