​​В связи с повышением ключевой и рыночных ставок по ипотеке, задались вопросом: что произойдет с досрочным погашением и рефинансированием ипотеки?

Текущие ставки напрямую влияют на скорость погашения ипотеки. Если рыночная ставка существенно выше или ниже той, которая записана в договоре, то возникает стимул медленнее или быстрее погашать ипотеку.

Часть досрочного погашения происходит через рефинансирование кредитов, когда заемщик погашает один кредит и берет другой под меньшую ставку либо просто договаривается с банком о новой ставке. При ставках 11-14% объем рефинансирования ипотеки стремится к нулю — в портфеле нет кредитов, которые выгодно рефинансировать по таким ставкам.

С досрочным погашением история более гибкая:

▪️Водораздел по ставке проходит около 10% в год. Когда в 2018 и 2020-21 гг. рыночные ставки по ипотеке опускались ниже 10%, досрочное погашение вырастало выше 30% в год от объема портфеля ипотеки, то есть весь ипотечный портфель мог быть погашен за 3 года. В то же время наблюдались и максимальные объемы рефинансирования — до 9% от объема портфеля.

▪️В последний год ставки были выше 10%, а скорость погашения портфеля ипотеки стабилизировалась на уровне 20% в год (при такой скорости портфель погасится за 5 лет).

▪️Нынешние ставки на уровне 14% по рыночной ипотеке были в нулевых, а потом лишь краткосрочно в 2010, 2015 и 2022 гг. При таких ставках можно ожидать снижения скорости погашения ипотеки до 15% (7 лет), как было в начале 2022.

Банк России нам говорит, что нужно приготовиться к длительному периоду высоких ставок. Ключевая ставка и рыночные ставки по ипотеке вряд ли опустятся ниже 10% годовых до 2025. Что делать в этом случае заемщикам? — считать свои возможности и расходы:

▪️При ставке 10% заемщик должен заплатить 10.9% от суммы кредита в год, а при ставке 14% — уже 14.4%. При этом в погашение основного долга уйдет только 1% и 0.5% в первый год соответственно. Остальное — проценты по долгу.

▪️Брать ли сейчас ипотеку под 14%? Имеет смысл, если есть возможность её быстро гасить. Ну или готовы переплатить около 8% за два года, а потом рефинансироваться под ставку 10%.

Итак, по новым кредитам заемщики будут стремиться быстрее досрочно погасить ипотеку, но по основной массе портфеля, выданной по меньшим ставкам, скорость погашения замедлится.

💡А теперь самое интересное — при повышении ставок и снижении объемов досрочного погашения у заемщиков будет оставаться больше денег на потребление. При портфеле 20 трлн руб. снижение погашения с 20% до 15% высвобождает 1 трлн руб. в год.

Куда пойдут эти деньги – большой вопрос, но очень вероятно, что на фоне высоких инфляционных ожиданий хотя бы их часть будет направлена на потребление. А значит привет инфляции от дополнительного спроса! Такие вот неочевидные последствия от роста ставок.

@DomusVerus

А на кого предлагают заменить Набиуллину, на полковника Квачкова? Чтобы поскорее начали выпускать купюры в миллиард рублей одной бумажкой?
https://news.1rj.ru/str/rusbrief/156447

