Обзор международных рынков: пример успешной ипотечной системы в Дании

Рост ставок в последние полтора года больно ударил по рынкам жилья во всем мире. В США продажи жилья – вблизи минимумов кризисного 2008. В Великобритании из-за плавающих ставок ипотечный платеж забирает все большую долю доходов домохозяйств. Похожая ситуация в Швеции, Австрии и других странах.

Мы в России долгое время жили под колпаком льготной ипотеки, а вторичку в первом полугодии поддерживали относительно низкие ставки. Но после роста ключевой до 13% (а скоро, вероятно, будет еще выше) и на вторичке в РФ активность замрет. Что же делать?

Среди этой всеобщей боли есть островок стабильности – в Дании – благодаря уникальной системе ипотечного кредитования. Система существует с 1797 года, стойко выдерживает n-ный десяток кризисов и стабильно привлекает инвестиции в сектор вопреки любым дефицитам ликвидности.

🧵Сегодня расскажем про эту историю успеха в рубрике #международныерынки:

▪️Центральное звено системы – ипотечные банки. Это специализированные институты, которые только выдают ипотечные кредиты и выпускают облигации для их финансирования. По закону им недоступны иные операции коммерческого банка.
 
▪️Система функционирует по принципу «match-funding» – банки выдают ипотечные кредиты за счет выпуска облигаций, денежные потоки которых аналогичны денежным потокам соответствующих ипотечных кредитов.

Например, если банк выдает ипотеку на 30 лет под ставку 1%, он выпускает 30-летние облигации на сумму ипотеки с купоном 1% для ее финансирования.
 
▪️Ипотечные банки секьюритизируют пул таких облигаций в так называемые «covered bonds» (покрытые облигации), обеспеченные пулом соответствующих кредитов. Покрытые облигации размещаются среди небольшой группы банков (маркет-мейкеров) на ежедневных аукционах.

Как правило, маркет-мейкеры не берут эти бумаги на баланс, а перепродают в рынок с премией к цене покупки. Ставка по ипотеке определяется размером купона соответствующей облигации и может быть как фиксированной, так и плавающей. (1/3)

Какие у системы преимущества?

1. Плюсы для заемщиков:

▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.

Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
 
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.

2. Плюсы для инвесторов:

▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.

▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.

А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.

▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.

3. Плюсы для ипотечных банков:

▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.

▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)

⚖️ Почему система успешно функционирует уже два с половиной века?
 
1) В Дании отсутствует рынок субстандартного кредитования. Жесткое законодательство предъявляет высокие требования к кредитоспособности заемщиков.

2) Банки не могут проводить ценовую дискриминацию в зависимости от кредитного риска, поэтому для «плохих» заемщиков ипотечный рынок просто недоступен.

3) В стране относительно равномерное распределение доходов и качественное социальное жилье для немногочисленной группы малоимущих.

В итоге, история не знает ни одного случая, чтобы держатель датских ипотечных облигаций потерял вложенные средства. Такому успеху остается лишь безмолвно аплодировать.

💡Нам точно нужно взять этот пример на вооружение и развивать рынок ипотечных облигаций. А пока в Дании с населением в 25 раз меньше (6 млн) ипотечный рынок в 2,5 раза больше, чем в России… (3/3)

@DomusVerus

🪙 Есть 5 р.? Вложи в недвижимость через «Тинькофф»... Или не стоит?

💫Вышел пресс-релиз о некоем новом фонде «Тинькофф Квадратные метры» со входом 5 рублей. Ну тут в целом ничего нового (кроме 5 рублей), я уже об этом писал недавно.

🏢В фонд сначала будут включены апартаменты, превращающиеся в квартиры (11 шт.) в Lunar от Hutton, а потом апартаменты в SkyView.

🔍Для начала! ЗПИФа недвижимости «Тинькофф Квадратные метры» не существует. Есть ЗПИФ «Тинькофф Спейс II», а до того он именовался ЗПИФ «Саларьево».

✍️В пресс-релизе написано, что «управлением фондом и выбором объектов для инвестирования занимается команда экспертов Тинькофф по рынку недвижимости».

👀«Эксперты Тинькофф», вероятно, никакого отношения к инвестиционной деятельности фонда не имеют - все сделки за них проводила брокер Екатерина Левина из компании Whitewill, то есть лицо с явным конфликтом интересов, не являющееся сотрудником «Тинькофф».

🫣Почему люди из «Тинькофф» не делают сделки сами - большой вопрос. Все многомиллионные операции «Тинькофф» на рынке недвижимости сопровождает Whitewill, а сами что?

