Детектив в недвижимости🔎

А вы знали, что в мире недвижимости есть свои детективы?

Подделка документов, фальсификации и подложные бумаги – нередкая история при покупке жилья.

Чтобы избежать обмана и беды, все чаще граждане обращаются за консультацией в частное детективное агентство, чтобы профессионалы по своим каналам пробили ту информацию, которая не всегда очевидна для обывателя.

Кроме того, при покупке жилья, необходимо тщательно изучить все детали сделки. Здесь не обойтись без соответствующего юридического образования или же опыта на рынке недвижимости.

Как помогает частный детектив при покупке недвижимости?

Опытное профессиональное агентство может выяснить следующие детали по сделке:

🖊правильно ли оформлена документация предыдущей купли-продажи объекта;
🎭кто является истинным собственником жилья;
🕵🏽‍♂️проверка личности владельца недвижимости и риелтора;
📜история покупок и продаж объекта;
🤛🏼наличие имущественных споров;
💊проходит ли собственник лечение и не наблюдается в диспансере;
👨‍👩‍👧‍👦является ли продавец жилья единственным собственником.

@chermac
@chemacchat

Рекордный рост суммы ипотечного кредита в России

В январе 2021 года средняя сумма оформленной в России ипотеки составила 2,82 млн руб., свидетельствует статистика Национального бюро кредитных историй (НБКИ).

Статистика бюро включает данные 4 тыс. российских банков, передающих в НБКИ кредитные истории заемщиков. Аналитики называют январскую цифру рекордным показателем за всю историю ипотечного кредитования в стране. Рост к январю 2020-го составил 12,7%, отмечают в НБКИ.

Самые крупные займы в первый месяц 2021 года брали в Москве — средний показатель составил 5,72 млн руб. В число лидеров также вошли:

Московская область (4,43 млн руб.);
Санкт-Петербург (3,68 млн руб.);
Приморский край (3,51 млн руб.);
Якутия (3,32 млн руб.).
Максимальный прирост средней суммы займа среди 30 российских регионов — лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Тульской области: +30% к январю 2020-го. Высокая динамика зафиксирована в Ленинградской области (+25,3%), Ставропольском крае (+22,8%), Московской (+20%) и Кемеровской (+19%) областях. В Москве и Санкт-Петербурге прирост составил 12,6% и 8,2% соответственно.

Увеличение средней суммы ипотечного кредита в бюро объясняют выгодными ипотечными ставками, которые привлекли на рынок жилья в первую очередь платежеспособных людей с приемлемым уровнем кредитной нагрузки.

@chermac
@chermacchat

Обратная ипотека

Словосочетание «обратная ипотека» берет своё начало в США🇺🇸 Что это такое?

Суть услуги в том, что заключается договор под залог недвижимого имущества, то есть банк проводит оценку квартиры или дома, после чего выдает кредит клиенту, размер которого не превышает стоимости квартиры. Обратный ипотечный кредит выплачивается либо сразу, либо равными частями определенный срок. При просмотре этой схемы сразу вспоминается досмотр за одинокими пенсионерами, когда человек за то, что присматривает за больным, а после смерти пациента забирает себе квартиру. Только здесь квартира достается банку🏦

Обратная ипотека особенно интересна тем клиентам, которые остались одни или у которых ничего нет, кроме недвижимого имущества, а прожить на пенсию или существующую заработную плату они неспособны. Заемщика, который оформил себе такой кредит можно рассматривать, как квартиросъемщика с пожизненным наймом. В каждом отдельном случае сумма кредита может варьироваться, потому что все зависит от экспертной оценки на недвижимость, которая уходит в залог. По закону, квартиру банк не может забрать до тех пор, пока заемщик не умрет, однако бывали инциденты, когда дома или квартиры изымались банком раньше, в связи дефолтом или другими проблемами.

@chermac
@chermacchat

Если собственник жилья недееспособен

По закону продать квартиру может лишь совершеннолетний и дееспособный гражданин. Именно недееспособность продавца является одним из оснований для признания сделки ничтожной и, как следствие, недействительной.

С другой стороны, владеть недвижимостью вправе любой человек – даже тот, кто имеет справку о недееспособности. Если у собственника такая справка есть, то представлять его интересы при продаже жилплощади будет попечитель или опекун.
В этом случае для совершения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства (как и в ситуации с продажей квартиры несовершеннолетнего). Этот документ гарантирует, что представитель действует в интересах своего подопечного. К слову, подарить, обменять или сдать в аренду квартиру опекаемого без разрешения госоргана нельзя.

Получить разрешение необходимо еще до начала манипуляций с квартирой, и ознакомиться с ним, если собственник недееспособен, покупателю лучше на этапе осмотра объекта. Отговорки типа «документ на оформлении» и «нам выдадут его позднее» не аргумент: нет разрешения – нет сделки. Рисковать крупной денежной суммой не стоит.  

