Так можно ли все-таки заработать на реновации? Поговорили об этом с экспертами рынка в новом материале на Новострой-М.

Кстати, желающих купить квартиру в пятиэтажке под снос становится все больше: со старта программы их число выросло с 8,5 до 17%.

Однако эксперты сходятся во мнении, что игра не стоит свеч.

Во-первых, программа реновации рассчитана на 15 лет – когда снесут ваш дом, непонятно. Также большой вопрос в том, где все-таки будет находиться новое жилье, вас вполне могут переселить в другой район.

Кроме того, многие жалуются на качество возводимых по программе домов – планировки, отделка, уровень шумоизоляции.

В общем, если хотите инвестировать, покупка жилья в «хрущевке» – слишком сложный ход. Гораздо проще купить новостройку без «истории», с ней хотя бы понятно, где она будет построена и когда.

Читайте подробнее в нашем материале.

Новостроек массового сегмента в Москве по итогам ноября вышло в продажу на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Эксперты рассказали, что с октября количество квартир сократилось на 6,2%, а продаваемая площадь – на 5,7%.

В реализуемых комплексах вышло всего 6 новых корпусов: «Полярная 25» (корп. 4); «Кварталы 21/19» (корп. 21, 22, 24); «Люблинский парк» (корп. 24); «Михайловский парк» (корп. 5).

Всего в новостройках массового сегмента в Москве в ноябре продавалось 15 660 квартир в 90 проектах. Средняя цена 1 кв. метра выросла на 0,3 п. п. и составила 173 830 рублей.

Не менее 10 млн кв. метров недвижимости будет вводиться в Москве ежегодно. Такими планами поделился заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

Доля жилья в общем объеме строительства увеличится – она должна составлять не менее 4,5 млн кв. метров.

По словам чиновника, разрешения на строительство, которые уже выданы застройщикам, позволяют им возвести в столице около 33 млн кв. метров. Программа реновации также внесет свой вклад в застройку Москвы.

Также Хуснуллин рассказал, что в этом году за счет бюджета города было построено около 600 тыс. кв. метров жилья, а через два года в планах – ввод 1-1,5 млн кв. метров по социальным программам и реновации.

Мы уже писали, что в 2018 году девелоперам были выданы разрешения на строительство 52,3 млн кв. м, а в 2019 лишь на 4,8 млн кв. м. Поговорили с экспертами рынка, грозит ли это дефицитом новостроек и подъемом цен в ближайшие годы.

Да, в целом, проектное финансирование будет провоцировать дальнейший рост цен на недвижимость. Но, скорее всего, в первую очередь это коснется регионов.

Сокращение объема предложения приведет к подорожанию квадратного метра. Возможно, до 20%. В Москве этот процент будет чуть ниже: до 15. А вот острого дефицита новостроек не предвидится.

Сейчас более 60% проектов продолжают реализовываться по ДДУ – это 22 млн кв. м, по эскроу 20% объектов – это 6,1 млн кв. м.

И весь этот объем достроится не раньше, чем через 3 года. Как раз за это время рынок успеет окончательно встать на «новые рельсы», разрешение на строительство получат новые объекты.

Читайте подробнее в нашем материале.

ЦБ снизил ключевую ставку до 6,25% годовых.

По информации банка замедление инфляции в России происходит быстрее, чем прогнозировалось.

Годовой темп прироста потребительских цен в ноябре снизился до 3,5%. 9 декабря он составил около 3,4%. По итогам 2019 года Банк России прогнозирует инфляцию в интервале 2,9–3,2%.

Снижение ключевой ставки может поспособствовать дальнейшему снижению депозитно-кредитных ставок, что поддержит рост ипотечного кредитования.

Напомним, предыдущее изменение ключевой ставки (до 6,5% годовых) произошло 25 октября 2019 года. После этого многие банки снизили ставки по ипотеке.

В Балашихе и Мытищах может появиться метро.

Об этом рассказали в пресс-службе столичного стройкомплекса со ссылкой на главного инженера института Генплана Москвы Михаила Крестмейна.

Однако, по мнению эксперта, эта перспектива очень отдаленная, поэтому назвать конкретные сроки сейчас затруднительно.

