Математически безграмотные застройщики загнали рынок в тупик
#Лонгрид

Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:

Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.

Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.

Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?

Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.

Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.

Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.

Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.

Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷‍♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.

Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷‍♀️

Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!

Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷‍♀️. Вот вам и все математические фокусы.

👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦‍♀️.

@novostroyman

А вы знали, что можно зарабатывать от 3000 рублей в день, работая удаленно?

Команда канала FinAdviser ежедневно показывает как можно зарабатывать, не выходя из дома, находясь в любой точке мира, абсолютно честно и с минимальными вложениями.

Успейте занять свое место, пока не поздно.

👉 https://news.1rj.ru/str/joinchat/AAAAAFOQoTkRKzDW_mclUw

Доступ в канал открыт на 24 часа, потом снова станет приватным

Намазал морду гуталином
Пришёл в Сбербанк и говорю
Спишите долг по ипотеке
Я тоже с африканских стран
@Buddy_Judge

«Дом.РФ» банкротит «ЛенСпецСтрой» и «ЛенОблСтрой». Тем временем их владелец Дмитрий Астафьев пытается вывести из под удара часть своих активов.
Проблемный ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино разделён на две очереди, у каждой – свой застройщик. В первой очереди (один корпус на 1146 квартир) это компания «ЛенСпецСтрой», во второй (ещё два корпуса совокупно на 1349 квартир) – фирма «ЛенОблСтрой». Обе принадлежат Дмитрию Астафьеву.
В августе 2018-го г-на Астафьева арестовали по подозрению в мошенничестве (в особо крупном размере) с деньгами дольщиков. Следствие полагает, что часть средств граждан (более 200 млн рублей) была потрачена нецелевым образом. Потом Дмитрия Астафьева выпустили под подписку о невыезде. В рамках уголовного дела правоохранительные органы арестовали имущество родственников г-на Астафьева: элитный загородный дом в Солнечном, несколько автомобилей класса «люкс», а также многоярусный паркинг площадью свыше 3200 кв.м (на 150 машин) на Богатырском проспекте.

Чтобы заработать лишнюю копеечку на дольщиках, застройщики не гнушаются ничем. Объясняем, как тонко намекнуть, что они не правы:
https://j.tinkoff.ru/tg/tonko/

Итак, ключевая ставка теперь 6,5%. ЦБ снизил ее сразу на 0,5%. Ждём ближайшие дни новой волны снижения % ставок по ипотеке. Кто первый?

На одной из улиц Петербурга нашли кучу банок Coca-Cola. Банки не открыты. Местные жители интересуются, есть ли рядом гора Jameson.

Вице-премьер Виталий Мутко, встречаясь сегодня с губером Петербурга Бегловым, немножко, кажется, прифигел. Вместо того, чтобы детально объяснить федеральному куратору строительной отрасли, как решается проблема с обманутыми дольщиками - а сейчас в Питере около 30 проблемных жилых объектов - губер стал рассказывать о том, как в городе хорошо в парках. "Вот белочек выпускаем", - стал мямлить губер перед журналистами. О май гад, итс ноу посибл🐿🐿🐿 Наверное, так подумал вице-премьер Мутко, подумав совсем о других белочках, которые могут мерещиться нынешнему хозяину Смольного. Но Леонтьевича не проведешь - он потребовал создать в городе спецфонд с участием города: эта структура должна заняться завершением проблемных жилых объектов.

❗️Минстрой намерен вернуться к законопроекту об изъятии неиспользуемых территорий в городах, сообщил в пятницу глава ведомства Владимир Якушев на Российской молодежной архитектурной биеннале.

👉 По словам министра, норма об изъятии в рамках законопроекта о комплексном развитии территорий была предложена Минстроем ради скорейшего ввода неиспользуемых промплощадок в оборот. Однако во время рассмотрения проекта в Госдуме от нее пришлось отказаться, так как идея встретила сильное сопротивление правозащитных организаций, считающих, что предложенный механизм недостаточно защищал право собственности.

