К сожалению версия о повышении налогов подтвердилась.

Форбс: «Минфин в рамках бюджетного пакета законопроектов внес в правительство поправки в Налоговый кодекс, предполагающие повышение НДС с 20 до 22%. Кроме того, порог доходов бизнеса на «упрощенке», с которого возникает обязанность платить НДС, снижается — с 60 до 10 млн рублей. Изменения «направлены в первую очередь на финансирование обороны и безопасности», отмечает министерство.»

Из очевидных прямых последствий, которые ранее не упомянул - разгон инфляции. Тут никакой подорожник изменение ключевой ставки не поможет.

@yeltsovm

Кстати, если вы уже успели переварить новость о повышении ндс, то вот вам еще.

Страховые взносы с зп тоже вероятно поднимутся с 15 до 30%.

Напомню что страховые взносы были снижены в ковидный период как дополнительная поддержка бизнеса.

Умиляет обоснование возврата к 30% (это ещё плюс 15% налогов к выдаваемой зарплате). Вводили как поддержку бизнеса и содействие занятости. Теперь стимулирование в повышении занятости уже не нужно. Типа просто возвращаемся к тому что было. Логично. Только почему-то не упоминаем поднятие НДС, введение НДС для упрощенки, повышение налога на имущество через увеличение кадастровой стоимости.

Последствия те же. Рост цен. Снижение доходности и устойчивости бизнеса. В том числе малого.

@yeltsovm

Выходные провели всей семьей в Москве на Форуме Преемственности. Он посвящен формированию наследия, осознанному стратегическому управлению капиталом семьи. Причем под капиталом понимается не только финансовые/материальные активы, но и человеческий, социальный, духовный и культурный капитал.

Огромная благодарность Михаилу Шевелеву за сам форум и титанические усилия по развитию крайне важной темы. Важной буквально в государственном масштабе. Спасибо продюсеру форума - Ольге Касьян за гостеприимство и приглашение.

По горячим следам поделюсь идеями и мыслями с форума (потом уже не осилю):

Преемственность это про диалог, принятие (а не авторитарное указание как правильно),про вин вин. Причем в отношениях не только с детьми. А с теми, кого вы никогда вживую не увидите.

Финансы обслуживают семью. Служат семейному капиталу - в смысле поддерживают интеллектуальный, социальный, культурный и духовный капиталы. Если нет цели, нет ответа зачем и почему - вам не так нужен финансовый капитал. А значит вероятность его приращения ниже.

Еще раз убеждаюсь что надо системно переносить все бизнесовые и коучинговые механизмы планирования и управления в семейные отношения. Семья - это проект. В котором проектные методики управления обязательны к применению.

Извиниться перед статусными партнерами и клиентами, поблагодарить и прервать затянувшуюся встречу чтобы уйти читать сказку ребёнку на ночь… это про стратегию.

Душа -богу, сердце- женщине, долг - отечеству, честь - никому. Перефразируя Бродского в первую очередь надо воспитывать человека. А уже потом наследников, преемников, профессионалов.

Материнская плата от Федоренкова в коде лидеров для детей:
1. Творческое мышление: способность находить решения там, где их раньше не существовало.
2. Проектное мышление: умение доводить идеи до результата.
3. Активная жизненная позиция: желание исследовать мир и пробовать новое.
4. Гендерная зрелость: понимание своей роли в обществе и семье.
5. Ценности созидания: формирование внутреннего компаса.

@yeltsovm

Продолжение

Слово Стратегия по правилам русского языка - существительное. А по смыслу - глагол.

Идем в мир манипуляций на максималках. 80% зумеров спокойно относятся к идее что можно иметь отношения с искусственным интеллектом. Сейчас ребёнок нередко воспитывается умной колонкой. Она общается с ним, читает сказки. Но за этой колонкой стоит большая корпорация, которой важно воспитать правильного потребителя.

Мало того что стартапы уже вовсю оцифровывывают людей. Скоро можно будет по подписке получить в совет директоров аватар Ротшильда или Маска. Вопрос какая за этим всем стоит начинка. Какие ценности и смыслы заложены…

Мы-цифровые мигранты. Наши дети - цифровые аборигены.

