Ипотека - это когда одну квартиру покупаешь себе, а вторую банку.

Аренда - это когда смеёшься над ипотекой, оплачивая ее своему арендодателю.

По итогам 2020 года в России обанкротились 162 застройщика, которые возводили 374 дома (2,4 млн кв. м), пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). По расчетам РАСК, число банкротств за год сократилось на 12%. Но тренд может быть связан с действующими на фоне COVID-19 ограничениями.

Так, 39% банкротств пришлось на первый квартал, за которым последовало полугодовое затишье, а в декабре уже было зафиксировано 16% от всех банкротств за год.

Число новых объектов застройщиков-банкротов, по данным РАСК, сократилось на 55%, их общая площадь — на 39%. Это связано не только с суммарным снижением числа новых проблемных компаний, но и с постепенным изменением их среднего портрета. Сегодня типичный застройщик-банкрот — небольшая региональная компания: 29,6% ушедших с рынка в прошлом году строили менее 5 тыс. кв. м жилья. По итогам 2019 года на долю таких девелоперов приходилось 19% банкротств, а в 2018 году — 20,7%.

Москва покинула топ-20 важнейших городов для инвестиций среди ультрахайнетов, чье состояние составляет от $30 млн. Рейтинг, составленный Knight Frank, возглавили Лондон и Нью-Йорк из-за серьезных внутренних финансовых потоков.

“Ваше время ограничено, не тратьте его, живя другой жизнью.”
⁃ Стив Джобс

Привет.

Главные новости банков за 24 февраля https://clck.ru/TRXfV

Ты должен знать:

1. Мошенник, выдающий себя за президента Беларуси, обманом выманил у доверчивого пенсионера из Москвы 4.5 миллиарда долларов.
...
Не нужно волноваться - Владимир Владимирович дал Лукашенко кредит под залог паспорта. @Mikhail_Bakh

2. Путин подчеркнул важность рассекречивания документов о войне, которые сам же засекретил до 2040 года.
Не ходите без шапки. Берегите голову.

3. Срок за просроченное более чем на 2 дня жертвоприношение духу предков может составить до 5 лет - Яровая

4. Армянское радио сообщает, что по статистике в ответ на западные санкции смеются не более 10% "Искандеров".

5. Разбуди меня через сто лет на колонизированном Марсе и спроси, что делается в России. И я отвечу: обсуждают памятники и захоронение Ленина... @aleksanderThorn

6. Зарплаты в странах Балтии и России:
Эстония
Средняя: €1 457
Минимальная: €584
Литва
Средняя: €1 455
Минимальная: €642
Латвия
Средняя: €1 131
Минимальная: €500
Россия
Средняя: €473
Минимальная: €142
@alyonapopova

7. Мужики в поликлинике делятся на две категории:
-привела мама
-привела жена
@epsteinjust

8. – Целый день пытаюсь скачать книгу из интернета, но по ссылкам всё время попадаю к проституткам.
– Может, книга у них?
@anekdotru

Времени нет. Отличного дня!

#проипотеку #цифры

Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».

Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.

📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):

1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;

2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;

3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;

4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.

А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.

#проипотеку #цифры

Продолжение. Начало - здесь.

Оценка расходов по льготным программам охватывает горизонт 15-20 лет и, к сожалению, сильно зависит от качества допущений, правило «garbage in - garbage out» никто ещё не отменял. В песне «про башню», кстати, @shnurovik это правило немного перефразировал, и получилось даже лучше и понятнее, но теперь так писать нельзя 🤷‍♂️

1️⃣ Параметры денежно-кредитной политики. Предполагать, что Банк России всю жизнь будет держать ключевую ставку на уровне 4.25% - не самое разумное допущение. Исходим из возвращения с 2022 года к нейтральной политике, с учётом цели по инфляции 4% и реальных процентных ставок в районе 2.5% получается ключевая ставка в районе 6.5%.

2️⃣ Средний срок кредитования и темпы досрочного погашения кредитов. Средний срок ипотечных кредитов на первичном рынке в последние годы рос - с 16 лет на начало 2018 года до 19 лет в декабре 2020 года. При этом фактический срок погашения ипотечного кредита за счёт досрочного погашения сильно меньше - около 7 лет. Для бюджета это хорошо - при досрочном погашении задолженность амортизируется быстрее и расходы на выплату субсидии становятся меньше. Но вот в чем фокус - льготные ставки уменьшают стимулы для досрочного погашения? Если по-простому - в чем смысл досрочно гасить кредит по ставке 2%, если можно положить деньги на депозит и заработать больше? А по мере роста ключевой и уровня рыночных процентных ставок (а это обязательно произойдёт) таких стимулов станет еще меньше. В качестве базового сценария я бы закладывал в расчеты контрактные сроки кредитов - те самые 19 лет.

