Итоги недели. Страх «не успеть» ещё действует?

Похоже, рынок устал реагировать на негативные новости: резких изменений на вторичке нет, банки не торопятся обновлять ипотечные ставки. Если кредиты по 15% ещё хоть как-то брали, то по новым ставкам на уровне 16-16,5% желающих почти не будет.
Одновременно видим слабую волну (которую по счету?) тех, кто спешит провести сделки по старым «низким» ставкам: ну, кто мог сказать пару месяцев назад, что 13,5-14% будут рассматриваться как «выгодные условия»? Причина спешки понятна: в большинстве уведомлений об одобрении кредита указано, что они носят предварительный характер. В какой момент они будут пересмотрены, каждый банк решает самостоятельно.
Есть относительно небольшая группа продавцов - те, кому действительно надо закрывать сделку. Вот они цены снижают и спешат купить ликвидные варианты. В последние выходные октября, сразу после повышения ключевой ставки, звонков по нашим объектам было больше, чем в некоторые рабочие дни. Торопятся. Но это явно ненадолго.
Часть продавцов снимет объекты с продажи - это те, кто хотел, но уже не сможет купить альтернативную квартиру при новых ставках. Эту версию подтверждает статистика: с начала месяца общий объём предложения в спальных районах Спб снизился на 1,7% (ЦИАН). На вторичке, по данным ЦИАН, продолжается плавное снижение объемов предложения. Сейчас в «спальниках», включая Мурино и Кудрово, в продаже всего 26 тысяч вариантов. Это и так немного.
Понятно что новый уровень ставок резко сократит количество покупателей.
Но стимулов для срочной продажи и снижения цен нет.
Уровень неплатежей хоть и растет, но доля просрочки остаётся на низком уровне.
Покупатели будут ждать скидок, а у продавцов нет особого резона их предоставлять. Переход к фазе снижения цен если и случится, то не сразу. А вот число сделок будет снижаться.

И на первичном рынке - тоже. Тут драйверы все те же: выдыхающаяся льготная ипотека и все слабее работающие опасения, что вот-вот еще ужесточат ее условия. Минфин высказал озабоченность большими затратами на ипотеку с господдержкой, ЦБ готовит новые ограничения. Покупатели реагируют, но вяло. Большинство из тех, кто подвержен страху «не успеть» - уже купили.
Спрос на новостройки по госпрограммам тоже будет плавно убывать. И вот тогда мы увидим новое состояние рынка. Не факт, что оно порадует застройщиков и банкиров.

Кстати, реальную цену квартиры все равно определяет вторичный рынок - а там с активностью, как уже разбирали выше, будет не очень.

@yeltsovm

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В США УВЕЛИЧИВАЮТСЯ ШЕСТОЙ МЕСЯЦ ПОДРЯД

В августе сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США вырос на 1.0% мм vs 0.78% мм в июле, годовая динамика: 2.18% vs 0.13% гг месяцем ранее. Начиная с марта помесячные темпы роста цен на недвижимость растут, до этого они снижались на протяжении 8 месяцев.

Ставки на 30-летнюю ипотеку сейчас обновляют многолетние максимумы, в августе они составили 7.1% годовых (сейчас уже 7.8%)

Тренд определенно продолжает идти вверх. Это может стать дополнительной проблемой для Федрезерва, т.к. перегрев рынка жилья является немаловажным фактором в общем росте цен.

Как работают первичный и вторичный рынок жилья

Есть разные мнения о том, насколько состав покупателей первичного и вторичного рынка пересекается. Это пересечение зависит как от рыночного момента, так и от ситуации в конкретном городе. Объемы строительства в последние 10-20 лет очень сильно отличались даже в крупнейших городах страны. Процесс обновления жилого фонда шел неравномерно. Поэтому и возможности вторичного рынка отличаются. Но рынки так устроены, что не могут не испытывать взаимного влияния.

До периода распространения льготных программ на рынке новостроек, движение цен в этих сегментах происходило более синхронно. Развитие рынка новостроек и снижение строительных рисков расширяло аудиторию. Но эти процесс были медленными. Привилегированное положение первичного рынка (после запуска льготных программ) привело к тому, что именно этот сегмент определял динамику цен в крупных городах. Опережающие темпы роста цен в секторе тянули за собой и цены на вторичном рынке. Увеличение ценового разрыва приводило к постепенному перераспределению спроса в пользу вторички.

К концу 2023 году условия по ипотечному кредитованию стали крайне поляризованными. Теперь первичному рынку будет сложно сохранять роль локомотива – вторичка слишком тяжелый груз для него. Со временем этот груз будет ограничивать оборот рынка новостроек и возможности ценового роста.

@reburg_ekb

В Госдуме предложили оставить льготную ипотеку только в регионах с низким спросом, а первоначальный взнос повысить с 20% до 25%.

Объём выдач ипотеки сократится на 30% уже в следующем году, считают в ВТБ. @banksta

Упс, оказывается, что вопрос доступности жилья, который Никита Стасишин решил утром поднимать, поднимать он будет исключительно как инструмент помощи девелоперам и только в форме диалога с ними. Об этом пишет профильный журналист Мария Перевощикова, пока другие СМИ как-то тушуются.

Что ж, мы благодарим Машу за столь ценное уточнение. А то мы чуть было не поверили, что Минстрой собрался осыпать нас манной небесной. А оно вон оно что — ждем очередной пакет помощи девелоперам (и банкам).