Передавать можно владение, можно - управление. А можно и то и другое. И это большая ноша.

Учить детей додавлить, добиваться результата. Не бросать начатое, особенно при первых трудностях.

Детям не интересно слушать и следить за нашими явным успехами. Им намного интереснее слушать о наших неудачах, провалах, когда нам «прилетало» (Елисею особенно нравится слушать как кого-то крепко наказали). Ведь то что мы это преодолели и есть настоящая история успеха.

Важный вопрос: если мы столько времени инвестируем в работу, бизнес, то тогда кто наш ребёнок? Кого мы воспитываем и на ком/чем сосредоточены?

@yeltsovm

ДП: В строительство жилья у "Новой Охты" инвестируют более 14 млрд рублей.

"Группа ЛСР" построит около своего ЖК "Новая Охта" ещё 110 тыс. м2 жилья.


Комитет по градостроительству и архитектуре опубликовал материалы общественных обсуждений по проекту планировки территории площадью 23 га между Муринской дорогой, Пискарёвским проспектом и Муринским ручьём. Как следует из материалов, там появится жилой комплекс общей площадью более 107 тыс. м2 и высотой до 75 м (25 этажей). Неподалёку запланировано возведение четырёх пятиэтажных домов площадью по 500 м2 каждый.
Социальная инфраструктура будет представлена детсадом на 130 мест, школой на 300 мест и физкультурно–оздоровительным комплексом. Около КАД намечено строительство ТРЦ и двух паркингов вместимостью по 300 машино–мест каждый.

Как говорят участники рынка, проекты ЛСР в данной локации представляют собой твёрдый бюджетный вариант, чьи главные преимущества — доступная цена и возможность использовать семейную ипотеку — перевешивают имеющиеся недостатки.

"Эта локация за последние годы значительно улучшила свои позиции, превратившись из периферийной в крепкий спальный район, который будет востребован, особенно на фоне дефицита предложения в черте города. Это понятное и востребованное решение для семей, для которых решающее значение имеет итоговый бюджет покупки квартиры", — считает генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов.

@yeltsovm

Итоги недели

Объем предложения на вторичном Петербурга за неделю снизился на 1,1%, с начала месяца – на 1,2%. Спад продолжился. Но уже медленнее чем в августе - там было минус 4,3%. Вопрос нащупал ли рынок минимум по объему предложения, остается открытым.

В части спроса можно смело утверждать что традиционные сезонные колебания (в сентябре спад, к ноябрю - декабрь максимальный спрос) уже не свойственны рынку. Теперь
Все решает движение ключевой ставки. Ну и какие-то непредсказуемые вводные, тоже не связанные с сезонностью.

Активность покупателей сохраняется на приличном уровне. Еще: по данным ДомКлик, Петербург (наряду с Москвой) входит в число лидеров по доле сделок с «прямыми» деньгами (порядка 70%, и только 30% - ипотека). Сначала не очень верилось в эту цифру, однако анализ наших текущих сделок показывает примерно то же: около 20% - ипотека. Если даже при минимальных рыночных ставках в 18,5% (а среднее по рынку вообще 21%) идут сделки, то следующий шаг по снижению ключевой ставки приведет к еще большему оживлению спроса.

На фоне слабого предложения и устойчивого спроса эффект новизны продолжает играть важную роль. К новым объектам с адекватной ценой в первую неделю-две – повышенный интерес со стороны покупателей. Они быстро продаются. А рекламе остаются висеть все тот же набор объектов.

Новостройки. По данным Дом РФ на 18 сентября выдано 173,8 млрд рублей семейной ипотеки. Все еще лучше августа (на 6%), но отрыв уже не такой большой. Звонков по новостройкам и обращений застройщиков за «трейд-ин» в сентябре стало немного меньше.

Наверное, неплохим результатом для сентября будет повторение августовских показателей. Особых ресурсов для увеличения спроса нет. Разве что какие-то очередные потрясения подтолкнут население покупать жилье, спасая деньги в недвижимости. Но и в этом случае приоритет будет у более дешевой и безопасной вторички.