☝️А сами вот что: за «титанические» усилия по управлению ЗПИФом «Тинькофф Капитал» получает вознаграждение в размере 0.2% от СЧА ежемесячно!

Риелторы, вы здесь? На темной стороне?

Доля новостроек с детским садиком в шаговой доступности продолжает падать. У каждого пятого проекта детсада рядом нет.

@nedvizhna24

Госдума приняла закон о засекреченной недвижимости.

Принятый закон вносит изменения в существующие 52-ФЗ и 218-ФЗ и отменяет необходимость вносить в ЕГРН сведения о собственниках режимных объектов недвижимости, так как они составляют государственную тайну.

Законодательные изменения также предусматривают, что правительство России будет утверждать перечень видов находящихся в госсобственности объектов недвижимости (за исключением земельных участков), сведения о которых относятся к гостайне.

Подписаться на Недвижинку

Рабочий лайфхак, как скопить 12 млн. @bankrollo

🤓А вот — сравнение ставок вторички. Обращаем внимание, Альфа — четвертый в рейтинге ипотечных банков, но самый жадный.
🔺Треугольный метр

Застройщики отказываются от облигаций.

В январе-сентябре девелоперы выпустили облигации на 32,8 млрд рублей против 103,6 млрд рублей за тот же период прошлого года, подсчитали в "Эксперт РА" по запросу "Коммерсанта".

Год назад ПИК выпустил облигации на 39,5 млрд рублей, "Самолет" - на 35 млрд рублей, "Инград", Setl Group и "Брусника" - по 10 млрд рублей. В этом году бонды выпустили скромнее: ЛСР (7 млрд рублей), "Эталон" (10 млрд рублей) и "Страна девелопмент" (1 млрд рублей).

Эксперты отмечают, что компании выпускают ценные бумаги при более благоприятной конъюнктуре рынка, когда ставки по займам ниже текущих. После повышения в этом году ЦБ ключевой ставки публичные заимствования стали менее эффективным инструментом привлечения капитала.

Снижение продаж жилья в новостройках в целом по стране летом-осенью прошлого года и в первом квартале этого года вынудило девелоперов отложить покупки площадок и новые размещения бондов, т.к. привлеченные деньги в основном тратятся на покупку новых участков.

❗️Кредиторы теперь обязаны сообщать в рекламе не только минимальную, но и максимальную ставку

Как сообщает ЦБ, с 23 октября вступает в силу норма закона, которая запрещает банкам и МФО рекламировать только привлекательные ставки. Это касается как текстовых рекламных сообщений, включая публикации на сайтах и в мобильных приложениях, так и рекламы со звуком.

▪️Кредитные организации обязаны в рекламе своих продуктов указывать диапазон полной стоимости кредита или займа в процентах годовых.

▪️Полную информацию о стоимости кредита следует отображать тем же шрифтом, что и наиболее привлекательные проценты. Одни параметры не должны быть менее заметными, чем другие.

▪️Потребитель сможет сразу увидеть, какие дополнительные платные товары или услуги ему придется приобрести, чтобы получить деньги по более выгодной ставке.

ЦБ полагает, что новая норма заставит заемщиков обращать внимание на дополнительные условия кредитного договора и более осознанно рассчитывать свою финансовую нагрузку. #законодательство

@rusipoteka

Уважаемые подписчики! Собрали для вас новую подборку каналов о недвижимости! Экспертное мнение, аналитика, события и многое другое!

💎Циан для профи — официальный канал Циан для всех профессионалов недвижимости, а также самое крупное профессиональное сообщество по недвижимости в России. Всё, что по-настоящему важно знать всем, кто работает с недвижимостью в 2023 году. Здесь только экспертный контент!

💎 Как оформить льготную ипотечную ставку узнаете здесь, ведь мы с вами знаем что стандартная ставка по ипотеке 15-16% годовых в зависимости от банка, а льготная около 5%, то есть в три раза меньше. Как выгодно оформить такую ипотеку и купить себе квартиру по льготной ипотеке, а так же, можно ли оформить сразу несколько дешевых ипотек, узнаете в этом телеграм канале.

💎Юрий Иванов – интересный канал настоящего генерального 🧰 Юрий Иванов возглавляет ГК «ЮгСтройИнвест». Компания уверенно держит лидирующие позиции в девелоперских рейтингах, а гендир ежедневно делится новостями о том, чем сейчас живет стройка в ЮФО и СКФО.

💎Телеграмм-канал заместителя генерального директора ГК «ЮгСтройИнвест» Андрея Анашкина. Все о том, как строятся проекты топового девелопера юга России, ценности и принципы работы компании, новости Краснодара и актуальная информация о трендах урбанистики, которые применяются в новых микрорайонах застройщика.