Итоги недели. Спрос еще жив, местами даже слишком…

На вторичном рынке СПб видим все больше сигналов об угасании спроса. Среднее количество звонков чуть ниже, чем неделю назад, при этом наблюдаются сильные перепады в количестве звонков в разные дни (прогноз погоды какой-то, не удержался, простите).
Пока на вторичке - несколько неожиданно - предложение продолжает убывать. С начала месяца в спальных районах СПб - минус 6,9%, по «однушкам» - минус 9,2%. Есть вероятность, что мы снова увидим анти-рекорд по количеству вариантов. Напомним: в августе вторичный рынок с спальниках показал минус 8,9%, а у нас еще даже не конец месяца.
Но все же полагаю, что в ближайшие недели мы увидим на вторичке сначала стабилизацию, а затем плавный рост предложения. Количество сделок снизится; наибольшие шансы на продажу - у квартир с ощутимыми конкурентными преимуществами по сравнению с аналогами (при сопоставимой цене). В комфорт- и бизнес-классе это могут быть вид, эркер, планировка, качество ремонта, оснащенность квартиры и т. д. В эконом-классе единственным ресурсом для продажи станет скидка. При этом цены в рекламе на какой-то период скорее застынут. Цены реальных сделок будут ниже, отрываясь от «средних по больнице».
Первичный рынок. Спрос бодрый. У наших ипотечных брокеров и у коллег – аврал. Глянул из любопытства на HH. Застройщики срочно пополняют ипотечные отделы. Природа спроса понятна, можно не продолжать.
По ценам: застройщики пока предпочитают наращивать объемы продаж - у лидеров рынка какого-то ощутимого роста не замечаем. Есть подъем на 2-3% по наиболее ликвидным вариантам (однушки).
Часть спроса с затухающей вторички перекинется на новостройки, пока там есть госсубсидии и низкие ставки. Это подтолкнет застройщиков к повышению цен. Активность на первичном рынке будет снижаться медленнее, чем на вторичном. Еще месяц-два ситуация для застройщиков будет вполне комфортной. Но торможение тоже неизбежно, в том числе - из-за увеличения разрыва в ценах на готовое жилье и строящееся. Кроме того, покупатели и девелоперы будут учитывать возможное повышение ставок по льготным программам. (Короткий ажиотаж, затем долгий спад). Как по нотам разыгрывается драма: «успеть пока хорошие условия по господдержке». Из свежих идей – выделять господдержку «только по региону прописки» или если у покупателя есть не более одной квартиры.
Итого: в ближайшее время будем повторять уже знакомые нам циклы. Ослабление спроса на вторичном рынке на несколько месяцев, переток покупателей на первичный рынок. Цены вторички и первички разъедутся еще сильнее. При этом входим в длительный период высоких ставок (дорогих денег). Взгляните на новый прогноз ЦБ по ключевой ставке на 2024 год – там 11,5-12,5%. Ну неизбежно придется принимать решения по господдержке.
Спрос стабилизируется, когда люди привыкнут к новым условиям: к высокой инфляции, дорогим кредитам и пр. Печаль еще и в том, что доходы при высокой инфляции если и вырастут, то потом. А подтверждать их надо сейчас, при оформлении займа. При сохранении трендов возвращение к восстановлению спроса (после стагнации) на вторичном рынке может состояться не раньше, чем через полгода.

@yeltsovm

ну вы поняли... @iliilitop

С 20 сентября Сбербанк повышает ставки по ипотеке с господдержкой.

Минимальная ставка теперь составит:

- льготная ипотека – 8%
- семейная ипотека – 6%
- IT-ипотека – 5%
- дальневосточная ипотека – 2%

И никаких больше вам скидок за электронную регистрацию.

По заявкам, одобренным до 19 сентября включительно, сохраняются прежние условия по ставкам.

Ждём ближайшие дни подобных решений от остальных банков.

Нас ждёт жаркий сентябрь и октябрь, когда по старым решениям люди будут спешить выйти на сделки.

Как инвестору/риелтору дополнительно зарабатывать от 300к до 1млн рублей в месяц?

В России более 81 миллионов объектов жилой недвижимости и около 40% подвергаются перепланировкам. Но законно ли? 🤔

На канале Перепланировка по закону вы узнаете как правильно проводить перепланировку и где находить клиентов, чтобы получить максимальную прибыль (да-да, на этом зарабатывают немаленькие деньги, просто о таком не принято говорить🤫)

А также на канале вас ждёт БЕСПЛАТНЫЙ интенсив, благодаря которому вы поймете насколько все просто, если обладать нужными знаниями 🔥

Не упускайте такую возможность, освойте новый навык и получите дополнительный источник дохода!