На рынке жилой аренды предложение продолжает расти. Судя по данным ЦИАН - за сентябрь плюс 16,9% (Авито – плюс 7,3%). Сейчас на рынке 8,5 тысяч вариантов. Это уже почти максимум за 2 года (больше - 9 тысяч вариантов было только в январе текущего года). Рынок аренды вошел в новую фазу избыточного объема предложения. Оно растет и за счет тех собственников, которые отложили продажу квартиры до лучших времен и за счет притока инвестиционных объектов, купленных ранее за счет льготной ипотеки.

@yeltsovm

РБК: ВТБ повысил взнос по ипотеке.

С 1 октября 2025 года ВТБ повысил минимальный размер первоначального взноса с 30,1% до 40,1% по семейной ипотеке, а также по другим льготным госпрограммам, которые, впрочем, не доступны в Петербурге (IT-ипотека, Дальневосточная и Арктическая ипотека).

По данным Frank RG, по итогам августа 2025 года ВТБ по объему выдачи ипотечных кредитов занимает второе место в России с объемом выдачи 41,8 млрд руб., уступая лишь Сбербанку. По оценкам Объединенного Кредитного Бюро, в августе 2025 года общий объем льготного ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге составил 2,32 тыс. кредитов на 16,94 млрд руб. За месяц количество выданных кредитов выросло на 7%, объем — на 6%.

«Размер первоначального взноса при получении семейной ипотеки носит очень большое, чуть ли не решающее значение. Особенно с учетом достаточно высоких цен на недвижимость в Петербурге и отсутствия у большей части покупателей достаточного количества денег на первоначальный взнос. Повышение первоначального взноса до 40,1% — это серьезное ограничение, которое носит критический характер и значительно повлияет на объем сделок», — ожидает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. По его прогнозам, в результате объемы выдачи семейной ипотеки в ВТБ будут снижаться.

@yeltsovm

Повышение первого взноса по льготной ипотеке со стороны ВТБ важный сигнал. Да, можно попробовать объяснить введением макропруденциальных надбавок ЦБ.

Но скорее всего главный фактор - низкая маржинальность льготной ипотеки. В августе заканчивался период повышенных компенсаций банкам за ее выдачу от Минфина. И как раз тогда мы задавались вопросом а не повысится ли доля отказов, не вернутся ли банковские комиссии за выдачу и т.д. Если не ошибаюсь повышенную компенсацию сохранили до 1 ноября.
И мы как-то забыли об этой животрепещущей теме. А зря.

Минфин вот напомнил на днях что идет обсуждение «сохранять или понижать компенсацию».

И поднятие взноса со стороны ВТБ выглядит логичным шагом с небольшим опережением.

Вопрос с тем что делать с зависимостью рынка от льготной ипотеки на фоне дефицита бюджета никуда не делся. Как и говорил - это надолго. Скоро снова начнутся дискуссии и поиски решений. Ну и «торопитесь взять семейную ипотеку пока не ограничили». Куда уж без этого…

@yeltsovm

Ведомости: В Петербурге и области упала выдача ипотеки на покупку индивидуальных домов

В январе-августе в городе спрос просел на 53,2%, а в Ленобласти – на 45,7%.

По данным Центробанка, в Петербурге в августе этого года средняя ставка на приобретение объектов индивидуального жилищного строительства составила 8,44%, что на 1,1 п. п. ниже, чем в августе 2024 г. В Ленобласти за данный период средняя ставка снизилась на 0,89 п. п. до 10,71%. Однако такая динамика обусловлена усилением доли семейной ипотеки по ставке 6%, которая распространяется не только на рынок первичного жилья, но и на покупку индивидуальных домов, если они построены и продаются юрлицом или ИП.
Рыночные же ставки ипотеки следуют за ключевой и на данный момент составляют не менее 20%, отмечают опрошенные изданием эксперты.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов также отметил, что часть сделок осуществляется с привлечением накоплений, однако это не является общей тенденцией. «Покупка дома – это не прямая альтернатива приобретению жилья в новостройках. Если речь идет о том, чтобы «спасти» деньги (от инфляции), то квартиры как защитный актив более понятны. Их можно сдавать для извлечения дохода, и они более понятны с точки зрения дальнейшей продажи», – заключил он.

