🏗 Самолет (SMLT) | Застройщик продолжает тонуть

✅ Несмотря на жесткие ДКУ и сокращение льготных программ, поддержка отрасли остается существенной, семейная ипотека помогает застройщикам держаться на плаву и, видимо, сильно резать льготы застройщикам не собираются.

👆 Продажи новостроек по ДДУ за 8м2025 года упали на -17% г/г в м² и на -8% г/г в деньгах, но конкретно в августе был приличный рост г/г. Отрасль держится и даже уже есть признаки восстановления, но на на уровне финансовых результатов застройщиков всё печально...

📊 В 1п2025 выручка не выросла, а прибыль составила мизерные 0,5 млрд р. На операционном уровне всё ОК, а вот 47,9 млрд р финансовых расходов - это мощно, без учета разовых доходов в 1п2025 вообще получен убыток около 1,5 млрд р.

❌ Самолет нарастил чистый долг до 351 млрд р, при текущей капитализации делать допки для его сокращения уже не выгодно, лучшее время для этого компания упустила (видимо ждали в 2023м году, что акции будут стоить 7000р).

👆 Посмотрим на то, как компания будет выходить из ситуации. Вполне вероятно, что реализуется сценарий как у Сегежи или МВидео, но дефолта по облигациям здесь не жду (вряд ли его допустят).

❌ Что касается прибыли, то существенной у застройщиков она не будет еще долгое время. Если через пару лет Самолет сможет снова зарабатывать больше 10 млрд р, то это в лучшем случае предполагает fwd P/E 2027 = 5, что вообще не выглядит интересно.

Вывод:
В целом, никакой катастрофы нет, но все застройщики стоят недешево и для акционеров пока никаких позитивных сдвигов нет. Единственное, что теоретически можно рассматривать в текущей ситуации - это облигации застройщиков, которые дают доходность 20%+. Не думаю, что крупным застройщикам дадут обанкротиться, хотя сам лично сейчас не держу ни акции, ни облигации в данном секторе (премии уже не те).

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

#обзор #Самолёт #SMLT

Высокий оборот на рынке новостроек важен для долгосрочного развития рынка жилья. Он меняет практику принятия решений и формирует более широкий запрос современные форматы. Жители городов с высоким объемом строительства чаще и проще принимают решения в пользу первичного рынка из-за хорошей насмотренности и опыта переезда в современные ЖК, который уже есть у потенциального покупателя или у его родственников, друзей, коллег.

Высокий оборот возможен там, где уровень цен не очень высокий, а объем предложения большой. В России немного городов, которые соответствую этим критериям: Тюмень, Краснодар, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Это достаточно разные рынки с точки зрения структуры покупателей, распроданности квартир и многих других показателей.
Ростов-на-Дону – стабильный рынок на юге России с относительно сбалансированным ростом. Краснодар долгое время поддерживает высокий оборот за счет широкой географии покупателей. Екатеринбург, напротив, опирается на внутренний спрос. Тюмень – рынок, который по своим показателям давно превосходит многие города миллионники.

Данные по продажам – аналитическая платформа bnMAP.pro

@REBURG

В России инициаторами судебных процессов по разделу совместно нажитой недвижимости чаще всего становятся жёны. По традиции жильё оформляется на мужа как главу семьи, и в случае развода женщине приходится отстаивать свои права через суд.

По данным юристов, в 2024 году российские суды рассмотрели более 30 тысяч дел о разделе имущества супругов, и в 91% случаев требования были удовлетворены полностью или частично. Хотя официальной статистики о том, кто именно чаще подаёт иски, нет, эксперты оценивают пропорцию как 80% жен против 20% мужей.

Юристы отмечают, что когда покупают квартиру, мало кто думает о разводе. Недвижимость оформляют на мужа — так принято. В итоге именно женщина вынуждена обращаться в суд, чтобы не остаться ни с чем.

В крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, такие разбирательства наиболее часты: стоимость жилья здесь высока, и борьба за квартиру становится главным конфликтом. Но именно в столицах чаще встречаются брачные договоры, позволяющие избежать судебных баталий.

Наиболее распространённые дела связаны с ипотечными квартирами, в которые вложен материнский капитал. Подобные объекты фигурируют почти в каждом третьем процессе. Банки при этом выступают третьей стороной, что делает разбирательства долгими и сложными.

Суды формально не учитывают пол супругов. Согласно Семейному кодексу РФ, имущество, купленное в браке, признаётся совместной собственностью и делится поровну — даже если собственником по документам указан только один супруг.

Отступления возможны, если квартира приобреталась на подаренные или унаследованные средства, но это необходимо подтвердить договорами, расписками или переводами. Также вклад в ремонт не даёт права на долю, кроме случаев, когда затраты значительно превысили стоимость жилья.

Хотя наличие детей формально не меняет принцип раздела, на практике суд может отдать квартиру матери с ребёнком, присудив отцу денежную компенсацию. Такая тенденция встречается нередко.

Эксперты советуют заранее заключать брачный договор: он позволяет определить принадлежность имущества и избежать затяжных споров. Если договора нет, супругам могут помочь в переговорах посредники — медиация. В случае суда шансы повысит подготовка: сбор чеков, договоров, справок о вложениях в покупку или улучшение жилья.

(изображение к посту – картина художника Эдварда Мунка «Расставание», 1896 г.)

