Кстати, еще про недвигу.

Есть предложение к Минстрою и девелоперам, которое в России будет принято примерно никогда. Перейти на западную систему расчетов за жилье.

Суть у них такая. Покупатель бронирует квартиру, заплатив 10% аванса. Цена, разумеется, фиксируется. При этом покупатель может свое право перепродать подороже, когда дом будет на высоком уровне готовности. Условно, заплатил за бронь миллион, потом продал за полтора - естественно, дешевле цены у застройщика. Если покупатель не готов выкупать квартиру, бронь тупо сгорает. Ну, или возвращается половина денег.

Дальше - интереснее. За пару месяцев до сдачи дома в эксплуатацию начинаем оформлять ипотеку. Причем цена будет той, которая у нас была прописана изначально, при бронировании и внесении аванса. То есть миллион мы заплатили, оформляем на 9 миллионов. То есть не нужно ждать пару лет у моря погоды и платить банку за воздух - начинаем выплачивать уже за реальный объект недвижимости, который действительно есть.

Такой расклад решит сразу несколько проблем. Во-первых, с качеством жилья. Потому что в идеальном мире для получения ипотеки с таким форматом нам нужно будет подписать акт приемки-передачи жилья, который будет входить в пакет документов. По итогу застройщик или снизит цену, или максимально оперативно отработает недочеты. Здесь можно будет законодательно прописать паузу для устранения замечаний и получения кредита. Во-вторых, с недостроями. Все равно сейчас все жилье строится через проектное финансирование. Значит, банки будут жестче подходить к аудиту объекта и необходимости выделения дополнительных средств на стройку. Если не успели в срок или вообще не построили, значит, попадает непосредственно девелопер, причем за мошенничество. В-третьих, с двойной нагрузкой на кошельки покупателей. До заселения приходится платить и аренду, и ипотеку. С текущими ставками и ценами - это полный трендец.

Да, застройщики начнут скулить, мол, а как же кредиты от банков, мы их закрывали деньгами ипотечников. Ничего страшного. Во-первых, банки и так будут видеть, сколько юнитов забронировано, и эти 10% девелопер сможет спокойно засылать банкам - вполне себе нормуль. Во-вторых, за последние три года маржинальность даже с поправкой на санкции выросла так, что мама не горюй. Придется пожертвовать денежкой ради репутации. В-третьих, все равно можно организовать переходный период - типа год-два. В-четвертых, с такой схемой продаж будет даже больше, равно как и бесплатных денег от спекулянтов-неудачников - помним, что если не вывозишь, то забираешь только 50% от аванса.

Быть может, у нас когда-нибудь к этому придут. Рынок моментально задышит по-другому. Не факт, что цены станут меньше - просто воздух будет чище.

@economismrussia

​​Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ (1/2)

Мы иногда наблюдаем, как трудно инвесторам и аналитикам разбираться с финансовой отчетностью застройщиков. Этот пост расскажет, в чем особенности отчетности, приоткроет некоторые тайны и предложит новый индикатор DFE для оценки. Нескромно назовем его "коэффициент domusverus" EV/DFE.

Отчетность по МСФО мало чего говорит о текущем финансовом результате застройщиков. Отражение выручки и прибыли происходит в течение времени. То есть результат из отчетности за 1п. 2023 г. – только часть результата от продаж за отчетный период и больше от того, что строилось и продавалось в прошлом. А с переходом на эскроу реальные деньги от реализации проекта поступают после ввода в эксплуатацию.

Для оценки все-таки нужны данные из будущего. Здесь может помочь оценка портфеля проектов. Но её публикуют раз в году и не все застройщики. К тому же там все долгосрочные планы, которые могут не реализоваться.

Мы изучили отчетность 4-х публичных застройщиков, чьи акции торгуются на Мосбирже (ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон), собрали данные из актуальных проектных деклараций и попытались сравнить их рыночную оценку.

Что нам понадобится из МСФО? Прежде всего сумма долга и денежных средств на последнюю отчетную дату для вычисления рыночной стоимости EV (капитализация + чистый долг). Для застройщиков есть два варианта – чистый долг с учетом проектного финансирования (ПФ) и остатков на эскроу или без. Для наших целей мы НЕ включаем в чистый долг и ПФ, и эскроу.

ПФ и эскроу, как правило, следуют друг за другом по мере строительства и продажи объектов. Остатки на эскроу уменьшают ставку по кредиту. Фактически застройщик платит рыночную ставку только от разницы между ПФ и эскроу.

В июле-августе ключевая ставка выросла с 7,5% до 12%, а средняя ставка по ПФ лишь с 5,0 до 5,3%. Рост спроса привел к увеличению распроданности проектов. Остатки на эскроу растут быстрее ПФ. Отношение эскроу/ПФ уже подскочило с 83% до 86%, а скоро превысит 90%. Тогда застройщики будут платить рыночную ставку только на 10% от ПФ и средняя ставка снизится обратно до 5%, даже при дальнейшем повышении ключевой.

