☝️ Обзор свежих данных по рынку недвижимости
❓ Уроки ноябрьского локдауна. Третья или четвертая волна?
☝️ Инвестиции вместо путешествий. Странствия по морям капитала.


***
Прошлые подкасты Недвижимая Экономика доступны на канале
🖥 Youtube: https://bit.ly/3nPGuXV
🔊Spotify: https://spoti.fi/3nSUgJi
🔊Apple podcasts: https://apple.co/3EBu9xh
🔊Яндекс Музыка: https://bit.ly/3pZpwcy
🔊Google Podcasts: https://bit.ly/3mz7L1s
На странице https://www.facebook.com/creanalyst
RSS: https://feeds.acast.com/public/shows/marketbeat

PWC/ULI опубликовали главный отчет года: Emerging trends in real estate https://www.pwc.com/us/en/asset-management/real-estate/assets/pwc-emerging-trends-in-real-estate-2022.pdf

https://youtu.be/iKaPnT5YhrA ☝️ Инфляция – итоги. Репрайсинг.
❓ «Иск» ЕС к РФ за «импортозамещение». В чем смысл и какие последствия.
❓ Кто будет работать в 2022 году?
☝️ Личные стратегии на год - работать


Прошлые подкасты #недвижимаяэкономика доступны на канале

🔊Spotify: https://spoti.fi/3nSUgJi
🔊Apple podcasts: https://apple.co/3EBu9xh
🔊Яндекс Музыка: https://bit.ly/3pZpwcy
🔊Google Podcasts: https://bit.ly/3mz7L1s
На странице https://www.facebook.com/creanalyst

https://shows.acast.com/marketbeat/episodes/bestcity
Ключевая ставка 9,5% Заранее объявленное повышение
Москва – город с самой развитой инфраструктурой по версии ООН. Правда?
Недвижимость и строительство – вклад в экономику
Китайские потребители атакуют
Как избавить компанию от юридических рисков. Техасский метод от Jones Day.

Коллеги, новый подкаст Недвижимая экономика в эфире. https://youtu.be/Ja63AnTDXZM

🔊Spotify: https://spoti.fi/3nSUgJi
🔊Apple podcasts: https://apple.co/3EBu9xh
🔊Яндекс Музыка: https://bit.ly/3pZpwcy
🔊Google Podcasts: https://bit.ly/3mz7L1s

Ключевая ставка 20%.

В качестве базового сценария по состоянию на 28 февраля я бы готовился к сжатию бизнеса примерно на 30% и инфляции в районе 20%

Сейчас самое важное - следующее движение ставки. ЦБ протестировал новую реальность. Скорее всего идея в том, чтобы поставить экономику на паузу и начав снижать ставку попытаться перезапустить ее.

Российский бизнес: тест на жизнеспособность
02.03.2022

Период неопределенности для России закончен. Сегодняшняя ситуация однозначно предполагает дальнейшее ухудшение экономического положения. Не столь важно каким именно окажется отрицательный рост ВВП по итогам года, если вектор понятен. Поэтому вместо рефлексий на тему «что будет?» мы отвечаем на вопрос «Что делать?».

Консалтинговый бизнес в первую очередь заключается в том, чтобы строить мосты между странами, отраслями, экономиками, рынками, компаниями и людьми. Дезинтеграция экономических связей, санкционное противостояние в краткосрочной перспективе будут усугубляться, обостряя политические, экономические и социальные проблемы.

С нашей точки зрения в ближайшие 3 месяца, пока новая экономическая реальность не сформирована, на первый план выходят социальные вопросы. Причем, как для бизнеса, так и для государства.