Спасибо, теперь все ясно.

@novostroyman

Минстрой начинает понимать, что 2024 год будет тяжелым для рынка недвижимости и намекает девелоперам и банкам, что бутерброд с икрой может смениться на хлеб с маслом, т.к. показатели нацпроекта нужно как-то выполнять. Попытаются продавить ценник.

Изучать ценообразование кв. м жилья в России предлагается совместно с ЦБ, Минфином, Минпромторгом, банками, ФАС и региональными властями, потому что сам Минстрой в этом вопросе ничего не решает и пробить лобби не сможет.

О введении потолка цен на кв. м на прошлой неделе предложил гендиректор "ОМ Девелопмент" Александр Пахоленко. Он считает, что в условиях повышения ключевой ставки необходимо сохранить доступность ипотечных кредитов для населения и установить определенный потолок цен на кв. м в новостройках.

🤔Открываем новые бездны?

Сделку оформили по программе "Семейная ипотека". Сумма кредита – 6 млн рублей. Семья планирует построить двухэтажный дом. Первоначальный взнос и средства ипотеки останутся на специальном счете эскроу в банке до мая 2024 года. Это срок завершения строительства дома.
🔺Треугольный метр

Как инвестировать в недвижимость, чтобы зарабатывать?

На канале Миллион на недвижке вы узнаете:

✅ На чем можно сейчас заработать в сфере недвижимости
✅ Что будет с ценами на недвижимость в 2023-2024 г.
✅ Тонкости налогообложения
✅ Кейсы 2023 г., где инвесторы заработали +35% годовых

Все рабочие стратегии инвестирования рассказывает опытный инвестор и предприниматель Марина Кремезных, которая ведет полумиллиардный портфель!

Подпишитесь и начните получать дополнительный доход с вложений:

https://news.1rj.ru/str/+254E3uJHDAM5YzRi

🤓Тот случай, когда с «покупать надо сейчас» — нам не врали. По информации Известий, банки развернули 30% предодобренных ипотек.

А зачем работать ниже рынка? План выдач года исполнен, застройщики поддержаны, эскроу наполнены… Очень похоже на начало спада ипотечной истерии.
🔺Треугольный метр

⚠️ Новые санкции и возможные эффекты

Минфин США расширил SDN список физических и юридических лиц. Из крупных организаций РФ в список попал ряд банков (Почта Банк, Русский Стандарт, ХКФ Банк, ВБРР) и компаний (СПб-Биржа, АФК Система и дочки с 50%+, проект Новатека «Арктик СПГ-2»). Также туда попали физлица и организации из других стран, вкл. ОАЭ, Китай, Кипр, Турцию, Швейцарию, Оман и Монголию.

🔍 Какие возможны макро-эффекты?

• Очередное напоминание про санкционные риски, но многие крупные компании уже под санкциями, поэтому идут «вглубь». Полагаю, у многих уже подготовлен «план Б», поэтому прямые эффекты не кажутся серьезными (что не отменяет их наличия). Публичные компании страдают от снижения котировок бумаг, что уже видим.

• Чуть важнее – это включение иностранных физлиц и компаний, подтверждая озвучиваемые в США/ЕС планы сфокусироваться на борьбе с обходом санкций через «дружественные» юрисдикции.

• Включение новых банков еще больше сужает возможности для внешнеторговых платежей и вывода средств физлицами. В случае экспорта его сырьевая направленность (где операции продолжатся ввиду заинтересованности Запада в поставках) снижает негативные эффекты, но экспортерам хранить валюту на зарубежных счетах становится опаснее. По импорту эффекты могут быть более значимыми, что может ограничить доступ компаний к материалам/оборудованию и/или сделать его ещё дороже. В итоге, это может негативно повлиять на выпуск в отдельных отраслях и цены.

• Серьёзнее стоит воспринимать санкции на СПб-Биржу, где инвесторы имели возможность торговать иностранными акциями из США и Гонконга. Пока неизвестно, позволит ли традиционная для таких случаев лицензия продать инвесторам свои активы и вывести деньги в РФ/другие юрисдикции, или их вновь ждет блокировка. Во втором случае реализуется инфраструктурный риск, о котором много говорилось и говорится, что важно в контексте угрозы санкций на НКЦ. Напомню, что в прошлом году опасения этих угроз стимулировали массированные продажа валюты и рост рубля.

💰В какой-то мере санкции могут сыграть роль стабилизатора для рубля, с одной стороны, помогая ЦБ бороться с инфляцией. С другой стороны, если санкции вновь заметно укрепят рубль, то это может сказаться на доходах бюджета, который в текущей конструкции стал более зависим от курса через нефтегазовые доходы, прибыль/дивиденды сырьевых компаний, «курсовые» экспортные пошлины и прогноз высокого номинального ВВП как налоговой базы для несырьевых налогов.

• Наконец, продолжение санкционных волн и осознание рисков инвестирования за рубеж могут ограничить отток капитала (или даже стимулировать его частичный возврат) и поддержать котировки российских акций и облигаций, как это наблюдается в ряде других стран под санкциями (Иран) или с ограничениями на вывод капитала.

• При этом у инвесторов остаются возможности диверсифицировать свои вложения через инвестиции в рублевые (акции/бонды/недвижимость) и валютные (квази-валютные в случае "замещаек") инструменты на российском рынке.