"Нам не удалось продавить этот законопроект, и мы уступили. Однако эти площадки делают уродливыми наши города, их нужно быстрее вводить в оборот", - сказал Якушев. @ria_realty

Сегодня же вице-премьер Виталий Мутко признал, что заявленные Минстроем вслед за самими 👆ВВП целевые показатели по вводу жилья в стране (эта цифра известна - 120 млн кв. м в год, что на 30-40 млн кв. м больше, чем текущие показатели) невозможны, да и не нужны пока. Он сослался на объективные причины. Строить жилье сейчас надо со всей инженерной и социальной инфраструктурой, а для этого потребуется около 600 млрд руб. Большая часть, конечно же, - это средства бюджетов разных уровней. "Мы не можем быть пылесосом по выкачиванию денег со всей страны", - заявил Мутко. Да ладно, Виталий Леонтьевич, вон сколько денег страна вбухала, чтобы пустить пыль в глаза всему миру. Олимпиаду в Сочи провели, как утверждает Счетная палата, за 325 млрд руб. (из них из бюджета104 млрд руб). А дорогим россиянам как и где жить?

Целевые показатели ввода жилья в Петербурге на 2019-2024 годы могут быть скорректированы с учетом перспективы строительства социальной и инженерной инфраструктуры, сообщил вице-премьер РФ Виталий Мутко. Проблема в том, что в нацпроекте зафиксированы паказатели по объему ввода для северной столице к 2024 году в 25 млн кв м, тогда как власти города считают, что эта цифра не должна превышать 21,5-22 млн кв м. @ria_realty

Сейчас по всей стране насчитывается около 3,3 тыс. проблемных дома в 75 регионах - таковы обновленные данные Единой информационной системе жилищного строительства.

🏗 Новые тренды на рынке ВДО: строительные облигации

Каждый год застройщики сдают жилья примерно на 3 трлн руб. Это гигантская цифра. Этот сегмент экономики не исчезнет даже в условиях стабильности, стагнации или рецессии, о которой так долго говорят большевики экономисты всех мастей, но сильно трансформируется. Если предложение превысит спрос, то часть жилья, конечно, продать будет невозможно.

Но какую часть? Человейники более не модны. Дома же хорошего качества с правильной инфраструктурой и в правильных районах всё равно будут покупать. Наша задача - понять, кто из застройщиков умеет так строить?

Да, жилье перестало быть инвестиционно привлекательным, но сам рынок новостроек никуда не денется.

Мы искренне считаем, что 2020 год - это год начала активного размещения облигаций мелких и средних застройщиков с правильными проектами.

На конец 2018 года объем средств, привлеченных от дольщиков составлял 3,7 трлн руб., банковские кредиты - всего 600 млрд руб. и только 400 млрд руб. - это капитал застройщиков.

Как строителям заместить 3,7 трлн руб.? Несоменно, часть из них обратится на облигационный рынок, и мы станем свидетелями бурного роста их размещений.

Строительство хорошего дома в столицах регионов стоит 700-900 млн руб. и занимает около 3 лет от покупки земельного участка до сдачи дома. До 70% от этой суммы можно привлечь через размещение облигаций. Текущий IRR таких проектов позволяет привлекать деньги под 11-12% годовых. Наблюдаемые нами сейчас купоны 15-16%, конечно, сильно бьют по экономике строительных проектов.

Важное отличие "строительных облигаций" - наличие обеспечения в виде строящегося дома.

Мы также увидим активное использование дисконтных облигаций и появление инвестиционных фондов с фокусом на "строительные" облигации.

Одним из стимулов роста этого рынка будет введение налоговых льгот на дисконтные облигации и, возможно, создание отдельного сектора на Московской бирже.

Со своей стороны мы ведем работу с потенциальными эмитентами, Биржей и Банком России, нацеленную на расширение облигационных выпусков застройщиков.

Бетонозавр жуёт арматуру.
Парк USSRского периода.

@joker_kem

Рубрика #чтопрочитать:

1. Как справка о доходах влияет на ставку по кредиту (5 минут)
https://clck.ru/JfPDb

2. Последний поезд ЦБ: почему инвесторы бросились скупать все, что можно (4 минуты)
https://clck.ru/JfPKY

3. Сервисы пятьдесят плюс. Как банки охотятся на предпенсионеров (6 минут)
https://clck.ru/JfPSL

4. Как растут цены после открытия станций метро? (2 минуты)
https://clck.ru/JfPTU

Есть неизменное.