Осторожно: мошенники!  
Квартира недееспособного собственника может попасть в поле зрения мошенников, которые, оказывая давление на такого гражданина (как правило, одинокого), получают от него доверенность на заключение сделок купли-продажи.

Доверенность чаще всего сфальсифицирована, так как ни один порядочный нотариус не заверит ее, если у продавца такой анамнез. Изготовив фальшивку, «доверенные лица» находят человека, который готов купить квартиру, передав за нее всю сумму или хотя бы часть стоимости до регистрации перехода права собственности.

В итоге деньги перечислены, расписка написана, а представитель продавца пропал... У покупателя же в сухом остатке – убытки в виде сотен тысяч рублей и недееспособный продавец в качестве второй стороны сделки. Завершена сделка так и не будет, так как изначально проходила с существенными нарушениями.

По мнению специалистов, вернуть деньги получится только через суд, да и то если удастся установить местонахождение ответчика. Можно подать заявление о возбуждении уголовного дела по статье «Мошенничество», но его расследование, как показывает практика, также затянется.
...

@chermac
@chermacchat

Собственник – алкоголик или наркоман

...
Другая ситуация: мошенники находят дееспособного, но страдающего алкоголизмом или наркоманией собственника недвижимости и убеждают его выдать им доверенность на продажу квартиры.

Затем они также находят покупателя, получают с него всю сумму и даже переоформляют право собственности. Однако позже покупателю приходит судебная повестка на слушания по иску о признании сделки недействительной, поскольку в момент ее совершения владелец квадратных метров находился в таком состоянии, когда осознавать значение своих действий не мог. На заседании выяснится, что пьет он давно и на этом фоне у него возникло психическое расстройство.

Вердикт суда: прежнему собственнику вернуть квартиру, а покупателю – деньги. Но вот незадача - вернуть обязаны только ту сумму, которая указана в расписке или других платежных документах, а там зачастую цифры значительно ниже реальных.

Обычно таким способом продавец пытается снизить свое налоговое бремя: по закону он обязан уплатить 13 % налога с дохода от продажи квартиры. Мошенники будут настаивать на занижении цены в документах, поскольку именно в этом и состоит основная цель махинации – на почти законных основаниях присвоить значительную часть стоимости объекта.

Истцом в таких делах может выступить как сам продавец (в случае сговора), так и законный опекун, назначенный собственнику в силу его недееспособности.

При покупке квартиры по доверенности правовые консультанты рекомендует все-таки встретиться с собственником лично. Если появятся сомнения в его благонадежности, попросите предъявить справку, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если документы не предоставят, отмените сделку.

@chermac
@chermacchat

Три ситуации, когда лучше отказаться от покупки квартиры

О том, когда и почему самая прекрасная недвижимость может оказаться настолько сомнительным приобретением, что от него лучше отказаться, рассказывает адвокат Олег Сухов.

1️⃣Квартира с жильцом
От сделки сразу надо отказаться, если на момент подписания договора в приобретаемом жилом помещении будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть пожизненное право пользования такой квартирой. Если бывший собственник недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками. Новый владелец квартиры с таким "вечным жителем" фактически станет собственником комнаты либо комнат в коммунальной квартире с проживающим в ней посторонним лицом. Как показывает практика, шансы на выселение таких лиц в судебном порядке минимальны. Однако если вышеуказанные «жильцы» до подписания договора купли-продажи сами «выпишутся», то понравившуюся недвижимость, проверив ее юридическую чистоту по остальным пунктам, покупать можно.

2️⃣Сделка по доверенности
Речь идет о случаях, когда жилье продается по доверенности, а сам продавец по каким-то причинам с покупателями на личный контакт не выходит. Типа очень занят, находится в отъезде... Причем так занят и так далеко уехал, что даже и по телефону поговорить не может. К такой сделке следует отнестись с величайшей осторожностью. А лучше от нее вообще отказаться. Первая возможная «засада» с доверенностью заключается в том, что она действительна либо до окончания срока действия, либо до момента, когда она отменена продавцом у нотариуса. Последний момент — крайне важный, поскольку об отмене доверенности ни Росреестр, ни покупатель могут и не знать. Заключенный же по недействительной доверенности договор впоследствии легко оспорить. Вторая «засада» связана с причинами, по которым собственник недвижимости «скрывается». Бывает и так, что «продавец» понятия не имеет о том, что его квартиру кто-то продает. Либо он является недееспособным или ограниченно дееспособным. Совсем худой, но возможный случай - продавца и вовсе уже нет в живых. Если все-таки решаться на сделку по доверенности, то необходимо тщательно проверить подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры и, что немаловажно, судьбу ее собственников. Перед подписанием договора о приобретении недвижимости обязательно нужно получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете.

3️⃣Незаконная перепланировка
Этот недостаток квартиры не столь существенный, как те, что были названы выше. Но тоже чреват неприятностями. Незаконная перепланировка может принести новому собственнику, как минимум, дополнительные бюрократические проблемы и затраты в будущем. А в некоторых исключительных случаях — и утрату квартиры. Проверить, была ли в квартире незаконная перепланировка, довольно просто — следует внимательно изучить документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с теми, что нарисованы на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки лучше воздержаться.

