Всё о военной ипотеке.
 
Часть 1
(Будет 2 части)
 
Первый закон после распада Советского Союза о жилье для военных в современной России, был подписан в июле 1993 года.
 
Без малого за 30 лет, система мотивации и обеспечения жильем военнослужащих претерпела массу изменений.
 
Поговорим о них сегодня,
окунемся в историю и поразмышляем на тему доступности жилья для военнослужащих в наше время.
 
По завершению первого витка программы, в 1998 году вступает в силу новый федеральный закон
О статусе военнослужащего.

Закон предусматривал получение постоянного жилья военнослужащим при выходе на пенсию.
 
Очередь на жилье росла каждый год и откровенно не все, кто претендовал на получение квартиры, смогли ее получить, так как ожидание могло растянуться на годы, после увольнения в запас.
 
Военное ведомство заключало договора с застройщиками, на строительство жилья по определенным нормативам, а также с установленной стоимостью квадратного метра.
 
Как итог на выходе жилье не выдерживало никакой адекватной критики и было мягко говоря не пригодным к проживанию.
 
В 2004 году для повышения престижа статуса военнослужащего и улучшения социально-бытовых условий был издан новый закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
 
Этот закон превратил военную службу в хорошую мотивацию, так как спустя 3 года с момента зачисления в реестр, участники накопительной системы, получали право обзавестись собственным жильем.
 
Причем жилье могло быть как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья, а также дома на земельном участке.
 
Для полноценного функционирования программы создается структура ФГКУ Росвоенипотека,
находящееся в ведомстве Министерства Обороны РФ.

✅ завтра выйдет 2 часть ✅

Суть военной ипотеки.

Часть 2.

Спустя 3 года прохождения военной службы, военнослужащий в обязательном или добровольном порядке в зависимости от своего воинского звания, даты поступления на военную службу и
срока военной службы по контракту к указанному моменту включается в реестр НИС.
 
В подтверждение включения в реестр НИС, выдается Уведомление.
 
Накопленные к этому времени на именном счете военнослужащего средства выступают в качестве первого взноса по ипотечному кредиту.
 
В дальнейшем государство ежемесячно перечисляет 1/12 годового накопительного взноса на погашение кредитных обязательств.
 
Далее военнослужащему по его рапорту выдается Свидетельство с указанием накопленной суммы и ежемесячных начислений с указанием расчетного срока погашения ипотеки за счет средств целевого жилищного займа.
 
Срок действия свидетельства ограничивается 6 месяцами.
 
После выбора квартиры, открывается спецсчет для проведения начислений и совершается сделка
 
После покупки, государство ежегодно индексирует и перечисляет средства накопления в банк, в счет погашения ипотеки и после погашения ипотеки, средства накапливаются снова.
 
Военнослужащий не платит кредит своими средствами – все за счет государства!
 
На 1 января 2022 года накопления составляют сумму в размере
311 044,50.
 
Срок кредита ограничивается сроком, указанным в ЦЖЗ и предельным возрастом военнослужащего в 45 полных лет.
 
Отсюда и первые нюансы-сумма накоплений явно небольшая и если размазать ее на весь год, получается платеж может составить 25 920,37.
Имея ограничения по сроку кредита, максимальная сумма ипотеки варьируется от 2,5 до 3,3 млн Р
 
Казалось бы, все просто, но есть и подводные камни:
🔹ограниченность рынка
Если взять сумму кредита даже в 3,3 млн Р и прибавить первоначальный взнос 20%, то мы выходим на стоимость квартиры в среднем размере около 4,3 млн ₽;
 
Что на них сейчас купить можно?
 