При этом предположу что рынок прошел локальный минимум по объему выдачи рыночной ипотеки. Он потихоньку растет. Не то чтобы ставки стали сильно доступными. Скорее люди вынужденно адаптируются к текущим условиям. Существенное восстановление рынка возможно только при дальнейшем снижении ставок. Вопрос когда это произойдет.

@yeltsovm

Немного статистики по рынку новостроек. По данным аналитического центра дом рф в августе продано 2,1 млн кв. м квартир по ДДУ (+3% к июлю и +28% г/г) на сумму 422 млрд руб. (+5% к июлю и +42% г/г) – максимум с окончания «Льготной ипотеки». За счет низкой базы - минимальных продаж в августе 2024 года (после отмены программы ипотека с господдержкой) показатели выглядят неплохо.

Но и продажи нарастающим итогом за 8 месяцев тоже не пугают: в новостройках продано квартир на сумму 2,9 трлн руб., что всего на 8% ниже уровня
прошлого года – это 14,4 млн кв. м (-17% г/г) или 304 тыс. квартир по ДДУ (-18% г/г). Понятно что на показателях выручки сказался рост цен. Но отставание от прошлого года уже минимально.

По оценке Дом РФ за 8 мес. 2025 г. доля продаж в ипотеку (по сумме) упала до 65%
(76% в 2024 г.), а доля продаж за наличные и в рассрочку ‒ выросла до 35% (с 24%)
– на 01.09.2025 объем неоплаченных рассрочек составил 1,3 трлн руб. (16% от заключенных
ДДУ) ‒ это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам
на счета эскроу по ранее заключенным ДДУ. Важно отметить доля рассрочки в продажах не увеличилась. Не случайно острота вопроса про риски на эту тему как-то спала сама собой.

Но уровень продаж - это далеко не все. Для оценки устойчивости отрасли куда важнее показатели покрытия проектного финансирования эскорт счетами и средняя ставка проектного финансирования. И в этой части данные выглядят менее оптимистично.

За январь-август 2025 г. остатки на счетах эскроу выросли на 691 млрд руб. и достигли
7,1 трлн руб. Задолженность застройщиков по проектному финансированию лимитов) выросла на 1,6 трлн руб. до 9,8 трлн руб. Дефицит покрытия составляет уже 27,6%.

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию в августе не изменилась и составила 10,5%. Снижение покрытия проектного финансирования тянет ставку вверх, зато позитивно сказывается снижение ключевой ставки. Равновесие. Временное. При этом не следует забывать что значительная часть средств (в том числе бриджи на покупку участков, облигационные займы) привлечены по рыночным ставкам. Процентная нагрузка пока высокая, она съедает значительную часть рентабельности отрасли.

@yeltsovm

ДП: Уход из России стал болезненным ударом для финской YIT и шведской Bonava

Павел Никифоров изучил отчетность компаний и поинтересовался что значило для нашего рынка финское и шведское качество домостроения.

Согласно отчётности компаний, с 2022 года Bonava ежегодно недосчитывалась порядка 6–7 млрд шведских крон выручки (1 шведская крона — это чуть меньше 0,1 евро) и фиксировала убытки. Финская YIT за 2023–2024 годы потеряла около 600 млн евро выручки и из прибыльной компании превратилась в убыточную. В совокупности девелоперы лишились более 1,2 млрд евро доходов и понесли дополнительные убытки в размере около 164 млн евро.

Bonava долгие годы была одним из самых узнаваемых брендов на петербургском и московском рынках жилья. Российские проекты составляли значительную часть её портфеля и приносили весомую долю выручки. В 2022 году компания приняла решение о полном уходе, и уже в 2023–м финансовые отчёты отразили последствия: выручка упала почти вдвое. Для компании, выстраивавшей стратегию на росте, это стало серьёзным сигналом: бизнес после ухода из России оказался не способен быстро компенсировать потерянные объёмы.

