Спасение одного застройщика 🙌🏻

В 2019-м году получили интересный и проблемный кейс в работу, который можно теперь включить без зазрения совести в портфолио.

В конце 2019 Александру Шевлякову (коммерческому директору Базис Девелопмент) поступил звонок от одного уважаемого банка:
Спасай, у знакомого девелопера проблемы, не умеет продавать, банк выдавший ПФ крутит веревки, стройка проблемная!
Проблемные проекты и застройщики нас не пугают и застройщик был принят на борт.

Что было дано:
Проект-бывшая стройка СУ-155;
Перенос срока ввода- 2 года на момент принятия стройки нами;
Проектное финансирование-зеленый Банк не дающий лимита доверия (вывод из залога квартир по факту погашения средствами);
Ипотека на объекте-отсутствует по причине проблемной стройки;
Суды по передаче квартир-в ассортименте на любой вкус;
Обеспечение стройки-даже компенсационного фонда не было, так как начинали площадку когда было страхование ответственности у СК;
Реализатор проекта-крупная риелторская компания которая получала денег за рекламу, но не продавала (без имен, но очень известная на рынке);
Судебные процессы-да, включая УК РФ;

Пожалуй это основные узкие места, которые надо было преодолеть.

Задачи команды:
Вылечить проблемные места в части продаж, проектного финансирования;
Поменять команду застройщика;
Реализовать CRM решения и апгрейд сайта;
Урегулировать вопросы с проблемными дольщиками;
Реализовать остатки (более 600 квартир) до ввода дома в эксплуатацию;
Передать квартиры дольщикам

Что было сделано:
Определили реальное количество не проданных квартир (ранее информация была в экселе и тетрадях);
Отработали негатив двойных продаж реализатора (менеджеры брали деньги и увольнялись-договора не регистрировались), компенсировав клиентам бОльшими метрами по той же цене время ожидания;
Определили проблемных дольщиков и провели зачеты площадей (с меньших на большие) с учетом отказа их от исков в адрес Застройщика;
Создали сайт проекта;
Создали CRM;
Оптимизировали проблемный персонал у Застройщика;
Провели переговоры с Зеленым Банком на предмет изменения подхода в части снятия залога (убедили выводить при зачислении денег дольщиком на аккредитив);
Пересмотрели ценообразование и финмодель (ипотеки не было напомню);
Подключили свои сервисы электронной регистрации сделок (был разгар пандемии).

Пожалуй это основные моменты. Про снос офиса продаж не будем описывать (офис в котором септик был забит год это то еще удовольствие).

Итоги проекта:
Ввод объекта в эксплуатацию 30.12.2021;
Остаток не проданных квартир и помещений-0;
Кредит перед Зеленым банком, претензии со стороны компетентных органов и т.д.- аннулированы;
Прибыль проекта- цифру называть не будем, но за счет этой прибыли новый корпус без финансирования, при эскроу и без старта продаж завершен уже на 40%.
Счастливые дольщики-со слезами и словами благодарности сейчас принимают квартиры (ждали же 7 лет)

Для нас этот проект был социальным, поэтому упор был не на собственную прибыль.

Домик конечно не бизнес-класс, панель, в Подмосковье, но мы им очень гордимся и тем, что смогли помочь. На фото он☺️

Друзья, если Вашим знакомым застройщикам или Вам нужна будет помощь нашей команды, с удовольствием будем готовы протянуть руку помощи.

Если интересно более подробно узнать о всем спектре наших опций в рамках реализации объектов строительства, по запросу готовы направить презентацию и КП ✅

Субсидирование от застройщика. Миф или реальность?
Текст и разоблачение от Александра Шевлякова, коммерческого директора Базис Девелопмент.

многие из Вас видят рекламу от застройщиков и агентств недвижимости с абсолютно сказочными процентными ставками по ипотеке- 0,01% (к примеру).

Настала пора мне, как первооткрывателю субсидированных ставок в России (Ваш покорный слуга первый в РФ запустил такую программу), раскрыть все карты и объяснить математику и самое главное указать на минусы 🚀

Математика ведется беря за основу ставку 0,1%, предлагаемую МКБ в рамках одного крупного застройщика Москвы (раскрывать название не буду, т.к. это инсайд).

Первое о чем хочется сказать. Застройщик не будет делать акции не выгодные в первую очередь для себя. Да, это не любовь к клиентам и не желание дать всем ипотеку ниже рынка-это желание заработать.
Второй важный момент: субсидирование делают от ставки по семейной ипотеке, а не от стандартной. Иными словами если у Вас в семье нет ребенка, рожденного после 01 января 2018, Вы не воспользуетесь этой программой.

