В продолжение поста об интересных хобби собственников и создателей строительных компаний России

Например, основатель GloraX Андрей Биржин решил всех переплюнуть и объехать 7 континентов за 7 лет на мотоциклах. Первый уже прошел — полуостров Баха в Калифорнии.

Почему жилье в РФ-агломерациях не становится доступнее?

Это закономерный результат сочетания нескольких взаимосвязанных системных факторов.

1: Смена парадигмы — от жилья как «блага» к жилью как «активу»
Жилье перестало быть местом для жизни и превратилось в основной финансовый актив и инструмент сбережений в условиях нестабильности и низкого доверия к другим финансовым инструментам.

По всем агломерациям:
• Капитализация жилфонда в 2.7 раза превышает совокупный ВГП агломераций. Это ключевой индикатор "перегрева".
• Совокупная капитализация жилфонда 17 агломераций выросла за 11 лет в 4.5 раза (с 69.8 до 313.4 трлн руб.), в то время как ВГП рос значительно медленнее.
Значительная доля покупателей на рынке — это не те, кто решает жилищную проблему, а те, кто решает проблему сохранения сбережений.

2. Стимулирование спроса вместо регулирования рынка
Вместо того чтобы решать системные проблемы (дефицит инфраструктуры, плохое регулирование), правительство выбрало путь массированного субсидирования спроса через дешевую ипотеку.

По всем агломерациям:
• Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в медианной агломерации вырос с 2.4 (2018) до 3.8 (2024).
• В 2018 году в 15 из 17 агломераций жилье было «доступно» (КДЖ ≤ 3.0). В 2024 году таких агломераций не осталось. В 7 агломерациях приобретение жилья «серьезно осложнено» (КДЖ > 4.1).
• В период активного ипотечного стимулирования цены на жилье росли опережающими темпами, несмотря на продолжающийся высокий ввод.

Программы льготной ипотеки вливают в рынок триллионы рублей "дешевых" денег. Потенциальный покупатель, получив доступ к кредиту, не становится богаче, но его покупательская способность на коротком отрезке времени резко возрастает. Этот всплеск спроса мгновенно поглощает все новое предложение от застройщиков, которые, видя ажиотаж, не имеют никаких стимулов снижать цены, а лишь наращивают объемы продаж по текущим высоким ценам.

Льготная ипотека не решает проблему доступности, а лишь отсрочивает ее, переводя из проблемы недостатка накоплений в проблему гигантской долговой нагрузки на десятилетия вперед для миллионов семей.

3: Структурный сдвиг: больше метража, но меньше жилья
Застройщики, ориентируясь на платежеспособный спрос, субсидируемый ипотекой, перешли к массовому строительству малогабаритного жилья.
По всем агломерациям:
• Количество вводимых жилых единиц на 1000 человек увеличилось в 2 раза (с 7.2 в 2010 до 14.1 в 2024 в среднем по агломерациям).
• Но средняя площадь вводимой жилой единицы при этом снизилась, особенно в сегменте МКД.

Формально статистика показывает рост "ввода жилья" в квадратных метрах. Но по сути, рынок предлагает все больше "квадратов", но все меньше качественного, просторного жилья, пригодного для жизни семьи. Доступность "нормальной" квартиры с адекватной планировкой и площадью падает даже быстрее, чем общий КДЖ.

4: Институциональная слабость
Хаотичное регулирование и отсутствие координации внутри агломераций создают высокие транзакционные издержки и риски, которые закладываются в стоимость квадратного метра.

По всем агломерациям:
• Индекс базового градостроительного регламента (БГР): Ни одна из 17 агломераций не имеет полноценных правил игры (индекс 1.0). Средние значения колеблются от 0.11 до 0.75.
• Индекс согласованности градостроительной политики (СГП): Это главный индикатор провала. Индекс снизился в 13 из 17 агломераций, а в 7 из них упал до нуля. Это означает, что города-ядра и окружающие муниципалитеты не могут договориться о единых правилах.

5. Доходы не поспевают за ценами
Даже при росте реальных доходов населения, их темпы существенно отстают от темпов роста цен на жилье.