Финская YIT оказалась в ещё более сложной ситуации. В отличие от Bonava, компания традиционно имела диверсифицированный портфель, включавший проекты в Скандинавии, Центральной и Восточной Европе. Однако именно российское подразделение долгое время оставалось одним из крупнейших и обеспечивало высокую выручку. После ухода из России YIT столкнулась с цепной реакцией проблем: рынок Финляндии показал спад, а попытка удержаться в Норвегии и Швеции завершилась решением о закрытии операций и реструктуризации бизнеса.

Максим Ельцов
генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость":
Уход YIT и Bonava стал для Петербурга не просто уходом двух иностранных компаний, а потерей уникального сегмента рынка. Финские девелоперы за 20 лет работы сформировали особую культуру новостроек — комфортное жильё без избыточного пафоса, но с высоким качеством исполнения. Их проекты отличались вниманием к деталям: тщательно продуманные планировки, благоустройство, общественные пространства, управление домами. Даже мелочи вроде детских площадок оказывались на уровне, который покупатели замечали и ценили. Финские компании были своего рода законодателями моды: они учили рынок, что важны не только квадратный метр и цена, но целостный продукт. И в Петербурге этот "финский акцент" был очень узнаваем и востребован. К сожалению, после поглощения их активов местными игроками мы не увидели попытки сохранить и развить этот бренд качества. В итоге город потерял самобытный кусок девелоперского рынка, который действительно выделялся и пользовался доверием покупателей. Сегодняшний рынок продолжает развиваться, но во многом движется в сторону стандартизации: проекты становятся похожими друг на друга, упор делается на цену и сроки, а не на уникальность.

И еще добавлю что я с нетерпением жду старта продаж нового проекта на Обводном канале от компании, костяк которой составляют выходцы из Bonava. Будет ли сделан акцент на «финское» качество и как оно на самом деле отразится на продукте застройщика.

@yeltsovm

РБК: Цены на жилье снизились в более чем трети крупных городов России.

Из объективного и интересного: с начала года от квартала к кварталу во все большем количестве городов - миллионников фиксируется снижение цен. В лидерах по в третьем квартале - Краснодар, Тюмень, Хабаровск, Сочи (минус 2,5-2,8%).

А вот вопросы все те же. Если в трети городов цены снижаются, то в остальных городах цены замерли, или все же растут? Почему тогда не заголовок «в 70% цены растут»? К тому же Петербург по данным издания замыкает пятерку городов с наибольшим ростом цен с результатом плюс 2,84%. А Курск так вообще «выстрелил» - рост на 8,52%.

Некоторые причины роста цен перечислял в марте. На удивление практически ничего не изменилось:

Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);

За пол года разве что добавился плавный рост числа ипотечных сделок и снижение депозитных ставок (предпосылки к большему числу покупок за прямые деньги).

@yeltsovm

Итоги недели

Объем предложения на «вторичке» в первую неделю октября в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) заметно сократился: по данным ЦИАН, минус 1,5%. Если тренд сохранится, к концу месяца рынок может приблизиться к критичной отметке 20 тысяч лотов. Этот показатель точно в фокусе внимания.

Звонки, просмотры, авансы – на приличном уровне, но не выше, чем в сентябре. Ипотечные сделки есть, но нечасто и на небольшие суммы. После снижения ключевой ставки до 17% банки не пошли на значимое снижение рыночных ипотечных ставок, средний уровень не ниже 20% годовых. Рост объема выдачи рыночной ипотеки откладывается как минимум до следующего решения ЦБ ключу.

Спрос можно охарактеризовать как устойчивый, но ограниченный. Важен каждый покупатель, очереди из желающих купить, как в прежние времена, не наблюдается. Для продажи необходима максимально качественная и быстрая работа с клиентом на каждом этапе: звонок, просмотр, переговоры, подготовка самой сделки. Растет роль ипотечного брокера и цена его ошибки. При текущем уровне и разбросе ставок некорректно поданная заявка обходится в десятки тысяч рублей ежемесячного платежа. Выросла ценность ремонта (в глазах покупателей): люди постепенно осознают, каких денег и времени теперь стоит отделка и мебелировка.