Теперь к расчетам.

Делаем расчет применимо к следующим критериям:
🔹Стоимость квартиры - 15 млн ₽ (базовая)
🔹Сумма кредита - 12 млн ₽
🔹Срок кредита -240 мес

Теперь самый хитрый параметр!
Если у вас Первоначальный взнос менее 50%, то по квартире автоматически будет удорожание на 5,5%. При ПВ от 50%-удорожания нет.
🔹 Продукт кредитования как ранее говорил-семейная ипотека.

Я взял среднестатистического клиента, не имеющего 50% ПВ и стоимость квартиры как итог 15 825 000 ₽.

Цифры получаются следующие:
Ежемесячный платеж под 0,01% (семейка+субсидирование) = 50 470 руб.
Ежемесячный платеж под 4,2% (семейка без субсидирования = 74 385 руб.

Переплата под 0,01% :
825 000 (удорожание) + 12 052 (проценты)= 837052 руб.
Переплата под 4,2% = 5 757 237 руб.

Теперь о минусах программы:
1️⃣ Удорожание квартиры происходит по причине оплаты комиссии Застройщика банку. Банк не будет ставку снижать без компенсации, как следствие ему кто-то должен заплатить.

Платит Застройщик, но перекладывает это все на Вас, повышая стоимость квартиры.

2️⃣ Налоговый вычет по процентам (сумма которого будет сейчас расти). Его просто не реально будет получить так как ставка в кредитном договоре будет 0,01%. С чего там получать вычет?

3️⃣ Материальная выгода пока не применима к этой программе, НК РФ пока не содержит никаких комментариев на этот счет, НО ключевое в этой фразе пока

4️⃣ Имея 15% ПВ от стоимости квартиры в 15 млн ₽, вам придется искать средства, чтобы покрыть удорожание в размере 5,5%. Если подушки нет, это потреб, решение по которому может увидеть банк и отказать в кредите.

5️⃣ Что будет если застройщик не заплатит комиссию банку по вашему кредиту? Ставка может увеличиться (у ряда банков это указано в кредитном договоре) и получится, что у Вас и ставка стала стандартной и квартира стала дороже. Расторгать ДДУ при эскроу-счетах дело затруднительное для дольщика. Поэтому здесь только крупный и проверенный годами застройщик должен быть.

Пожалуй это основное что я хотел сказать и раскрыть.

У Вас наверняка будут вопросы/критика😉

Пишите в комментариях обсудим.

С 28.04.2022  АО «Банк ДОМ.РФ» вносит изменения в условия ипотечного кредитования.
 
✅ Снижение процентных ставок:
 
1️⃣ «Приобретение квартиры на этапе строительства»:
• Снижение % ставки на 0,8%. Минимальная ставка - 15,5%.
2️⃣ «Приобретение готового жилья»:
• Снижение % ставки на 0,8%. Минимальная ставка - 15,5%.
3️⃣ «Перекредитование»:           
• Снижение % ставки на 0,8%. Минимальная ставка - 15,7%.
4️⃣ «Кредит под залог имеющейся квартиры»:  
• Снижение % ставки на 0,8%. Минимальная ставка - 18,4%.
5️⃣ «Индивидуальное строительство жилого дома»:
• Снижение % ставки на 0,8%. Минимальная ставка - 15,3%.
6️⃣ «Приобретение жилого дома»:
• Снижение % ставки на 0,8%. Минимальная ставка - 18,9%.
 
 🛑 Увеличение процентных ставок:
❗️ «Семейная ипотека с гос. поддеркой»
• Увеличение % ставки на 0,2%. Минимальная ставка – 5,1%.

#банкдомрф #новости

История о решении сложной ситуации.

Алексей – самозанятый с нестабильным доходом 🧑🏻‍💻 (консультации юридическим лицам по бухгалтерии и аудиту) без основного места работы. Кредитная история – положительная✅

Алексей решил купить жилье в ипотеку. В понравившейся квартире собственником являлся несовершеннолетний 🧒

Клиент обратился за помощью в «Базис Девелопмент».
Наше решение 💯
Самозанятые с нестабильным доходом негативно оцениваются Банками

Банки предпочитают заемщиков с постоянным ежемесячным доходом, величина платежа по ипотеке от которого составляет не более 50% 📈в месяц.
Вероятность одобрения ипотечного кредита увеличивается, если привлечь созаемщика с доходом.