Из истории нам понадобится ещё рентабельность EBITDA. Она, как правило, достаточно устойчива. По выбранным застройщикам – от 20% до 30% в последние три года. О тонкостях расчета расскажем ниже...

@DomusVerus

В эти дни в Санкт-Петербурге проходит III Международный Строительный Чемпионат.

В этом году у участников этого масштабного мероприятия появилась возможность посетить промышленные предприятия города. Одна из экскурсий Школьной лиги чемпионата состоялась на завод по производству лифтов компании METEOR Lift.
На экскурсии ребята смогли собственными глазами увидеть современное лифтовое производство, узнать о последних разработках и задать интересующие их вопросы команде инжиниринга и производства. Отдельный блок экскурсии был посвящен теме технического обслуживания лифтов, так как от грамотного и своевременного сервисного обслуживания зависит качество работы лифтового оборудования и безопасность пассажиров.
«Возможно, кто-то из участников экскурсии на нашу производственную площадку задумается о будущей профессии. Лифтовая отрасль России очень ждет талантливую молодежь - мы бурно развиваемся и нам очень нужны квалифицированные электромеханики и инженеры», - отметил генеральный директор METEOR Lift Игорь Майоров.

КРЕДИТОВАНИЕ НАСЕЛЕНИЯ В СЕНТЯБРЕ: ТРАНСМИССИОННЫЙ МЕХАНИЗМ РАБОТАЕТ

ЦБ выложил статистику по банкам за сентябрь. Цифры показывают сохранение очень высоких темпов роста кредита населению: +928 млрд руб (+5 006 млрд YtD); 2.9% мм / 22.4% гг. Но есть нюансы!

Основной вклад в рост внесла ипотека, где был исторический рекорд по объёмам выдачи (955 млрд; +12% к августу), обусловленный льготными кредитами (646 млрд, +27% к августу). Это ожидаемо.

А вот в части потребительского кредитования – сюрприз! Весьма существенное замедление до 1.4% мм (15.0% гг). Это минимальные темпы роста с апреля.

Такая динамика необеспеченного кредита означает, что процентный канал трансмиссионного механизма (т.е. передача импульса от повышения ставки на спрос-инфляцию) постепенно включается в работу, обеспечивая замедление кредита – охлаждение спроса – замедление инфляции.

Темпы роста необеспеченного кредита ещё высоки, ипотеки – непозволительно высоки, так что жёсткая ДКП, как минимум, на 2-3 квартала, необходима

Разница между платежом по ипотеке и арендой жилья в Петербурге выросла в 2,16 раза

По этому показателю город оказался в тройке по стране. На данный момент, взять однокомнатную квартиру в Петербурге на вторичном рынке можно в среднем за 7,8 млн рублей. При этом ипотечный платёж по ней составит около 77 тыс. рублей в месяц. А вот снять такую квартиру в городе на Неве можно в среднем за 36 тыс. рублей. То есть соотношение ипотечного платежа к арендному составляет 2,16.

Аналитики сходятся во мнении, что во всех городах-миллионниках ипотека стала дороже аренды жилья. Так, например, в прошлом году средний платёж по ипотеке составлял 37,7 тыс. рублей, а арендная плата достигала 24,3 тыс. рублей. То есть разрыв был в 1,55 раза. Все дело в том, что ставки по кредитам выросли.

Подписаться на DP.RU

В советских/ российских домах лестничные площадки проектировались так, чтоб на них помещался гроб, а не стол для настольного тенниса

​​Обзор банковского сектора за сентябрь от ЦБ: охлаждение не за горами

Банк России опубликовал свежий обзор. Посмотрим на важное, сверим часы и поделимся новыми прогнозами.

Финансовые результаты банков оказались скромнее августовских, но лишь местами. В сентябре чистая прибыль снизилась до 296 млрд руб. (-16% м/м) за счет сокращения валютной переоценки (со 101 до 8 млрд) — курс рубля почти не слабел. Интересно, какой убыток от переоценки сложится в октябре, если рубль останется на текущем уровне 95 руб. за USD или ниже?

Основная прибыль банков продолжала расти — 264 млрд руб. (+16% м/м). ЧПД и ЧКД снизились незначительно (-4% м/м), зато эффект дало уменьшение расходов на резервы (-35% м/м).
 
Многие показатели послушно следовали по заданной в августе траектории. Но, как всегда, давайте обо всем по порядку:
 
▪️Кредитование бизнеса поставило исторический рекорд 1,4 трлн руб. за месяц. Снова активно набирали кредиты компании горно-металлургического, нефтегазового и энергетического сектора. Также ЦБ выделил финансирование отдельных крупных сделок по покупке бизнеса у иностранных компаний, уходящих из России. Вот где реальная причина слабости рубля!