🔹двойное обременение
В этом продукте обременение, как и банка, так и государства на квартире. Такую квартиру нельзя подарить и продать до полного закрытия ипотеки;
 
🔹увольнение должно быть по льготным статьям после 10-летней выслуги
Если до истечения срока, средства ЦЖЗ придется вернуть государству с процентами, а ипотеку погашать самостоятельно перед банком;
 
🔹длительность сроков оформления
Как правило до 3-х месяцев с момента подписания договора в банке (если новостройка);
 
🔹приобретение новостройки возможно только у аккредитованного ФГКУ Росвоенипотека застройщика;
 
🔹список банков ограничен
Далеко не все банки из-за отсутствия доходности, готовы кредитовать по данной программе;
 
🔹отказ от оплаты ежемесячных платежей со стороны Росвоенипотеки
К примеру Застройщик признается банкротом-платежи не совершаются, КИ испорчена полностью;
 
🔹при расчетах через аккредитив кредит выдает банк сразу, но Росвоенипотека платит после регистрации обременения;
 
Или платим сами или в просрочку попадаем;
 
🔹если купил жилье в месте прохождения службы-могут лишить «служебной квартиры»;
 
🔹налоговый вычет с кредита получить нельзя
Только если были факты участия собственными средствами (погашение процентов или добавил на первоначальный из своих);
 
🔹выйти из программы добровольно практически нельзя.

Были случаи по суду и то единичные.
 
Все эти подводные камни ведут к одному - решение покупки должно быть трижды обдумано и взвешено☝️

Несмотря на такие подводные камни, есть и плюсы:
🔹можно совместить с программой льготной и семейной ипотеки и за счет ставки увеличить сумму кредита;
 
🔹можно рефинансировать в гражданскую ипотеку;
 
🔹можно подписать сделку по доверенности
Военные бывают в командировках, и сделка в 2 этапа по новостройке процесс долгий-на любом из этапов может по доверенности подписать супруга;
 
🔹пакет документов только паспорт и НИС и одобрение за 3 минуты — это реальность;
 
🔹не нужно страховать жизнь и при этом ставка не увеличивается;
 
🔹проверка новостройки двухуровневая – и банк и Росвоенипотека аккредитовывают.
 
Почему банки не любят программу:
1️⃣ Росвоенипотека фондирует накопления за счет депозитов, размещенных в банках.
 

При этом запрашивается баснословный % как правило;
 
2️⃣ отсюда вторая причина – низкая доходность.
На процентах по кредиту не заработать, страховки нет априори, плюс платишь косты и доходность по депозиту;
 
3️⃣ документооборот по сделке между банком и Росвоенипотекой идет в бумажном виде путем курьерских доставок
Отсюда и сроки, и потери документов идут;
 
4️⃣ менеджеры по ипотеке в банках, также не любят такие кредиты
Срок сделки большой, бонус получишь через пару месяцев –мотивации нет.
 
Хотя умеющий может себе обеспечить себе пул выдач на последующий месяц.
 
Резюмируя вышесказанное и по опыту запуска программы кредитования в банке с нуля, мы считаем продукт реально нужный рынку, НО ограничения нужно постепенно снимать.
 
К примеру сумму кредита надо стремиться разогнать хотя бы до 7 млн Р, в противном случае есть риск отсутствия реализации программы.
 
Тема обширная, очень интересная и специфичная.
В один пост не уложишь и
мы периодически про неё будем писать.
 
Очень интересна методика аккредитации объектов строительства и структура сделки.

8 причин обратиться за консультацией по ипотеке именно к нам.

• 95% положительных решений, благодаря индивидуальному подходу к клиентам;

• Доведение до результата различных категорий клиентов, с любыми формами подтверждения доходов/без подтверждения дохода
(физические лица, работающие по найму/ИП/собственники бизнеса/самозанятые/фрилансеры);

• Кредитование всех типов жилой и нежилой недвижимости (жилая недвижимость: квартира/апартаменты/таунхаус/машино-место/дом с земельным участком/кладовая/доля в квартире/комната;
нежилая недвижимость: офисные и торговые помещения/производственные помещения/склады);

• Программы кредитования с государственной поддержкой, в т.ч. для семей с детьми (Госпрограмма 2020, Семейная ипотека);

• Рефинансирование ипотеки с увеличением суммы или объединением нескольких кредитов в один;

• Согласование и проведение сделок по доверенности, между родственниками, ПДКП, с использованием средств материнского капитала и иных сертификатов;

• Наши Партнеры: крупнейшие Банки и Страховые компании.

• К нам повторно обращаются наши клиенты, также рекомендуют своим близким и друзьям.

Это лучшая оценка нашей работы.

