🏢 Рассрочка от застройщика - всё? ЦБ готовит жёсткие меры

В новом «Обзоре финансовой стабильности» (*.pdf) Банк России увидел новый пузырь на рынке недвижимости и твердо намерен его "сдуть" – речь идет о рассрочках от застройщиков и рисках, которые они несут сторонам, включая банки, которые формально и не входят в эту связку.

Немного цифр для понимания масшатаба проблемы:
💰 объем обязательств граждан по рассрочкам достиг 1,4 трлн рублей (на 01.10.2025),
💰 в начале 2025 г. на рассрочки и покупку за «кэш» приходилось 55% всех продаж, но со снижением ставки / ужесточением требований застройщиков на начало октября доля упала до 34%,
💰 в проектах, которые будут сданы только в 2026 году и позже, доля рассрочки составляет около 40%.

ЦБ озадачился этим, потому что застройщики подумали, что они банки и начали выдавать "кредиты" (рассрочку), не умея оценивать свои риски и риски заемщика. Из рисков самого застройщика – это невнесение последнего платежа (а это часто миллионы рублей) и, значит, расторжение договора, которое может закончиться и возвратом денег застройщиком, и долгими тяжбами с риском остановки стройки. С рисками клиентов сложнее, так как проблемы могут возникнуть потому, что банки не видят рассрочки в БКИ, что может создать нагрузку, которую заемщик не сможет обслужить.

Предложение Банка России лучше всего отражает фраза из обзора:

Чтобы минимизировать риски для физических лиц, целесообразно закрепить принцип «деньги в обмен на право собственности».

В итоге – схема рассрочки будет сложнее, и в ней появится еще один участник – банк, который будет и передавать данные в бюро кредитных историй, и осуществлять передачу денег затройщику через "эскроу для рассрочки", то есть деньги, которые покупатель платит в рассрочку не пойдут застройщику сразу, а будут лежать на счетах эскроу до сдачи дома или полной оплаты.

📢 MarketOverview

📈 Продажи квартир по ДДУ в стоимостном выражении за квартал выросли на 18%, что объясняется оживлением спроса на жилье, говорится в обзоре ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2025 года».

Доля реализованного жилья во всех заявленных проектах со счетами эскроу незначительно снизилась (-0,1 п.п. за 3к25, до 32%).

«Это связано с увеличением объема проектов, продажи в которых еще не начаты. Тем не менее оживление спроса привело к росту доли реализованного жилья в проектах с открытыми продажами (+0,5 п.п. за 3к25, до 41%)», – отмечается в материале.

Доля реализованного жилья в проектах со счетами эскроу на момент ввода в эксплуатацию остается комфортной (74%). Такой уровень был характерен для большей части периода масштабной господдержки ипотеки и сохраняется свыше 4 кварталов подряд, подчеркивают в ЦБ.

🪙 В номинальном выражении цены в 3к25, по данным Росстата, выросли так же, как в предыдущем квартале (+1,6%), а с корректировкой на инфляцию – на 1,1% после +0,6% в 2к25. Такой рост прежде всего объясняется оживлением спроса на фоне снижения рыночных ставок.

#первичка #недвижимость

@rusipoteka

📊 В октябре 2025 года, по данным ЦБ, наблюдалось повышение активности на рынке ипотеки.

На балансе банков задолженность по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) на 01.11.2025 составила 21,1 трлн рублей, увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 1,4% (+1,0% м/м на 01.10.2025). В годовом сопоставлении темпы прироста портфеля ИЖК составили 5,6% (годовой прирост на 01.10.2025 – 4,9%).

Совокупная задолженность населения по ИЖК (с учетом секьюритизированной части портфеля) на 01.11.2025 составила 22,9 трлн рублей (+1,2% м/м и +5,6% г/г).

📈 Банки выдали 106 тыс. ИЖК на 489,6 млрд рублей (+20,6% и +21,1% м/м по количеству и объему соответственно), что является максимальным значением с июня 2024 года. В годовом сопоставлении предоставление ИЖК возросло на 11,6% по количеству и на 33,4% по объему.

Около 76% выдач ИЖК в октябре приходилось на программы господдержки.

Выдача ипотеки по итогам октября, по данным ЦБ:

🔴по госпрограммам увеличилась до 369,8 млрд рублей (+18,3% за месяц);
🔴на рыночных условиях увеличилась до 119,9 млрд рублей (+30,6% за месяц).

#ВыдачаИпотеки

@rusipoteka