Почти 90% просроченных в разгар пандемии кредитов остались проблемными
Значительная доля кредитов, по которым россияне не смогли заплатить в начале кризиса, так и осталась в просрочке, выяснили в «Эквифаксе». В нормальный график платежей не вернулось почти 90% проблемной задолженности

По просьбе читателей, рассказываем, что мешает нам решить «квартирный вопрос»

Часть первая

Квартирный вопрос действительно оказался сложнейшим вопросом экономического развития России в 20 веке. Советская власть с ним так и не справилась. Товарищ Ленин обещал обеспечить рабочих квартирами к 1938 году. Через год после намеченного срока товарищ Сталин объяснил, что решению квартирного вопроса помешали вредители, поэтому отдельного жилья гражданам следует ожидать к 1959 году. В 1961м квартиры обещали после построения коммунизма, то есть в 1980–м году.

В 1985 году коммунизма уже не обещали — в отличие от квартир, срок раздачи которых передвинулся на 2000 год. Сейчас вместо коммунизма есть ипотечный кредит. Но комфортное жилье по–прежнему остается под вопросом.

Почему так вышло? История это давняя, квартирный вопрос в РФ стал производной от практики построения социализма в отдельно взятой стране.

До революции в России ведь не было достаточного числа городов в современном смысле слова. Были столицы - Москва и Петербург, спроектированный голландцами и построенный сначала итальянцами, а потом французами, немцами и их русскими выучениками. Была Одесса, порт, организованный французами. Были европейские города - «большие» Киев и Варшава, «маленькие» – Рига и Ревель. А в остальной России были рабочие слободы около заводов, торговые ярмарки со складами, военные крепости, поселки при железнодорожных станциях и переправах… но только не города как места вольного жительства свободных профессионалов – ремесленников, торговцев и грамотеев. Такой город на Руси был, назывался он Новгород, но грозный царь московитов Иван его разорил, а жителей вырезал.

То, что мы в России называем «городами», приказал построить товарищ Сталин. Сталинская урбанистика была такая – вот жилая зона, вот производственная зона, между ними – тракт, по которому надо прогнать колонны – утром из жилой зоны в производственную зону, вечером - из производственной в жилую.

По соседству с жилой зоной надо построить городок для охраны, поближе к производственной зоне – лагерное управление. Рядом с городком охраны можно соорудить «дом культуры» – чтобы найти занятие женам среднего командного состава. На отшибе –особняки для начальства, – чтобы рабочие не видели, а охрана не завидовала. Новый район – это новая жилая зона, с единственным выходом на тот же тракт, ведущий в зону производственную.

Поскольку строительство жилья шло по категории «издержки социалистического производства», оно строилось так, чтобы в нем нельзя было «жить» - в том смысле, в каком мы понимаем это слово сейчас. Там можно было спать и принимать пищу. А другого и не было нужно – работай от темноты до темноты с единственным выходным, и к воскресенью сил останется столько, чтобы отлежаться на койке перед началом следующей ударной недели. Из этого правила, понятно, были исключения - но в целом человек в сталинском городе рассматривался как производственная единица, приложение к «машине для работы» и «машине для жилья». Кого такое отношение не устраивало, мог оставаться в колхозе или получить спальное место в заполярном бараке.

Из этой практики градостроения выбивались две столицы - Москва и Ленинград. Но тут была своя специфика - во-первых, здесь имелось жилье, построенное исходя из совершенно других принципов, а во-вторых политика требовала более высокого качества жизни в столицах.

А когда товарищ Сталин закончился, оказалось, что с его градостроением сделать уже ничего нельзя – пришлось бы сносить всю организационную и производственную инфраструктуру. Поэтому у нас в городах нет улиц, которые можно перейти без напряжения – есть поля, по которым проложены хайвеи для транспорта (бывшие тракты), по соседству с этими хайвеями стоят «комбинаты для жилья» – многоэтажные комплексы. Но по- другому и не получится – нигде, кроме больших городов, в России жить, по современным стандартам нельзя. А обеспечить приемлемую стоимость жилья в больших городах в наших условиях получается только в домах–муравейниках.