Все наши услуги бесплатны для клиентов 🙌🏻

❌ Шесть типов людей, которым не стоит брать ипотеку ❌

1. Фрилансеры
 
Не стоит брать ипотеку, если у вас нет постоянного заработка. Или ваш заработок зависит от результата выполненной работы.

Представители профессий с нестабильным доходом относятся к рисковым клиентам для банков.
 
2. Должники, чья сумма кредитов превышает 60% дохода
 
опасной чертой для оформления ипотеки является положение, когда сумма взятых кредитов превышает 60% дохода семьи.
 
Чтобы понять, находитесь ли вы в зоне риска, рекомендуем воспользоваться несложной формулой.
 
Для этого нужно обратить внимание на соотношение ежемесячного платежа и общей суммы доходов, учитывая наличие пунктов, требующих дополнительных трат (например, потребительского кредита или алиментов).
 
Если вы увидите, что деньги у вас будут оставаться не только на покупки первой необходимости, но и на приятные расходы, то такая ипотека будет комфортна.

Если нет – могут возникнуть финансовые неприятности.
 
3. Люди с «синдромом отложенной жизни»
 
К людям этой категории относятся личности, которые не умеют планировать свою жизнь. Они живут не настоящим, а будущим.
Такие люди часто инфантильны, могут быть очень эмоциональны и иметь наивный склад характера.
 
Людям с «синдромом отложенной жизни» сложно нести ответственность за то, что происходит с ними здесь и сейчас. Поэтому они стараются откладывать свою жизнь и проблемы на потом, не реализуя себя в настоящем.
 
Чтобы выявить такого человека, можно задать потенциальному ипотечнику вопрос:
из каких источников он собирается брать деньги, которыми планирует погашать кредит.
 
Если человек будет отвечать:
«Мол, в будущем я пойду работать и у меня будет большая зарплата», – то, скорее всего, он относится к типу людей, которые не очень благонадежны с финансовой стороны.
 
4. Патологические должники
 
Или люди, которые относятся к своим долгам несерьезно и живут практически в кредит. Любая покупка, даже чайник или телевизор берется в кредит или микрозайм
 
5. Финансофобы
 
Финансофобы – это люди, которые не умеют управлять своими деньгами.

Они могут зарабатывать огромные суммы; но когда у них в руках оказывается много денег, то сразу возникает желание эти деньги потратить, говорит психолог.

В основном фанинсофобы берут деньги в кредит для реализации своих желаний, но полученные суммы часто пытаются тут же пристроить, не планируя долговременных покупок.

Финансофобы плохо понимают, где возьмут деньги, чтобы вовремя сделать очередной платеж по кредиту. В эту категорию входят, например, шопоголики.
 
6. Неуверенные в дальнейшем финансовом состоянии заемщики
 
Если нет уверенности дойти до конца ипотеки, а это 10-30 лет, то не стоит рисковать.

Так как половину срока будут погашаться главным образом проценты по кредиту, а основной долг – потом.

Если вы выплатите только половину ипотеки и остановитесь на этом, то накормите банк и потеряете жилье.

Если у вас ещё мысли, кому ещё
не стоит идти в Ипотеку - пишите ⬇️

АО Банк ДОМ.РФ с 20.09.2022 увеличивает максимальную сумму кредита при приобретении машино-места.

🔹Сумма кредита для Москвы - 5 млн ₽;
🔹Сумма кредита для МО, СПБ и ЛО - 3,5 млн ₽;
🔹Сумма кредита для остальных регионов - 2 млн ₽.

#банкдомрф #новости

Из военной ипотеки в Семейную.
 
Сделки, которые не любят банки по причине их низкомаржинальности, высоких трудозатрат и длительности сроков регистрационных действий - военная ипотека.
 
Ряд банков, имея у себя в продуктовой линейке эти продукты, по вышеуказанным причинам убирают у себя с сайтов их.
 
Не дай бог придет клиент и захочет им воспользоваться.

Низкая маржа таких сделок связана с отсутствием доп.продукта с которого можно заработать - страхование жизни.
 
Военный не страхуется и ставку ему увеличить нельзя.

Плюс риски невозврата здесь как никогда очень могут сработать.
 