По рынку новостроек разнонаправленные сигналы. С одной стороны, в частных беседах застройщики оценивают спрос как хороший. Число звонков и запросов по новостройкам особенно высокой степени готовности это подтверждает. К тому же московский рынок в сентябре показал незначительный рост.

С другой стороны, на 25 сентября по данным Дом.РФ было выдано 224,6 млрд семейной ипотеки, при таких темпах выдачи (а они плавно снижаются) в сентябре должно быть выдано не более 270 млрд рублей, это уже чуть ниже августа. Да и количество запросов на «трейд-ин» плавно снижается.

Так что, вероятнее всего, продажи в сентябре будут на уровне августа. При этом основные риски для отрасли связаны не с уровнем продаж, а с кредитной нагрузкой. Благодаря снижению ключевой ставки средняя цена проектного финансирования в августе сохранилась на уровне 10,5%. А вот доля выбранного проектного финансирования, не покрытого эскроу-счетами, динамично растет. На эскроу-счетах - 7,1 трлн руб. А задолженность только по проектному финансированию (есть ещё бриджи, облигационные займы и т.д.) - 9,8 трлн руб. При таких темпах продаж разрыв продолжит расти.

На рынке жилой аренды предложение за неделю выросло на символические 0,3% (ЦИАН), сейчас на рынке 8,6 тысяч квартир. Похожую картину дает Авито. Главная интрига: закончился ли сезонный прирост предложения в «долгосрочке»? Или это передышка, и к январю количество лотов заметно увеличится? Я считаю более вероятным второй вариант. Предложение увеличивается за счет тех, кто отложил продажу квартиры, и за счет купленных ранее инвестиционных квартир, в том числе на льготную ипотеку. Но и спрос поддерживается за счет того, что многие не могут купить квартиру в отсутствие ипотеки и вынуждены снимать. Динамика арендных ставок будет зависеть от того, какой из трендов сильнее. Но они уже начали снижаться.

@yeltsovm

В копилку аномалий рынка недвижимости.

Обсуждаем с инвестором стратегию управления его фондом недвижимости. Зашла речь об апартаментах.

Личное (!) мнение: нам очень много и красиво рассказывают о потенциальной доходности объектов. Рисуют красивые презентации. Я их Веселыми картинками называю (в подписчиках ещё есть те кто помнят Мурзилку, Карандаша, Самоделкина).

При этом крайне мало информации о реальном уровне доходности объектов, крайне скупой набор информации и инструментов для определения реального уровня доходности.

Апофеоз этой аномалии - гарантированная доходность. Это когда пул апартаментов продается с фиксированным уровнем арендного дохода на 1-2, редко - 3 года. Понятно что он выше рыночного.

Но ведь на самом деле за это повышенный гарантированный доход покупатель сам платит через повышение цены продажи объекта. А потом цена аренды вернется на рыночный уровень. А вот деньги за объект с «повышенной доходностью» уже заплачены.

Да, не спорю есть и экономически интересные предложения. Но их не так много. Ну и агенты с удовольствием помогут «бесплатно» подобрать клиенту такой объект. Правда за это платит все равно клиент - вознаграждение агентов заложено в цену объекта.
Да разумеется на рынке много агентов и специалистов с ценностями и экспертизой. Но как их отличить сам искренне не понимаю.

@yeltsovm

Олег Воронин в своем канале @apartpro пишет, что одна управляющая компания в сервисных апартаментах приступила к сбору средств на ремонт мест общего пользования. Понятное мероприятие. Время пришло обновить. А приличное состояние холлов, коридоров, лобби и т. д. реально влияет на уровень арендной ставки. Платить, разумеется, должны владельцы апартаментов, пропорционально площадям.

Но вот незадача: уровень затрат существенно выше, чем для жилого дома (это вам не подъезд белить и штукатурить в странный зеленый/синий цвет). Некоторые владельцы в принципе не согласны, некоторых смущает размер или способ распределения затрат. Наверняка вопрос решат.

