📝 В ГД внесли законопроект об ужесточении правил выплаты маткапитала мигрантам.

Предлагается разрешить иностранцам получать маткапитал:

⬩ не ранее чем через 5 лет после получения гражданства РФ и
⬩ только на детей, родившихся в России.

@rusipoteka

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (1/2)

Мы давно уже не говорили про международные рынки недвижимости – было слишком много событий внутри страны: и ослабление курса, и внеочередное повышение КС, и новые макропруденциальные меры, и ажиотажный спрос на жилье в августе.

Пока наше рабочее время не заняла оценка очередного решения Банка России (заседание ЦБ состоится в следующую пятницу), решили посмотреть, что происходит на рынках недвижимости в крупнейших экономиках мира – США и Китае.

И не поверите, несмотря на всю кажущуюся «особенность» нашего рынка в моменте (тут тебе и льготная ипотека, и свободно плавающий летающий валютный курс, и геополитика), опять нашли множество совпадений с происходящим в других странах. Сейчас расскажем.

1) Население в США вроде бы уже начало привыкать к ипотечным ставкам вблизи 6,5% (на этом уровне они колебались с конца прошлого года), но в августе ставки опять начали расти (прямо как у нас). Теперь 30-летнюю ипотеку в США банки выдают по ставкам выше 7% - максимум с начала 2000-х.

Все дело в том, что самая ожидаемая в истории рецессия не случилась (по крайней мере, пока), экономика остается в неплохой форме, а рынки ждут дальнейшей жесткости от ФРС. То, что экономика продолжает расти – вроде бы хорошо, но не для новых ипотечных заемщиков, кусающих локти, – еще в конце 2021 г. они могли взять ипотеку по ставке ниже 3%.

А сейчас и ставки высокие, и цены на жилье (из-за дефицита предложения – о нем ниже). Аналитики, конечно, тратят уйму сил в спорах о том, что будет с ипотечной ставкой: возврат к 6,5% или дальнейший рост к 8%, но одно ясно точно – к 3% ставка не вернется в ближайшие годы.

💡Мораль: низкие ставки по ипотеке могут довольно быстро кануть в лету. Возможно, 2020-2023 гг. в России будут названы «золотым временем» ипотеки. Если хотите купить жилье, лучше не откладывать это решение.

2) В разгар американского ипотечного кризиса 2008 г. многие начали критиковать высокую долю ипотечных кредитов, выданных по плавающим ставкам (она доходила до 40%). Ну, понятно, ставки растут —> обслуживать кредит сложнее —> отсюда проблемы у заемщиков и всего рынка. К текущему моменту большинство ипотек в США выдаются по фиксированным ставкам и, казалось бы, нужно радоваться?

Но в экономике у любого явления всегда есть обратная сторона. Теперь некоторые аналитики наоборот критикуют текущее положение дел. Мол, фиксированные ставки снижают трансмиссию денежной политики: ФРС борется с перегревом экономики, но потребительские расходы остаются сильными, поскольку люди не ощущают повышенных процентов и комфортно платят свою ипотеку, взятую под 3%.

💡Мораль: ФРС придется ставку повышать сильнее, держать ее на высоком уровне дольше. А в итоге это больше повредит инвестициям (и долгосрочному экономическому росту), и не факт, что поможет вернуть инфляцию к 2%.

3) Помимо этого, фиксированные ставки приводят к феномену rate locks – когда люди, которым необходимо улучшить жилищные условия, не делают этого, потому что не хотят менять свою текущую ипотеку под 3% на 7%.

Это приводит к двум проблемам: 1. сокращение предложения готовых домов (и рост цен на них), 2. снижение социальной мобильности – люди могут отказываться от привлекательных предложений о работе —> это снижает эффективность рынка труда и негативно влияет на производительность, а значит – на долгосрочные темпы роста.

Но есть в этом всем и хорошие новости. Из-за дефицита готового жилья люди вынуждены покупать новые дома: их продажи выросли на 31% г/г в июле (а продажи готового жилья остаются на 20% ниже г/г). А это уже поддерживает строительную активность, стимулирует бизнес застройщиков и поддерживает экономику в моменте.