Большой исход

В феврале – марте 2022 г. значительная часть иностранных компаний заявляет о приостановлении деятельности или вообще об уходе из России. Те, кто об этом не заявляют, несомненно, рассматривают подобные сценарии. Важно понимать, что в таких решениях баланс рисков и издержек сместился в сторону рисков. То есть сегодня компании готовы к максимальным издержкам ради снижения рисков, в том числе и репутационных. Тем не менее российские команды в таких компаниях будут пытаться сохранить, если не бизнес, то экономическую деятельность. Важно понимать, что команды сами по себе представляют собой жизнеспособный актив. Подобный пример приводит Ной Харари, когда пишет об особенности человеческой цивилизации, что она не только в зданиях, машинах и деньгах, а в способностях сапиенсов к координированным действиям. Это то, чего не было в 90-е годы после коллапса советской экономики. Поэтому в ближайшее месяцы мы будем работать не с компаниями, брендами и стратегиями, а с командами людей. И устойчивость любого проекта определяется жизнеспособностью команды.

Жизнеспособность команды зависит от социальной среды, настроений, и энергии. И это именно то, что бизнес сегодня может контролировать. Тут нет однозначных стратегий. Богатые компании будут стараться усилить финансовую поддержку, бедные – создавать страх потери работы. Также будут радикальные решения: приостановление деятельности или смена юрисдикции. Но все это нужно рассматривать в контексте жизнеспособности команды.

Главный критерий предпринимательской жизнеспособности – это способность генерировать денежный поток. Рост, перспективы, доля рынка – все эти важные в обычное время факторы отходят на второй план. Есть денежный поток – есть команда.

Внешние связи

Большой исход приведет к нарушению сложившихся цепочек поставок, но местные команды будут пытаться компенсировать это. Стоит напомнить, что даже в Иране, местный супермаркет под вывеской «Карфур» в санкционном 2015 показывал продажи на уровне более 10000 долларов с квадратного метра.

Международная торговля будет деконсолидироваться – на место небольшого числа крупных импортеров придут нишевые импортеры, работающие с ограниченным ассортиментом и небольшими объемами. Это приведет очевидно, к росту издержек, но, как это ни парадоксально, возможно позволит даже расширить ассортимент товаров народного потребления на рынке.

Недвижимость

В течение ближайших нескольких лет инвестиционного рынка в его привычном понимании не будет. Но это означает, что крайне остро будет стоять задача конвертации актива в бизнес. Стратегия «купить и ждать» работать не будет из-за общей деградации экономики. Поэтому главная задача – не окупаемость, капитализация и т.д (реальная стоимость активов и ее перспективы не известны), а реальный поток наличности, который актив может создавать.

С учетом деконсолидации рынка, выхода на рынок команд из уходящих компаний, потребности в наличных можно предположить бум стартапов в сфере потребительского рынка и деловых услуг для государственных компаний.

Потребительский рынок, хотя он и будет сжиматься, дает прямой доступ к наличным, а бизнес-услуги для инфраструктурных и госкомпаний создают в моменте «островок стабильности».

Продолжение

Время

Ситуация меняется нелинейно. Мы выделяем несколько фаз. Важно то, что настроения (sentiment) влияющие на устойчивость будут колебаться в больших диапазонах.

Фаза 1. Инерция (1-2 месяца)
Бизнес пытается адаптироваться в рамках существующей парадигмы, проводя необходимые оптимизации и сокращения. Некоторые компании уходят.
Цепочки поставок постепенно восстанавливаются, но до уровней 60 – 70% от исходных.
Менеджмент старается подходить к управлению прагматично, на первый план выходит управление финансами.

Фаза 2 Кассовые разрывы (2-3 месяца)
Снижение эффективности логистики и поставок, рост курса, стоимости денег приводят к сильному росту цен. Компании и домохозяйства, не справившиеся с оптимизацией 1 фазы сталкиваются с кассовыми разрывами.
Государство пытается взять цены под контроль с помощью административных рычагов.
Для бизнеса это самый сложный период, так как нет возможности занимать деньги под будущие доходы. Cash is King.
Цены на недвижимость достигают дна.

Фаза 3 Новая реальность
Сформировавшаяся на 2 фазе предпринимательская среда формирует запрос на форматы недвижимости и механизмы ее финансирования. Начинается стабилизация и рост цен, формируется представление о ценообразовании в недвижимости.
Собственники, пережившие 2 фазы получают возможность более долгосрочного планирования.

