Друзья, в последнее время ряды наших подписчиков заметно выросли, чему мы очень рады! А значит пришло время еще раз рассказать о том, что у нас за канал, и поделиться архивом доступных записок.

Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов, мыслей и идей про все, что связано с недвижимостью: макроэкономика, строительство, международные рынки и финансы.

К текущему моменту мы успели опубликовать немало обзоров, посвященных отдельным темам. Архив будет постоянно обновляться, но вот наиболее актуальные записки:

13.07.23 – Стратегия для стройки до 2030-2035: по силам или нет?

11.07.23 – Метрики ПФ: сбережения в бетоне набирают силу

10.07.23 – Что происходит с ценами на жилье

06.07.23 – Обзор международных рынков недвижимости

04.07.23 – Взаимосвязь между процентными ставками и кредитованием

29.06.23 – Макростройка: что интересного в свежих данных Росстата

23.06.23 – Рынок аренды как способ оценить «естественный» спрос на жилье

22.06.23 – Обзор банковского сектора и ипотечного рынка

14.06.23 – Дефицит бюджета: что происходит и где взять деньги?

08.06.23 – Навес на рынке жилья: условия для его появления уже сложились

31.05.23 – Рынок жилья Санкт-Петербурга - болезнь, ставшая хронической

22.05.23 – Доступность жилья в России: подходы, тренды и прогнозы

17.05.23 – Дальний Восток: все новое - это хорошо забытое старое

10.05.23 – Вторичный рынок: структура, цены и дисконт к первичке

08.03.23 – Смерть и жизнь великих российских городов

Кстати, у нас появился бот, через который вы можете задать нам вопрос или поделиться обратной связью @DomusVerus_feedback_bot

Пишите – будем рады пообщаться!

@DomusVerus

​​Ключевая ставка ― пространство для повышения ставки увеличивается

Ожидается, что сегодня Банк России повысит ключевую ставку после более чем полугодовой паузы. Основные предпосылки для повышения сложились достаточно давно и их влияние только усиливается. Среди них:

―     Устойчивое ослабление валютного курса;
―     Сохранение напряженности на рынке труда;
―     Активное восстановление потребления (оборот розничной торговли в реальном выражении вышел на уровни ажиотажного 2021 г.);
―     Превышение расходов бюджета запланированного уровня;
―     Ускорение роста цен, наблюдаемое в оперативных данных и рост инфляционных ожиданий населения. 

Консенсус ожидает повышение на 50 б.п. до уровня 8%. На наш взгляд Банк России располагает даже большим пространством для ужесточения своей политики ― в диапазоне от 50 до 100 б.п.
Рыночные ставки закладывают повышение ключевой до уровня вблизи 9% к концу 2023 г. ― ужесточение монетарной политики продолжится на заседании в сентябре.

🦅 Продолжите последовательность:

2008 - макси-цикл, 2011 - мини-цикл, 2014 - макси-цикл, 2018 - мини-цикл, 2021 - макси-цикл, 2023 - ...?

• В последние 15 лет крупные циклы повышения ставок чередовались с мини-циклами

• Может быть случайностью, но может иметь и рациональное объяснение

• Это объяснение в том, что Банк России в своих решениях дает более значительный вес фактическим данным, чем прогнозам

• Из-за отсрочненных эффектов снижения ставок, циклы снижения ключевой стави оказываются более глубокими, чем оптимально, то требует небольших "корректировочных циклов"

🗝️ Текущий мини-цикл повышения ключевой ставки вряд ли превысит 9.5%, а после его окончания нейтральная ставка стабилизируется в диапазоне 7.0-7.5%

@c0ldness

Быстрее бы уже было решение о ключе, а то эту тему уже затерли до дыр.

Твердые цифры: При инфляционных ожиданиях в районе 11% Банк России не повышал ставку на более значительную величину, чем 50бп

Холодный расчет: Оценки на основе правила для процентной ставки из базовой модели Банка России говорят о повышении на 0.5-0.75бп

Абсолютный консенсус аналитиков: Ставка вырастет на +50бп или меньше

🤷 Банк России в пятницу: Ну, что ж, ребята - пришло время напомнить, что такое шок денежной политики

@c0ldness

С августа Банк России продает 2,3 млрд рублей/день юаней для компенсации инвестирования ФНБ в локальные активы

Банк России:

С 1 августа 2023 года Банк России помимо регулярных операций по покупке (продаже) иностранной валюты в рамках бюджетного правила начнет осуществлять операции в связи с использованием средств Фонда национального благосостояния (далее — ФНБ) для их размещения в разрешенные финансовые активы внутри экономики России.