«Мы прорабатываем варианты развития метро на очень отдаленную перспективу. Мы понимаем, что помимо планируемых к строительству Рублево-Архангельской и Бирюлевской линий, необходимо проработать техническую возможность продления линии метро в Балашиху и Мытищи, поскольку эти города активно развиваются и участвуют в жизни столицы», – отметил Крестмейн.

Нужно сказать, что Балашиха и Мытищи – одни из самых застраиваемых городов Подмосковья сегодня. По данным Новострой-М, в Балашихе представлено 52 новостройки, в Мытищах – 39. В обеих локациях есть серьезные проблемы с транспортной доступностью.

Не только рост цен, но и переход застройщиков на «серые» схемы. С такими последствиями может столкнуться рынок из-за проектного финансирования.

По мнению некоторых экспертов, застройщики (особенно в регионах) не обладают опытом привлечения кредитных денег от банков. Эти компании могут просто покинуть рынок или же начать работать по «серым» схемам.

Например, по инвестдоговорам, когда ДДУ не заключается. То есть сделка не регистрируется и поэтому не защищена законом.

Также застройщики (речь также идет больше о регионах России) могут прибегнуть к выпуску публичных долговых инструментов, применению мезонинных фондов и т. д.

Эксперты говорят, что в течение 12-18 месяцев на региональном рынке возможно произойдет сокращение объемов строительства на 25-40%, а квартиры в новостройках могут подорожать до 20%.

Квартиры с террасой, а также двухуровневые лоты – в общей сложности более 90 вариантов уникальных планировок – вывела на рынок ГК ФСК в 5-м корпусе ЖК «Датский квартал».

Комплекс комфорт-класса находится в Мытищах, расстояние до МКАД – меньше 1 км.

Метражи квартир – от 25,2 до 86,1 кв. метров. Купить жилье можно с отделкой по цене от 3,8 млн рублей. Или же без отделки: такие варианты стоят от 3,1 млн рублей.

На территории ЖК будут построены детские и спортивные площадки, 2 детских сада и общеобразовательная школа. Для автомобилистов девелопер обещает построить подземный паркинг.

Рассказываем об изменениях в налоговом кодексе, которые вступят в силу с 1 января 2020 года.

Самое заметное изменение: минимальный срок владения жильем будет сокращен с 5 до 3 лет.

Напомним, что продавать без налога раньше 5 лет можно и сейчас, но касается это далеко не всего. Чтобы доход от продажи жилой недвижимости не облагался налогом, он должен быть в собственности не менее 5 лет (для объектов, которые приобретены после 1 января 2016 года) или не менее 3 лет (для объектов, приобретенных до 1 января 2016 года).

Также продавать через 3 года можно, если квартира унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена ими, квартира приватизирована, передана по договору ренты. С 2020 года будет еще одно условие: квартира должна быть единственной.

То есть, если вы владеете двумя квартирами, купленными после 1 января 2016 года, то в 2020 году при продаже одной из них вам необходимо подать декларацию и уплатить НДФЛ.

О других изменениях, которые коснутся, например, имущества, доставшегося вам по наследству или в дар, читайте на нашем дзен-канале.

Подписаться на него можно по ссылке.

В Госдуме приравняли сжигание мусора к утилизации.

Против этого активно выступают экологи, но, тем не менее, во втором чтении был одобрен законопроект, который предусматривает возможность сжигания мусора на заводах, вырабатывающих тепло и электроэнергию.

По сути, депутаты согласились приравнять сжигание мусора к утилизации. По системе обращения с отходами, которая действует в России, обезвреживание, то есть сжигание, можно применять только в самых крайних случаях.

Однако дело заключается еще и в том, что, если приравнять мусоросжигание с выделением тепла и электроэнергии к утилизации, станет проще достичь целей, заложенных в национальном проекте «Экология».

Но если законопроект все-таки утвердят, то на сжигание отправятся ресурсы, которые раньше обрабатывали и превращали в товары – об этом говорят экологи, которые пытаются воспрепятствовать принятию поправок.

Например, «Гринпис» создал сервис отправки писем в комитет Госдумы по экологии с просьбой не поддерживать изменения. За две недели было отправлено около 50 000 писем.

