Партия «Новые люди» внесла в Госдуму законопроект, в котором предлагается обязать застройщиков непременно исполнять обещанное в рекламных буклетах. Видимо, «Новых людей» несколько заебал мем «ожидание-реальность». Изменения предлагается внести в Гражданский кодекс.

На данный момент застройщики обязаны соблюдать требования, указанные в договорах долевого строительства, но не в рекламе, ведь формально эти обещания не являются публичной офертой, и ответственности за их невыполнение нет.

«Если дом и придомовая территория не будут выглядеть так, как нарисовано в буклете, люди смогут предъявить застройщику претензии», - отметил вице-спикер Госдумы, соавтор проекта Владислав Даванков.

Конечно же, это все ебучий популизм. Так как проекты часто выходят в продажу без наличия РД. А только со стадией П. Многие картинки в буклетах - это фантазия архитекторов на стадии концепции. Как это в жизни будет не знает никто: ни проектировщики, ни девелоперы, ни ген. подрядчик. Поэтому запоминаем и фиксируем: все что вам должен девелопер - написано в ДДУ. Все остальное - как получится. Либо приятным бонусом все будет, либо не будет и не надо бомбить. И да, в ДДУ все формулировки тоже очень сильно выверены. Если у вас в квартире отделка, то материалы отделки будут такие: на потолке будет потолок, на полу будет пол, на стенах стены. И без уточнения класса и производителя условного ламината.

🏗 Ввод жилья в РФ, по данным Росстата:

⬩ за сентябрь 2023 года составил 9,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% больше, чем в сентябре 2022 года;

⬩ за январь-сентябрь 2023 года составил 79,7 млн кв. м жилья – на 0,7% больше, чем за тот же период 2022 года.

🏠 Населением в январе-сентябре построено 60% от общего объема – 48 млн кв. м, что на 2,2% меньше, чем в январе-сентябре 2022 года. В сентябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 10,7% – до 6 млн кв. м. #стройка

@rusipoteka

Это странно, но ставки по ипотеке продолжают расти, хотя после поднятия ключа ЦБ прошел уже месяц. Опять отличился Газпромбанк, который решил, что 17% — недостаточно, чтобы отпугнуть всех потенциальных заемщиков, и щедрой рукой прибавил еще 0,7%.

@nedvizhna24

Очень актуально

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: ВТОРИЧКА – ПЕРВЫЕ ПРИЗНАКИ ОХЛАЖДЕНИЯ

По данным Росреестра, в сентябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 16 946 (63.8% гг) vs 17 538 (81% гг) и 14 932 (79% гг) двумя месяцами ранее.

Годовые темпы начинают снижаться, причем с более репрезентативным 2021 годом динамика также сократилась: 15.8% vs 25.5%. Возможно мы сейчас наблюдаем долгожданный многими разворот тренда. По некоторым данным, ВТБ с 1 октября закрыл заключение договоров по старым условиям ипотеки, Сбер собирается это сделать 1 ноября. То есть, количество сделок как на первичке, так и на вторичке должно снизиться, а спрос упасть

Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании

Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.

Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?

Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.

🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:

▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
 
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.

Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
 
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.

Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)

Какие у системы преимущества?

1. Плюсы для заемщиков:

▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.

Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
 
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.

2. Плюсы для инвесторов:

▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.

▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.

А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.

▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.

3. Плюсы для ипотечных банков:

▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.

▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)

⚖️ Почему система успешно функционирует уже два с половиной века?
 
1) В Дании отсутствует рынок субстандартного кредитования. Жесткое законодательство предъявляет высокие требования к кредитоспособности заемщиков.

2) Банки не могут проводить ценовую дискриминацию в зависимости от кредитного риска, поэтому для «плохих» заемщиков ипотечный рынок просто недоступен.

3) В стране относительно равномерное распределение доходов и качественное социальное жилье для немногочисленной группы малоимущих.

В итоге, история не знает ни одного случая, чтобы держатель датских ипотечных облигаций потерял вложенные средства. Такому успеху остается лишь безмолвно аплодировать.

💡Нам точно нужно взять этот пример на вооружение и развивать рынок ипотечных облигаций. А пока в Дании с населением в 25 раз меньше (6 млн) ипотечный рынок в 2,5 раза больше, чем в России… (3/3)

@DomusVerus

🪙 Есть 5 р.? Вложи в недвижимость через «Тинькофф»... Или не стоит?

