​​Как сильно упадут выдачи новых ипотечных кредитов из-за мер Банка России?

Напомним, что с октября 2023 начнут действовать жесткие меры ЦБ по ограничению рискованной ипотеки. Подробнее об этом мы уже писали в прошлом месяце. Сегодня расскажем, как эти меры повлияют на выдачу ипотеки.

На рынке существует два противоположных мнения:

1. надбавки не окажут никакого влияния, т.к. банки либо будут терпеть повышенные надбавки (которые рано или поздно, скорее всего, отменят), либо просто станут выдавать кредиты с меньшим уровнем риска;

2. надбавки убьют рынок ипотеки и взять кредит по нормальным условиям будет невозможно, особенно для малообеспеченных граждан.

Истина где-то по середине.

• По нашим оценкам, под запретительные надбавки по ипотеке попадет более половины выдаваемых в прошлом кредитов на первичном рынке и более 20% ипотек на готовое жилье. Об этом говорит структура выдач ипотеки в зависимости от LTV (коэффициент, обратный к первоначальному взносу ПВ) и ПДН (показателя долговой нагрузки) – см. график👇🏻

• Красным на картинке выделены кредиты, по которым будут действовать запретительные надбавки , где требуется 3 и более капитала банка для выдачи. Зеленым – кредиты без надбавок, где используется один капитал или чуть больше. Между ними – кредиты, которые станут менее выгодными для банков экономически – здесь часть банков откажется от выдачи, а другая часть повысит ставки.

• Под запретительные надбавки попадает 50% кредитов на первичке, но вряд ли выдачи ипотеки упадут на эти же 50%. Часть выдач сместится в менее рискованный сегмент. Это уже постепенно происходит – с мая действуют запретительные надбавки для кредитов с ПВ менее 10% и ограничительные надбавки для ПВ 10-20% для ДДУ и 10-15% для готового жилья (не-ДДУ). Пока это не повлияло на рынок ипотеки – скорее всего, из-за сокращения доли кредитов с ПВ менее 15%.

• С другой стороны, ряд банков может плохо верифицировать доходы заемщика, что завышает долю кредитов с ПДН более 80% – новые надбавки заставят более тщательно подходить к подтверждающим документам.

💡Тем не менее, надбавки выглядят слишком значимыми, чтобы оказаться незаметными для рынка. Даже если половину выдач, попавших под новые надбавки, банки смогут сохранить, число выданных кредитов упадет на 20% и более от того, что было весной 2023. А от текущего ажиотажного спроса, вызванного повышением ключевой ставки, падение будет еще большим.

✂️ Основные проблемы для рынка могут начаться в 2024 году из-за исчерпания эффектов отложенного спроса, новых надбавок и более высокой КС. Если еще льготную ипотеку завершить в следующем году по плану, то тогда удар по рынку жилья рикошетом отлетит в виде последствий для экономики.

Надеемся, что регулятор это понимает и не собирается нанести удар под дых застройщикам, не сумев добиться отмены массовой льготной ипотеки. Новые надбавки выглядят явно непропорционально для ДДУ и готового жилья. Впрочем, остается одна лазейка — продавать больше после ввода в эксплуатацию, где действует и льготная ипотека, и более щадящие надбавки для банков.

@DomusVerus

❗️Путин поручил к 1 ноября текущего года запустить льготную ипотеку под 2% для молодых семей в Арктике.

"Правительству РФ внести в условия программы "Дальневосточная ипотека" изменения, предусматривающие субсидирование процентной ставки до уровня 2% годовых по ипотечным жилищным кредитам (займам) на цели приобретения молодыми семьями в период до 1 января 2030 года на первичном рынке жилья в субъектах Арктической зоны России", - говорится в поручении.

🚝 Строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали между Москвой и Петербургом планируется завершить в 2028 году и в том же году запустить движение по ней.

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ЗАПУСК НОВЫХ ПРОЕКТОВ ОСТАЕТСЯ СТАБИЛЬНЫМ, НО МОЖЕТ ЗАМЕДЛИТЬСЯ ИЗ-ЗА РОСТА СТАВКИ

По данным ДОМ.РФ на конец июля в процессе строительства в РФ находилось 101.9 млн м2 жилой площади в МКД по сравнению со 101.1 млн м2 в июне. Годовая динамика: 3.1% гг vs 3.7% гг в июне.