Параллельная реальность

Государственные и национальные проекты живут в параллельной реальности и их жизнеспособность зависит от финансирования. При кажущейся стабильности этого сегмента – именно он несет наибольшую непредсказуемость.

Риски

Сегодня на рынке все риски, которые можно было заложить в модели можно считать реализовавшимися.
Более того, даже политическая деэскалация не приведет в краткосрочной перспективе к улучшению экономической ситуации.

Валютный режим
10.03.2022
Главной новостью недели стало фактическое введение ограничений на оборот валюты для физлиц. Граждане. У которых была на счетах валюта, поступившая до «дня Х» (9 марта) смогут снять эквивалент 10 000 долларов один раз в полгода. Сумму свыше этого лимита можно получить в рублях по официальному курсу. Такой режим введен на полгода до 9 сентября.
Фактически население не может более свободно приобретать иностранную валюту. С учетом того, что российские биржи по прежнему закрыты. А переводы за границу даже на собственные счета запрещены, равно как и вывоз более 10 тысяч долларов наличными – можно констатировать, что деньги теряют функцию долгосрочного накопления капитала.
На этом фоне очередной блок западных кампаний завивших о приостановке деятельности принципиально на ситуацию не влияет.

Цепочки поставок
Компании постепенно перенастраивают логистические цепочки с учетом ограничений. Скорее всего поставки восстановятся, однако объемы снизятся в связи со снижением платежеспособного спроса на импортную продукцию. Колебания валютного курса и колоссальный спрэд между курсами покупки и продажи препятствуют долгосрочному планированию поставок.
Однако, ограничения на вывоз валюты превращают трансграничную торговлю, в том числе товарами народного потребления, в финансовый канал для экспорта капитала, аналогичный тому. который существовал в 90-е.
В этой связи. Я полагаю, что трансграничная торговля активизируется в ближайшие месяцы.

Вынужденная национализация
В прошлом выпуске я писал о том, что правительство не ставит цели национализации бизнеса так как управление большим количеством активов превышает возможности госаппарата. Однако, массовый уход с рынка иностранных компаний ставит вопрос о фактической судьбе их активов.
В это связи правительство готовит закон, который позволит ВЭБ.РФ и АСВ брать под управление имущество ушедших из России зарубежных компаний. Будет создана новая организация, которую потом выставят на торги.
Этот законопроект имеет двойное назначение: во-первых это предупреждение иностранным компаниям, что «приостановка» бизнеса может стать для них необратимой, а во вторых создается законодательная база для регулирования оборота «замороженных» активов.
Я, по-прежнему, считаю, что наиболее вероятная схема «национализации» - через инкорпорацию целых команд в бюрократический аппарат вместе с сопутствующей инфраструктурой.

Недвижимость и прогнозы
Прогнозы отражают нашу позицию на сегодня и основаны на умеренно-оптимистичном сценарии, в рамках которого санкционное давление сохраняется, правительство относительно адекватно реагирует на вызовы, стараясь сохранить рыночные структуры в экономике.
Офисный сектор:
Мы ожидаем заморозку активности во втором квартале. До тех пор пока экономика не нащупала почву под ногами – любые действия с недвижимыми активами могут оказаться фальшстартом. В этот период возможен даже рост ставок аренды по открытым вакансиям. Так как на замершем рынке смысла давать скидки нет, так как нет фактического спроса.
Во втором полугодии мы увидим активизацию арендного бизнеса, связанного в первую очередь с оптимизацией затрат. И вот в это время, когда арендаторы будут искать оптимальные решения, появляется смысл в агрессивных дисконтах.
Особо внимательно следует следить за «национализацией» - так как новым управленческим командам понадобится пространство.
Высокая инфляция 2022 г вкупе со снижением номинальных ставок приведет к серьезному инфляционному давлению на ставки в 2023 г. В этот период возможен даже рост ставок даже при высокой вакансии.
Склады:
Сегмент чувствует себя относительно стабильно, с учетом того, что инфляция затрат непосредственно отражается в динамике ставок. В этом году мы скорее всего увидим ставки на уровне 7000 рублей, а вакансия вырастет с 1% до 3-4%. Коррекция возможна в 2023 г.