3️⃣ На горизонте в 20-25 лет в экономике редко бывает сплошная «тишь-гладь-благодать». Разумно предусмотреть в расчетах на горизонте 7-10 лет кризис, скажем по модели 2014 года - с резким ростом ставок и плавным снижением на протяжении 3-4 лет.

4️⃣ Объём выдачи кредитов - разумно взять за базу 2018 год, скорректированный с учётом роста цен на недвижимост, и сопутствующего ему увеличения среднего размера кредита. За 2019-2020 год рост цен составил около 21%, средний размер кредита увеличился на 31% (снижение ставок позволяет дополнительно увеличить сумму доступного кредита). На горизонте до 2024 года темпы роста скорее будут выше инфляции на 1-2%.

‼️ А теперь - можно воспользоваться детищем Билла Гейтса - программным комплексом Microsoft Excel. В следующей серии :)

#проипотеку #цифры

Продолжение. Начало - здесь и здесь. Исходя из описанного выше сценария Excel выдал порцию цифр разной полезности. Предлагаю повнимательнее к ним посмотреться:

1️⃣ Расходы федерального бюджета за весь срок действия нашей гипотетической программы (до 2024 года включительно) и последующей жизни «льготного» ипотечного портфеля (2025-2043 гг.) составят около 3,5 трлн рублей.

2️⃣ Если бы бюджет жил как обычная корпорация, по принципам fair value accounting, то при запуске программы он сформировал бы резерв в размере около 1,9 трлн рублей. Это немало - около 1.8% от ВВП 2020 года. Но бюджет живет в кассовой логике «расходы на 2021 год и плановый период 2022-2023 года»...

3️⃣ Ловушка растущего портфеля, процентного риска и отрицательными реальных процентных ставок «на пальцах» выглядит так. При ключевой ставке 4.25% расходы в 2021 году составят 27 млрд рублей, а в 2023 году, если (скорее - когда) ставка составит 6.5%, они увеличатся почти в шесть раз - до 155 млрд рублей. Ну а если (когда) на горизонте 7-10 лет произойдёт кризис по модели 2014 года, то годовые расходы составят около 0.5 трлн рублей. Думаю что ровно в этот момент карета превратится в тыкву и расходы переложат на банковский сектор.

❓Ключевой вопрос - а стоит ли игра свеч? Стандартная формула успеха при ответе на этот вопрос такая - «Благодаря программе льготной ипотеки Х семей в Y году улучшили свои жилищные условия, расходы бюджета при этом составили менее Z млрд рублей», где:
X - количество кредитов, выданных за год в рамках соответствующей программы;
Y - порядковый номер года, где за 1-й год принят год рождения Иисуса из Назарета, вычисленный римским игуменом Дионисием Малым;
Z - расходы федерального бюджета за текущий календарный год.

‼️ Но этот ответ - ложный. 80, 90 или 70% (пока можно подставить любую цифру) заемщиков купили бы жильё и так, без всякой льготой программы. Значение имеет только инкрементальный прирост. И приведённые расходы за весь срок жизни портфеля в расчете на этот прирост. Интуитивно - игра свеч не стоит. Но попробуем проверить это с цифрами в руках на каком-нибудь из доступных примеров.

Stay tuned! 🤘

⚡️ВТБ ожидает роста ставок по ипотеке в РФ в этом году, заявил член правления банка в ходе телефонной конференции.

Одной из причин может стать возможное постепенное сворачивание льготной ипотеки на жилье в новостройках под 6,5%. ВТБ полагает, что эта программа, если будет продлена, то только для отдельных социально незащищенных категорий граждан.

🗣"Это будет по сути уменьшение, сворачивание льготной ипотеки… По сути это приведет к давлению на ставки по ипотеке скорее вверх", - считает топ-менеджер банка. @ria_realty

Влияние чиновников на рынок недвижимости можно назвать полным фиаско. Для примера расчёты кредита на удачно купленную квартиру в Москве. Ставка снизилась, но рост цен на вторичные квартиры привел к тому, что с "дешёвой ипотекой" квартира обходится на 1 млн рублей дороже, чем до введения госпрограммы. В новостройках ситуация еще хуже из-за роста цен на 30-50%. Верните старые цены и ставку 10%. @banksta

Пока москвичи решают, какой памятник ставить на Лубянке — Александру Невскому или Феликсу Дзержинскому — в Петербурге группа энтузиастов вознамерилась установить монумент Григорию Распутину. Сама скульптура уже готова. Осталось только согласовать место. И вот тут у активистов возникают сложности.

Дело в том, что памятник особе, приближенной к императору, хотят поставить в садике Юсуповского дворца — то есть там, где Распутина убивали. Только вот это категорически не устраивает сотрудников местного музея. Однако фанаты целителя от своих планов не намерены отказываться. Они собирают подписи и даже готовы направить соответствующее обращение в Смольный.

По итогам 2020 года в России обанкротились 162 застройщика, которые возводили 374 дома (2,4 млн кв. м). Такие данные приводит Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК).

