В июле 2023 года установлен рекорд продаж на рынке Святой Руси с момента падения тех самых продаж весной 2022 года. Продали более 52 тыс. квартир за месяц. До рекорда марта 2022 года - далековато, там продали 70 тыс, но то что рынок балансируется на уровне 50 тыс. лотов в месяц - красивый, шоколадный для девелоперов факт.

Ценник в июле также подрос, перевалив за 140 тыс. руб./кв. м. Тут девелоперы расстраиваются, так как эти 140 тыс. руб./кв. м. просто не интересны. Всем нужно 150+ тыс. руб./кв. м. Хотя, с учетом текущей инфляции, там хотелка и во все 170-180 тыс. руб./кв. м. скоро появится. Смотрим.

Говорят, завтра с утра внеочередное заседание ЦБ по ключевой ставке намечается? Наверное, скажут, что все по плану идет, но надо потерпеть.

Что может завтра произойти для рынка недвижимости?

Первый, короткий и правильный ответ - да, нихуя не произойдет. Почему? Потому что девелоперы сидят, свесив ножки на субсидированной ставке. Плюс-минус под субсидирование попадает весь массовый сегмент на рынке. В прососе - типа бизнес-класс и выше, горемычные апартаменты и вторичка со сданной первичкой.

Второй, более развернутый ответ такой: завтра будет поднята ключевая ставка. Минимум до 9,5%, максимум до 11%. Обычно, банки берут 1,5-2% себе за ипотеку, поэтому "рыночная" ипотека станет стоить для клиента уже от 11% до 13%. Этот рост напрямую не затронет массовый сегмент на рынке из-за действия субсидированной ипотеки, но косвенно заденет из-за влияния на вторичку и сданную первичку. Рост разницы - первичка и вторичка опять вынесет на рынок клиентов, которые не могут себе позволить ипотеку на вторичное жилье. Это в очередной раз убьет "инвест" в стройку. Так как квартиры после получения РВЭ должны тупо подешеветь, ввиду разницы ставок банков на стройку и сданное.

извините

Ключевую ставку ЦБ поднимет. Завтра узнаем, на какой уровень ее передвинут, чтобы стабилизировать курс рубля.
Вслед за этим ожидается повышение ставок по стандартным ипотечным программам.

Открытым остаётся вопрос, воспользуются ли банки открывающейся возможностью снизить ставки по госпрограммам, чтобы увеличить свой ипотечный портфель до введения ограничений по долговой нагрузке с 01 октября.
Как такое возможно?
Формула субсидирования государства выглядит следующим образом: ключевая ставка ЦБ плюс 3% (доход банка) минус ставка по льготной ипотеке (8%).
Как нам показывает эта формула, с ростом ключевой ставки вырастает и компенсация банкам от государства.
Поэтому сейчас банкам Минфин будет компенсировать больше, чем раньше. Завтра узнаем, насколько больше.

Конечно же, это выбор каждого банка, но, скорее всего, некоторые из них не упустят момент, чтобы снизить немного ставки по льготной ипотеке.
К тому же банки у нас тесно связаны с застройщиками через проектное финансирование, а снижение ставок поддержит их продажи.

Наблюдаем.

@contrust24

У Центрального банка, на самом деле, не так много возможностей «нажать на курс» - выходить на рынок с валютными интервенциями, как это бывало четверть века назад, он явно не хочет. Поэтому - скорее всего - решили снова дернуть ставку по принципу – «сработало – повтори», в расчете, что в августе 2023 года люди (и экономика) поведут себя так же, как в марте 2022 – вместо того, чтобы снимать деньги со счетов (и нести их в магазины, что равносильно росту спроса на доллар для оплаты импорта), люди понесут их обратно в банки «под высокий процент»
В этом случае давление на рубль может снизится. Если люди так и поступят, это будет означать, что ЦБ сохраняет контроль над рынком, а люди готовы финансировать проводимую правительством политику. Есть только одно "но" - в прошлом году ставку повышал в условиях притока валюты и подавленного спроса на импорт, а в этом году ставку буду повышать при сокращении притока валюты и растущего спроса на импорт. А это уже "другое"

Скромно получилось. Ключевая ставка повышена ЦБ с 8,5% до 12%

⚡Ключевая ставка с 15.08.23 — 12%

Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку с 15 августа 2023 года на 350 б.п., до 12,00% годовых. Это решение принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности.