«Рынок недвижимости в стагнации, население беднеет, а застройщики банкротятся», – специально для Новострой-М Павел Пряников, эксперт рынка недвижимости и основатель Telegram-канала Proeconomics, рассказал об услышанном на «Рождественском саммите-2019».

В общем ситуация на рынке, к сожалению, не вселяет больших надежд. Пряников пишет, что в отличие от прошлых саммитов, на мероприятии в этом году среди участников не было разногласий, все соглашались: рынок «свалился» в стагнацию, и непонятно, что с этим делать.

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин рассказал, что сейчас есть три фактора, сдерживающих рост отрасли:

▪️Изношенные магистральные сети в большинстве городов. В особенности – по водоснабжению и водоотведению (с электричеством и газификацией дело обстоит несколько лучше). Т.е. подготовленных к стройке территорий очень мало.
▪️Также в стране нет длинных и дешевых денег и нет достаточной платежеспособности населения.
▪️Ипотека, даже дешевеющая, не может формировать спрос, тем более что многие россияне подошли к пределу долговой нагрузки на их семейный бюджет.

На 61% за этот год выросло число банкротств в строительной отрасли. У банков накопилось 15 млн кв. м недвижимости – непрофильных активов, которые они изъяли за долги. За последние три года этот объем вырос в два раза. Он также давит на понижение рынка, так как многие банки согласны на существенный дисконт при продаже.

Вместе с тем эксперты отметили, что для покупателя, в общем-то, настали неплохие времена. Рынок становится его рынком. Многие застройщики в сложившейся ситуации готовы давать скидки и привлекать покупателей в свои проекты самыми разными инструментами.

За этот год в Москве сдали 10 домов по программе реновации. Их общая площадь – более 390 тыс. кв. метров.

5 домов были построены на северо-востоке города, два – на западе, по одному дому – на севере, юге и в центре Москвы. Суммарно все корпуса рассчитаны на 4 102 квартиры.

В Мосгосстройнадзоре отмечают, что все квартиры передаются жильцам с улучшенной отделкой, качественным благоустройством и озеленением.

На придомовых территориях построены детские игровые площадки и зоны отдыха. В коммерческих помещениях на первых этажах откроются магазины, кафе, аптеки, салоны красоты, спортклубы, кружки и секции для детей.

Схему с переуступкой, конечно, любят многие – заработать на ней можно до 50% от стоимости квартиры. Но Новострой-М убедительно просит вас ни в коем случае не экономить на юридической проверке объекта!

Для начала, что такое переуступка в случае с новостройками: по договору уступки передается право требования к застройщику передачи жилья после ввода дома в эксплуатацию. В целом, договор уступки выгоден как продавцу, так и покупателю. Первый получает деньги за квартиру без принятия ее по акту приема-передачи и оформления права собственности. Покупатель же приобретает жилье по более выгодной цене, чем после сдачи дома и оформления собственности.

Однако юристы знают огромное количество историй, когда покупатель мог лишиться буквально всего.

▶️ История № 1:
При проверке продавца квартиры юристом выяснилось, что его паспорт утерян. При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. В принципе, такое возможно, ведь закон позволяет сторонам сделки самостоятельно решать вопросы расчетов при покупке. Но продавец, когда ему об этом сообщили, перестал выходить на связь. Конец истории.

▶️ История № 2:
Бывшие супруги (муж – продавец квартиры в этой истории) делили имущество в суде, но его по каким-то причинам не арестовали. Продавец принес на встречу с покупателем заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял. И новый паспорт без штампа. Ему рассказали, что знают о судебном процессе. Продавец сказал, что уточнит и пропал. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.

В общем, бывает всякое. Но история с покупкой квартиры по переуступке может закончиться хорошо – все в ваших руках. Главное – будьте бдительны и не жалейте денег на квалифицированных юристов. К сожалению, желающих нажиться на покупателях квартир в новостройках довольно много.

Подписаться на дзен-канал Новострой-М можно по ссылке.

В Даниловском районе Москвы появится новый жилой квартал от застройщика ГК «Инград». Сбербанк открыл группе компаний кредитную линию на 29,5 млрд рублей. 25,5 млрд рублей в формате эскроу.