В Смольном рассказали планах по развитию метрополитена в Питере:

2023 год: «Юго-Западная», «Путиловская»
2024 год: второй вестибюль станции «Балтийская»
2027 год: «Броневая», «Заставская», «Боровая», «Каретная».
2030 год: «Брестская», «Улица Доблести», «Петергофское шоссе», «Сосновая Поляна», «Александрино», «Проспект Маршала Жукова»

2030 год. Машины летают, Илон Маск живет на марсе, в спб продлили метро.

#отлить_в_граните
Если сравнивать проектные финансирование с замужеством, то замужество проще: мужа можно поменять, оператора по эскроу - нет
(Александра Болилая, Легенда)

Ничего необычного. Просто сотрудники российского посольства в КНДР возвращаются домой на дрезине, так как железнодорожное сообщение закрыто из-за пандемии между странами.

Это им ещё повезло, что они возвращаются не из США на байдарках.
@kstati_p

Вчера мы рассказывали, что внезапно Смольный обнаружил вывод по поддельным документом принадлежащей городу недвижимости на 300 млн руб. Официально власти не сообщили, как строился этот схематоз. Однако издание NSP, изучив документы, составила свою версию произошедшего. Выглядит это так:
В июне 2020-го апелляционная инстанция арбитража рассматривала весьма любопытное дело. Смольный оспаривал действия Росреестра, зарегистрировавшего права гражданина Ворошилина В.А. на нежилое помещение. Встройка 2-Н находится в доме 14А по Тверской улице. Рутинное, казалось бы, дело. Но есть нюансы. Переход прав случился 11 октября 2018 года. Договор купли-продажи был заключён по результатам торгов. И договор с таким номером действительно имеется – но совсем на другого покупателя и по другому адресу: он относится к реализации «энки» на Большой Конюшенной, 15. Более того: сам гр. Ворошилин, оказывается, умер ещё в 2007 году. Доверенность, по которой совершалась сделка, была выдана нотариусом в марте 2017-го и отменена в июле 2017-го, о чём есть запись в реестре доверенностей... Суд удовлетворил иск Смольного, сделку отменили, помещение (видимо) вернулось в госсобственность – сейчас оно на кадастровой карте не отображается. Вероятно, далее в «схеме» предполагалась перепродажа «добросовестному приобретателю» – но не случилось. Дальше – смешно. Представители Росреестра обжаловали вердикт в кассации. С указанием, что Управление Росреестра не располагало сведениями о смерти Ворошилина В.А. и что в октябре 2018-го заявление на регистрацию он подавал лично. Кассационная инстанция отказала. До Верховного суда этот нуар не дошёл.

Питерская ГК "Эталон" (АФК "Система") заходит на рынок Татарстана.

Застройщик организовал закрытую презенацию проекта комплексной застройки центрального район города Нижнекамска для президента республики Рустама Минниханова.

На проспекте Шинникова рядом с парком "Семья" предполагают строительство 17 жилых домов на 1350 квартир. Сейчас в городе нет ни одного застройщика и там практически не строят нового жилья. Возможно, это первый город для девелопера перед осовоением всей республики.

В этом году государственный жилищный фонд при президенте Минниханове, который строит соцжилье, планирует в Нижнекамском районе построить пять домов на 669 квартир. Силами Фонда закрыта вся потребность в соцжилье. Поэтому вряд ли "Эталон" строит арендные дома для Дом. рф.

Напомним, что девелопер и госкорпорация недавно договорились о сотрудничестве с целью развития жилищного строительства в России.

⚡️ Госдума предлагает запретить смену управляющих компаний до истечения первого года их работы

Об этом пишут "Известия" со ссылкой на письмо в Минстрой зампредседателя комитета Думы по контролю и регламенту Натальи Костенко.

Депутаты предлагают запретить смену добросовестной УК многоквартирных домов в первый год ее работы. Все, разумеется, в благих целях: для пресечения деятельности злоумышленников (ага-ага 😏), которые ради смены одной УК на другую "манипулируют жителями, обещая золотые горы за меньшие деньги, но по факту не выполняют обязательств".

Сейчас согласно Жилищному кодексу РФ, договор управления многоквартирными домами устанавливается на срок от 1 года до 5 лет, но ЖК РФ допускает проведение собрания собственников квартир по вопросу смены УК в любое время.

⌘ ⌘ ⌘

Как будет определяться, добросовестная УК или нет, не уточняется. Ровно как и тот факт, не является ли подобный законопроект нелегитимным.

@novostroyman

Городской суд Санкт-Петербурга прекратил производство по коллективному иску горожан, требующих установить факт нарушения в декларации губернатора Александра Беглова. Истцы считают, что глава города не задекларировал пользование загородной резиденцией в поселке Комарово и это может стать основанием для его отзыва. В ответ представители губернатора заявили, что «Ильич жил в Смольном и ничего не декларировал». Суд решил, что достоверность сведений об имуществе господина Беглова вправе оценивать только управление президента по противодействию коррупции.