부끄럽네요 선생님들...

코인충으로써 부동산 관심있으신분들 많을텐데
부동산 공부 하나하나 함께 하면서 한번씩 메타버스 공부도 같이 해봅시다 ^.^

https://bit.ly/3N9m2NP

** 무순위 줍줍 이벤트

- 무순위 줍줍 (3년전 분양완료된건데, 계약취소분떄문에 일반분양으로 하나 나오게 됬습니다)
- 일정 : 2022.10.27 (내일 하루 모집하니깐 내일 하는방법 알려드림)
- 아파트명 : 송파시그니처 롯데캐슬 (2022.01부터 입주시작)
- 서울시 송파구 거여동 181, 202번지
- 신청자격 : 서울거주 무주택자 / (현재 서울 전입신고만 되어있으시면 됩니다)
- 분양가격 : 9억대 초반 (발코니 확장비 포함) / 33평

- 현재 매매호가 : 16억
- 현재 전세호가 : 7.5~8억

> 대충 급매물로 계산하면 매매 13억 / 전세 6.5억
> 몇년간 하락장 계산해도 꽤 리스크가 적을것같슴다 ㅋ.ㅋ
> 계약금넣고 전세 맞춰서넣으면 돈 1억으로 서울 송파 신축아파트 내집장만 완성

부동산 공부 1탄 : 용적률

용적률이란? 건물을 짓도록 허가된 땅의면적

ex) 100평짜리 땅에 10층짜리 건물, 층당 건물면적은 50평으로 동일함
> 그러면 연면적은 50평x10 = 500평 / 100평 >> 500%


보통 건폐율과 용적률을 활용하여 이 땅의 가치가 얼마인지 알수있습니다.

상업지역일수록 용적률이 높고, 3종, 2종, 1종 이렇게 떨어질수록 용적률이 낮아 해당 땅에 대한 사업성이 낮아집니다.

용적률 공부 끝 ^.^

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2022102611000068065

비-김태희 건물 1400억이 거품인이유


- 매수가격 : 900억 (현금 450억 + 대출 450억)에 2021년 매수
- 요새 대출금리가 많이올라서, 다음 대출갱신떄 7% 예상
- 내년부터 내야할 이자 : 1년에 31.5억 (월 2.62억)
- 해당 건물 공시지가 (550억내외) > 종부세 (550억-80억(470억) x 0.7% > 대략 연 3억
- 건물관리비용 연 2-3억
- 현재 해당 건물 공실률 40% 정도라고함. (3,4,8층 공실)
> 해당 건물 주변시세 고려했을때 공실률 0%면 월세 2억정도 나오나, 현재 월세수익 1억정도로 추정.
> 즉, 건물 유지비용 연 35억 내외
> 월세수익 연으로 15억정도 벌었다고 가정했을때, 들고만 있어도 연 20억씩 손실.



** 과연 현재 금리상황속에서 현금 450억있는 사람이 국채 5-6%짜리 사서 연 30억씩 벌려고할까요? 아니면 20억씩 손실보려 할까요?
*** 따라서, 작년 900억에 산 건물을 1400억에 매각하는거 자체는 어려울것같습니다 ㅇ.ㅇ

5억대 아파트 7000만원으로 분양…국토부, 청년 주거대책 발표(종합)

https://n.news.naver.com/article/003/0011499384?ntype=RANKING

1. https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do
2. 왼쪽상단 "청약신청" 마우스 올리기
3. APT 탭에 "취소후 재공급" 클릭
4. 송파시그니처 롯대캐슬 "일반공급"
5. 안내사항에 따라 신청완료

- 오늘 오후 5시 30분까지 신청입니다.
- 기본적으로 먼저, 로그인 하고 안내에 맞춰 신청하세요 ^.^

기본 내용은 여기참고하십쇼

부동산 공부(2) : 건폐율

건폐율이란? 대지면적 대비 건축면적의 비율을 말함.

예를들어, 100평짜리 땅에서 건물 5층짜리, 건물마다 면적은 50평으로 동일함.

그러면 여기서 건폐율은 50%

기본적으로 용적률과 건폐율은 공부해야, 재건축과 재개발의 사업성에 대해 공부할수 있습니다.

코인으로 치면 비트코인과 이더리움이 뭔지 알고 암호화폐에 투자하는 개념이죠 ㅇ_ㅇ

https://n.news.naver.com/article/366/0000850721?cds=news_edit

오호 3만대 1이면 나쁘지않음

부동산 공부(3) 용도지역

용도지역이란? 땅에 대한 용도를 세분화하여 관리하고 있습니다.
땅에 대한 계급 혹은 지역이라 생각하시면 됩니다.

용도지역에 따라, 용적률과 건폐율에 제한을 둬 무분별한 건설을 막습니다.
그러나 이러한 땅의 구분에 의해 땅의 가치와 가격은 바로 옆에 있어도 천차만별입니다.

대표적인 예시로 송파구 방이동에 위치한 대지를 소개해드겠습니다

사진에 표시되어 있는 구역은 1988년 서울올림픽 개최로 개발이 진행된 땅입니다.

왼쪽에는 올림픽 선수 기자촌아파트로 5540세대에 해당하는 대규모 택지를 개발하였습니다
(*여기가 참고로 지하주차장을 최초로 개발한 아파트로 알고있습니다 ㅋ.ㅋ 아닐수도)

오른쪽에는 당시 개발하고 남아있는 땅으로, 무분별한 땅투기를 금지하기 위해 개발제한구역으로 지정되어
올림픽 이후, 35년이 지난 지금에도 개발제한구역으로 묶여있습니다.

좌측, 아파트 단지의 대지1평 평균가는 : 3300-3400만원
우측, 개발제한구역 대지 1평 평균가는 : 550-600만원
정도입니다.

따라서 내가 살 아파트의 용도지역이 어떻게 되어있는지 반드시 알아야합니다.

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022100614430004141?did=NA

참고로 최근에 여기 한국예술종합학교(한예종)이 기존 대학부지가 유네스코로 선정되어 (조선왕릉 복원사업부지) 캠퍼스 이전이슈로 인해 저기 개발제한구역으로 부지를 옮긴다는 얘기가 많이 돌고있습니다.

한예종 학생들도, 교직원들도 다들 송파구 방이동을 제일 선호하는 입장이구요.

이상 끝

부동산공부 (4) 전세가율

전세가율이란? 부동산의 매매가격과 전세가격의 비율로 계산한 값.
계산방법 : 전세 가격 / 매매가격 *100 (퍼센테이지로 표현)

예를들어, 10억짜리 아파트를 샀는데 해당 아파트의 전세가격이 6억이라고 하면 전세가율은 60%입니다.

전세가율은 아파트를 구매시 고평가되어 있는가, 저평가 되어있는가 직관적으로 알수있는 지표입니다. 보통, 신축아파트가 전세가율이 높고, 재건축이 예정 혹은 진행되고 있는 아파트가 전세가율이 낮은 경향이 있습니다.