Глава Татарстана, руководитель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни» Рустам Минниханов выступил на президиуме с рядом предложений

🔸Ввести субсидированные процентные ставки по кредитам для застройщиков;

🔸Дифференцировать лимиты по семейной ипотеке по регионам и рассмотреть расширения на семьи с детьми до 14 лет, а также на семьи участников и ветеранов СВО;

🔸Упростить смены банка для девелоперов в рамках проектного финансирования;

🔸Ввести мораторий для банков на санкции для застройщиков жилья, если они меняют условия реализации проектов;

🔸Пересмотреть нормативы по социальной инфраструктуре в зависимости от количества зарегистрированных людей.

«Чувствуется, что реально поработали»,— прокомментировал доклад Минниханова президент.

О замене материалов при выполнении контракта

Причин для замены материалов (оборудования) в ходе исполнения контракта может быть много. В том числе, если:  

🟦в смете есть ошибки;
🟦материалы, указанные в смете, не соответствует другим разделам проектной и рабочей документации;
🟦в проектную документацию внесены изменения, в т. ч. связанные с заменой материалов (оборудования) на аналогичные или с лучшими характеристиками;
🟦другие причины. 

Но по каким бы причинам ни происходила замена материалов (оборудования), оформлять это надо дополнительным соглашением с внесением его заказчиком в Реестр контрактов. Даже если сметная стоимость или цена контракта остались прежними.

Никакие устные договоренности, протоколы, акты согласований и другие документы не могут являться юридически значимыми. 

В допсоглашении должны быть в обязательном порядке прописаны основания для замены материалов (оборудования). Например, изменение проектной документации, подтверждение ГИП и т. д.

@developers_policy  

Судебная практика

Проектные работы, не получившие положительное заключение госэкспертизы, не имеют для заказчика потребительской ценности  

Постановление от 31.03.2025 № А33-12662/2024.  

Ситуация  

Заказчик и Подрядчик заключили договор на выполнение 
проектных и изыскательских работ на капитальный ремонт объекта.  

Госэкспертизу в части проверки достоверности определения сметной стоимости ОКС проектная документация не прошла — положительное заключение не было получено.  

Заказчик расторг контракт и подал иск в суд.  

Позиция судов  

Дело дошло до краевого суда, который постановил: взыскать с Подрядчика неосновательное обогащение за не достигнутую контрактом цель.  

Основания   

1️⃣Подрядчик ознакомился с техническим заданием и аукционной документацией. Он видел противоречия в задании на проектировании и мог сделать вывод о том, что невозможно достигнуть цели контракта. 

2️⃣Несмотря на ошибки в задании, Подрядчик продолжил выполнять работы вместо того, чтобы их приостановить. 

3️⃣Подрядчик не уведомил Заказчика о том, что достигнуть цели контракта невозможно из-за ошибки в задании на проектирование.
 
4️⃣Достигнуть цели контракта невозможно, поскольку выполненная Подрядчиком проектная документация не соответствует предмету контракта. Проведение в отношении нее госэкспертизы невозможно в принципе.

5️⃣Так как положительное заключение проектно-сметной 
документации отсутствует, то результат работ, переданный Заказчику, не имеет для него потребительской ценности.

@developers_policy  

Коммунальщики против Минцифры  

Не утихают споры о нашумевшем предложении Минцифры сделать Почту России монополистом по доставке квитанций. Речь идет о нашумевшем Законопроекте «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В чем суть

Предлагается предоставить Почте России монопольное право доставлять потребителям квитанции на оплату коммунальных услуг, а также вносить информацию по ним в ГИС ЖКХ.

Профессиональное ЖКХ-сообщество категорически против данного предложения. 

Основные доводы:  

🟦монополия услуг на рынке недопустима;  

🟦стоимость доставки квитанций может вырасти в 20-30 раз;

🟦персональные данные граждан попадут к сторонним лицам без их согласия — Почта России сможет привлекать подрядчиков, в том числе и самозанятых;

🟦увеличение стоимости доставки приведет к убыткам УК и ТСЖ, так как собственники могут отказаться (проведя общее собрание) от новых расходов за их счет;

🟦интегрировать квитанции в ГИС ЖКХ через Почту России невозможно. Сейчас нет соответствующих технических решений, а у коммунальной отрасли возможность их создания уже давно отработана; 

🟦доставка квитанций ЖКХ не является проблемной точкой коммунальной сферы. Механизм отлажен. А будет ли работать четко через почтовиков, еще не известно. Приведет ли это к задержкам доставки квитанций и росту пеней за неуплату коммуналки — не известно.