По итогам каждого полугодия Банк России будет определять сумму продажи (покупки) иностранной валюты в размере нетто-объема инвестирования средств ФНБ в рублях в этот период (объема валового размещения за вычетом валового возврата ранее размещенных в разрешенные финансовые активы средств). Операции зеркалирования будут проводиться в валютной секции Московской Биржи в инструменте «китайский юань — рубль» со сроком расчетов «завтра» (CNYRUB_TOM) равномерно в течение следующего за расчетным периодом полугодия со смещением на 1 месяц вперед. При этом, принимая во внимание ликвидность внутреннего валютного рынка, Банк России устанавливает ограничение на максимальный совокупный размер таких операций за полугодие в сумме 300 млрд рублей. В случае, если фактический объем инвестирования ФНБ за отчетный период превышает указанное значение, величина превышения переносится для зеркалирования в последующие периоды.

За период с 1 января по 30 июня 2023 года нетто-объем операций по размещению средств ФНБ в разрешенные финансовые активы, выраженные в рублях, составил 288,4 млрд рублей. Таким образом, с 1 августа 2023 года по 31 января 2024 года ежедневный объем данных операций Банка России составит 2,3 млрд рублей.

Объем данных операций для периода с 1 февраля по 31 июля 2024 года будет определен и опубликован Банком России в январе 2024 года по итогам размещения средств ФНБ в разрешенные финансовые активы во втором полугодии 2023 года.

Фактический ежедневный нетто-объем операций Банка России на валютном рынке и их направленность будет определяться как сальдо двух величин: объема регулярных операций в рамках бюджетного правила и объема, определенного из размера инвестиций из ФНБ.

В целях минимизации влияния указанных операций на динамику валютного курса Банк России будет покупать или продавать иностранную валюту на рынке равномерно в течение каждого торгового дня.

@c0ldness

Ну, т.е. ЦБ все же напрягся от ослабшего рубля?

Рубль - скорее выглядит не причиной, а симптомом того, что политика стала слишком мягкой - расходы бюджета + кредит растут слишком быстро

Обновленый прогноз платежного баланса иллюстрирует это довольно хорошо: профицит текущего счета снижается почти 10х до $26 млрд. в 2023 с $236 млрд. в 2022 (низкие ставки -> рост импорта), а отток частного капитала остается высоким ($39 млрд. чуть меньше 1/2 от 2022) - рецепт слабого курса

@c0ldness

Сегодняшнее решение Банка России...

... разошлось с тем, чего ждал консенсус еще в начале недели

Сам Банк России в обзоре денежно-кредитной политики объясняет историческую высокую частоту сюрпризов "множеством внешних шоков" и "информационным преимуществом Банка России"

❔А как было раньше?

Ответ в приложенном файле* – угадывание решения по ставке не определяется тем, насколько логика аналитика совпадает с логикой регулятора

* автор – @c0ldness

@xtxixty

за-100-лет-не-меняется-ничего-ночь-улица-фонарь-умрешь-начнешь-сначала

@xtxixty напоминают о совместной записке из 2018

В ней мы сравнивали аргументацию "угадавших/неугадавших" аналитиков по большой выборке превьюшек к решению по ставке с собственным объяснением своего решения Банком России

@c0ldness

Общее понимание цифр с центральным банком != точность прогнозов ставки

Какой был вывод из этого обзора? Никакой связи между точностью прогноза и пониманием мотивации Банка России нет

Точные прогнозисты обычно смотрят на "инфляционные недельки" и "цб хочет стабилизировать рубль"

Банк России пламенно такие подозрения отрицает ("недельки слишком шумные!") и действует ровно в соответствии с такими прогнозами

@c0ldness

Изменилась что-то за последние 5 лет?

И нет, и да

С одной стороны коммуникация Банка России остается настолько же прозрачной, что в некоторых опросах никто не ожидает консенсусного (!!) решения Совета директоров

@c0ldness

...часть исследователей-практиков в это же самое время довольна уровнем ее прозрачности - все же хорошо, так?