Продолжение следует

Квартирный вопрос. Часть вторая (Часть первая здесь)

Есть ведь и еще одна особенность у нынешней российской жилищной политики. Начальники постоянно говорят - надо обеспечить возможность дешевой ипотеки, чтобы «люди могли купить квартиру»!

Да кто же им объяснит когда-нибудь, что «дешевизна ипотеки», все эти «два процента, как в Европе» - это обратная производная от высоких доходов людей!

Ипотека дешева там, где высоки доходы потенциальных покупателей жилья!

Как это работает? Просто.

Высокий уровень доходов дает человеку свободу в выборе жилья - он может его просто снимать. Девелопер, планирующий продавать квартиры (и банк, который его кредитует), учитывает, что никакие кабальные условия ипотеки с «обеспеченным» человеком не прокатывают - связавшись с покупкой жилья, он должен иметь очевидный выигрыш, по сравнению с тем, что он снимает. Либо в цене сделки, либо в качестве жилья. Ликвидность жилья, качество, инфраструктура - мотивация застройщика обеспечивать все эти штуки растет вместе с ростом доходов людей, а не со снижением процента по ипотеке. Кроме того, рост доходов - это рост конкуренции среди застройщиков, а такая конкуренция работает на снижение цены.

Кроме того, высокие доходы покупателей жилья - это низкие риски неплатежей, а значит, снижение процента по ипотеке. Плюс гарантии прав человека и социальные гарантии - если банк знает, что потеряв работу, человек сможет продолжать платежи, а не скатится на дно - он не будет задирать процент.

И доступная и качественная система здравоохранения работает на снижение процента ипотеки! Если девелопер и застройщик знают, что заболевший человек не будет «собирать на лечение смсками», а получит нормальную помощь, они тоже не будут поднимать процент по ипотеке.
Это уж не говоря о стоимости человеческой жизни - там, где инвалидность на производстве или в результате несчастного случая по вине корпорации, делает человека миллионером - там будет дешевая ипотека - в нее не надо будет закладывать эти риски. И рост продолжительности жизни - минус к проценту ипотеки (надо объяснять, почему, или уже понятно?)

Начальник может сколько угодно стучать ручкой по столу, требуя снизить стоимость ипотеки - пока у людей нет денег, а их права не защищены - ипотека будет оставаться дорогой, и даже принудительное снижение ставки обернется повышением цены жилья, просто в другой форме.

Например, абсолютное большинство российских квартир, которые строятся и продаются сейчас - это студии и «однушки». Все правильно - их можно больше напихать в комплекс и их стоимость можно быстрее выплатить. Это классическое жилье «для бедных», которые могут там только спать, а остальное время вынуждены проводить где-то на работе.

И все это жилье на выселках, за городскими окраинами - это тоже, на самом деле, дорого, только это «дорого» «выражается в дополнительных двух-трех часах «на дорогу до работы», необходимостью иметь автомобиль, и так далее.
Ну не обманешь ты экономику!

Цена ипотеки (как и любых других обязательных расходов)- это обратная производная от уровня доходов, и уровня жизни. Не наоборот. Выше доходы - ниже цена ипотеки, ниже ее доля в расходах. А пытаться искусственно «понизить стоимость ипотеки» - это все равно, как если вместо того, чтобы лечиться, стучать по термометру «сбивая» температуру.

Итак, благодаря постепенному снятию ограничительных мер и снижению ипотечных ставок, объемы строительных работ вернулись на средние уровни 2019 года📈
Правда строительство домов это только "полдела", ведь основные сложности могут ждать застройщиков на этапе реализации жилья, учитывая растущий уровень безработицы и серьезного снижения доходов населения😔

@MarketOverview

- А как по-научному называется боязнь потерять работу?
- Ипотека.

"Все меняется. И друзья уходят. И жизнь ни для кого не останавливается."
- Стивен Чобски

Привет.

Главные новости банков за 28 июля https://clck.ru/PwD5r

Ты должен знать:

1. Дегтярёв о Комсомольске-на Амуре: "Состояние города удручающее. Я тут не был никогда. Только по телевизору смотрел. Всегда было ощущение, что это город, где делают истребители, суперджеты, подлодки."
Да хрен с ними с этими истребителями. Бани есть в городе?