🤔 Минцифры объясняет свою инициативу обеспечением устойчивого развития почтового ведомства. Однако за чей счет банкет? Получается, что за счет граждан и управляющих организаций.   

@developers_policy  

Росреестр: дайджест изменений в сфере недвижимости за I квартал 2025 года

В I квартале 2025 года в законодательство внесены следующие изменения:  

1️⃣Расширены основания для предоставления земельных участков (ЗУ) в аренду или в собственность. 

Физлица и юрлица, чьи участки пострадали от боевых действий и не могут использоваться по целевому назначению, могут получить новые ЗУ в аренду без проведения торгов сроком до 10 лет. 

Это касается ЗУ, расположенных на территории Белгородской, Брянской и Курской областей — Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ.  

2️⃣Льготные категории граждан могут повторно получить ЗУ бесплатно, если ранее предоставленный участок больше не может использоваться по назначению из-за боевых действий или чрезвычайных ситуаций — Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ.     

3️⃣Лицам, пострадавшим от боевых действий (в т. ч. участникам СВО) и чрезвычайных ситуаций, доступны льготы при получении отдельных услуг Росреестра.

В частности:

🟦для них не будут приостанавливаться учетно-регистрационные действия, если в ЕГРН не внесены границы ЗУ, который является: 

-предметом договора;
-или на котором расположено являющееся предметом договора здание (сооружение);  

🟦внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенных ЗУ, объектах недвижимости и госрегистрация прав на них возможны без представления межевого и технического планов — Федеральный закон от 27 февраля 2025 г. № 10-ФЗ.   

4️⃣Утверждены порядок и критерии определения перечня кадастровых кварталов, на территории которых предусмотрено выполнение комплексных кадастровых работ федерального значения. 

Перечень кадастровых кварталов подготавливает Росреестр на основании предложений высших исполнительных органов субъектов и ППК «Роскадастр».

Среди критериев — частичное или полное расположение кадастровых кварталов в границах опорного населенного пункта — ПП РФ от 29 января 2025 г. № 69. 

5️⃣Расширен перечень источников информации о фактическом использовании объекта недвижимости, используемой при проведении государственной кадастровой оценки, Приказ Росреестра от 11 сентября 2024 г. № П/0288/24. 

6️⃣Определен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» — Приказ Росреестра от 11 сентября 2024 г. № П/0288/24.   

@developers_policy  

Минстрой РФ установил перечень объектов капстроительства без подготовки документации

Постановление правительства РФ (от 12 апреля 2025 года №486 «Об установлении случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации») направлено на сокращение финансовых и временных издержек заказчиков на архитектурно-строительное проектирование.

В чем суть

🟦Это касается линий и сооружений связи, линий электропередачи классом напряжения до 35 кВт, трансформаторных подстанций и распределительных пунктов, тепловых сетей, которые транспортируют водяной пар с рабочим давлением до 1,6 МПа или горячую воду с температурой до 150 градусов.

🟦Также речь идет о водопроводах и водоводах всех видов диаметром до 500 мм, линейных сооружениях водоотведения диаметром до 1 тыс. мм, линейных объектах, размещаемых для геологических исследований, отдельно стоящих ветроэнергетических установках высотой менее чем 250 м, солнечных батареях и объектах для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 МПа включительно.

🟦В документ включили и объекты дорожной инфраструктуры: дороги IV и V категории, объекты, которые являются элементами обустройства автодорог, местные улицы и дороги, проезды улично-дорожной сети сел, пешеходные улицы и площади городов, парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки, трамвайные пути и контактные сети трамвайных линий.

@developers_policy

Росреестр: зарегистрировать недвижимость можно в ускоренном порядке

Росреестр сообщил о вводе новой услуги, которая позволяет провести регистрацию за один рабочий день, который следует за днем подачи заявления. 

Услуга доступна тем, кто регистрирует:   

🟦ипотеку — на основании договора;
🟦право на квартиру — на основании договора купли-продажи (кроме продажи с публичных торгов).     

Услуга предоставляется только по инициативе заявителя. Для этого в заявлении о регистрации прав или постановке на кадастровый учет следует поставить соответствующую отметку. 

Воспользоваться ускоренной регистрацией можно как в личном кабинете на сайте Росреестра, так и в МФЦ.