@c0ldness

...еще более довольны уровням прозрачности академические исследователи, начиная уже беспокоиться об ее избыточности - действительно, похоже, что скоро все станет "слишком понятно"

@c0ldness

Но за 5 лет кое-что изменилось - 5 лет назад ошибки аналитиков оплачивались только их репутацией, а сегодня за них платят заемщики

В кредитах частному сектору у нас 46% портфеля банков привязано к плавающим ставкам - то есть, рост ставки приводит на прямую к росту обслуживания долга для почти половины портфеля

За следующие 12 мес. повышение увеличит такие расходы на 260 мрлд. руб. - это близко к 1% валового накопления капитала за 2022 год

Что-то из этого портфеля захеджировано, что-то нет - кто-то сегодня пошел спокойно домой, кто-то пересчитывает как сходится план на следующие 12 месяцев

Это не значит, что повышать или снижать ставки теперь нельзя, раз это повлияет на чью-то прибыль - но это значит, что предсказуемость сегодня сильно важнее, чем раньше

@c0ldness

...один из тех, кто пересчитывает план - Антон Германович Силуанов

Дело в том, что на начало июня у Минфина было 7 трилл. долга по плавающим ставкам

Можно предположить, что +1 пп по ключевой ставке не учитывался в планах по расходами ни на 2023, ни на плановый период 2024 и далее

Опять же рост таких расходов не является проблемой, это нормально - вопрос в том, на сколько эти изменения предсказуемы

@c0ldness

🫡 Все это не о том, что ключевую ставку не нужно повышать - абсолютно нужно - ее уровень не давал достаточной компенсации за сбережение в рубля

Все это о двух вещах:

(i) медианный аналитик все еще, почти 10 лет после перехода к инфляционному таргетированию, не вполне видит устойчивую связь между наблюдаемыми макро цифрами,

(ii) это не нормально (!) и дорого обходится рублевому рынку, заемщикам, это непонимание оплачивается более высоким уровнем ставок в экономике

Ясно, что можно от этого всего закрыться иронией - "ну что вы хотите? такие аналитики, подождем 10-15 лет, другие наростут"

Не уверен, что это самый конструктивный путь - и у нас есть пара идей, которые (не гарантировано), но могут помочь:

- модели и аналитические инструменты Банка России должны быть открытыми - аналитики смогли восстанавливать оценки между заседами

- прогнозы должны быть более детальными - прогнозы инфляции по кварталам и основным компонентам, ВВП по кварталам и реальные заработные платы, прогнозы валютного курса - рынок готов к ним

@c0ldness

Имхо, проблема не в том, что мы как-то по-другому видим макро-картину. Примерно так же. Публикация моделей и подробных прогнозов здесь не поможет. Мы не понимаем функцию реакции - либо сглаживающий коэффициент в динамической функции Тэйлора почему-то сильно меняется во-времени, либо ошибка эпсилон огромная (но почему?) - разрывы инфляции и выпуска, я уверен, мы видим примерно одинаково.

Ну и…
Типичный цикл случайного ЦБ:
Zzz 25 50 50 25 25 zzzz
Типичный цикл ЦБР:
!!!! 100 50 0 75 !!! -50 zzzz

🌞 Холодный расчет Сезон 2: Что дальше?

За последнюю пару недель наша редакция оторвалась от цифр и снизилась здесь активность - что происходит?

Были вынуждены чуть больше "делать" и чуть меньше "рассказывать о проделанном" - вот с чем возвращаемся после паузы:

🇦🇪 Дубайский сезон завершен - в августе будет переходный период, ⟹ рады увидеться здесь лично

🇺🇸 Следующий сезон будет в D.C. - увидимся в сентябре там, а тут расскажем, что узнаем

❔ Как изменится фокус Холодного расчета?

Останется приоритетом 🇷🇺 - без изменений, к региону добавим Центральную и Восточную Европу (Польшу, Чехию, Венгрию, Румынию), а так же Украину и крупные страны Центральной Азии и Кавказа

Не переключайтесь - продолжим делиться прогнозами и идеями

Ну и еще - за это же время мы увеличили покрытие @WorkingPaper до +- всех топ-60 ВВП центральных банков, чтобы вы не смогли пропустить свежие записки Банка России о неравенстве и денежной политике, НБК о влиянии глобальных цен на инфляцию или обзор прогнозов аналитиков от ЕЦБ

@c0ldness

🌍🇷🇺 Саммит Россия-Африка 2023: кто приехал?

Как мы раньше разбирались - международные санкции настолько эффективны, насколько прочны и широки санкционные коалиции - см. как "поторговали, так и проголосовали"

❔Что говорит о международном положении прошедший саммит?

На саммите были представлены 83% стран Африки, которые генерируют 94% ВВП континента

Ни одна из топ-5 стран по уровню душевого дохода не была представлена на уровне главы государства

При этом саммит посетили главы 2 из 3 крупнейших государств - ЮАР и Египта

@c0ldness