Инфляционное давление продолжает усиливаться. По оценке на 7 августа, показатель годовой инфляции увеличился до 4,4%. При этом текущие темпы прироста цен продолжают ускоряться. В среднем за последние три месяца текущий рост с поправкой на сезонность составил 7,6% в пересчете на год. Такой же показатель базовой инфляции увеличился до 7,1%.

Увеличение внутреннего спроса, превышающее возможности расширения выпуска, усиливает устойчивое инфляционное давление и оказывает влияние на динамику курса рубля через повышенный спрос на импорт. В результате усиливается эффект переноса ослабления рубля в цены и растут инфляционные ожидания.

В дальнейшем сохранение текущих темпов роста цен на достигнутых уровнях означает значительный риск отклонения инфляции вверх от цели в 2024 году. Принятое решение направлено на обеспечение такой динамики денежно-кредитных условий и внутреннего спроса в целом, которые необходимы для возвращения инфляции к 4% в 2024 году и ее стабилизации вблизи 4% в дальнейшем.

Банк России будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, процесса структурной перестройки экономики, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков. По нашему прогнозу, годовая инфляция вернется к 4% в 2024 году.

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 15 сентября 2023 года.

🏗️По данным Росстата, в РФ введено:

- за январь-июль 60 млн кв. м жилья - на 1% меньше, чем за тот же период 2022 года;

- за июль почти 7,9 млн кв. м жилья, что на 1,6% меньше, чем в июле 2022 года.

🏠В общем объеме ввода жилья почти 59% в январе-июле россияне построили сами - 35,3 млн кв. м, что на 7% меньше, чем в январе-июле 2022 года.

@rusipoteka

​​Банк России вновь достает кувалду – ключевая ставка 12%

Не успели мы в пятницу обсудить стресс-сценарии Банка России, как стресс уже реализовался. Правда, без всяких там «фрагментаций» мировой экономики или «мировых финансовых кризисов». Доллар пробил психологически важную отметку в 100, и регулятор решил быстренько собраться на внеочередное заседание.

Ключевая ставка (КС) повышена сразу на 350 б.п. В пресс-релизе ЦБ продолжает нас убеждать, что уровень курса не главное (охотно верим), что причина сегодняшнего решения – риски ценовой стабильности и динамика инфляции, ну и что нужно любой ценой вернуть ее к 4% в 2024 году.

В такой логике, если курс не будет дальше слабеть, рост КС до 12% выглядит вполне достаточным. С прошлого заседания курс ослаб на ~10% —> краткосрочный эффект переноса добавит +1 п.п. к инфляции в течение года. Июльский прогноз КС предполагал ее рост до 9,5% —> текущий уровень 12% на 2,5 п.п. выше, что с запасом перекрывает эффекты от ослабления рубля.

При этом только изменение ставки может и не помочь курсу. Если ослабление продолжится, ожидаем дополнительных мер, включая продажи юаней и/или ужесточение контроля за финансовыми потоками (правда, последнее может иметь побочные эффекты).

🔮 Что дальше? Понятно, что все будет зависеть от поступающих данных – неопределенность высокая и все такое прочее. Но вы же не этого комментария ждете от нас?

В базовом сценарии, если курс стабилизируется, КС останется на уровне 12% до конца года, а осторожное снижение начнется в I кв. 2024 г. К концу 2024 г. ставка достигнет 9% и далее будет двигаться в нейтральный диапазон 6-7%.

🏠 Что все это значит для рынка недвижимости? Ставка на него влияет через два основных канала: ипотека и проектное финансирование.