По всем агломерациям:
• Реальная з/п выросла за 15 лет в среднем на 62%.
• Реальные доходы выросли в среднем на 29%.
• В это же время реальные цены на жилье выросли в 12 из 17 агломераций более чем на 20%, а в некоторых (Казань) — почти на 100%.
Покупательная способность людей в отношении жилья не увеличивается, а сокращается. Рост доходов лишь частично смягчает удар со стороны растущих цен, но не отменяет его.

Когда кто-то со сцены пиздит про 1000 сделок с новостройками ежегодно, у меня кроме снисходительной улыбки это ничего не вызывает.

Давайте я вам на пальцах поясню, что такое 1000 сделок с новостройками в Москве.

1000 сделок это минимум 150 агентов 2-3 года работы в команде. Средний агентский офис в Москве это 25 агентов. То есть это работа 6-7 офисов в Москве.

Всегда спрашивайте у пиздабола сколько у него агентов в сети 2-3 года работы в профессии.

Минимальная квартира в новостройках в Москве продается сегодня за 9 млн рублей, а средний чек составляет сейчас 23 млн рублей. То есть комиссия с такой сделки составляет 690 тысяч рублей.

Чтобы зафиксировать 1000 сделок в новостройках за собой, вам надо найти примерно 12 000 лидов и обработать их. Цена одного такого сырого контакта доходит в Москве до 9000 рублей. То есть вам в рекламу надо ввалить минимум 60 млн рублей за год.

Давайте по-другому ещё объясню. У застройщика в самые хорошие времена считается продаваемый объем в год на одном Жилом Комплексе 400-500 лотов. Чтобы держать такой темп продаж, застройщику надо палить рекламный бюджет в размере 5-7 млн рублей в месяц на один ЖК. А тут 1000 сделок! То есть рекламный бюджет под 100 млн рублей в год.

Давайте теперь умножим средний чек комиссии 690 тыс рублей, на 1000 сделок. Это выручка в 690 млн рубликов. Как думаете владелец компании с выручкой под 1 млрд рублей, ходил бы выступать перед 3 сотнями агентов?

Чистая прибыль агентства недвижимости это 28-34% от выручки. Я вам гарантирую, что при EBITDA в 200 млн рублей в год, владелец компании не тратил бы время на хвастовство со сцены.

Теперь к реальности! Офис на 25 опытных агентов это максимум 150 сделок в год. А в реальности с учетом более высоких чеков это скорее до 120 сделок.

Что такое сделка с новостройкой? Это значит, что вам надо акцептовать кучу актов и документов или с агрегатором или напрямую с застройщиком. При 1000 сделок выгоднее работать уже напрямую с застройщиком. Тогда вам придется держать штат администрирующих 12 000 лидов, отслеживающих каждый клиентский кейс и выбивать из застройщика целый квартал комиссии. Это примерно 10-15 человек обслуживающих такие сделки.

Чтобы сегодня построить агентство недвижимости в Москве, способное выйти на объем в 1000 сделок с застройщиками в год, нужно ввалить только в аренду офисов 30 млн рублей в год. В обучение, рекрутинг и автоматизацию ещё 50 млн рублей в год, в маркетинг минимум 60 млн рублей в год. На такие показатели агентство выйдет у вас через 4 года минимум. А это значит вам надо инвестировать за 2-3 первых года примерно 250 млн рублей. То есть 3 миллиона долларов.

Уж поверьте мне, с моей осведомленностью на рынке недвижимости такую компанию я бы точно заметил.

Да есть крепкие ребята в работе с Новостройками. Но они как правило сидят на рекламных бюджетах самого застройщика, то есть по сути они просто заменяют отделы продаж застройщика. Но там и комиссия в таком случае не рыночные 3%!

При условии, что вы сидите на рекламном бюджете застройщика комиссию режут до 1,2-1,5%.

Я в бизнесе по работе с застройщиками плотно 12 лет. Терпеть не могу пиздаболов, которыми переполнен этот рынок.