Квартал построят на Симоновской набережной. Он будет представлять собой жилой комплекс с авторской архитектурой, индивидуальными форматами жилья и масштабным проектом благоустройства: там появятся парк, бульвар, оборудованная набережная.

Покупателям будут доступны квартиры с чистовой отделкой, представленной несколькими стилями.

Новый ЖК находится в пешей доступности от метро «Автозаводская» рядом с флагманским проектом «Инград» ЖК RiverSky.

В компании сообщают, что с учетом этого договора, «Инград» с мая 2019 года уже привлек более 80 млрд рублей проектного финансирования от ряда крупнейших банков страны, в том числе порядка 36 млрд рублей от Сбербанка.

У россиян не смогут изымать квартиры.

С 1 января 2020 года вступит в силу закон «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)».

Можно сказать, что он закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности, об этом сообщили в Росреестре.

Таким образом, исключается возможность истребования у добросовестного приобретателя жилого помещения со стороны органов публичной власти, в случае, если при приобретении недвижимости покупатель полагался на сведения из Единого государственного реестра недвижимости.

Руководитель Росреестра Виктория Абрамченко отметила: «Для этого в документе заложено прямое основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности».

Также механизм правовой защиты распространяется на добросовестных приобретателей, которые стали собственниками жилых помещений безвозмездно: в порядке дарения и наследования.

Главная проблема развития ипотечного кредитования в России – низкие доходы населения.

Об этом рассказал Сергей Степашин, председатель Общественного совета при Минстрое РФ.

По его словам, платёжеспособный спрос на ипотеку постепенно исчерпывает свой лимит. Решить все проблемы россиян с жильем исключительно за счет одной лишь ипотеки невозможно. Для жителей России с низким уровнем дохода нужно создавать другие инструменты и возможности.

Одним из вариантов может стать некоммерческий наём жилья в наемных домах социального использования (то есть социальное жилье) – такая практика распространена почти во всех европейских странах.

Для создания такого жилищного фонда необходимы затраты со стороны бюджета, также возможно субсидирование таких проектов по принципу государственно-частного партнёрства.

Сделали большое интервью с Даромиром Обуханичем, генеральным директором ГК МИЦ. Поговорили о том, как много всего происходит на рынке сегодня.

2019 год стал для отрасли переломным абсолютно во всем. Переход на эскроу-счета полностью переформатировал отрасль, заставив всех – в том числе и крупных игроков, учиться работать по-новому. А именно – взаимодействовать с банками.

Удается это пока далеко не всем. Сейчас рынок больше напоминает несыгранный оркестр: кто-то уже понимает, как нужно работать, а кто-то еще продолжает использовать привычные шаблоны поведения, которые сейчас уже, увы, неэффективны.

ГК МИЦ полностью перешла на эскроу. По словам Обуханича, плюсов здесь несколько. Во-первых, востребованность эскроу-схемы у покупателей. Для них это понятная и важная опция. Они понимают, что работают с надежной компанией, которая работает с крупнейшими российскими банками.

Во-вторых, МИЦ занимается комплексной застройкой территорий, поэтому достраивать что-то «по-новому», а что-то «по-старому» – прямой путь к проблемам.

Что касается прогнозов по ценам на новостройки, то г-н Обуханич отметил, что они, безусловно, будут расти. Из-за обычных инфляционных процессов развития рынка, а также из-за самой системы перехода на эскроу – за прозрачность и надежность хочешь-не хочешь нужно платить.

Читайте подробнее в нашем материале.

В нашей рубрике «Экспертиза проекта» – новое расследование Новострой-М. На этот раз о ЖК «Люблинский парк» от ГК ПИК.

Этот ЖК входит в топ-10 продаж по Москве по данным Росреестра. Рассказываем о плюсах и минусах.

ЖК «Люблинский парк» находится в районе Люблино на юго-востоке Москвы. В рамках проекта построят 27 домов высотой 16-25 этажей. И хотя ГК ПИК этого не афиширует, один из домов предназначен для переселенцев по программе реновации.

Итак, плюсы:
🔹ЖК возводится надежным застройщиком;
🔹район в хорошем смысле старый, укомплектованный собственной инфраструктурой: вокруг ЖК есть школы, детские сады, фитнес-клубы;
🔹недалеко находятся несколько крупных московских парков;
🔹цены в проекте стартуют от 3,8 млн рублей.