Созаемщиком согласилась выступить сестра Клиента, но у нее кроме повышающего фактора одобрения ипотеки - постоянного дохода, было и усложняющее обстоятельство. Она состояла в официальном браке с нерезидентом 👳🏽‍♂️

Для повышения шансов на одобрение и безопасности покупки, сестра Алексея и ее супруг заключили брачный договор 📝 с пунктом о раздельном владении приобретаемой в ипотеку квартиры.

По результатам собранного пакета документов и поданных заявок получили положительное решение в 3-х❗️ Банках-Партнерах и выбрали вариант с минимальной процентной ставкой 📉

✅Оказали содействие в получении разрешения органов опеки
✅сопроводили в Банке выдачу ипотечного кредита заемщику.

Каждый пункт этой истории мог оказаться поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита. А профессионализм наших экспертов выстроил в аккуратный и положительный кейс.

#недвижимостьмосква #недвижимость #ипотекамосква

🟢 Банк Абсолют с 27.04.2022 на 3,5% снизил ставку по программе «Господдержка 2020»

🔹 Ставка - 8,5%;
🔹 ПВ - от 15%;
🔹 Сумма кредита - 12 млн ₽ для Москвы, СПб и областей и 6 млн ₽ для остальных регионов.

#абсолютбанк #новости

Сегодня 29 апреля 2022 г. Советом директоров Банка России озвучено решение о снижении ключевой ставки до 14% годовых.

Зачем обращаться в агентство при покупке новостройки?

В посте целых семь причин!

Покупка новостройки, казалось бы, не сложный процесс, ведь дома еще нет🏗
нельзя попасть в квартиру, а значит остается только выбрать понравившийся вариант и заключить договор.
Однако, на практике, наши клиенты, решившие пойти путем самостоятельного подбора новостройки, сталкиваются со сложностями как в части коммуникации ☎️с застройщиком на стадии бронирования, так и в работе с банком 🏦 в случае приобретения квартиры в ипотеку.

Клиенты подозревают агентов в недобросовестности - обманут, заработают на мне, продадут самый неликвидный вариант.

Хотя при покупке автомобиля никто не идет за покупкой на завод, а только к автодилеру, который также оказывает услугу по оформлению автомобиля, получая при этом комиссию от завода. Для авторынка это норма.

Вот 7 причин зачем нужно наше сопровождение при приобретении новостройки:
✅Приобретение новостройки через нас — наши услуги бесплатны для клиента;
✅вариантов у нас гораздо больше, чем на крупных рекламных ресурсах;
✅Вы получите ответы на все вопросы, касающиеся рынка новостроек и профессиональное мнение о каждом ЖК;
✅Вам помогут получить скидку у застройщиков и более длительные периоды бронирования, благодаря чему Вы сэкономите деньги;
✅поможем сэкономить время на коммуникации с банком и получении ипотеки;
✅При необходимости, будем участвовать в просмотрах ЖК и будем учувствовать в коммуникации с застройщиком;
✅Будем с Вами на всех этапах сделки.

Компания Базис Девелопмент сотрудничает с ведущими компаниями-застройщиками, 🏗🏢 которые заработали наше доверие в ходе долгой и продуктивной работы, готовые обеспечить 💯% качество проектов нашим клиентам и максимально выгодные условия покупки📉

#недвижимостьмосква #недвижимость #ипотекамосква

Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин, подписал постановление о снижении ставки по льготной ипотеке с 12% до 9% и о продлении программы до конца 2022 года

http://government.ru/news/45328/

Рефинансирование и реструктуризация ✅

С учетом снижения ставок и изменения программ господдержки, снижение нагрузки заемщиков абсолютно естественное желание.

Однако не все четко различают два термина Рефинансирование и Реструктуризация.

Расскажем подробнее чем они отличаются и как не попасть желая снизить нагрузку в Реструктуризацию.

‼️Отдельно сделаем ремарку. Реструктуризацией в ипотеке не являются каникулы заемщика связанные с пандемией COVID-19 и каникулы связанные с экономической ситуацией текущей, НО при условии если они были в рамках одного ипотечного кредита единожды.

Что такое рефинансирование и реструктуризация?
🔹Рефинансирование-это погашение ипотечного кредита одного банка, средствами нового ипотечного кредита на более выгодных условиях
🔹Реструктуризация- это пересмотр условий по действующему кредиту. Чаще всего применяется из-за финансовых сложностей заемщика, чтобы дать ему возможность восстановить платежеспособность.