Подписывайтесь ✅ - https://news.1rj.ru/str/+JJYoKuwndltmZjAy

Записаться на бесплатный интенсив можно тут 👉 клик сюда 👈

Сроки эксплуатации домов надвигают жилищный кризис.

В докладе Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН сообщается, что после 2025 года ожидается стремительное увеличение ежегодного объема выбытий жилья. Это связано с тем, что дома, возводимые в первый и второй периоды (массовая стройка домов в пять и девять этажей за период 1957–1968 г.г.) индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации. На 2038–2040 года прогнозируется максимум выбытий многоквартирных домов.

В крупнейших региональных агломерациях - Казань, Волгоград, Саратов или Красноярск, потребуется заменить от 6 до 8% всего жилого фонда. Нынешние механизмы коммерческого строительства не могут остановить волну роста доли аварийного и ветхого жилья, пишет "НГ".

Основатель ГК "Родина" Владимир Щекин отмечает, что панельные дома, у которых скоро закончится срок эксплуатации, составляют от 20% до 60% жилищного фонда в крупных городских агломерациях. По его мнению, оптимальным решением проблемы будет усиление частно-государственного партнерства при реализации проектов КРТ.

От себя добавим, что у темы аварийного жилья есть одна большая проблема. С 2018 года Росстат передал ведение статистики такого жилья в Минстрой, а министерство получает такую информацию от губернаторов, которые стараются записывать в отчеты жилье планируемое под снос, а остальное даже не признают аварийным. Из-за этого нет четкой картины происходящего в этой проблемной зоне.

Отсюда и превышение планов по расселению в некоторых регионах, а также хорошая ежегодная статистика у Минстроя. Проблема есть, но в отчетах ее как бы и нет.

⚡️Правительство России намерено продлить семейную ипотеку после 1 июля 2024 года — вице-премьер РФ Хуснуллин

Предлагать что-то отменить или оставить правительство и ЦБ, конечно, могут.
Но решения у нас принимает только один человек.

Объем ввода жилья в РФ по итогам 2023 года может составить до 105 млн кв. м, сообщил Хуснуллин

"Мы в прошлом году построили рекордное количество жилья - почти 103 млн кв. м. И в этом году мы этот показатель перебьем, до 105 млн кв. м мы введем в этом году", - сказал он. 

❗️Правительство предложит после 1 июля 2024 года перейти на кластерный подход в поддержке льготной ипотеки, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Для продления будут рассматриваться категории граждан, которые нуждаются в поддержке, а также регионы. #льготная

@rusipoteka

Вслед за Сбером сегодня о повышении ставок на льготную ипотеку уже объявили Уралсиб, Газпромбанк, Ак Барс банк, Росбанк, Дом.РФ банк, Металлинвестбанк.

Уходит эпоха. Потом будете детям и внукам рассказывать, как вам государство хоть в чем-то удалось нае#ать и отжать ипотеку под 6% во времена обнулений, эпидемий и войн. Держитесь там.

🧙 Льготная ипотека - это не "волшебные" деньги, а перераспределение: налог на необеспеченных в пользу среднего класса, пошлина на экспортера в пользу строителя

Кто еще фондирует льготную ипотеку?

🪢 Отвечает Коммерсант:

Правительство собирается ввести экспортные пошлины почти на все товары, еще не обложенные ими, кроме продукции машиностроения. Адвалорная ставка будет привязана к курсу рубля и составит максимум 7% при курсе выше 95 руб. за доллар. Мера может заработать уже в этом году и будет действовать до конца 2024 года. Сильнее всего пострадают металлурги, угольщики и производители удобрений, у которых, по оценкам экспертов, введение пошлин заберет до трети экспортной маржи. В таких условиях «никто и никогда не будет инвестировать», говорят источники “Ъ” среди экспортеров.