2. YouTube заблокировал аккаунт телеканала «Царьград».
-Ваш аккаунт заблокирован без возможности восстановления. Храни вас господь. Админь.
...
Радуются, что ютуб заблочил аккаунт "Царьграда", а я считаю, это был лучший юмористическй контент, ибо только там можно было узнать, что прообраз поисковика придумали печорские монахи в 14-м веке, плов из одуванчиков полезен, а коронавирус на раз лечится молитвой Макарию Египетскому. @molchalyga

3. Счётная палата посчитала, что "утечка денег на госзакупках превысила более 230 миллиардов рублей".
Записывайте значение новых слов и словосочетаний новояза:
Было: ЧИНОВНИК ПИЗДИТ ИЗ БЮДЖЕТА - Стало: УТЕЧКА ДЕНЕГ.
 @1964Matov

4. Я не понимаю, почему зарплата Навального в 450 тыс. в месяц стала такой важной новостью, а зарплата Сечина в 20 млн. в месяц не стала. Привыкли что ли?

5. Премьер-министр Великобритании Борис Джонсон стал бегать по утрам, чтобы сбросить вес.
"Знаете, что особенно хорошо в пробежке ранним утром? То, что потом за весь день с вами уже не случится ничего хуже этого."

6. Мы снова живём в такое время, когда, прежде чем сделать что-то, люди абсолютно на автомате прикидывают - за это у нас уже сажают или пока ещё нет?
@prof_preobr

7. Раньше было лучше. Например, два дня назад было воскресенье.

Всё меняется. Отличного дня!

Минфин зажимает деньги на субсидирование ипотечных ставок. Понятно, что дорого, а куда деваться. Но замминистра финансов Алексей Моисеев про "ипотечный пузырь", конечно же, загнул:

Вопрос такой, насколько в целом правильно системно субсидировать такой кредитный продукт, как ипотека. Во-первых, мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать. По нашим оценкам совместно с Дом. рф, не более 60% россиян могут взять ипотеку. Это максимум, даже если ставка будет 0%.

Минфин предполагает, а ЦБ располагает. Регулятор жестко контролирует различные "пузыри", в том числе и на ипотечном рынке с помощью различных инструментов: первоначальный взнос, коэффициент риска по ипотечным кредитам и т.д.

К тому же ЦБ ежемесячно мониторит общую задолженность на ипотечном рынке, и на июнь месяц она не имеет форму пузыря. Лидеры ипотечного кредитования - госбанки, а значит Минфину можно расслабиться.

В Минфине заговорили о том, что расширять новую ипотечную программу под 6,5% годовых опасно для бюджета. В мае и июне российские банки выдали льготную ипотеку на 160 млрд рублей, израсходовав чуть больше 20% отведенного им лимита. Некоторые кредитные организации исчерпали доступную им квоту и приостановили оформление таких ссуд.

Минфин сейчас говорит о том, что все давно понимают, но пытаются делать вид, что не замечают этого. Расширение программы льготной ипотеки увеличит нагрузку на неподготовленных заемщиков. Образуется пузырь на ипотечном рынке среди недостаточно платежеспособных людей, начнется чрезмерный рост стоимости жилья. К слову сказать, ипотеку сейчас могут позволить себе не более 60% граждан. Около 40% россиян не могут взять ипотеку даже под 0%.

Тем не менее, программа льготной ипотеки уже обеспечила рост кредитования в этом сегменте. В июне банки оформили 109 тыс. новых договоров на 258,1 млрд рублей, на 22% и 28% соответственно выше показателей июня 2019 года.

Свежее про ипотеку от "Ведомостей".

Абсолют банк прекращает прием заявок на ипотеку по субсидированной ставке 6,5% с 01 августа.

Ранее о прекращении приема заявок объявили Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Металлинвестбанк.

Кольцо сжимается😎

По состоянию на июль 2020 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья составила 86.013 руб. за один квадратный метр, по данным Единого реестра застройщиков.
С января 2020 года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек увечилась на 9,1% - на 7,1 тыс. руб.
Дешевеющая ипотека за счёт роста спроса разгоняет цены. Если так пойдёт и дальше, то рост цен на жильё нивелирует выгоду заёмщика от сокращения ставок по ипотеке.

​​Квартирный вопрос. Часть третья. (Часть первая здесь, часть вторая здесь)

В продолжение истории про связь «доступности жилья», «процента по ипотеке» и «уровня доходов».