💎«Всё о стройке» — Канал про стройку в России и за рубежом. С одним из самых больших количеством «Бустов» подписчиков и индексом цитируемости.

💎Законы стройки — все строительное законодательство в одном телеграмм-канале. Только самая суть, ничего личного.

💎Инсайдер. Главный по домам – телеграм-канал скандалов, интриг и кирпичных расследований. Расскажем обо всём, что успешно внедрили ТОП-застройщики России и в чем накосячили.

💎Стройка.Главное — взгляд 360° на мировую и российскую строительную отрасль. Подписывайтесь, чтобы не пропустить главное.

💎Базис застройщиков — канал о digital-трендах, цифровизации и лучших практиках клиентского опыта девелоперов России.

💎«Кто лучше строит?» — телеграм-канал о лучших и худших девелоперах страны. Раскрываем все секреты ТОПовых новостроек😱

💎КОТЛОВАНЪ — агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают лучшие риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

💎ConTrust — канал про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется.

Подборка собрана агентством коммуникаций M — Space. С нами становятся лидерами Telegram-пространства.

Задержка в обновлении данных в бюро кредитных историй привела к тому, что банки столкнулись с оформлением двух и более льготных ипотек (8% при ключевой в 13%) на одного человека. С 2023 года получить такую ссуду разрешается лишь один раз, поэтому субсидия от государства достается первой организации, куда обратился клиент.

В сентябре лазейку прикрыли: банки получили право повышать ставку, если им оказалась не положена компенсация из бюджета. Но на старые займы закон не действует. @banksta

В сентябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве составило 12 939 (32.4% гг) vs 14 202 (53.4% гг) и 13 309 (64.7% гг) двумя месяцами ранее.
Аналогично “вторичке”, мы имеем рекордный третий квартал, но уже внутри квартала динамика не однозначно восходящая – сентябрь меньше августа по темпам, а в абсолюте – и меньше июля. Повальным гонкам за еще дешевой ипотекой осталось жить совсем немного. @russianmacro

(к предыдущему посту)
Ещё аналитика «Домклика» показывает, что в сентябре продолжался переток покупателей жилья со вторичного рынка на первичный. Доля новостроек на рынке жилищного кредитования выросла примерно на 2 п.п. (до 35,6%), в то время как на рынке готового жилья, напротив, снизилась на 2 п.п.
Тем не менее, количество выдач пока держится на высоком уровне за счет большого количества ранее одобренных заявок и длительного периода сохранения Сбером прежних условий кредитования (после повышения ключевой ставки Центробанка). Аналитики «Домклика» считают, что в ближайшие месяцы отток покупателей на рынок новостроек усилится.

Kalinka Ecosystem провела «Неделю Саудовской Аравии в Москве» совместно с представителями крупнейшего застройщика и инвестиционного фонда Саудовской Аравии.

В ходе встреч эксперты рассказали о перспективах развития Королевства, стратегиях успешных инвестиций, а также схеме работы через саудовские фонды недвижимости, которые создают ячейки для российских инвесторов. Так, по оценкам аналитиков компании, доходность от инвестиций в объекты недвижимости в Саудовской Аравии может составить 25%.

Активная застройка Эр-Рияда, инвестиции в Мекку и Медину, строительство города будущего NEOM и открытого горнолыжного курорта Trojena, развитие туристической отрасли — эти и другие драйверы рынка создают привлекательные возможности для инвестирования и диверсификации портфеля. Количество поступающего в регион иностранного капитала достигает огромных масштабов. В стране активно строятся не просто мегаполисы, а гигагорода, которые появятся в четвертой промышленной революции.

Подробнее — https://companies.rbc.ru/news/IMFZSvUrq1/kalinka-ecosystem-provela-nedelyu-saudovskoj-aravii-v-moskve/

⚡️Приключения шведского девелопера Bonava в России продолжаются. Оказывается, что соглашение с группой RBI о покупке ее активов в нашей стране было расторгнуто, так как она не получила разрешение на сделку со стороны правкомиссии. Новый договор заключён с некой армянской фирмой Star Development (честно говоря, первый раз о ней слышу).

👆Напомню, что это будет третья попытка Bonava продать свои активы в России. Ещё в 2022 г. покупателем ее местного бизнеса должна была стать казанская G-Group, но эта сделка также не состоялась.
В портфеле шведской компании два строящихся жилых комплекса в Санкт-Петербурге, у неё есть также несколько площадок на перспективу.