Платежи за военного делает государство, которое может перестать платить, в случае если военный ушел в запас или же если строительство дома встало.

И получает банк себе просрочника 🤦‍♂️
 
Высокие трудозатраты и длительные сроки регистрации эти сделки имеют по причине наличия в сделке двух (а если банк государственный, то и трех) госорганов.
 
В связку добавляется еще такая компания как ФГКУ Росвоенипотека, которая принимает непосредственное участие в сделке.
 
Спецификой таких сделок можно назвать особый порядок регистрации - 2 обременения будет на квартире (банка и государства в лице ФГКУ Росвоенипотеки).
 
Но как быть если заемщик, военнослужащий и участник НИС взял военную ипотеку и в дальнейшем у него появился ребенок?

Его желанием будет снизить ставку - так как условия семейной ипотеки не ограничивают военнослужащих в правах.
 
Через доп.соглашение к кредитному договору этого не сделать.
 
Выход один - рефинансирование из классической военной ипотеки в семейную.
 
Эти сделки банки вообще боятся, как огня, но я расскажу, как мы с ними работаем, так как мы проводим ежемесячно по 20 таких сделок😁
 
Разберем детально этот кейс ⬇️
 
✅Специфика подачи заявки
 
Военному особо не чего показать из документов и при классической военной ипотеки он помимо анкеты предоставляет паспорт и свидетельство НИС.
 
В случае с семейкой он прилагает к заявке:
🔹свидетельство о рождении ребенка;
🔹Договор Целевого Жилищного Займа, заключенного между ним и ФГКУ Росвоенипотека (вместо свидетельства НИС, так как его уже нет).
 
Одобрять тут также особо не чего, так как зарплата военнослужащего не проверяема априори.
 
На звонки банку никто не ответит и не даст комментарии о том будет ли уволен в запас военный, где служит и сколько денег получает. Можно даже не пытаться 😁
Поэтому если у военного чистая кредитная история или положительная, он за 3 минуты получает одобрение.
 
✅Одобрение залога
 
Здесь также все стандартно.
Собираются документы на квартиру, заказывается оценочный альбом.
 
Самое важное, что здесь стоит запомнить, как военному, так и банку. Военнослужащие очень часто не могут подписать самостоятельно документы по сделке (служба есть служба) и за них это делают родственники по доверенности. Так вот нельзя выкидывать доверенность (даже истекшую) по предыдущей сделке покупке и заранее озаботиться доверенностью на подписание сделки по рефинансированию. Это облегчит как проверку предыдущей доверки, так и подписание новой сделки.
Самое интересное и не типичное для сделок с недвижимостью происходит после подписания сделки и ее регистрации.
 
Готов спорить многие об этом не знали😁

На квартире висит 2 обременения:
🔹банка по ипотеке;
🔹государства в лице ФГКУ Росвоенипотека.
 
✅Как снять второе обременение знаете?
 
Ответим сразу - никак не снимать.
 
Залог не снимается от слова совсем, а перекрывается соглашением о старшинстве залога, которое подписывается между заемщиком, банком и ФГКУ Росвоенипотека.
 
То есть, на квартире по-прежнему будет 2 обременения, но по старшинству залогов, обременение банка уже будет перекрывать обременение государства.
Таким образом на регистрацию залога по рефинансированию подаются:
🔹соглашение о старшинстве залога;
🔹договор об ипотеке
 
Единственный минус — это срок❗️
 
Вся переписка с госорганом, заключение соглашений и регистрация, занимают после одобрения залога как правило порядка 1,5-2 месяцев.
 
Поэтому сделки с рефинансированием военнослужащих самые не любимые в банках:
🔹бонус получишь непонятно, когда;

Мы же уверены -
правильно работая с этим ⬆️ продуктом, обеспечиваешь себе 10% выполнения плана на будущие периоды.

А вы как считаете?

Приветствуем.

Завтра в
четверг 22 сентября в 11.00.
состоится Прямой эфир (в формате голосового чата)
со специалистом от Базис Девелопмент Антоном Белоусовым.