1. Ипотека. Банк России умеет делать больно вторичному рынку жилья. Процентные ставки по ипотеке на вторичке с конца июля уже выросли примерно на 1 п.п. (до 12%), но могут подрасти еще немного. Наши модели показывают, что рост ставки на 1 п.п. снижает спрос на вторичке на 10% (в физических величинах) в течение года.

На рынке новостроек все будет ровно наоборот – ждем вечеринку с блэкджеком нулевой ипотекой от застройщика. Во-первых, рост КС без сопоставимого роста доходности 10-летних ОФЗ снижает минимальную ставку по ипотеке, на которую подпишется банк без начисления дополнительных резервов. Субсидии от застройщика могут снизить ставку снова до 2,5-3% по льготной и 0-0,5% по семейной ипотеке.

Во-вторых, рост КС и объявленные с 1 октября меры уже навели панику в ипотечных телеграм-каналах: народ бежит в банки, чтобы обрадовать себя ипотекой. Те, кто хотел улучшить жилищные условия, продав свое готовое жилье, поторопятся это сделать.

В итоге: цены на первичке в ближайшее время ждет рост, на вторичке цены будут отставать. Интересно, можно будет, перефразируя классика, сказать, что не «застройщики наказали сами себя», а регулятор наказал сам себя?

2. Проектное финансирование. Ключевая ставка напрямую влияет на базовую ставку по ссудной задолженности застройщика (она считается как КС + спред 3-5%). Но применяется она только к той части кредита, которая не покрыта продажами по эскроу. К остальной части применяется специальная ставка, которая существенно ниже ключевой.

Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку превышает 80%, а средневзвешенная ставка по ПФ в июне была вблизи 4,9%. На фоне роста КС она может подрасти до ~6%. Большого влияния на «средний проект» это не окажет.

Но проблемы могут начаться у проектов с низкой стройготовностью из-за роста себестоимости строительства, а также у новых проектов, которые еще не профинансированы. По этой же причине под раздачу могут попасть проекты с дальними очередями. Но здесь история довольно запутанная и неочевидная – сейчас грузить вас не будем, поскольку новостей на сегодня достаточно.

Но мы обязательно вернемся к этому на днях. Не отключайтесь.

@DomusVerus

Россию может покинуть 50% мигрантов из-за растущего курса евро и доллара и, как следствие, снижения доходов. Такой прогноз дал глава узбекской диаспоры Москвы Бахром Исмаилов.

Опрос показал, что 50% мигрантов подумывают покинуть Россию, 25% - не хотят уезжать, а оставшиеся 25% - еще не приняли никакого решения.

За последние 10 лет внеочередное заседание Совета директоров ЦБ РФ проводилось только четыре раза
3 марта 2014 с ростом ставки на 1.5 п.п.
15 декабря 2014 (на фоне обвала цен на нефть), когда ставку повысили на 6.5 п.п.
28 февраля 2022, когда ставка была повышена на 10,5 п.п,
14 августа 2023 года, когда ставка была повышена 3,5 п.п. - до 12%

Последнее по времени решение «принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности», объяснил финансовый регулятор. И в релизе ни слова о курсе рубля – регулятор демонстративно показывает, что это не его дело, и что в своих решениях он ориентируется на оценку экономической ситуации, а не на рассуждения о том, «какой рубль нужен России»

О чем это может говорить – у рубля в РФ два противника – политика и цены на нефть. Последствия политических решений отражаются на курсе и финансовый регулятор вынужден поднимать стоимость национальной валюты искусственно, через повышение ставки. То же самое происходит и в условиях обвала экспортных доходов.

Подняв ставку, Центральный банк предложил «экономическим агентам» (людями и компаниям) нести деньги в банк «в рублях» и не торопиться с кредитами. Теперь очередь за «экономическими агентами» – судьба рубля – в их руках. О того, в какой степени они последуют сигналу регулятора – будут зависеть и цены, и курс.