В Москве в апреле объем продаваемых квартир увеличился более чем на 60% год к году. Все эти лоты в масс-маркете. Но к падению цен это пока не привело.

Написал для Новострой-М о нынешнем состоянии рынка новостроек, и что его может спасти. И какой подход для спасения лучше – экономическая мобилизация или новый НЭП.
«В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными. Просто потому, что цены на жилье в Московском регионе оторвались от экономического правила: доступным считается жилье, на которое требуется 4-4,5, максимум 5 годовых доходов. Давайте посчитаем, каково это соотношение сегодня для Москвы. Средний душевой доход в месяц на человека составляет около 70 тыс. рублей. На стандартную семью из трех человек, где один несовершеннолетний ребенок, это 210 тыс. в месяц, или 2,5 млн. руб. в год. Опять же стандартная для Москвы 2-комнатная квартира в 50-55 кв. м при стоимости метра около 300 тыс. руб. будет стоить 15-17,5 млн. (и это ещё не считая её отделки). Или 6-7 годовых доходов средней семьи.

Чтобы привести цену к стандартному показателю в 4-5 годовых доходов, стоимость стандартной «двушки» надо снижать на треть, то есть с 15-17,5 млн. руб. до 10-12,5 млн. Эти 30-35% надбавки и есть та величина, на которую подорожали московские новостройки за предыдущие полтора года жилищного бума, взращенного на льготной ипотеке.

И эта «игла» льготной ипотеки при одновременно остановившихся доходах населения и сильном росте цен на новостройки требует одного: постоянно снижающейся ставки, чтобы поддерживать такую «пирамиду роста». Было 6%, через год нужно 4,5%, через три года – 3%, и так далее.

Потому если говорить о том, что может вытащить рынок недвижимости из кризиса – мобилизация или НЭП, нужно отвечать: та программа, которая позволит реальным доходам населения расти быстрее, чем цены на квартиры. Или те административные меры, которые начальственным приказом зафиксируют и цены на новостройки, и ставки доступной льготной ипотеки. Во втором случае – как это было в позднем СССР, когда существовал квазирынок кооперативного жилья с фиксированными ценами (например, 7,5 тыс. руб. за стандартную «двушку» на юго-западе Москвы) и ставка по рассрочке (квазиипотека) в 1-2%. Правда, и за такой квазирыночной новостройкой за собственные деньги нужно было постоять в очереди несколько лет и соответствовать ряду административных критериев (предыдущая жилищная обеспеченность, численность семьи, прописка и т.п.)

Придём ли мы при мобилизационной экономике к подобному жилищному рынку, т.е. к госзаказу и административному распределению? Пока в такое не верится. Во всяком случае никто из ответственных лиц в правительстве не говорит о таком.

А спасёт ли новый НЭП, о желательности которого говорят многие экономисты, рынок жилья? Тоже нет. Рыночная стихия просто убьёт 80% рынка новостроек. Не продаются твои квартиры? Уходи с рынка, займись другим делом. А тебя заменят те, кто сможет продавать жильё. Да и нужно ли Москве по 4-6 млн кв. м в год? Нынешнее состояние рынка говорит, что нужны 1-1,5 млн кв. м. А кто не может купить квартиру в Москве, пусть по воле рыночной стихии покупает её в Твери, Барнауле или Кургане. Или построит по средствам собственный дом в Подмосковье. Так и работает тот же рынок в США: нет денег на дом в Сан-Франциско? Покупай дом в Аризоне или трейлер в штате Вайоминг и живи там. Или уж если так нужен именно Сан-Франциско (например, ты программист в Силиконовой долине) – арендуй там квартиру.

