Главный момент, который бросается в глаза даже при беглом просмотре таблицы , подготовленной ув. @art_Insides0 – мир можно поделить на три эшелона доступности жилья, если смотреть на ключевой показатель — сколько лет нужно копить на 100 квадратных метров, откладывая всю чистую зарплату.
В первом, «заоблачном по ценам» эшелоне — глобальные хабы вроде Гонконга, где на жилье можно «копить» 70 лет, или Сингапура — 33 года. Во втором, «сбалансированном» — развитые европейские города: Мюнхен (20 лет), Амстердам (22 года). И дпльше, третий эшелон — «постсоветский и развивающийся». И здесь первое важное открытие: РФ-миллионники по этому показателю находятся на одном уровне или даже лучше многих городов Восточной Европы. Москва (15 лет) выглядит предпочтительнее, чем Прага (22 года) или Варшава (20 лет). Более того, Москва оказывается доступнее Рима (18 лет) или Афин (17 лет).

В чем тут проблема – в том, эта красивая цифра — «лет на покупку» — чисто теоретическая. В реальных условиях она недостижима.
Почему так. Во-первых, мы считаем в долларах, а зарплата в РФ в рублях. Да, сейчас рубль крепок, но курсовая волатильность может моментально "съесть" любые накопления. Это системный риск, который таблица не отражает.
Во-вторых, формула предполагает, что вы копите 100% зарплаты. В реальности после оплаты ЖКХ, еды и транспорта на накопления остается в лучшем случае 20-30% дохода. Значит, реальный срок умножается в разы.
Поэтому в реальности люди не копят 15 лет, а берут кредит. И вот здесь мы сталкиваемся со структурной проблемой. При текущей ипотечной ставке в, переплата за квартиру в Москве составит примерно +50% к ее стоимости. Фактическое время выплаты — все те же 25-30 лет, как в "недоступном" Стамбуле. Получается, что высокая ставка по ипотеке в РФ сводит на нет всю кажущуюся доступность, отбрасывая реальную долговую нагрузку на уровень самых проблемных стран.

Если же посмотреть на данные по обеспеченности жильем , которые приводит @art_Insides0, то и здесь все непросто. РФ находится в группе стран с низкой обеспеченностью жильем на душу населения — 29.4 м². Это уровень Италии, но это «средняя по больнице». В Москве этот показатель около 22-25 м² на человека, что ближе к Китаю, чем к Европе, где в Германии — 48 м², а во Франции — 52 м².
Но здесь же мы видим и наш главный козырь - динамику. В РФ до последнего времени вводилось около 0.7-1.0 м² нового жилья на человека в год. Это высокий показатель. Для сравнения: в Германии — 0.24 м², во Франции — 0.37 м². Здесь активно строят, ликвидируя количественный дефицит, доставшийся в наследство от СССР.

Что в итоге.
1. РФ-города действительно находятся в середине мирового рейтинга по формальным показателям доступности.
2. Однако эта «доступность» достигается не за счет высоких доходов или низких цен, а за счет механизма долгосрочной ипотеки с грабительской, по мировым меркам, ставкой.
3. Мы имеем европейские цены на недвижимость при третьемировых доходах и запредельной стоимости кредитных ресурсов.
4. Единственный позитивный момент - высокие объемы строительства. Это создает физическое предложение. Но без решения системной проблемы финансирования для конечного покупателя, «квартирный вопрос» решен не будет.
Таким образом, данные не опровергают тезис о сложной ситуации с жильем, а лишь подтверждают его. Теоретическая доступность есть. Практической — нет.

UPD: да, @art_Insides0 можно критиковать за методологию (правильнее, конечно, было бы считать не через среднюю, а через медианную зарплату, но где та медиана по статистике за пределами развитых стран), да, в США "метры" чаще предлагают не в квартире, а в доме, а это другое, но принципы на макроуровне @art_Insides0 схвачены верно.

ДП: Продажи национализированной недвижимости в Петербурге принесут бюджету 20 млрд. руб.

Евгения Иванова перечислила крупные объекты недвижимости, о национализации которых стало известно в последнее время. А мы с коллегами из Аверса прикинули стоимость этих активов. Дмитрий Некрестьянов дал комментарий. Почитайте кому интересно. В цифрах мы более-менее совпали. Вопрос - что дальше?

PS Наверняка многие скажут что «так и надо», что «был повод». Вроде логично. Но есть одна проблема. Как метко давеча шепнул один весьма влиятельный человек - у идеи конфискации нет четкой границы, нет дна. В какой-то момент спокойное «так и надо» может смениться на паническое «а у меня-то за что отобрали?». Создать цивилизованный рынок и хлопотно и долго. А вот подорвать доверие и разрушить - куда проще. Как рынок недвижимости так и фондовый рынок. И проблема намного ближе чем кажется. Касается нас напрямую. В ДК Кирова заезжали арендаторы, ремонтировали помещения, готовились работать и оказывать услуги. А акции внезапно (невзирая на сроки давности нарушений) национализированных компаний покупали розничные инвесторы. Обычные люди, такие же как мы с вами. На свои кровные.