Можно ли провести обе данные операции в любом банке?
🔹Рефинансирование-может быть доступно в любом стороннем банке при условии существования данной программы у банка. В ряде банков доступно в том числе рефинансирование собственных кредитов.
🔹Реструктуризация- возможна в том банке, где взяли кредит.

Кто может воспользоваться рефинансированием и реструктуризацией?
🔹Рефинансирование-может воспользоваться любой заемщик без просрочек по платежам и при сроке действия ранее предоставленного ипотечного кредита не менее 3 месяцев (в ряде банков 6), чтобы уменьшить переплату и снизить ежемесячную нагрузку.
🔹Реструктуризация-клиент с просрочками и штрафами по действующему ипотечному кредиту, которые не могут платить в прежнем объеме по ранее утвержденному графику платежей.


Как влияют на кредитную историю, сколько стоят и насколько целесообразны реструктуризация и рефинансирование читайте в следующем посте, завтра.

Не переключайтесь 🙌

Росбанк с 04.05.2022 на 3% снизил ставку по «Льготной ипотеке».

Условия кредитования теперь следующие:
🔹 Ставка - 8,7%
🔹 ПВ - от 15%;
🔹 Сумма кредита - 12 млн ₽ для Москвы, СПб и областей и 6 млн ₽ для остальных регионов.

#росбанкдом #новости

Как влияют рефинансирование и реструктуризация на кредитную историю?

Продолжаем тему рефинансирования и реструктуризации 🙌

🔹Рефинансирование- отображается в любом бюро кредитных историй как обычный ипотечный кредит и не влияет негативно на профайл заемщика
🔹Реструктуризация-в зависимости от ситуации может отображаться негативно на кредитной истории как просрочка. К примеру если клиенту субсидировали часть процентов по кредиту или дополнительный кредит для оплаты процентов-будет квалифицироваться как просрочка. Если же банк предложил увеличить срок или перевел на другую валюту кредита (к примеру из долларов в рубли)-кредитная история останется положительной.

Ряд банков несмотря на заверения с экранов телевизоров, о беспрепятственном дальнейшем кредитовании в случае ковидных каникул заемщика и текущих каникул все же не берут негласно таких заемщиков на кредитование и видя признак реструктуризации отказывают без объяснения причин.

Сколько стоят рефинансирование и реструктуризация?
🔹Рефинансирование-расходы по рефинансированию как правило идентичны расходам на выдачу нового кредита (оценочный альбом, оплата страховки, государственной пошлины за регистрацию нового обременения и в редких случаях комиссия за снижение ставки по желанию заемщика или регистрационные действия если клиент не может осуществить их самостоятельно и доверяет эту процедуру новому кредитору).
🔹Реструктуризация-как правило бесплатна для заемщика, но условия реструктуризации могут быть в конечном итоге не выгодны для клиента (к примеру увеличение общего срока кредита повлечет за собой увеличение общей итоговой переплаты).

Возможно ли повторно осуществить процедуру рефинансирования или рефинансировать кредит после реструктуризации?
🔹Рефинансирование- как правило ограничений в количестве рефинансирования для клиента нет. К примеру ряд банков позволяет делать это неограниченное количество раз. Вопрос больше в итоговой выгоде для клиента если ставки на рынке ипотеки колеблются незначительно.
🔹Реструктуризация-для всех банков считается стоп-фактором, так как у клиента нарушена платежная дисциплина и рефинансировать данный кредит считается высоким риском для банка.


И ответ на самый популярный вопрос 😉

Когда целесообразно и нецелесообразно рефинансировать ипотечный кредит?

Целесообразно:
🔹Если хотите увеличить срок кредита, снизив итоговую переплату;
🔹 Если хотите поменять валюту кредита с иностранной на рубли;
🔹 Если хотите по более дешевой ставке взять потреб (рефинансирование с доп.суммой)
🔹 Если хотите объединить несколько кредитов в один с более гуманным платежом за счет ипотеки (к примеру было три потреба и одна ипотека-берем рефинансируем ипотеку с увеличением суммы и гасим потребы);
🔹 Если хотите перейти на ипотеку с господдержкой (к примеру вы взяли ипотеку у застройщика в новостройке по текущей ставке господдержки под 9% и у Вас рождается ребенок-можно рефинансироваться под ставку 4,2 по семейной ипотеке);
🔹Если разница в платеже будет от 7 000 ₽ (далее поясню почему).