Может ли правительство допустить такую ситуацию в Москве? Тоже нет. Что такое убить 80% рынок новостроек? Это выкинуть 800 тыс. работников из миллионной армии строителей. А массовая безработица – один из главных страхов нашего правительства. А еще будет и сокращение на сотни миллиардов рублей налогов в одной только Москве (по тому же НДФЛ, которого не будет из-за уволенных строителей), а также общее сокращение деловой активности в регионе, где многие бизнесы завязаны на рынок недвижимости».
https://www.novostroy-m.ru/intervyu/segment_novostroek_spaset_gibrid

Про многодетных и ипотеку

На заседании Президиума Госсовета по вопросам социальной поддержки граждан 25 мая обсуждались вопросы оказания помощи многодетным семьям. В частности, и вопросы, связанные с ипотекой.

Вот какие предложения были даны:

1️⃣ Разработать нормативный документ о продлении до 31.12.2023 года меры государственной поддержки в размере 450 тыс рублей на погашение ипотеки при рождении третьего или последующего ребёнка в рамках Федерального закона N 157-ФЗ от 03.07.2019г "О мерах государственной поддержке семей, имеющих детей..."

Сейчас это работает так: Третий или последующий ребенок в семье должен быть рожден или усыновлен в период с 01.01.2019 до 31.12.2022 года. Получить эту выплату можно единоразово в отношении только одного кредита, полученного до 01.07.2023 года.

2️⃣ Приравнять выплату 450 тыс рублей на погашение ипотеки к маткапиталу на первого ребёнка, это 1) позволит немного увеличить эту выплату, сегодня сумма маткапитала составляет ~ 525 тыс рублей, и, что самое главное, 2) заложит принцип ежегодной индексации данной меры поддержки.

#законы

✍️Новый департамент, который будет заниматься вопросами восстановления ЛНР и ДНР, создан в Министерстве строительства и ЖКХ России, сообщили @ria_realty в пресс-службе Минстроя.

"Преобразования в штатной структуре Минстроя России связаны в первую очередь со значительным расширением полномочий и задач, решаемых министерством в сфере инфраструктурного строительства и развития территорий", - отметил представитель ведомства.

Согласно постановлению правительства России от 24 мая 2022 года, всего число департаментов в Минстрое увеличено с 13 до 15.

По словам сотрудника пресс-службы министерства, в рамках новой структуры "учтены, в частности, функции по координации деятельности по формированию и реализации федеральной адресной инвестиционной программы (ФАИП), а также по восстановлению освобожденных территорий ДНР и ЛНР и координации этой деятельностью".

Сочи возглавил рейтинг городов по падению цен на жилье весной 2022 года. Здесь цена средней квартиры за полтора месяца упала на 11,8%, до 11 млн руб. Второе место со снижением средней стоимости квартиры на вторичном рынке на 8,6% поделили Краснодар (до 5,5 млн руб.) и Тюмень (5,2 млн руб.). На третьей позиции — Санкт-Петербург, где зафиксировано снижение средней стоимости вторичного лота на 6,4%, до 11,1 млн руб. @nedvizhinka

У Сбербанка, понизившего ставки по жилищным кредитам, по-прежнему сохраняется самая большая - свыше 50% - доля на рынке ипотечного кредитования. На долю банков из топ-20 приходится 96,6% всех выданных займов на покупку жилья.

Реакция простых россиян на создание Минстроем специального департамента, который будет восстанавливать ДНР и ЛНР, показывает, что у граждан большой запрос на улучшение инфраструктуры в российских регионах. Хотя сколько лет власти рассказывают нам о том, как хорошеют российские города. Если последовала такая реакция, то не означает ли это, что набившая оскомину пулеметная очередь релизов от властей о повышении «удоев-надоев» в отрасли качества инфраструктуры не попадает в ту аудиторию, на которую рассчитывают чиновники?

Апрель не продавал

Dataflat продолжает пилить шок-контент по продажам новостроек в 2022 и констатировать очевидное: в апреле 2022 рынок пребывал в шоке. Показатели 4-го месяца оказались хуже, чем даже в январе, когда вся Россия находится в глубоком праздновании 👆🏻.

Стоит, при этом, помнить, что Dataflat учитывает ДДУ (и, как следствие, продажи) по дате регистрации (когда договор зарегистрировали в Росреестре), а не по дате заключения. Так что закладывайте мысленно временной лаг.