А вот из минусов можно отметить не самую лучшую экологическую обстановку – все-таки ЖК возводится в окружении промзон. А также очень долгий срок строительства. Последние дома комплекса сдадут только в 2028 году.

Купить квартиру и не оказаться в эпицентре экологической катастрофы с пошатнувшимся здоровьем – несколько лайфхаков от Новострой-М о том, как этого избежать и приобрести новостройку в правильной локации.

Увы, но выражение «мой дом-моя крепость» несколько потеряло свою актуальность. Вы можете купить прекрасную квартиру, из ваших окон даже будут открываться живописные виды. Но самочувствие, например, вам сильно подпортит «душок» со свалки, которая находится неподалеку. Как сохранить здоровье? Вооружиться полезной информацией.

Итак: чтобы не купить квартиру в зоне влияния мусорного полигона или мусоросжигательного завода, посмотрите на карту, где отмечены самые крупные полигоны, а также на карту с будущими полигонами и мусоросжигательными заводами. И забудьте об этих локациях, если хотите жить долго и счастливо.

Если говорить о Москве, нужно знать, что роза ветров зимой северо-восточная, северная и восточная, а летом – юго-восточная, южная и восточная.

Из этого следует, что в восточной части Москвы вредно и плохо и зимой, и летом. Даже сейчас, когда ТБО «Кучино» закрыто, оно продолжает выделять свалочный газ.

Время от времени на неприятный запах жалуются жители Подмосковья – это Железнодорожный, Реутов, Балашиха, Люберцы и Котельники, а также столичные районы Новогиреево, Косино и Косино-Ухтомский.

Ну, а чтобы проверить, насколько экологически благополучна локация, в которой вы живете сейчас, заходите в нашу рубрику «Экология Москвы и области» – там вся необходимая информация по каждому району и понятная экологическая карта.

Берегите себя, выбирайте правильное место проживания и будьте здоровы!

Льготная «семейная» ипотека подстегнула спрос на более просторное жилье. Таким наблюдением поделились эксперты ГК ФСК.

Предварительные итоги 2019 года показали: средняя сумма ипотечной сделки по сравнению с прошлым годом увеличилась на 10%. Была проанализирована структура спроса в московских и подмосковных проектах комфорт-класса ГК ФСК.

По итогам 11 месяцев 2019 года доля ипотечных сделок составила 69,8% против 70,3% в 2018 году.

«Запуск программы льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми, как показывает наша статистика продаж, позитивно сказался на спросе на более просторное жилье», – отметил руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий.

По словам эксперта, спрос на «двушки» в столичном ЖК «Настроение» за год вырос на 20%, в пригородных ЖК «Сколковский», «Скандинавский» и «Римский» – в среднем, на 16%. Для 3-комнатных квартир динамика составила 5 и 10%.

Ловим самые низкие цены на старте продаж в московских и подмосковных ЖК.

Новострой-М публикует новый обзор объектов, реализация которых началась в декабре 2019. Здесь концентрируем самое основное. За подробностями и фотографиями – добро пожаловать в наше большое исследование.

В Москве самый доступный вариант обойдется в 3,8 млн рублей. Это ЖК «Люблинский парк» от ГК ПИК в ЮВАО Москвы.

За ним идет «Михайловский парк» (ГК ПИК). Комплекс тоже находится в ЮВАО, цены на квартиры здесь стартуют от 4,3 млн рублей.

Замыкает тройку самых бюджетных старомосковских объектов – ЖК «Донской квартал» в ЮАО со стартовыми ценами от 4,6 млн рублей. Обратите внимание: это бизнес-класс и апартаменты.

Самый дорогой ЖК по итогам декабрьских стартов – Trend в Щукино. Он относится к премиум-классу, цены на квартиры начинаются от 9,9 млн рублей.

На территории Новой Москвы в декабре начались продажи всего в двух ЖК: «Остафьево» и «Алхимово». В первом цены стартуют от 3 млн, во втором – от 3,4.

Что касается Подмосковья, то там самое бюджетное предложение – в ЖК «Императорские Мытищи» от ГК «Гранель». Квартиру там можно купить за 1,9 млн рублей.