Случай показательный.
Ведь и не такие сюрпризы могут появиться. А если УК «снесут» за счет кропотливой идеологической работы с собственниками? А если часть собственников заблокирует определенные решения, пойдет в суды, начнется информационная и экономическая война с коалицией несогласных? А если кто-то специально в знак протеста начнет вредить общей отделке или оборудованию, а УК в ответ начнет блокировать доступы? Все очень на тоненького.

В каждом сегменте (жилье, новостройки, торговые объекты, пробка, небольшие ТРК, апарты) полным-полно рисков. И чем больше я инвестирую и общаюсь с людьми с максимальной экспертизой по отдельным сегментам, тем больше понимаю, насколько в реальности инвестиционная деятельность и управление отличаются от внешней картинки, стороннего впечатления.

@yeltsovm

Посмотрите на вторичном рынке, какая дичь творится с расторжением сделок с добросовестными покупателями из-за мошенников или тех, кто прикидывается, что их обманули мошенники. Вот бы Государство все свои отточенные механизмы контроля и сбора налогов направило бы на обеспечение безопасности граждан в сделках. Это же не укладывается в голове: никакие тщательные юридические проверки, выстраивание безопасных расчетов, получение справок ПНД, письменные пояснения и анкеты продавца, что он не находится под давлением - не помогут.

Логика в действиях правоохранительных органов и судов, конечно, прослеживается. Встаем на сторону наиболее социально незащищенных, обманутых и т.д. Только вот от этой логики обычным покупателям не легче. Многие с детьми, квартиры в кредит покупали, а суд лишает их собственности с гипотетическими (нулевыми) шансами вернуть деньги. Как раз благодаря этой логике кратно увеличится число «обманутых», потому что крайне выгодно обманывать, а еще - прикинуться обманутым, получить и разделить деньги за квартиру, а квартиру вернуть.

Похоже, опять ищем не там, где потеряли, а там, где светло. За бабушек и дедушек (да и вполне грамотных молодых обманутых людей) обидно. Но почему «прецедент Долиной» распространился на весь рынок на глазах у растерянных профессиональных участников? Нам-то что делать?

За юристов вообще страшно становится. Ты полжизни учишься, оттачиваешь навыки проверки и подготовки сделок, но объект отбирают, а тебе говорят «потому что».

Куда-то не туда мы на эволюционном пути свернули. Важно сделать шаг назад и принять жесткое решение, развернуть практику в сторону добросовестного покупателя. И катком (в том числе информационным, пропагандистским, правовым и силовым) проехать по этой теме.

Смеемся, что «окупасы» в Испании занимают чужие квартиры и их просто не выгнать, но нам бы лучше системно свои проблемы порешать.

@yeltsovm

Ведомости: Долгосрочная аренда жилья в Петербурге начала дешеветь.
За один месяц средние ставки снизились на 4-6%.

Средние ставки долгосрочной аренды квартир в Санкт-Петербурге за последний  месяц (с начала сентября по начало октября 2025 г.) снизились на 4-6%. Как сообщили изданию «Ведомости Северо-Запада» в компании «Циан.Аналитика», больше всего за данный период подешевела аренда двухкомнатных квартир – на 6,2% до 72 500 руб. Ставки аренды «трешек» снизились на 4,6% до 105 400 руб., студий – на 4,4% до 38 900 руб. Меньше всего подешевела аренда однокомнатных квартир – на 4% до 48 500 руб.
Несмотря на значительное снижение ставок за один месяц, в годовом выражении они еще демонстрируют рост. Так, на начало октября 2025 г. к аналогичному периоду 2024 г. аренда трехкомнатных квартир подорожала на 9,9%, «однушек» и студий на 6%, двухкомнатных квартир – на 1%.
Вклад в годовую динамику внес высокий сезон – с июня по сентябрь этого года средние ставки аренды жилья в Петербурге выросли на 21%.