В октябре 2025 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 484,3 млрд руб., что на 21,3% больше месяц к месяцу, следует из подсчетов Frank RG. Вместе с тем снизился средний чек — на 2,4%, до 4,76 млн руб. В целом за прошлый месяц объем выдачи различных кредитов населению достиг 1,1 трлн руб. Это на 21,5% больше, чем год назад. При этом кредитование по итогам 10 месяцев 2025-го (7,48 трлн рублей) все еще уступает аналогичным показателям прошлого года

🤔В США администрация Дональда Трампа работает над введением ипотек сроком на 50 лет, сообщил глава Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA) Билл Пульте.

По его словам, это станет «настоящим прорывом» для рынка жилья.

Инициатива последовала после поста Трампа, где он сравнил её с реформами времён Великой депрессии, когда президент Франклин Рузвельт ввёл стандартную 30-летнюю ипотеку.

План направлен на повышение доступности жилья для молодёжи, однако сейчас ситуация остаётся сложной, по данным Redfin, американские семьи тратят около 38% дохода на выплаты по ипотеке, а запросы «help with mortgage» в Google достигли максимума с 2009 года.

Новая программа может стать попыткой администрации снизить нагрузку на заёмщиков и оживить рынок недвижимости.
🔺Треугольный метр

В октябре 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) оказались на 21% выше, чем в сентябре по числу лотов и на 10% по оценке выручки, при этом доля ипотечных сделок выросла до 68%. Средняя цена реализованного лота снизилась на 9%, а кв. м - на 4%, из-за выросшей доли в продажах недорого жилья. В Москве (в старых границах) зафиксирован рост числа сделок прошедших регистрацию на 3% на фоне снижения "среднего чека" на 3% и роста доли сделок с ипотекой до 59%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц выросло на 22% при росте доли сделок с ипотекой до 75%. В Московской области число регистраций в октябре на 44% выше сентября на фоне роста роста доли сделок с ипотечным кредитом до 75%. Планы по очередному реформированию семейной ипотеки вылились в активизацию спроса в недорогом сегменте новостроек преимущественно расположенном в Московской области и в меньшей степени в Новой Москве - в октябре 2025 года темпы реализации жилья, относящегося к сегменту с чеком, который подходит под ограничения семейной ипотеки, заметно выросли - за месяц дополнительный спрос на такое жилье в Московском регионе мог составить около 2000 лотов. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению с октябрем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (текущие и планируемые поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в октябре 2025 года оказалась выше на 26%, в то время как число реализованных лотов выше на 43%, а доля ипотеки выросла с 55% до 68%. При этом средняя оценочная цена реализованного кв. м ниже на 1%, чем год назад, а лота - ниже на 11%, из-за снижения средней площади реализуемых лотов и смещения спроса в Московской агломерации в сегмент недорогого жилья подходящего под семейную ипотеку. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 11% выше. Cредняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше в Москве на 9%, чем год назад, однако средняя цена реализованного лота сократилась на 2%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в октябре 2025 года оказалась на 40% выше прошлого года, на фоне роста средней цены реализованного кв. м за год на 12%, а лота на 9%. В Московской области продажи в лотах выше в два раза на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 7%, а лота на 4%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Читаю отчёт АКРА «Жилищная сфера в РФ - строительство, финансы, секьюритизация» (октябрь 2025).

По данным исследования, Россия сильно отстаёт от развитых стран по обеспеченности жильём. Среднестатистический житель России располагает всего 29 кв. м жилья, тогда как в Германии 48 кв. м, во Франции 51 кв. м, в Канаде 72 кв. м, а в США 74 кв. м. Даже Китай (42 кв. м) уже обогнал нас по этому показателю. Реально конкурировать Россия сегодня может только с Польшей - там 27 кв. м на человека.

Эта пропасть показывает, что жилищный фонд России всё ещё догоняет развитые экономики не только по качеству, но и по базовому метражу.

Еще один вызов — старение фонда. Средний возраст жилья в России составляет 37 лет, при этом на долю домов, построенных более 30 лет назад, приходится 60% жилого фонда.

Аналитики АКРА считают, что перспективы развития рынка связаны с постепенным увеличением обеспеченности жильём. Но реализация этого потенциала будет зависеть от комплексного развития ипотечного кредитования, строительной отрасли и мер государственной поддержки.