💡Мораль: ФРС повышает ставку, чтобы бороться со спросом, но на первичном рынке жилья это скорее стимулирует активность. Вот и у нас рост КС приводит к перераспределению спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек. Правда, по другим причинам.

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (2/2)

Двигаемся далее.

3) Непрекращающийся кризис на рынке недвижимости Китая вынуждает участников рынка проявлять креативность. Но если раньше мы рассказывали о том, как застройщики дарили клиентам золотые слитки, сегодня поговорим о банках.

Государственные банки в КНР расщедрились (с подачи регулятора, конечно же) и планируют снизить процентные ставки по действующим ипотечным кредитам. Такая мера будет задействована впервые с кризиса 2008 года, а сокращение ставок составит до 20 б.п. Вроде не то чтобы очень много, но это еще больше снизит и так сжимающуюся чистую процентную маржу.

Поможет ли это? Разве что косметически. Кризис на рынке недвижимости Китая продолжается уже с 2021 года и распространяется на все новых застройщиков.

Так, в прошлом месяце проблемы с ликвидностью начались у Country Garden – одного из 4-х крупнейших девелоперов КНР. И хотя компании удалось избежать дефолта, доверие к отрасли, как вы понимаете, эта история не добавила. А доверие – ключевая неэкономическая характеристика рынка недвижимости.

💡Мораль: власти могут легко подорвать доверие на рынке недвижимости, и восстановить его потом будет очень трудно. Так что любые меры, направленные на сдерживание рынка и «недопущение пузырей» нужно обдумывать очень хорошо. А иначе достанется всем: и застройщикам, и заемщикам, и банкам.

P.S. Китай известен своими директивными и административными мерами, но вот тут Bloomberg обращает внимание, что и в «свободной» Европе (в частности, в Германии) правящая партия пытается продвинуть законопроект, который запрещает поднимать арендную плату в течение 3 лет более чем на 6% (совокупно). Причины две: падающая доступность жилья и высокая инфляция, поддерживаемая ростом арендной платы.

Как там говорится: атеист – до первой тряски в самолете, коммунист – до первого личного капитала? Теперь еще и сторонник свободного рынка – до первого серьезного кризиса.

Всем хороших выходных, товарищи!

@DomusVerus

Инвестируйте в недвижимость на Кипре и получайте гарантированный пассивный доход в валюте 🔥

Первый взнос от 30% и беспроцентная рассрочка до 84 месяцев

А чтобы принять взвешенное решение и увидеть объекты своими глазами, приезжайте в бесплатный инвестиционный тур по недвижимости Северного Кипре. Подробная программа по ссылке.

Программа инвестиционного тура:

🔺3 дня бесплатного проживания в комфортабельных апартаментах
🔺Экскурсия по объектам
🔺Презентации у застройщиков
🔺Консультация с экспертом по недвижимости  
🔺Консультация с юристом

Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе новостей компании.

Для брони дат на ознакомительный тур https://link.gooroo.works/NWGpbtEt 
+905391378119 (WhatsApp,Telegram)

Эпоха микрожилья продолжается: больше половины (52%) квартир, которые сейчас строятся в России, площадью меньше 45 квадратов. Но стандартные двух- и трехкомнатные пока тоже строят в достаточном количестве — их 34%. Еще 14% приходится на просторное жилье площадью более 70 квадратов.