@novostroyman

Может, и помойка, не знаю.
Но отговаривает клиента, потому что застройщик комиссию не заплатит.
За артистизм и подачу респект. Я бы на месте клиента поверил. Настоящий профессионал своего дела.

Потребность в жилье в крупнейших агломерациях России возрастёт не только вследствие роста численности населения, но и из-за накопления значительного объёма устаревающего жилья, которое будет нуждаться в ремонте или сносе.
Это показывает работа О.Михеевой в журнале «Жилищные стратегии», №1, 2022.
Экономист на основе микроуровневых данных о характеристиках многоквартирных домов разработала сценарный прогноз объёмов устаревающего жилищного фонда к 2030 году для крупных российских агломераций.

Автор рассмотрела 20 крупнейших агломераций и выделила несколько групп: гармонично развивающиеся, сдержанно развивающиеся, стагнирующие и агломерации-аутсайдеры. Как показали расчёты, доля устаревающего жилья в агломерациях очень различается. Проблема будет особенно выражена там, где прогнозируется увеличение численности населения. Так, Казанская агломерация, в которой прогнозируется значительный рост численности населения, должна стать антилидером по доле устаревшего жилья.
(продолжение в следующем посте)

(продолжение предыдущего поста)
На графике и в таблице мы видим, что в наилучших условиях находится Уфимская агломерация – с самым низким объёмом устаревшего жилья. В наихудшем, как и было показано в предыдущем посте, - Казанская. Также таблица показывает самую быстро растущую агломерацию в России – Краснодарскую. Темпы её прироста в 3,5 раза выше, чем в Московской агломерации (1,65% от численности населения Краснодара против 0,45% в Москве).

В Москве за аренду квартиры, в среднем, отдают около 39% от своей заработной платы — это один из самых высоких показателей в стране. Аналогичная ситуация в Казани и Ростове-на-Дону. Вот только учитывайте, что там зарплаты ниже, а потому это не одно и то же.

Самая низкая доля от зарплаты на аренду квартиры в нашей стране — в Уфе, Челябинске и Красноярске: 29-30%.

При этом, в указанном графике речь идет именно об однокомнатных квартирах. С «двушками» ситуация еще печальнее — например, в том же Челябинске на них уходит до 50% от з/п.

На Дворцовой площади в Питере работает мобильный пункт отбора на военную службу по контракту.

Народ подходит, интересуется.

Что-то случилось, говорят

В апреле 2021 года в Дубае было совершено почти 7 тыс. сделок по покупке недвижимости на 18,2 млрд дирхамов, или $4,9 млрд — это максимум с 2009 года, пишет издание Arabian Business. Большая часть сделок совершается россиянами, которые из-за текущего кризиса между Россией и Украиной, пытаются купить апартаменты в пустыне в обмен на ВНЖ.

Покупка недвижимости в Дубае от $250 тыс. позволяет получить вид на жительство на три года для всех членов семьи, от $400 тыс.— на более длительный срок. Но насколько такая недвижимость может быть привлекательна с точки зрения инвестиций — большой вопрос.

Аналитики говорят, что в Дубае традиционно цены на объекты растут в течение четырех лет, а потом снижаются до следующего цикла роста. Если придерживаться этого плана, то стоимость недвижимости здесь должна начать снижение через полтора года. Хотя российские риэлторы, продающие апартаменты в Дубае для соотечественников, пытаются убедить их в обратном. Они аргументируют это тем, что в этот раз прежний паттерн будет сломлен: Дубай показывает заметный популяционный рост, на этом фоне недвижимость может дорожать еще и два, и три года.

Пока доходность инвестиций в покупку квартиры в Дубае для последующей сдачи приносит доход в 5–7% годовых в валюте. Однако некоторые продавцы недвижимости в Дубае не скрывают, что многие вложения в новостройки Дубая могут напоминать неудачное участие в IPO: стоимость объектов традиционно снижается через пять-шесть месяцев после открытия активных продаж.