▪️Около 15% (0,2 трлн руб.) прироста кредитного портфеля пришлось на проектное финансирование. Стройка продолжает выбирать лимиты прежними темпами, но меньше, чем приток на счета эскроу. В сентябре нетто-приток на эскроу поставил новый рекорд 0,4 трлн (после 0,32 в августе). В результате отношение эскроу/ОСЗ уже достигло 90% (рост с ~83% за 2 месяца). Все так, как мы говорили. Ждём снижения средней ставки по ПФ.

▪️Динамика ипотеки побила рекорд рекордов, как и прогнозировали. Новых кредитов выдано на 955 млрд руб. (+12% м/м). Прирост все также драйвил первичный рынок – объем льготных кредитов вырос до 646 млрд (+27% м/м). А вот на рыночной ипотеке уже сказался рост ставок — выдачи снизились до 309 млрд руб. (-9% м/м).
 
▪️Потребительское кредитование замедлилось (+1,5% против +2,4% в августе) как из-за регулирования, так и повышения ставок. ЦБ отмечает и замедление потребительской активности. Дальше эти тенденции будут сохраняться.

💡В ипотеке, судя по оперативным данным, октябрь станет первым месяцем охлаждения. Мы ожидаем выдач на 800 млрд руб., в том числе около 500 млрд по льготным программам и 370 млрд по ДДУ. Тем не менее спрос остается существенно выше того, что мы видели до августа.

В октябре выдачи ипотеки снизятся и на первичном, и на вторичном рынке. В первом случае повлияет введение макропруденциальных надбавок. Во втором случае повышение ставок только началось — в октябре много кредитов на вторичке ещё выдается по ранее одобренным заявкам.

Дальше больше будет страдать вторичный рынок, а спрос на первичке будет поддерживать разница ставок – об этом, кстати, расскажем на следующей неделе.

Хороших выходных!

@DomusVerus

По мере роста ключевой ставки будет усиливаться давление льготной ипотеки на бюджет; пока не просматривается других вариантов решения возникающих проблем, кроме стремительного ускорения инфляции. Общий тренд, заданный затянувшейся историей с льготной ипотекой очевиден: рынок уже превратился в подобие финансовой пирамиды. Мера, призванная поддержать спрос на рынке в сложный период пандемии, превратилась в источник дисбалансов и перекосов на рынке. За счет льготной ипотеки значительно вырос спрос на новостройки, при этом объем предложения остался неизменным – в 2022 г. объем сдачи многоквартирного жилья так и не превысил уровень 2015 г., а анонсированные «рекорды» были достигнуты исключительно за счет сектора ИЖС; застройщики решили не наращивать объем, а поднимать цены. В то же время реальные доходы населения не увеличивались, в результате, теперь более 70% выданных ипотек приходится на заемщиков, у которых более половины дохода уходит на обслуживание своих кредитов. В этом году проблема получила новое развитие, - ЦБ стал решительно поднимать ставку и ужесточать денежно-кредитную политику. По имеющейся информации, снижение ставки допускается им не ранее второго квартала 2024 г. Однако повышение ставки приводит к необходимости увеличения бюджетных субсидий; попытки хоть как-то улучшить ситуацию за счет ограничения количества выдаваемых льготных ипотек одному заемщику принципиально не изменят ситуацию. Помимо этого, повышение ставки спровоцировало рост выдачи как льготных ипотек, так и потребительских кредитов (в августе – 719 млрд руб.), из которых, вероятно, значительная часть пошла на уплату первоначальных взносов по тем же ипотекам. Меры по «охлаждению» рынка фактически подогрели ипотечный пузырь, по мере повышения ключевой ставки, растет доля льготных ипотечных кредитов в общем объеме. В условиях непростой ситуации с бюджетом, нагрузка на него в этой части будет только нарастать. Развитие жилищного строительства по этой же причине становится весьма проблематичным. Очевидно также воздействие льготных программ на будущий спрос – он стремительно сужается. Рынок деформируется – новостройки становятся вторичкой, которую будет невозможно продать, по причине ее переоцененности, по некоторым объектам – в 1,5 раза. При этом, без анализа последствий от действия существующих льготных программ, планируется вводить новые. Помимо различных категорий граждан, которым хотят предоставить такую возможность, рассматривается вопрос о внедрении льготной ипотеки в сегменте ИЖС. Решение проблемы дальнейшего нарастания давления как на бюджет, так и на домохозяйства, реальные доходы которых, с высокой долей вероятностью, будут уменьшаться, не наблюдается и не предлагается. Пока самым очевидным видится стремительное ускорение инфляции, вплоть до галопирующей, которая может как обесценить долги, так и поддержать банковскую систему. Однако негативные последствия от нее, в первую очередь – социальные, перекроют все условные «плюсы», связанные с корректировкой рынка недвижимости.