💫Вышел пресс-релиз о некоем новом фонде «Тинькофф Квадратные метры» со входом 5 рублей. Ну тут в целом ничего нового (кроме 5 рублей), я уже об этом писал недавно.

🏢В фонд сначала будут включены апартаменты, превращающиеся в квартиры (11 шт.) в Lunar от Hutton, а потом апартаменты в SkyView.

🔍Для начала! ЗПИФа недвижимости «Тинькофф Квадратные метры» не существует. Есть ЗПИФ «Тинькофф Спейс II», а до того он именовался ЗПИФ «Саларьево».

✍️В пресс-релизе написано, что «управлением фондом и выбором объектов для инвестирования занимается команда экспертов Тинькофф по рынку недвижимости».

👀«Эксперты Тинькофф», вероятно, никакого отношения к инвестиционной деятельности фонда не имеют - все сделки за них проводила брокер Екатерина Левина из компании Whitewill, то есть лицо с явным конфликтом интересов, не являющееся сотрудником «Тинькофф».

🫣Почему люди из «Тинькофф» не делают сделки сами - большой вопрос. Все многомиллионные операции «Тинькофф» на рынке недвижимости сопровождает Whitewill, а сами что?

☝️А сами вот что: за «титанические» усилия по управлению ЗПИФом «Тинькофф Капитал» получает вознаграждение в размере 0.2% от СЧА ежемесячно!

Риелторы, вы здесь? На темной стороне?

Доля новостроек с детским садиком в шаговой доступности продолжает падать. У каждого пятого проекта детсада рядом нет.

@nedvizhna24

Госдума приняла закон о засекреченной недвижимости.

Принятый закон вносит изменения в существующие 52-ФЗ и 218-ФЗ и отменяет необходимость вносить в ЕГРН сведения о собственниках режимных объектов недвижимости, так как они составляют государственную тайну.

Законодательные изменения также предусматривают, что правительство России будет утверждать перечень видов находящихся в госсобственности объектов недвижимости (за исключением земельных участков), сведения о которых относятся к гостайне.

Подписаться на Недвижинку

Рабочий лайфхак, как скопить 12 млн. @bankrollo

🤓А вот — сравнение ставок вторички. Обращаем внимание, Альфа — четвертый в рейтинге ипотечных банков, но самый жадный.
🔺Треугольный метр

Застройщики отказываются от облигаций.

В январе-сентябре девелоперы выпустили облигации на 32,8 млрд рублей против 103,6 млрд рублей за тот же период прошлого года, подсчитали в "Эксперт РА" по запросу "Коммерсанта".

Год назад ПИК выпустил облигации на 39,5 млрд рублей, "Самолет" - на 35 млрд рублей, "Инград", Setl Group и "Брусника" - по 10 млрд рублей. В этом году бонды выпустили скромнее: ЛСР (7 млрд рублей), "Эталон" (10 млрд рублей) и "Страна девелопмент" (1 млрд рублей).

Эксперты отмечают, что компании выпускают ценные бумаги при более благоприятной конъюнктуре рынка, когда ставки по займам ниже текущих. После повышения в этом году ЦБ ключевой ставки публичные заимствования стали менее эффективным инструментом привлечения капитала.

Снижение продаж жилья в новостройках в целом по стране летом-осенью прошлого года и в первом квартале этого года вынудило девелоперов отложить покупки площадок и новые размещения бондов, т.к. привлеченные деньги в основном тратятся на покупку новых участков.

❗️Кредиторы теперь обязаны сообщать в рекламе не только минимальную, но и максимальную ставку

Как сообщает ЦБ, с 23 октября вступает в силу норма закона, которая запрещает банкам и МФО рекламировать только привлекательные ставки. Это касается как текстовых рекламных сообщений, включая публикации на сайтах и в мобильных приложениях, так и рекламы со звуком.

▪️Кредитные организации обязаны в рекламе своих продуктов указывать диапазон полной стоимости кредита или займа в процентах годовых.

▪️Полную информацию о стоимости кредита следует отображать тем же шрифтом, что и наиболее привлекательные проценты. Одни параметры не должны быть менее заметными, чем другие.

▪️Потребитель сможет сразу увидеть, какие дополнительные платные товары или услуги ему придется приобрести, чтобы получить деньги по более выгодной ставке.

ЦБ полагает, что новая норма заставит заемщиков обращать внимание на дополнительные условия кредитного договора и более осознанно рассчитывать свою финансовую нагрузку. #законодательство

@rusipoteka