@nedvizhna24

Общие показатели в сфере строительства растут, но темпы строительства жилья падают, а именно это отражает реальный уровень благосостояния граждан, их желание проживать и работать в том или ином субъекте федерации.
Несмотря на отказ от идеи агломерационного развития, строительство ведётся в крупных городах и экономически развитых, устойчивых регионах, что способствует быстрому вымыванию населения с периферии, неспособной выдерживать предложенные темпы экономического развития в силу нехватки ресурсов. Ряд ресурсных регионов, прежде всего «сырьевых», демонстрируют высокие темпы строительства в целом, но так и не стали привлекательными для жизни, что проявляется в относительно низких темпах строительства жилья.
Общий объём работ, выполненных в сфере строительства в России за январь-июль текущего года составил 1945486,1 млн рублей, что на 6,3% выше, чем за соответствующий период прошлого года (здесь и далее – данные Росстата). Рост наблюдается абсолютно во всех федеральных округах. Наиболее высокий – в Северо-кавказском округе (29,8%), но это объясняется эффектом «низкой базы», в абсолютном значении показатели строительства здесь невысокие. Самый незначительный рост – в Северо-западном федеральном округе – только 0,5%. Среди региональных лидеров по общему объёму работ в этой сфере ожидаемо оказались Москва, Санкт-Петербург, а также Краснодарский край, Башкирия, Татарстан, Свердловская область, Красноярский край, ХМАО и ЯНАО. Высокие показатели обеспечиваются за счёт строительства нежилых сооружений, автодорог, промышленных объектов. Среди регионов, где прослеживается негативная динамика – ЯНАО, где показатели по сравнению с прошлым годом упали на 16,9, Московская область (падение на 12,6%). В Крыму спад составляет 9,1 %, в Тульской области – 7,1%.
При этом строительство жилья сокращается. За семь месяцев текущего года в России сдано 60003,9 тыс. кв. метров жилья, что на 1% ниже по сравнению с таким же периодом прошлого года. Но следует иметь в виду, что в 2022 г. объем жилищного строительства в России составил максимальный показатель за все последние годы. Поэтому аналитики ожидали, что в 2023 г. повторить рекордные цифры уже не получится. Причины, которые привели к сокращению темпов ввода жилья – это неблагоприятный инвестиционный климат, падение роста доходов населения, приведшее к уменьшению спроса на жилье, снижение размеров ипотечного кредитования, рост стоимости и сокращение объемов кредитования строительных компаний банками, в целом – падение рентабельности в этой сфере и риск, увеличения количества компаний-банкротов. Негативная тенденция прослеживается в Московской области (спад по сравнению с прошлым годом на 27,2%), Самарской области (-8,7%), Краснодарском крае (-8,1%).

В прошлый месяц пост про обзор продаж закончили фразой: "Потенциала ещё большего роста нет, а вот упасть могут всегда. Ситуация хрупкая, но наблюдаем, чем закончится 2023 год". Как видим, знатно обосрались с таким прогнозом. Продажи переплюнули уровень 7 тыс. юнитов за август. Последний раз такое было в декабре 2021 года.

Повышение ключа, скачущий курс играет на руку месье девелоперам. Дольщики начинают очковать и инвестировать в бетон - такой подорожник в мире финансов, когда по сути не инвестируешь, а сохраняешь рубль, который может превратиться в фантики.

Квартира в Москве, в ментальном представлении гражданина Святой Руси, была, есть и будет - надежной инвестицией. Даже несколько инвестиций, сколько самим фактом собственной реализации. Купил квартиру в Москве? Мужик! Не купил квартиру в Москве? Ну, может ещё успеешь. Это что-то в районе культурного кода, на подкорке зарыто. Этим и пользуются маркетологи и девелоперы, которые продолжают пушить околонулевые ставки, когда ключевая 12%. Получается идеальная ситуация: деньги надо сохранять (инвестировать), "выгодная" околонулевая ипотека (когда если не сейчас?), ментальная самореализация (когда если не сейчас?), и наивность - вера в то, что новый дом будет лучше вторички. Вот 4 коня на которых едет рынок первички. Рациональности, цифр, крутого продукта, конечно же на нем нет.

Если сложить объем продаж в Москве, Молодой Москве и Подмоскве, то в августе 2023 - рекорд, который переплюнул март 2022 года.

Выше только пики окончания 2020 года (1) и декабрь 2021 года (2). В пиках 2020 года была идеальная ситуация - ставка низкая, цены не успели еще дернуть, накопился отложенный спрос с весны - этот рекорд будет побит ещё нескоро.

Главный вопрос, что несет рынку осень 2023? Этот экстремум августа - результат очередного панического загона людей в ипотеку? В формате "Ну хрен знает, что будет завтра" или рынок отскочил на какой-то очередной рекордный уровень? Продолжаем наблюдения.