@yeltsovm

После отмены безадресной льготной ипотеки с июля 2024 г рынок недвижимости сжался - упали вводы и запуски, продажи квартир и выдачи ипотеки. В I полугодии 2025 г. продажи жилья в новостройках были на 26% меньше, чем в январе-июне 2024 г., запуски – на 22%. Однако застройщики приспособились к новому состоянию, и с июля падение в годовом выражении практически прекратилось. В октябре застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв м новых проектов – это на 15% больше, чем в сентябре, на 2% по сравнению с октябрем-2024 и максимум с марта 2024 г., подсчитали аналитики «ДОМ. РФ».

Ситуацию с оживлением рынка недвижимости комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Рынок новостроек продолжает удивлять. Объем текущего строительства в России по итогам прошлого месяца обновил максимальный показатель.
Частично это связано с тем, что строить стали медленнее и сдача отдельных проектов сдвигается.
Частично с тем, что выросло число «бумажных проектов», где проектные декларации опубликованы, но стройка не ведется, а продажи не открыты.
Но в целом можно говорить о том, что для текущего рыночного контекста, девелоперская активность остается высокой.

Во многих городах продолжается перераспределение ресурсов. Пока одни собственники занимают осторожную позицию, относительно будущего спроса, другие – готовы покупать участки с премией к текущим возможностям рынка. Одни рассчитывает на активизацию спроса после снижения ключевой ставки в следующем году, другие – на широту оставшихся льготных программ. Удивительно, что и многие аналитики не верят в их сворачивание в будущем.

На этом фоне интересны данные дом рф за последний месяц, которые свидетельствуют о росте запуска новых проектов в стране. Сегодня девелоперы и банки готовы принимать на себя риски неопределенного будущего.
Все это происходит на фоне того, что представители отрасли продолжают пугать рынок будущим дефицитом, а соотношение продаж и строительной готовности ухудшается.

Петербургский дизайнер представил «эмоциональную карту» метро - на ней станции заменены чувствами и ассоциациями

О ситуации с ипотекой

Не беремся заявлять с чем это связано, но сегодня с утра пораньше все инфопространство оказалось заполнено разного рода аналитикой на тему ипотечного кредитования. Итак, что говорят:

▪️ В конце 3 кв. 2025 объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ достиг 176,7 млрд. За квартал он вырос на 22%, за год — вдвое (ЦИАН).
▪️ Доля просрочки в общем объеме задолженности — 0,89% (максимум с 2019 г.). На первичном рынке — 0,38% (рекорд за все время мониторинга, с 2019 г.), на вторичном — около 1% (близко к максимуму в 1,02%) (ЦИАН).
▪️ Доля отказов по ипотеке впервые превысила 60%. Сейчас одобряется только 39% заявок, с начала года показатель уменьшился почти на 10% (НКБИ).
▪️ В 3 кв. 2025 доля рискованной ипотеки с долговой нагрузкой заемщика выше 80% снизилась до 6% против 47% годом ранее, а с первоначальным взносом ниже 20% — до 3% против 51% в 2023 (ЦБ).
▪️ Купить квартиру с использованием ипотеки могут лишь 16% семей. Соотношение средних платежей по кредиту и средней зарплаты двух работающих достигло 48,8% против 54% годом ранее (РИА Новости).
▪️ В 2024-2025 годах банки получили 34,9 тыс. заявлений заемщиков об ипотечных каникулах. Только 34,8% из них были одобрены (ЦБ).

Как вам все это?

@novostroyman

Динамика ввода новых объектов на рынке жилищного строительства все еще снижается, но в более медленном темпе

По данным Дом.рф, с начала второго полугодия 2025 года годовые темпы снижения замедлились с -23% в январе-июне год к году до -2% в июле-октябре. Быстрее всего восстановление происходит в 10 регионах, которые мы отразили в инфографике. Тем не менее, в приведенных данных видно, что провал по вводу новых объектов в ряде ведущих регионов остается колоссальным.

Так, в Московской области, которая традиционно входила в тройку лидеров (вместе с Москвой и Краснодарским краем) среди российских регионов по вводу новых проектов, отставание от уровня прошлого года по данным на октябрь текущего составляет минус 33% год к году. Аналогичная ситуация - по Москве. Надо учитывать, что точкой отсчета выступает аналогичный период прошлого года, когда по объемам ввода уже наметился нисходящий тренд.

Начало реализации проектов (запуск проектов) - индикатор, определяющий уровень ввода жилья через 1,5-2 года. Высокие текущие показатели запусков означают, что в 2027-2028 годах объемы ввода жилья, а соответственно - и предложение новых квартир, на рынке будут снижаться.

Ипотечные прогнозы от «Дом. РФ»

Продолжаем про ипотеку. Пока аналитики разных компаний оценивали текущую ситуацию, «Дом. РФ» выдал несколько прогнозов, касающихся ситуации в жилищном кредитовании:

▪️ С июля снижение выдачи ипотеки начало замедляться. В августе и сентябре показатель в денежном выражении превысил уровень 2024 года. В 4 кв. 2025 ожидается продолжение тенденции.
▪️ По итогам 2025, согласно прогнозу, выдача ипотеки снизится на ⁓20% к уровню 2024 и составит ⁓1,0 млн кредитов на сумму ⁓3,8 трлн руб.
▪️ Доля ипотеки с господдержкой по итогам 2025 сохранится на высоком уровне (50-60% по количеству и 70-80% по объему).
▪️ С 2026 года выдачи по госпрограммам начнут сокращаться, так как с 1 января компенсации банкам снизятся до базовых значений –2,0 п.п. для МКД и 2,5 п.п. для ИЖС.
#аналитика

@novostroyman