🏦🔻В апреле крупнейшие ипотечные банки вопреки рыночному тренду на рост рублевых ставок принялись дружно снижать ставки льготной ипотеки. Только за последние две недели это произошло как минимум в пяти из топ-10 ипотечных банков: ВТБ, Сбербанке, РСХБ, Газпромбанке, Райффайзенбанке. В среднем снижение ставок в них составило 0,3 п.п., они опустились до 5,55–5,75%.

При растущей ключевой ставке банки с недорогим фондированием могут себе позволить дополнительно удешевлять ипотеку с господдержкой.

«По условиям программы банкам из бюджета возмещается недополученный доход в размере разницы между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой (6,5%). При ключевой ставке в 4,25% субсидия государства составляла 0,75 п.п., однако мартовское повышение ключевой ставки дало банкам дополнительные 0,25 п.п. дохода», — объясняет аналитик НКР Дмитрий Рышков.

По его словам, этим и могли воспользоваться крупнейшие участники рынка для поддержания спроса на ипотеку, несмотря на некоторую потерю маржинальности. По сути, снижая сейчас ставки, банки делятся с заемщиками прибавкой к субсидии.

При такой форме субсидирования в ожидании дальнейшего роста ключевой ставки банкам выгодно наращивать портфель льготной ипотеки: с момента очередного повышения ставки субсидия банку также увеличится, в том числе по ранее выданным ссудам. Сейчас банки стараются максимально выбрать отпущенные им лимиты выдачи льготной ипотеки до завершения программы, отмечают в агентстве MARCS.

📰 Новость полностью
📣 Чат для участников ипотечного рынка

В залоге у Сбербанка по ипотечным кредитам на сегодняшний день находится 25 млн кв м жилья, сообщил журналистам зампредправления банка Кирилл Царев.По его словам, это 5 млн квартир.
При этом размер кредитного портфеля Сбера по ипотеке составляет порядка 5 трлн руб.

Хабаровск атаковал лёд!!!!🥶😱😱😱😱😱

прислал IPO через @VarlamovBot

Сбербанк может исчерпать лимит на кредитование низкомаржинальных жилых проектов в начале лета, сообщил журналистам зампредправления банка Анатолий Попов.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что до конца года будет принят закон, который распространит проектное и эскроу счета на комплексное ИЖС. Также банки получат понятный предмет залога при кредитовании по ИЖС, при реализации проектов будет использоваться

​​#ставка #ипотека #экономика #Минфин #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр карабкается вверх

Хотя импульс роста цен явно затухает, но данные Мосбиржы указывают на то, что рынок взял все-таки 220 тыс. руб. за метр и по последним данным стоимость московского метра составила 221.2 тыс. руб. С начала года цены выросли на 7.8%, средняя за 4 недели цена была на 19.1% выше уровней прошлого года. На фоне ожиданий роста ставок льготная ипотека активизировалась, в последние три недели еженедельно выдается более 30 млрд кредитов под льготную ставку, а общий объем выданных кредитов составил 1.368 трлн в принципе такими темпами выбрать весь лимит в 1.85 трлн не получится до 1 июля, но вполне возможно активность еще возрастет в преддверии решения о корректировке программы.

Так, или иначе, но рынок ползет вверх несмотря на то, что спрос очевидно проседает на фоне существенного сокращения предложения в сегменте массового жилья – его просто вымыли покупками в предыдущие месяцы. Особенно это касается уже готовых квартир в новостройках – там почти ничего не осталось.

Правительство, тем временем, задумалось о том, как снизить среднюю ставку по ипотеке до 6.9% при ставке ЦБ 5-6% и расходах бюджета не более 3% от размера кредитов. Учитывая тот факт, что 2/3 ипотек – это вторичка, а при ключевой ставке 5-6% вторичка должна быть даже оптимистично 8-9%, то математически задача нерешаемая - или субсидия больше, или ставка выше … разве что запретить ипотеку на вторичке, но тогда и на первичке будут проблемы, т.к. значительная часть покупок нового жилья - это следствие продаж старого...
@truecon

Есть три тезиса, касающиеся рынка жилой недвижимости, которые вчера не слишком активно, но обсуждались. Это увеличение сдаваемых объемов до 120 миллионов квадратов, повышение доступности за счет увеличения предложения и задача сделать среднюю ставку по ипотеке в районе 6,9%. Пройдемся по каждому из них.

1. Сдача 120 миллионов квадратных метров вместе с ИЖС - это более чем реальная цель, особенно учитывая субсидированные кредиты застройщикам в проектах с низкой маржой, льготное кредитование ИЖС вместе с распространением на него маткапитала и комплексное развитие территорий. И если по первым двум пунктам вопросов нет, там все четко и чисто, то вот КРТ - это отдельная песня.