По долям Молодая Москва начала отжирать объемы у Старой. Вероятно, внутри МКАД девелоперы особенно перегрели цены, поэтому ЦА готова ехать в леса и поля Молодой Москвы. Ну и постоянно открывающиеся станции метро тоже хороший драйвер для желания ЦА поехать и купить что-то дешевле, чем в пределах МКАД.

Область последние полгода идёт довольно ровно. Но, если ценовая политика будет сохраняться, то распределение может вернуться на доковидный уровень, когда Москва - 40%, Молодая - 15%, Область - 45%. Сейчас же идёт структура: Москва - 45%, Молодая - 15%, Область - 40%.

Ожидание VS реальность по-региональному: в Бурятии открыли сквер, на обустройство которого потратили ₽600 тысяч. Сверху — рендер-победитель, снизу — реализация проекта.

Впрочем, несмотря на анекдотичность ситуации, за пределами Москвы такое скорее правило, чем исключение.

@nedvizhna24

На двух графиках – объяснение причин девальвации рубля.
В течение многих лет поступления от экспорта в долларах и евро перекрывали перечисления за импорт в 1,5-2 раза.
Впервые за долгое время (с 1998 года) объём экспорта в долларах и евро к в середине 2023 года сравнялся с объёмом импорта в этих валютах.
Со II кв. 2022 года доли расчётов в долларах и евро стали быстро снижаться, и за один год в поступлениях от экспорта они сократились до 34%, а в перечислениях за импорт – до 36%.

И это ещё при том, что значительная часть долларов и евро удерживается компаниями для выплаты внешних долгов в эти валютах, а также вывод денег за рубеж производится тоже в основном в этих валютах.
На рынке – банальный дефицит долларов и евро.
(графики – квартальный прогноз ИНП РАН, №59)

Строительство коттеджей подорожало, но в пределах нормы.

За летний сезон себестоимость коттеджей в России в среднем увеличилась на 20–30%, пишут "Известия". С начала года стоимость строительства дома из газобетона выросла в среднем на 20%, т.к. материалы составляют до 50% от сметы в зависимости от проекта. В связи с ослаблением рубля резко подорожали строительные материалы зарубежного производства, а также увеличился средний срок их доставки.

За последние два месяца существенно подорожало дерево. Это связано с активизацией экспорта бруса через Турцию в недружественные страны. За последние два месяца деревянные дома из бруса прибавили в цене от 5 до 10%. На первичном же рынке с учетом сохранения льготных кредитов стоимость домов продолжит расти и до конца года может подняться еще на 5–7%. В новых проектах рост может составить до 10–15%.

От себя добавим лишь комментарий основателя застройщика загородных домов Good Wood Александра Дубовенко:

Цены подросли в сезон, но не забываем, что до этого они сильно упали. Сезонное колебание цен было всегда, но работало это так: зимой цены не растут и даже есть какие-то акции, а летом цены растут на 10-15%. И так было условно 20 лет подряд.

Но в 2021 году цены выросли сразу на 60-100%, но затем заметно снизились. В этот сезон цены немного подросли, но не до уровня 2021 года. Все же они пока ниже, а рубль при этом за пару лет ослаб на 20%. Поэтому текущие цены справедливые.

В августе 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались выше июльского уровня на 45% по числу лотов и на 46% по оценке выручке. Доля сделок с ипотекой подросла с 81% до 83%. При этом рынок Санкт-Петербурга в июле показал лучшую динамику, чем Ленинградской области. В границах города зарегистрированные продажи подросли на 49% по числу лотов и на 48% по оценке выручки. В Ленинградской области зафиксирован рост на 36% по числу лотов и на 40% по оценке выручки. В обеих локациях оценочная цена кв. м подросла на 1% за месяц. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению августом 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в августе 2023 оказалась на 55% выше. Продажи в лотах выше на 52%, а в квадратных метрах - на 48%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 2% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 5% (расчет по заявленным ценам без скидок). Если год назад 84% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в августе 2023 - 83%. В Санкт-Петербурге продажи в лотах подросли на 57%, а в Ленинградской области - на 39%. В обеих локациях снизилась средняя площадь реализованного лота, причем в Ленинградской области - на 8%. Методика расчетов - в первом комментарии.