Сопоставление динамики сданного жилья с динамикой строящегося жилья позволяет оценить динамику запуска новых проектов. По нашим оценкам, последние три месяца этот показатель остается относительно стабильным (4-4.2 млн м2 общей площади в месяц), что ниже прошлогодних показателей. Ужесточение ДКП может привести к тому, что строители замедлят запуск новых проектов, но на динамике сдачи жилья в этом году это вряд ли скажется.

Ситуация с продажами строящегося жилья остаётся слабой – доля проданного жилья в новостройках колеблется в районе 30%, что исторически очень невысокий показатель.

Про Арктическую зону РФ (в некоторых регионах не все населенные пункты входят в зону). В некоторых регионах уже действует Дальневосточная ипотека под 2%, например, Чукотка и Якутия @ipotekahouse

Интересно получается, вначале очистить рынок от частных продавцов выписок из кадастра, теперь наделяют Роскадастр, ставшей госкомпанией, полномочиями, которые позволит зарабатывать дополнительно на госпроектах.

Давай после выборов уже.
С 01 апреля 2024 года, например.

⚡️Ассоциация застройщиков Казахстана и портал Всеостройке.рф заключили соглашение о создании единого окна для выхода российских IT-компаний на рынок Казахстана

Об этом рассказал Президент Ассоциации Застройщиков Казахстана Виктор Микрюков во время международной конференции крупнейших застройщиков России и Казахстана.

Совместными усилиями будем осуществлять предварительный отбор IT-компаний, которые действительно могут способствовать повышению эффективности строительной отрасли Казахстана.

По вопросам передачи компании Ассоциации — пишите @svetlanaopryshko

Склады будущего

Тот, кто следил за компанией Apple и купил её акции за 1 доллар - пьют коктейли на роскошной яхте. Кто одним из первых купил биткоин – отдыхают на своей вилле во Франции.

Сегодня с бешеной скоростью набирает популярность новый формат складов – light industrial. В Германии он уже заполонил рынок, ожидается такой же взлёт и в России.

В своем телеграм канале рассказываем, как одним из первых заработать на таких складах и стать новым Илоном Маском💰.

Также выкладываем обзоры на самые мозговыносящие 🤯западные склады и производства.

Подписывайтесь, чтобы быть в тренде!

⛔️ Банки приостанавливают выдачу сельской ипотеки

«В связи с повышением ключевой ставки Банка России до 12% и в целях недопущения превышения доведенных лимитов бюджетных обязательств уполномоченными банками временно приостановлена выдача новых ипотечных кредитов по данной программе. Выдача будет возобновлена после изменения текущей экономической ситуации», – говорится в сообщении Минсельхоза.

@rusipoteka

ЦБ в последнем отчете заговорил об избыточном предложении на рынке жилья. Комментарий для ЦИАНА:

ЦБ РФ говорит о рисках избыточного предложения, но предложение сегодня почти полностью зависит от банковского финансирования. И если на каких-то рынках возникнет перепроизводство, то это будет проблемой не только для девелоперского бизнеса, но и банков. Проектное финансирование не ограничило доступ на рынок новых компаний, как предполагали в момент смены модели финансирования строительства. Напротив, мы видим, что выход на рынок для новичков упростился, чувствительность к риску снизилась. А сами банки, судя по складывающейся практике, являются даже большими оптимистами, чем девелоперы. Банк России формулирует правильные вопросы, теперь это его зона ответственности. Вот только поиск разумного баланса спроса и предложения - это локальный вопрос конкретного города. А участники рынка за последние годы привыкли жить по указке из центра.

@REBURG

Вы занимаетесь строительством? Работаете в металлургии, ТЭК, промышленности? Хотите быть в курсе последних отраслевых новостей, обсуждать с коллегами ключевые тренды и вызовы, получить доступ к эксклюзивной аналитике?

Все это вы найдете в телеграм-канале сообщества «Вместе»! 

Контент канала авторский и уникальный. Вас ждут регулярные встречи с экспертами, профессиональные дискуссии, аналитические обзоры и викторины на профессиональные темы.  

Подписывайтесь на канал и станьте частью сообщества Вместе!

Интересно какой гений это придумывал