У нас уже выходил материал по Тюмени и тому, как хочет провести это самое развитие местный босс стройки. Если то же самое распространится на всю страну, будет очень плохо. Главных претензии две - это переселение из своего района в другой и "наемные" дома с теоретическим использованием ипотеки для покупки нового жилья, которую полностью будет выплачивать государство. Вторая сама по себе выглядит настолько подозрительно, что на нее просто никто не согласится, а вот по первой все максимально просто. Если у тебя проект на 30 ярдов, а в год выделяется только по 6 - строй на эти 6. Не можешь сразу охватить весь район одним объемом денежки - не надо пытаться, делай по частям. А региональная стройка - это сразу +20% к смете на рост цен на материалы, логистику, откаты. Но вот почему пока что не берут как пример реальный работающий опыт московской реновации, пусть он и не беспроблемный - искренне непонятно.

2. Повышение доступности жилья за счет увеличения предложения - это максимально странное решение, и слова эти не Биг Босса, а Хуснуллина. Чтобы оно стало доступнее, нужно или обвалить цены, или резко взвинтить доходы населения. Ни того, ни другого не будет. В нынешних условиях увеличение предложения - это window shopping, то есть ходить и смотреть на то, что сможем себе позволить, когда станем богатыми. Ну не сможет домохозяйство с доходом в 100 тысяч купить себе квартиру даже за 8 миллионов и отдавать половину дохода в ипотеку. И это если первый взнос 25% и ставка 8% годовых. Будут то же самое снимать за 30 тысяч. Чем быстрее Минстрой спустится из своего мирка с единорогами и радужными долларами, тем лучше будет в первую очередь для них.

3. Средняя ставка по 6,9% при ключевой ставке ЦБ в районе 5-6% на среднесроке - это утопия. Средняя ставка по итогам марта с учетом ходящей по стране льготной ипотеки с косой и капюшоном - 7,23% при ставке ЦБ в 4,5%. Для того, чтобы процент был таким, каким хотят в Минстрое, нужно пересматривать ДКП ЦБ, то есть убирать Набиуллину. Клановая война в действии. Ну или попробуйте банкам сказать, что у них теперь такая максимальная ставка. Есть риск получить от охранника под копчик.

Нет, окей, допустим, ставку субсидирует государство. Тогда вопросов еще больше:

- какие именно кредиты субсидировать - вообще все или отдельные категории граждан будут осчастливлены?
- на вторичное жилье, как на балласт, который надо снести и перестроить, опять положат или ставки будут субсидироваться не только по новостройкам?
- если субсидирование кредитов спровоцирует новый скачок цен, кто будет отвечать? И так людей порадовали, после пересчета кадастра налог на недвижимость поднимается на 15-20%.

Спекулятивная болтовня - это прекрасно. Но у Минстроя по сути карт-бланш, на себя вы уже достаточно поработали в 2020 году. Поработайте немножко для людей, вдруг покажется, что это даже лучше.

🗣Ольга Полякова, - зампред ЦБ РФ:

«С нашей точки зрения, та программа (ипотеки под 6,5% - прим.), которая была введена в период кризиса - ну она была именно антикризисной - и она, конечно, носила и носит временный характер, поэтому, если мы говорим о продлении, то это должна быть трансформация этой программы. И она должна носить уже такой более адресный, направленный, социальный характер, в противном случае мы с вами придем к тому, что рынок будет перегрет».

#ИпотечныйБумеранг

Льготная ипотека не помогает семьям с детьми. Лишь каждый десятый ипотечный заемщик, воспользовавшийся льготной программой покупки жилья семьянин, свидетельствуют данные Сбербанка. Наиболее активные заемщики — бездетные мужчины 30-35 лет. Квартиры разобрали в основном для инвестиций. https://news.1rj.ru/str/banksta/13747

⚡️ФАС одобрила ходатайство структуры группы ЛСР о приобретении ООО «Соймоновский», которому принадлежит 0,9 га в Соймоновском проезде напротив храма Христа Спасителя.

📌Напомню, что это бывшая площадка экс-владельца «Уралсиба» Владимира Когана. После его смерти она досталась его сыну Якову, который в прошлом году привлек в качестве партнера MR Group. Вместе она планируют там построить элитный жилой комплекс на 37 000 кв.м.

☝️Мои источники уверяют, что речи о полной продаже участка в Соймоновском проезде не идет. Стороны договариваются о партнерстве. Впрочем, даже об этом пока говорить рано. Так как подача заявления в ФАС вовсе не означает, что такая сделка состоится.

❗️Ну и отмечу, что если все-таки компании договорятся, то это будет первый элитный жилой проект в Москве, в котором может поучаствовать ЛСР.

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2021/04/22/867288-gruppa-lsr

​​Как продать квартиру в доме который еще не построен?