Тема эфира
«Изменения рынка ипотеки в стране»

На Эфире мы обсудим:
- Субсидированные ставки - влияние на рынок
- Перспективы ипотечного рынка

Вы можете сейчас задать свой вопрос по теме Эфира,
написав его в комментариях к этому посту ⬇️

И на Эфире получить на него ответ ✔️

Приходите -
будет интересно и полезно 😉

Обратите внимание -
эфиры мы перенесли на утро ⬆️

Каждую неделю в 11 утра четверга проходят полезные эфиры
на нашем канале ✅

Мобилизация и кредиты.

Сегодня утром,
Президент объявил о частичной мобилизации в России и сразу после трансляции стали поступать вопросы.

Можно ли включить пункты о мобилизации в кредитный договор?

Что будет с кредитом, если я буду мобилизован?

Хочется успокоить всех и сразу и кратко дать комментарии.

Мобилизация - это обстоятельства непреодолимой силы, но они не относятся к понятию форс-мажор.

Если Гражданин РФ мобилизован обязательства погашения кредитов с него не снимаются, НО он может рассчитывать:

🔹на реструктуризацию кредита;
🔹на списание процентов, начисленных банком по просроченной задолженности;
🔹на прощение части долга или долга целиком.

Для этого нужно обратиться в банк и предоставить документы, подтверждающие факт мобилизации.

В конкретных субъектах страны как правило региональная власть объявляет о финансовой поддержке такой группы граждан.

В довершение работодатель, не имеет права уволить такого сотрудника и также как в случае с месячными сборами, обязан оплачивать ему заработную плату.

Досрочное погашение кредита банк не имеет право запросить в случае мобилизации по причине просрочки по кредитам.

Включать пункты о мобилизации в кредитные договора иными словами абсолютно не нужно.

Всем мира и добра!

Делитесь этим актуальным и важным материалом ✅

Приветствуем 🌞

Ловите запись Прямого эфира
на тему «Изменения рынка Ипотеки в стране» ⬇️

Что будет с Ипотекой дальше?

За последнюю неделю рынок ипотеки услышал ряд высказываний от главы ЦБ и банковский сектор увидел ряд действий, от которых стал находиться в некотором замешательстве и напряжении.
 
Мы об этом упоминали ранее и наконец это пришло😁

Разберемся что такого произошло и как дальше будет развиваться ипотека в нашей стране по ключевым моментам.
 
1️⃣ Снижение ключевой ставки на 0,5 п.п. до 7,5%
 
Сообщества риелторов и застройщиков ждут снижения ставок, но этого не происходит.
 
Более того, мы видим комментарии ключевых банков страны,
о том, что в планах нет снижений, хотя, казалось бы, пора снизить ипотеку на вторичный рынок и дать ему глоток воздуха.
 
Почему этого не происходит?
 
🔹ипотека на вторичном рынке менее доходна для банков чем рынок первичного жилья.
 
На первичном рынке банк зарабатывает на эскроу, на проектном финансировании, на ипотеке (если субсидирование ставки, то вообще проценты все платит застройщик сразу)
 
На вторичном рынке заработать можно только с процентов и вернуть часть комиссии клиента от страховой компании.
 
Лишать себя же дохода не разумно
🔹ставки по проектному финансированию не останутся на месте

Они зависят в 90% банков от ключевой и соответственно будут пересмотрены в том числе по действующим проектным кредитам.
 
А это опять снижение доходности банка.
 
🔹снижение маржи по семейной ипотеке
 
Да, ставка останется на прежнем уровне, НО не забываем про надбавку.
 
Надбавка до регистрации залога составляет «ключевая + 4%».
 
То есть по сделке и расчетах через аккредитив, пока регистрируются документы, ставка у клиента повышена - после регистрации безусловно снижается.
 
А регистрируют все по-разному, бывает и до 2 месяцев.

То есть опять пришли к доходности банков.
🔹давление вторичного рынка

С учетом перегретости стоимости первичного рынка жилья, задолженностей застройщиков по проектным кредитам, задолженности застройщиков по оплате банкам за субсидированную ставку, доступная ипотека на вторичку будет давить на новостройку.
 
Простыми словами банкам не выгодно, чтобы клиенты массово стали брать вторичку несмотря на обеспеченность кредита залогом.
 