🤓Недвижимость остается на втором месте внешних рекламодателей на макетплейсах в апреле-августе 2025 года. «Внешних» — значит не стоящих на полке внутри. Крупнейшими рекламодателями в этом формате из наших являются: Левел, Самолет и Смайнекс.
Почему? А потому что размещаться больше негде — интернет большой, но совершенно мутный.
🔺Треугольный метр

Сегодня себе сложно представить, что ещё в 2000 году на долю однокомнатных квартир в новостройках приходилось лишь 20%. А самой массовой категорией были 3-комнатные квартиры – 34%. Уже в 2015 году доля однушек выросла до 43%, и держится примерно на этом уровне и по нынешний день.
Рынок новостроек в России активно шёл в сторону миниатюризации жилья.
Массовое индустриальное строительство малогабаритных квартир привело к тому, что их средний размер снизился с 66 кв. м в 2000 г. до 53 кв. м в 2016 г.

«Таким образом, в России строительная индустрия не работает на массовое жильё для семей. Во многом она оказалась ориентированной на ввод квартир, предназначенных для одиноко проживающих, а также для вложения инвестиций состоятельных граждан. Эти моменты сглаживаются показателями индивидуального жилищного строительства, отражающими потребности и спрос населения».
(«Уровень жизни населения регионов России», №1, 2018)
Проще говоря, суть российского рынка жилья: если ты хочешь просторное жильё – то покупай или строй индивидуальный жилой дом. Городская квартира – не для просторной жизни.

(к предыдущему посту)
Из КОУЖ Росстата мы видим, кто и как в данный момент решает жилищную проблему.
Всего одомоментно – это 2,5% домохозяйств. Но по составу семьи цифра сильно отличается. Наиболее активно решают жилищную проблему многодетные – 7,2% семей, почти в три раза больше, чем в среднем все семьи. Далее идут семьи с детьми (4,4%).
Среди многодетных мы также видим самую большую долю тех, кто решает жилищную проблему через ИЖС – 66%.

Домохозяйства-одиночки меньше других заинтересованы в новом жилье – лишь 1%, в 2,5 раза меньше, чем в среднем по России и в 7 раз меньше, чем многодетные.
Одиночкам меньше всего нужно новое жильё, но рынок городского жилья (МКД) рассчитан именно на них, производя малогабаритные студии и «однушки».

С 4 октября

В выписке из ЕГРН должны появится новые сведения о бывших:

◾️о членах (бывших членах) семьи собственника приватизированного жилья, если в момент приватизации они имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим;

◾️о членах (бывших членах) семьи собственника жилья, указанных в момент полной выплаты взноса в качестве членов семьи члена ЖК или ЖСК в ордере на жилье или в решении общего собрания членов кооператива о предоставлении жилья либо вселенных в качестве членов семьи члена кооператива на основании решения общего собрания кооператива или решения суда.

Приказ Росреестра от 20.08.2025 № П/0285/25 оформлен в развитие 233-ФЗ

#егрн #недвижимость

🤓Любопытный факт. Благосостояние американских домохозяйств больше связано с фондовым рынком, чем с недвижимостью.

32% частных сбережений приходится на акции и фонды, тогда как на недвижимость лишь 30%, а на страхование и пенсии 21%.

Это делает США наиболее уязвимыми к колебаниям рынка, в отличие от Тайваня (20%), Японии (12%) и Китая (11%).

В других странах, таких как Южная Корея (65%), Китай (55%), Великобритания и Австралия (по 57%), основой богатства остаётся недвижимость.

В итоге, если в большинстве экономик доминирует жильё, то в США главным источником благосостояния является Уолл-стрит.

У нас же, думается, лидирует кубышка, банка с долларами, зарытая под яблоней. Такова генетическая память.
🔺Треугольный метр

​«Справедливость» по-российски: компенсации дольщикам упали в три раза

Друзья, кто-то еще помнит времена, когда дольщики могли хоть как-то отстоять свои права в судах? Судя по складывающейся практике, все идет под откос. Управляющий партнер Общества защиты дольщиков Денис Бутовичев представил душераздирающую статистику (в основе — данные Верховного суда РФ): в 2024 году россияне подали 78,2 тыс. исков к застройщикам (рост на 86%!), потребовав в общей сложности 49,5 млрд руб. А что взыскали? Всего 14,3 млрд — в 3 раза меньше желаемого! Средняя сумма по делу: требовали 633 тысячи, а получили жалкие 223...

Основные претензии дольщиков — некачественная отделка (20–30% исков), срывы сроков и несоответствие жилья заявленным характеристикам. Но суды удовлетворяют лишь 35% требований, хотя в 2021 году этот показатель был на уровне 76%. В 2022–2023 гг. взыскивали ещё меньше: 258 тыс. и 183 тыс. рублей соответственно.

Бутовичев винит в этом моратории и лоббистскую деятельность застройщиков. Он ожидает, что по итогам 2025 года исков станет на 45% меньше относительно предыдущего. Мол, дольщики просто устали или боятся «ограничений по компенсации».

О времена, о нравы!

@novostroyman

Портфель строящегося жилья внезапно стал рекордным — 120,1 млн м²

Такую цифру на 1 октября зафиксировали аналитики ДОМ.РФ в свежем дайджесте «Рынок жилья и ипотеки». Все — благодаря приросту в 0,6% за сентябрь. Год к году — +2%.

❤️ — главное, чтобы все благополучно достроили

Движение.ру