Ответ прост - Дизайн. Не секрет, что с каждым годом потребитель становиться все искушеннее в выборе недвижимости. Архитектурная визуализация это первый этап маркетинговой компании по продаже недвижимости. Первое что мы видим в рекламе от застройщика это рендер.

Так как происходит волшебство визуализации? Ответ на этот вопрос увы я не могу вам дать. Зато ребята из Gork Journal могут. На своем канале они регулярно выкладывают крутые рендеры и полезную информацию по теме. Я в этом не силен, но буду почитывать их канал, хотя бы из эстетических потребностей. На канале есть как отдельные проекты, так и рендеры целых кварталов и городов.

Так что если вы архитектор, урбанист или просто любитель прекрасного, welcome https://news.1rj.ru/str/GorkJournal

​#прожилье #цены

Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть - нет ли там ответа на заданный вопрос?

‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:

📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков - это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;

📈53% от роста цен на жилье - эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.

📈За счёт каких факторов выросла себестоимость - изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.

‼️Ну а теперь - детали расчётов и цифры. Погнали!

🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:

📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир - на 10.5% - с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;

📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей - со 119 до 137 тыс. рублей;

📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.

📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта - с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей - с 34.8 до 41.5 тыс рублей.

‼️Казалось бы, все просто - средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% - за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.

‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.

‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс - другими факторами. Наиболее очевидные из них - снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»...

Итак, ЦБ впервые с 2014 года повышает ключевую ставку вместо 0,25 б.п. сразу на 50 базисных пунктов. Ставка достигла максимума с июня прошлого года и теперь составляет 5%. На этом регулятор не остановится: нынешнее повышение не станет последним в краткосрочной перспективе. До конца 2021 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 5-5,8%, а в 2022 году — 5,3-6,3%, анонсирует ЦБ.

Свое решение регулятор объяснил опережающими темпами роста потребительских цен и повышенными инфляционными ожиданиями населения и бизнеса.В марте инфляция разогналась до 5,8% и побила пятилетний рекорд, без шансов на скорое замедление. Среднюю инфляцию на текущий год ЦБ прогнозирует на уровне 5,4-5,8% (при таргете в 4%).

Беспрецедентная социальная помощь, обещанная президентом в ходе послания Федеральному собранию, также не оставила регулятору шансов на мягкие решения.

Другим значимым поводом к повышению ставки стал массовый отток средств населения с банковских вкладов. За прошлый год объем наличных в экономике взлетел на беспрецедентные 25% (почти 3 трлн руб), и, судя по настроениям россиян, они не скоро понесут деньги обратно в банки. Повышение ставки «позволит повысить привлекательность банковских депозитов, защитить покупательную способность сбережений», рассчитывает ЦБ.

P.S. На этот раз Эльвира Сахипзадовна украсила пиджачок брошью в виде золотого сечения. Публика расценила этот знак как стремление регулятора не дать «раскрутиться» инфляции.

#НовостиПроектов

Нет лучше времени для подведения итогов, чем субботнее утро, верно ведь 😂? Поэтому кратенько и быстро привожу главные новости рынка перспективных проектов за 18-24 апреля. Нужные подробности - по ссылкам.

1️⃣ У КВС обнаружился новый перспективный проект в Ленинградской области - "ЮгТаун. Олимпийские кварталы".
2️⃣ "Галс" готовит новый апарт-комплекс на Космодамианской набережной, вл. 4/22.
3️⃣ МИЦ начала переговоры о покупке 1,1 га в районе станции "Марьина Роща" - на Октябрьской улице, 98.
4️⃣ Появились подробности по ЖК "Русские сезоны" на ул. Пятницкая, вл. 16.
5️⃣ На Нагорной улице вырастут новые офисы.
6️⃣ На месте Камушек (Пресненский район) предложили строить эконебоскребы, но проект выглядит ну очень спорно.
7️⃣ МФК N'ice Loft получил проектное финансирование от банка "Открытие".
8️⃣ У "Самолета" может появиться новый ЖК - в Химкинском районе в квартале Ивакино, местные жители уже выступили против и собирают бумаги для разбирательств.
9️⃣ Площадка первого автокомбината имени Геннадия Краузе обрела владельца. Строить тут будет, судя по всему, MR Group.
🔟 "ЛСР" и MR Group, кажется, договариваются о партнерстве по проекту в Соймоновском проезде напротив храма Христа Спасителя.