@c0ldness

Какую долю налогов платят малообеспеченные относительно других, того же среднего класса?

Какова величина расходов на льготку (мало) и сколько налогов принесет рост стройки и смежных отраслей (много)?

200-300 млрд на льготную ипотеку, после который что-то останется, а остальные 30 трлн впустую - нет, не заметили 🤷‍♂

Давайте отменим льготку, маткапитал и прочие правильные программы, но будем радоваться профициту бюджета. Так?

@truevalue: Какую долю налогов платят малообеспеченные относительно других, того же среднего класса?

@c0ldness: Это неправильный вопрос. Правильный вопрос: Какую долю доходов (после соцвзносов) платит рикардианское домохозяйство/необеспеченный против среднего класса?

Для простоты необеспеченный потребляет весь свой доход, т.е. из 100% дохода 13% идет на НДФЛ, оставшиеся 87% дохода облагаются по ставке 20% НДС - это дает эффективную ставку в 30.4%

((0.13*100) + (0.87*100)*0.2)/100

Пусть средний класс потребляет половину дохода, для него эффективное обложение будет лишь 21.7%:

((0.13*100) + (0.87*100)*0.5*0.2)/100

Необеспеченное домохозяйство не может взять ипотеку. Вместо этого оно своими налогами фондирует льготную ипотеку обеспеченного - выглядит справедливо 🤷‍♂️

@c0ldness

@truevalue: Какова величина расходов на льготку (мало) и сколько налогов принесет рост стройки и смежных отраслей (много)?

@c0ldness: Это опять неверная постановка вопроса. Она предполагает, что 100% продаж недвижимости, финансируемых льготной ипотекой не случились бы без поддержки

Это абсолютно не так

Расчеты для исходной программы 2020 года, показывали, что до 3/4 кредитов по льготным программ были бы выдан и по рыночным ставкам

@c0ldness

“Единственное искушение, которое ещё никому не удавалось побороть, - искушение надеждой.”
⁃ Ромен Гари

Привет.

Главные новости банков за 20 сентября https://clck.ru/35o5iK

Ты должен знать:

1. «В Госдуме заявили, что искусственный интеллект не сможет заменить депутатов.»
Действительно. Нынешние депутаты - как корова на крыше. Смотришь и удивляешься, как эта скотина смогла забраться так высоко.

2. Пожаловавшись на массовое пьянство в отдельных регионах РФ, депутат Госдумы Андрей Гурулёв предложил вернуть в России 12-15 часовой рабочий день без выходных, пояснив, что во время Великой Отечественной войны «никто вопросов не задавал», и призвал мобилизовать всех «трутней», которые годами «стоят на бирже труда»: «Давайте мобилизацию проведём! Все, кто стоят безработные на бирже труда, вперёд».
А депутаты в заградотряды пойдут, так?

3. «Министр здравоохранения РФ Мурашко теперь ездит на «российской» Aurus Senat.
Aurus Senat стоит от 39 млн. рублей.»
Снова почувствовал прилив гордости за величие Родины. Они теперь все на Аурусах ездить будут?

4. «Госуслуги» стали рассылать письмо с призывом скачать приложение для обнаружения беспилотников. За ложную информацию предусмотрена статья Уголовного кодекса.»
Цифровизация, которую мы заслужили.

5. «Весь мир изобилует конфликтами, международное право попрано, система Бреттон-Вудских отношений де-факто разрушается, заявил Песков.»
Международное право это ведь и правда хуйня на постном масле. Есть только международное право сильного.

6. Многим желающим вступить в отношения на самом деле необходима терапия или экзорцизм.

7. Сначала ты молод. А потом у тебя возникает непреодолимое желание отмыть верхние полки кухонного гарнитура.

8. наколи мне кольщик
тщетность бытия
да не эту сука
эта не моя
© sensata

Не удалось. Отличного дня!

@contrust24