Госпошлина за данную услугу берется в повышенном размере.  

@developers_policy  

🇷🇺Меры поддержки застройщиков в проектах с низкой маржинальностью в регионах с низкой распроданностью могут быть распространены на проекты с вводом в 2027 году — замглавы Минстроя России Никита Стасишин

«Из тех мер поддержки, которые мы сегодня очень внимательно прорабатываем с коллегами из экономического блока и с коллегами из Центрального банка, это субсидирование проектов в малых городах и в регионах, где распроданность составляет не более 20% со сроком ввода 26-й год. Планируем еще добавить 27-й год. Во всяком случае, пока это обсуждаемо, чтобы поддержать те финансовые модели проектного финансирования без изменения параметров, без пробития ковенант и дополнительных переносов сроков ввода, и самое главное — передачи ключей нашим гражданам»,— рассказал он на конференции Сбербанка «Время изменений: жильё. От прогнозов к реальности».

По словам Стасишина, сейчас акцент на меры поддержки строительства будет приоритетным.

Главгосэкспертиза: искусственный интеллект уже начал считать сметную стоимость объектов  

Об этом рассказал замначальника ГГЭ по ценообразованию Сергей Головин на саммите «Сильная Россия».   

«Автоматизация процессов и внедрение машиночитаемых и машинопонимаемых форматов дают все больше возможностей для применения искусственного интеллекта, в том числе для более точных расчетов цены строительства. И это уже не из области фантастики, а повседневная практика, в том числе у нас в Главгосэкспертизе»,— заявил он.  

1️⃣Сейчас в ГГЭ проводятся три пилотных проекта, в которых отрабатывается возможность проводить экспертизу технических решений с помощью нейросетей. 

Оценивать работу ИИ и делать заключения по проделанной им работе, будет рабочая группа ведущих экспертов различных направлений. 

2️⃣ИИ планируется внедрить и в сервис комплексной проверки сметных расчетов (КПСР) — в части анализа сметной документации на ее соответствие ведомости объемов работ, так как эти документы проверить простым сопоставлением невозможно.    

3️⃣Разрабатываются алгоритмы, позволяющие рассчитывать сметную стоимость одновременно с проектированием. 

Напрямую из ФГИС ЦС будут автоматически выгружаться: 

🟦стоимость строительных ресурсов;  
🟦действующие сметные нормы;  
🟦установленный уровень заработной платы; 
🟦остальные исходные данные, которые нужны для определения стоимости отдельных работ, конструктивных решений и объекта в целом.   

Если произойдет корректировка проектных решений или замена строительных материалов, технологий, то цена объекта будет автоматически пересчитана.    

В целом, ИИ еще проходит обучение и степень взаимодействия с человеком пока остается высокой, но со временем он возьмет на себя всю рутинную работу.

По мнению Головина, «за этим будущее экспертизы, причем уже довольно близкое».

@developers_policy  

О концессионных соглашениях в ЖКХ  

В настоящее время в концессии находится примерно 20% коммунальных объектов в стране. Однако большая их часть имеет проблемы с инвестициями и модернизацией из-за пробелов в самом механизме концессионных соглашений.   

Концессия — это форма государственно-частного партнерства. Она предполагает передачу государственного имущества на определенный срок частному инвестору, который должен осуществить строительство (реконструкцию) данного имущества и может получать доход от его использования.

Сейчас, по словам председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, наметились определенные изменения.

1️⃣Законодательно установлены требования, которые должны подтвердить квалификацию потенциального концессионера в качестве инвестора и оператора коммунальной инфраструктуры. 

Просто прийти «с улицы» и начать обслуживать сети и котельные теперь не получится. Регионы будут передавать объекты ЖКХ только тем концессионерам, которые способны обеспечить качество и бесперебойность предоставление коммунальных услуг.

2️⃣Неисполнение инвестиционных обязательств, предусмотренных обязательными инвестиционными программами, теперь считается нарушением условий концессионных соглашений.   

3️⃣Отчетность по реализации инвестпрограмм теперь станет обязательной и публичной, чтобы ее могли оценить не только специалисты, но и граждане.

4️⃣Компании, нарушившие условия концессий, будут считаться ненадежными партнерами и ограничены в праве участвовать в реализации механизма. 

5️⃣При этом само заключение концессионных соглашений планируется упростить. Поскольку сейчас административный процесс является излишне сложным.     

@developers_policy