@novostroyman

📌 Основные итоги прошедшей недели (16-23 апреля) по версии Русипотеки

🔸Правительство расширило условия программы «Семейная ипотека». Теперь кредиты по льготной ставке до 6% можно будет получить на строительство частного дома и приобретение земельного участка

🔸ЦБ видит признаки перегрева на ипотечном рынке и будет обсуждать с участниками рынка возможность возврата к допандемическим уровням надбавок по ипотеке с небольшим первоначальным взносом, заявила Эльвира Набиуллина

🔸СФ одобрил закон, уточняющий цели кредита по госпрограмме софинансирования ипотеки для многодетных семей в размере 450 тыс. рублей. Теперь программа распространяется в том числе на кредиты на строительство или покупку недостроенного дома

🔸В правительстве планируют сделать ипотечные кредиты еще доступнее. Ключевой целью нацпроекта «Жилье и городская среда» может стать поддержание средней ставки по ипотеке в РФ на уровне 6,9% до 2030 года

🔸Правительство упростило доступ к рефинансированию ипотеки для получателей маткапитала. Изменения, в частности, коснулись порядка оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита

🔸ЦБ повысил ключевую ставку на 50 б.п., до 5,00%. При этом регулятор впервые опубликовал прогнозные диапазоны среднего уровня ключевой ставки: в 2021 году она составит 4,8-5,4%, в 2022 году - 5,3-6,3%

🔸Валентина Матвиенко предложила включить деревянное домостроение в программу «Сельская ипотека». Такую инициативу, по ее словам, поддержал глава Минсельхоза Дмитрий Патрушев

🔸Россияне смогут получить данные о своей недвижимости на портале госуслуг. Гражданин при желании сможет предоставлять такие данные банкам при подаче заявки на кредит

🔸ЦБ может разрешить банкам распустить буфер по потребительским и ипотечным кредитам, выданным до 1 апреля 2020 года, заявила зампред ЦБ Ольга Полякова

🔸Минстрой и ЦБ обсуждают условия продления льготных ипотечных программ, в первую очередь на новостройки, на перспективу минимум 3-4 лет, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин

#ИтогиНедели @rusipoteka_ru

Посмотрите на список регионов, где работает наибольшее количество застройщиков жилья. В каждом из таких регионов девелоперы работают с отличной рентабельностью. Самая большая средняя маржа по итогам 2020 года ожидаемо оказалась в Москве — 76%, Подмосковье — 49,2%. В Приморском крае этот показатель 43,9%, а в Башкирии —38,4%. Эти расчеты основаны на данных Росстата по средней себестоимости строительства 1 кв. м и средней стоимости 1 кв. м готового жилья. Одна из причин роста цен в этих регионах — не только рост цен на стройматериалы, но и нехватка предложения новых проектов на фоне высокого спроса из-за льготной ипотеки.

А теперь посмотрите на регионы, где работает наименьшее число застройщиков. Там рентабельность проектов по строительству жилья значительно меньше. В некоторых регионах, как, например, в Коми маржа у застройщиков и вовсе отрицательная: минус 7,2%. Не случайно в такие регионы не идут системные застройщики федерального уровня. Им просто невыгодно работать за копейки, как недавно выразилась глава думского комитета по строительству и ЖКХ Галина Хованская.

#слабоумие и отвага
#Арсенал-недвижимость

Минстрой, ФАС, банки, риелторы и ваши говноассоциации, которые бьются за ваши права, в конце концов Единая Россия и товарищ Беглов (выборы же скоро), просто хочу чтобы вы знали, есть в Питере такой «умный» застройщик ГК «Арсенал-недвижимость», который нашёл способ помочь вам бороться с «перегревом» на рынке ипотеки.
И просто-то как. Всего-то ничего внес изменения в регламент взаимодействия при оформлении ДДУ с использованием кредитных средств, согласно которому
риелторам, которые привели клиента на покупку квартиры:
1) Снижается комиссионное вознаграждение  на 15 000 рублей за каждую сделку с привлечением кредитных средств.
2) Снижается комиссионное вознаграждение на 0,5% (от суммы квартиры) в случае самостоятельного одобрения клиента и заключения кредитного договора с одним из перечисленных банков:
ПАО АКБ «Абсолют Банк»
ПАО «АК БАРС» БАНК
АО «Альфа-Банк»
ПАО «Московский Кредитный Банк»
ПАО «МИнБанк»
ПАО АКБ «Металлинвестбанк»
ПАО «РОСБАНК»
АО Банк «Союз»
ПАО «Совкомбанк»
ПАО «ТрансКапиталБанк»
ПАО «БАНК УРАЛСИБ»
АО «ЮниКредит Банк»

Причины простые:
1. Решил сам заработать на банках, которые платят вознаграждение за ипотеку.
2. Компенсировал себе расходы на возню с ипотечными клиентами за счёт риелторов.
3. Антимонопольщики и прокуратура давно не приходили.
4. О#уел.

Ввод жилья по итогам текущего года в России прогнозируемо может составить порядка 85 млн кв м, сообщил глава Минстроя Ирек Файзуллин. @ria_realty