Развитая вторичка - погубит новостройку и как следствие повлечет просрочки застройщиков по проектному так как продажи новостроек будет ждать спад.
 
🔹отсутствие гарантий и веры в дополнительное снижение ключевой
 
Если смоделировать поведенческие рефлексы банков в предыдущее снижение ключевой, его ждали и к нему были готовы.
 
Банки заранее сделали расчеты снижения и буквально в течение 15 минут после публикации решения ЦБ массово в сми начали направлять данные о снижении ставок.
 
В текущую пятницу этого не произошло - банки будут ждать и смотреть рынок и его реакцию.
 
Более того, один из крупных банков скорректировал ставки вверх ⬆️
 
Важную роль в этом сыграл комментарий ЦБ об отсутствии мотивах в дальнейшем послаблении и более того вероятным ростом ключевой.
 
2️⃣ Контроль за аномально низкими ставками со стороны ЦБ
 
Мы этого ждали на самом деле.
ЦБ РФ начал проявлять внимание к ставкам 0,01% и роста стоимости метра на этом фоне.
 
Один из крупных государственных банков отреагировал стремительно - направил всем партнерам письмо, что с 22 сентября не будет принимать заявки по ставки ниже 1%.

Как можно отрегулировать эту ситуацию?
🔹установить минимальный диапазон ставки по постановлениям в рамках госпрограмм.
 
Сейчас есть максимум только - нужно вводить минимум. И этот минимум должен быть порядка 3-4%
 
Тогда будет правило честной игры, а не толстого кошелька (чем больше у застройщика запасы - тем больше переложу на плечи клиентов стоимость метра).
 
🔹обязать застройщика при публикации в рекламе ставки 0,01%, указывать стоимость квартиры до субсидирования и с субсидированием и внедрить большие штрафы
 
Чтобы клиент видел надбавки.
 
А они достигают 40% к стоимости квартиры порой Карл!☝️
 
Но первый вариант нам кажется более надежным.
 
При отсутствии субсидирования ставки не провалится рынок - не нужно так считать.
 
Увеличится конкуренция застройщиков, они начнут продавать УТП, а не ставки банков.
 

Появятся акции (не обязательно скидка в лоб) - «купи квартиру, получи кладовку в подарок» тоже хорошо звучит.
 
3️⃣ Вероятный отказ от продления господдержки по итогу года
 
Если уж могут субсидировать от 6% до 0,01%, то смогут и от 9% до 6% субсидировать.

Но при отказе от продления господдержек, хотя бы бюджет будет цел, который не резиновый.
 
4️⃣ Надбавка к коэффициенту риска при низком первоначальном взносе
 
Месяц назад банки говорили о первоначальном взносе в рассрочку.
 
ЦБ решил иначе.
 
С 01 декабря коэффициент надбавки к риску будет 2, в случае если клиент берет ипотеку в новостройке меньше 10%.
 
Это значит, что ставки по таким продуктам должны быть в диапазоне 11-12%.
 
Правильно ли это?
Считаем, что да.
Минимальный первоначальный взнос должен составлять 20%
В одном из банков есть очень адекватный подход к отсутствию первоначального взноса.
 
Если клиент берет без первоначального взноса, ставка у него 15% годовых, НО погашая кредит досрочно и подтверждая снижения соотношения кредит/залог предоставляя оценочный альбом- клиент снижает ставку.
 
К примеру взяли новостройку стоимостью 8 млн ₽ без ПВ получив ставку 15%.
Далее стоимость квартиры выросла, вы погасили кредит частично-досрочно и при оформлении собственности принес банку оценку на 10 млн ₽ - банк снижает ставку.
 
Такой подход более чем адекватный и мотивирующий гасить ипотеку досрочно.
 
Резюмируя вышесказанное - концовка года будет очень интересной.

🟢 Абсолют Банк с 22 сентября останавливает кредитование по программе «Господдержка 2020-2022».

Дополнительно Банк прекращает действие программ субсидирования процентных ставок в рамках всех программ кредитования.

Кредитование по программам Семейная ипотека, IT-ипотека и Военная ипотека осуществляется в штатном режиме.

#абсолютбанк #новости