Снижение ставок аренды, которое наметилось в начале осени, закономерно связано с завершением высокого сезона, а также ростом объемов предложения. На настоящий момент в экспозиции на площадке «Циан» находится около 6200 лотов. Это на 21% больше, чем год назад.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов поясняет, что рост объемов предложения связан с отсрочкой продажи квартир, которые собственники выводят на рынок аренды. «Кроме того, на объемы предложения влияет продолжающийся приток квартир, ранее приобретенных в инвестиционных целях, в том числе по программе льготной ипотеки», – подчеркнул он. Напомним, что основная программа льготной ипотеки по ставке 8% завершилась 1 июля 2024 г.

@yeltsovm

С 13 по 15 октября буду на Жилищном конгрессе.

13 октября в 11:00 модерирую заседание клуба ипотечных брокеров. Дискутируем на тему «От выживания к росту: актуальные инструменты и технологии для ипотечного брокера».

13 октября в 14:30 вместе с Любой расскажем о новом прочтении роли риэлторов и консультантов через призму управления Семейным капиталом

15 октября в 17:00 (зал Мегасклад) вместе с Анатолием Норштейном модерируем дискуссию «Госпрограммы под прицелом: оценка эффективности и прогнозы на будущее». Постарались собрать сильных участников, готовых откровенно высказаться о реальном положении дел и прогнозах.

Буду рад увидеться с участниками рынка.

Традиционно постараюсь поделиться главными идеями, трендами и прогнозами.

@yeltsovm

Коммерсантъ: Жилье в Ленобласти строится активнее, чем в городе
но продается так же небыстро.

К 1 октября в Ленинградской области сдано в эксплуатацию 3,33 млн кв. м жилья — 95% от годового плана, сообщила в конце прошлой недели пресс-служба стройблока региональной администрации. За год активность ввода снизилась всего на 4%. Власти заявляют о продолжающемся в области буме индивидуального жилищного строительства (ИЖС), хотя участники рынка недвижимости уточняют, что в объеме вводимого тут частного жилья от 10 до 20% могут занимать давно построенные, но только сейчас зарегистрированные в рамках дачной амнистии дома. Что касается многоквартирного жилья, то оно продается в Ленобласти не так активно, как строится, предупреждают эксперты.

За январь — сентябрь 2025 года основной объем жилищного строительства в Ленинградской области пришелся на индивидуальное строительство (ИЖС) — 2,75 млн кв. м. В аналогичном периоде прошлого года в 47-м регионе ввели 3,456 млн кв. м, из которых 2,567 млн было сдано в сегменте ИЖС. При этом в Санкт-Петербурге к началу октября 2025-го жилья сдано почти на 17% меньше прошлогоднего показателя: 1,655 млн против 1,988 млн кв. м (см. «Ъ-СПб» от 07.10.2025).

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов обращает внимание, что по показателям распроданности жилья Ленобласть среди регионов страны находится примерно на уровне Краснодара — позиция довольно низкая. «В среднесрочной перспективе в Ленинградской области назреет проблема недостаточности объема продаж по сравнению с объемом предложения. Она коснется некоторых застройщиков. Не хочу сказать, что эти трудности будут катастрофическими, но то, что период выравнивания объема предложения с уровнем продаж для области еще не пройден, — факт»,— предупреждает господин Ельцов.

Он также делится наблюдениями, что в структуре ввода ИЖС превалирующую долю занимает частное строительство. На дома, сдаваемые в коттеджных поселках, приходится совсем незначительная часть. Кроме этого, генеральный директор ПИА «Недвижимость» указывает, что в объеме ввода ИЖС в Ленобласти, скорее всего, учитываются дома, построенные ранее, но признаваемые сданными сейчас из-за легализации постройки в рамках дачной амнистии. По разным оценкам, доля таких домов в общем объеме ИЖС может составлять от 10 до 20%. Граждане стали активнее проходить процедуру официальной регистрации своей уже существующей загородной недвижимости — во-первых, потому, что власти постоянно напоминают о заканчивающихся сроках дачной амнистии, объясняет господин Ельцов. Во-вторых, регистрация необходима для догазификации частных домовладений, по которой Ленобласть занимает сегодня одну из лидирующих позиций в РФ.

@yeltsovm