Уважаемые коллеги из Proeconomics обратили внимание на два примечательных обстоятельства на рынке жилья.

С одной стороны, это снижение рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита. В среднем по России на конец июля 2020 года размер указанного дохода составил 63,3 тыс. руб. (в январе 2020 года. - 70,7 тыс. руб.). В Москве эта сумма теперь 132,4 тыс. руб., (минус 16,4% к уровню января), в Московской области 94,8 тыс. руб. (-9,1%), в Санкт-Петербурге 81,2 тыс. руб. (-8,3%).
С другой стороны, с января по июль 2020 года средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек увечилась на 9,1% - на 7,1 тыс. руб и составила 86,013 руб. за кв. м.
То есть ипотеку вроде бы взять проще, однако жилье становится дороже. Если так пойдёт и дальше, то рост цен на жильё нивелирует выгоду заёмщика от сокращения ставок по ипотеке, делает совершенно верный вывод Proeconomics.

А я вам больше скажу - это же классическая пирамида subprime ипотеки! Что значит снижение уровня «рекомендованного семейного дохода» потенциального заемщика, в условиях когда реальные доходы этого самого заемщика стагнируют или сокращаются? Это, вашу мать, снижение требований к заемщику. И объяснить это снижение нельзя ничем иным, как желанием разогреть рынок жилья. Получается, что целью всего процесса «снижения ипотечного процента» является вовсе не «доступная ипотека», как говорят начальники. Целью является именно рост стоимости жилья, и, видимо, его переучет на банковских балансах.

Зачем это банкирам? Ну, надо же как-то зарабатывать проценты для вкладчиков, особенно в условиях экономического спада. Тем более, что в условиях высоких бизнес-рисков, вся эта штука с ипотечным строительством - это просто инвестиции банков в гектары «спальных контейнеров», то есть того, что у нас называется "жилой недвижимостью". А плательщик ипотеки в данной схеме просто посредник в этих инвестициях, а вовсе никакой не «собственник квартиры».

Правда, схема будет работать, если строящееся жилье будет постоянно дорожать, что оно и делает, потому что «дешевая ипотека» разгоняет спрос, превышающий предложение. Но, если доходы людей не начнут расти, вам потребуется еще снизить цену ипотеки. А потом еще. А риски все равно будут увеличиваться. Как вы их будете компенсировать? Правильно - снижением качества и площади строящегося жилья.

Кроме того, как писал Proeconomics здесь, «у растущей ипотеки при стагнации и тем более падании реальных доходов возникает другая проблема: из бюджета домохозяйств изымается всё больше денег, и другие траты им приходится сокращать». Добавлю, что в этой ситуации развитие массовой ипотеки будет, создавая спрос на продукцию строительных отраслей, одновременно выкачивать ресурсы из потребительской экономики, и - правильно, снижать доходы тех, кто в этой экономике работает.

Да, и еще - вся эта ипотечная машина по зарабатыванию процентов для владельцев банковских вкладов может крутиться до тех пор, пока заемщики могут обслуживать свои обязательства. И для коллапса рынка не надо, чтобы платить отказались все - достаточно будет сравнительно небольшого процента неплательщиков. "Ипотечная пирамида" - это, на самом деле, хрупкая конструкция.

По данным Эквифакса, пройденный пик кризиса и пандемии не улучшил ситуацию с просроченной задолженностью😔
Примерно 90% просроченных ссуд в разгар пандемии в июне так и не вернулись в обычный график платежей. Причем в Эквифаксе справедливо отметили, что по каким-то причинам все силы были пущены банками на потребительские кредиты, а кредитные карты обошли стороной и "просрочка" по ним стала возникать в первые же месяцы пандемии, что отчетливо видно на инфографике выше☝️🏻

@MarketOverview

Объем ввода жилья в России составит до 80 млн кв. м в 2020 году

По словам Якушева, ориентировочно к 2024 году в РФ должны строить 100 млн кв. м жилья ежегодно, это достаточно серьезный рывок. Он напомнил, что уже работает информационная система жилищного строительства, где можно видеть практически каждый проект.

