Как интересно работает мышление "инвестора в недвижимость"...

🔸Купить квартиру в льготную ипотеку под ставку 5–7%, даже при условии оброка от банка в 10% от суммы кредита (а это около 1–1,5М рублей) с ПВ 30% (около 5М рублей) — легко!

То есть квартира, вместо 15М рублей за наличные, продаётся за 16,5М рублей: 5М — ПВ, 12М — ипотека. Переплата за 2 года (ипотека: 60 тыс процентов банку × 24 мес + оброк банку 1,5М) — около 3М рублей. В итоге через 2 года квартира обходится в 18М рублей — "Дайте сразу две!"

А если обновят семейную ипотеку и сделают её доступной при наличии детей до 14 лет — рынок улетит, и таких "инвесторов" станет ещё больше.

🔸А вот купить ту же квартиру в рассрочку за те же 16,5М рублей (вместо 15М) с ПВ 20–30% (около 5М) — это уже "кабала" и "невыгодно". Застройщики делают наценку, и в итоге "я лучше подожду".

Хотя проектов с платежом около 80 тыс. в месяц (240 тыс. в квартал) много. А эта сумма — на уровне ипотечного платежа при семейной ипотеке в 12М рублей под ставку 6% (72 тыс. в месяц). Но спрос на такие лоты — намного ниже.

👉Квартира в рассрочку через 2 года обходится в те же 16,5М рублей, в отличие от 18М по семейной ипотеке с оброком. Окей, если удалось взять семейную ипотеку без оброка — то тоже выходит около 16,5М:

Квартира за 15М рублей через 2 года в семейную ипотеку обходится в 15М + 1,2М (проценты) = 16,2 млн рублей, без учёта стоимости страховки. А в рассрочку — с наценкой в 10% — 16,5М рублей.

Я понимаю, почему так. Когда заканчивается строительство, можно продолжить платить ипотеку по 72 тыс. в месяц, сдавать квартиру за 100+ тыс. и перекрывать платёж. В рассрочке так не получится — нужно будет закрыть остаток в 10М рублей. Хотя для рынка недвижимости это не такая уж большая сумма, если, конечно, вы называете себя инвестором.

Ок, для инвестиций под аренду в этом есть смысл. А если вы — "спекулянт", то что мешает? Многие инвесторы-спекулянты сейчас не совершают покупки, потому что нет выгодной ипотеки. Парадокс, но факт. Скорее всего, люди просто не умеют считать: в своих финмоделях не учитывают оплаченные ранее проценты по ипотеке, а потом любят рассказывать, как они купили квартиру за 15М с ПВ 5М и продали за 20М — и якобы заработали 100% или 50% годовых. Только умалчивают, что за два года отдали банку половину этой прибыли в виде процентов и комиссий.

Ох, инвесторы. Ну, играйтесь 🤹‍♂️