@chermac
@chermacchat

Рост продаж квартир с обременением в Москве

В 2020 году доля квартир с ипотекой, выставленных на продажу в Москве, выросла на 15%, следует из поступившего в редакцию РБК-Недвижимость пресс-релиза риелторской компании «Миэль».

Риелторы объясняют такую динамику высокой долей ипотечных сделок на рынке новостроек в последние годы. «Срок кредитования может составлять до 30 лет. За это время у людей меняются жизненные ситуации и финансовые обстоятельства, составы семей — и квартиры, которые пока еще находятся в залоге у банка, выходят на рынок, — поясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова. — За три года число таких квартир выросло примерно на 15%, и их доля будет постоянно расти. А еще несколько лет назад продажа квартиры с невыплаченной ипотекой считалась необычным явлением, такие сделки были единичными».

Рост доли залоговых квартир в общем объеме предложения жилья в столице «РБК-Недвижимости» подтвердили и другие агентства недвижимости. По оценке «БОН ТОН», на вторичном рынке на квартиры с обременением в виде ипотеки сегодня приходится 10–15% объема продаж.

Похожие цифры приводят и в агентстве недвижимости «Бест-Новострой» (структура компании включает подразделение, работающее со вторичной недвижимостью). «Из тех, кто непосредственно выходит на сделки, обременение в виде банковского залога имеет примерно каждый десятый продавец. Поэтому долю залоговых квартир грубо можно оценить в 10–12%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». Рост показателя в компании связывают с ростом проблемных ипотечных кредитов.

В «Бест-Новострое» отмечают, что скидки на залоговые квартиры чаще всего не выходят за пределы 10% к цене аналогичных лотов без обременения. «Даже если квартира продается в большом микрорайоне с широким выбором аналогичных лотов без обременения, скидку из-за банковского залога делают в пределах 5–10%, не больше, — отмечает Ирина Доброхотова. — Но при стоимости квартиры в 10–15 млн руб. это уже ощутимый уровень».

В «БОН ТОН» указывают, что скидка от рыночной стоимости залоговой квартиры может быть и выше, если продавец заинтересован в быстром выходе на сделку. «Если продажа срочная, квартира, которая может «уйти» за 6,5 млн руб., будет предложена всего за 6 млн», — поясняют риелторы.

По данным Росреестра, в 2020 году в Москве было выдано 104,2 тыс. ипотечных кредитов — на 16% больше, чем в 2019-м. В ведомстве связывают рост с программой льготной на ипотеки на новостройки, которая косвенно затронула в том числе и вторичные продажи: горожане продают имеющееся жилье, чтобы купить новое на выгодных условиях.

@chermac
@chermacchat

Покупаем недвижимость во Франции🇫🇷

Преимуществами данной страны является то, что Франция находится в центре Европы, а кроме того отличается финансовой стабильностью.

Стоит отметить, что на сегодняшний день каждый желающий может без особого труда приобрести недвижимое имущество в этой стране, только если он располагает необходимыми финансами💶

1️⃣Чтобы оформить такую покупку нужно заключить соглашения между продавцом и покупателем, соответственно они оба должны подписать договор. При этом оформлять сделку можно как через нотариуса, так и через агента по недвижимости. Как только вы подписали договор, покупатель обязуется выплатить собственнику жилья задаток, в размере 10% от общей суммы. Эти деньги переводятся на специальный банковский счет, где будут находиться до тех пор, пока не будет внесена полная сумма или же не аннулируется сделка. При этом стоит отметить, что дальнейшее будущее задатка должно указываться в договоре, поэтому нужно заранее обсудить условия его возврата.

2️⃣После этого недвижимость, которая указана в договоре тщательно проверяется, на обнаружение недостатков продаваемого объекта. Параллельно с этим проверяется юридическая чистота недвижимого имущества. Данными вопросами могут заниматься агент по недвижимости или же нотариус. Стоит отметить, что в таком случае покупателю выгоднее обращаться именно к нотариусу, так как он является юридическим лицом, которое в первую очередь представляет интересы страны, а соответственно занимает нейтральное положение в договоре и защищает права каждой из сторон в равной степени. Основная его цель проверить юридическую частоту сделки, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо проблем. Подобная проверка длится около двух месяцев.

@chermac
@chermacchat

Покупаем недвижимость во Франции!🇫🇷

Затем, как все необходимые проверки закончены, а нотариус или же риелтор подтвердили юридическую чистоту объекта, обе стороны должны подписать заключительный договор о продаже. После того, как покупатель внесет всю оставшуюся сумму недвижимость немедленно переходит в его владения. Новому хозяину жилья необходимо в течение одной недели пройти регистрацию в специальном бюро.

Кроме того, необходимо отметить, что покупая недвижимое имущество, во Франции предусматривается одноразовый налог, который составляет около 7% от общей суммы.

@chermac
@chermacchat