Нецелесообразно:
🔹 Когда платишь ипотеку более 7 лет (основные проценты банку оплачены уже к тому времени и переход со ставки даже 13% на ставку 9% не даст экономии и будет разница в платеже около 1 000₽, но при этом будут новые расходы);
🔹 Если при расчете разница в платеже будет менее 7 000 ₽ (здесь надо четко считать свою выгоду принимая во внимание увеличенную ставку до регистрации залога у нового банка, расходы на новую оценку квартиры, расходы на страхование так как мы не становимся моложе, страховка может стать больше и расходы на саму сделку в виде доверенностей и нотариальных согласий если они применимы, госпошлины за регистрационные действия и расходов на выпуск УКЭП;
🔹Если планируете погасить кредит через 6 месяцев (вся процедура рефинансирования длится около 2-х месяцев с учетом перерегистрации залога, а расходы уже понесете новые-надо ли в это ввязываться).

#реструктуризация #рефинансирование

Банк Зенит с 06.05.2022г. на 2,1% снижает ставки по ипотеке.
 
Ставки теперь следующие:
 
🔹 «Первичный рынок» (квартиры/апартаменты/таунхаус):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 13,89%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 13,59%;
 
🔹 «Вторичный рынок» (квартиры/апартаменты/таунхаус):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 14,09%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 13,79%;
 
🔹 «Коммерческая недвижимость» (первичный рынок):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 17,99%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 17,69%;
 
🔹 «Коммерческая недвижимость» (вторичный рынок):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 16,09%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 15,79%;
 
🔹 «Рефинансирование» (квартира/апартаменты):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 14,09%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 13,79%;
 
🔹 «Рефинансирование» (дом с з.у):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 15,09%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 14,79%;
 
🔹 «Рефинансирование» (коммерческая недвижимость):
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 16,09%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 15,79%;
 
🔹«Рефинансирование+потреб.цели»:
-Сумма кредита до 12 млн.руб – 15,09%;
-Сумма кредита от 12 млн.руб – 14,79%;
 
🔹Ставки по программам с Гос.поддержкой остались без изменений:
-Господдержка 2020 – 8,4%;
-Семейная ипотека – 5,75%.
 
Важно!!!
Скидки по ставкам:
1. Подтверждение дохода Выпиской ПФР, скидка - 0,2%;
2. ПВ более 40% - скидка 0,2%
3. Электронная регистрация – скидка 0,1%;
 
Надбавки по ставкам:
1. ИП/СБ/Самозанятые, увеличение ставки +0,5%;
2. ПВ менее 20%, увеличение ставки +0,5%;
3. Выдача кредита после гос. регистрации – надбавка к ставке 2%.

#банкзенит #новости

С праздником, с днем Великой Победы!
Вечная память тем, кто отстоял нашу родину и свободу, а нам жить так, чтобы солдатам, ушедшим в бессмертный полк не было стыдно за нас!

Основная ошибка при выборе ипотеки.

При оформлении ипотечного кредита и возникновению сложностей, клиенты зачастую делают ошибку -- не пользуются сервисами и компетенциями профессионалов рынка ипотеки, полагаясь на собственные знания, опыт друзей и информацию с форумов.

«Я все сделаю сам!» -самая распространенная ошибка при выборе Банка.

Такой путь труден и полон сюрпризов, часто неприятных.

У нас есть опыт помощи нашим клиентам в сложных ситуациях, когда:
✔ Отсутствует официальное подтверждение дохода и занятости
✔ Просрочки по кредитам в прошлом и текущие просрочки
✔ Высокая закредитованность
✔ Отсутствие гражданства РФ
✔ Отказали все Банки
✔ Банки снизили запрашиваемую сумму кредита
✔ Банки предложили высокую ставку по ипотечному кредиту
✔ Нет времени заниматься всей процедурой самостоятельно
✔ Есть собственный бизнес/ИП или вы самозанятый

Мы помогаем не только в данных ситуациях. Готовы рассмотреть каждую ситуацию индивидуально

Напишите нам в личку или
позвоните
☎️ +7(499) 110-99-40
Приходите на консультацию
к специалистам Базис Девелопмент, мы проконсультируем вас по особенностям кредитования сразу в двадцати крупнейших банках-партнерах. Поможем посчитать выгоду и собрать пакет документов.

Работаем по принципу одного окна.

Не берем комиссию за свои услуги и уверены в результате✅

#недвижимостьмосква #недвижимость #ипотекамосква