Согласно уточненным данным Росстата, опубликованным в конце января 2020 года, объем ввода жилья в России в 2019 году составил 82 млн кв. м. Эти данные включают в себя жилые дома, построенные на участках, предназначенных для ведения садоводства, которые до августа 2019 года в статистике не учитывались. В 2018 году ввод жилья составил 75,7 млн кв. м.

Эскроу-счета не так хороши, как кажутся. Москомстройинвест не может контролировать застройщиков, строящих по "новой схеме"

Этот интересный нюанс раскрыла вчера Анастасия Пятова в интервью "РИА Недвижимость".

Вчитайтесь внимательно в то, что Анастасия говорит:

©️"Дольщики при появлении вопросов к застройщику жалуются нам как контролирующему органу в области долевого строительства. А что мы можем сделать? Только запросить информацию у Мосгосстройнадзора по темпам работ. При этом финансовая сторона вопроса остается для нас закрытой, в отдельных случаях мы не можем помочь девелоперу, потому что просто не видим сигналов о назревающих проблемах. Например, банк заключил кредитный договор, но не открывает по нему финансирование, так как выставил условие в виде получения застройщиком каких-то документов. Надо бить тревогу и ускоряться в согласовании документации, а мы даже не знаем, что деньги на объект не идут".

Выхода из этой ситуации, по мнению госпожи Пятовой, два:

▪️Первый – это вносить изменения в законодательство и обязывать застройщика раскрывать нюансы отношений с банком (против чего, естессна, против Центробанк).
▪️Второй – понятийный, когда в договоры между кредитором и заемщиком будут включаться пункты, разрешающие банкам передавать определенные сведения органам, осуществляющим контроль в области долевого строительства, при условии согласия девелопера (но какой девелопер согласится?).

С содроганием жду первого банкротства по #эскроу 🤯.

@novostroyman

"Жизнь коротка. И надо уметь. Надо уметь уходить с плохого фильма. Бросать плохую книгу. Уходить от плохого человека. Их много."
- Михаил Жванецкий

Привет.

Главные новости банков за 29 июля https://clck.ru/PxPKR

Ты должен знать:

1. Судя по истеричным попыткам Лукашенко ввести военное положение и отменить выборы, те кто говорили, что у батьки рейтинг 3%, сильно преувеличивали.
...
Под Минском задержаны 32 боевика, 18 комедий, 7 триллеров и один фильм ужасов.
...
В столицу Беларуси стягивают военных после того, как под Минском задержали 32 российских боевиков.

2. "Дегтярев рассказал в интервью, что протестующие «успокаиваются» после разговора с ним."
Ага, еще теплеют ноги и чешутся руки.

3. Памфилова изображает святую простоту и говорит, что не понимает истерики по поводу трехдневного голосования. Ну да, Элла Александровна, выборы на пеньках с вбросом голосов миллионами - это ж разве повод для истерики.
@kira_yarmysh

4. Часто вижу удивление: мол, чего это люди, у которых всё нормально, хотят смены власти в стране?
Объясняю.
Чем лучше человек живёт, тем бОльшим сторонником сменяемости власти он является.
Ровно поэтому, кстати, ничего для снижения бедности  власть не делает и делать не будет. @prof_preobr

5. Минобороны США: "Инопланетяне существуют и их технологии существенно превосходят наши."
Трамп: "Вот поэтому я и обхаживал Путина, у которого второй в мире ядерный арсенал."

6. Она говорит «приезжай ко мне», а у самой парковка возле дома 380 рублей.
@dermisson

7. - как дела?
- нормально
- со шлюхами своими так общайся
@saut333

Надо уметь. Отличного дня!

СРЕДНЯЯ СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ В ИЮНЕ ВЫРОСЛА

Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам выросла в июне до 7.50% vs 7.40% в мае. Реальная ставка (по отношению к текущей инфляции) продолжила снижение, опустившись к 4.29%.
В расчет этого показателя включаются кредиты, предоставленные по льготной ставке в 6.5% (эта программа запущена после начала кризиса с целью поддержать жилищное строительство). Доля этих кредитов в объёме вновь выдаваемой ипотеки на пике кризиса превышала 30%. Рост средней ставки в мае, скорее всего, связан с небольшим увеличением доли ипотеки, выдаваемой по рыночной ставке (сейчас это 8-9%).