Росреестр: дайджест изменений в сфере недвижимости за I квартал 2025 года

В I квартале 2025 года в законодательство внесены следующие изменения:  

1️⃣Расширены основания для предоставления земельных участков (ЗУ) в аренду или в собственность. 

Физлица и юрлица, чьи участки пострадали от боевых действий и не могут использоваться по целевому назначению, могут получить новые ЗУ в аренду без проведения торгов сроком до 10 лет. 

Это касается ЗУ, расположенных на территории Белгородской, Брянской и Курской областей — Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ.  

2️⃣Льготные категории граждан могут повторно получить ЗУ бесплатно, если ранее предоставленный участок больше не может использоваться по назначению из-за боевых действий или чрезвычайных ситуаций — Федеральный закон от 20 марта 2025 г. № 35-ФЗ.     

3️⃣Лицам, пострадавшим от боевых действий (в т. ч. участникам СВО) и чрезвычайных ситуаций, доступны льготы при получении отдельных услуг Росреестра.

В частности:

🟦для них не будут приостанавливаться учетно-регистрационные действия, если в ЕГРН не внесены границы ЗУ, который является: 

-предметом договора;
-или на котором расположено являющееся предметом договора здание (сооружение);  

🟦внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенных ЗУ, объектах недвижимости и госрегистрация прав на них возможны без представления межевого и технического планов — Федеральный закон от 27 февраля 2025 г. № 10-ФЗ.   

4️⃣Утверждены порядок и критерии определения перечня кадастровых кварталов, на территории которых предусмотрено выполнение комплексных кадастровых работ федерального значения. 

Перечень кадастровых кварталов подготавливает Росреестр на основании предложений высших исполнительных органов субъектов и ППК «Роскадастр».

Среди критериев — частичное или полное расположение кадастровых кварталов в границах опорного населенного пункта — ПП РФ от 29 января 2025 г. № 69. 

5️⃣Расширен перечень источников информации о фактическом использовании объекта недвижимости, используемой при проведении государственной кадастровой оценки, Приказ Росреестра от 11 сентября 2024 г. № П/0288/24. 

6️⃣Определен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков сегмента «Охраняемые природные территории и благоустройство» — Приказ Росреестра от 11 сентября 2024 г. № П/0288/24.   

@developers_policy  

Минстрой РФ установил перечень объектов капстроительства без подготовки документации

Постановление правительства РФ (от 12 апреля 2025 года №486 «Об установлении случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации») направлено на сокращение финансовых и временных издержек заказчиков на архитектурно-строительное проектирование.

В чем суть

🟦Это касается линий и сооружений связи, линий электропередачи классом напряжения до 35 кВт, трансформаторных подстанций и распределительных пунктов, тепловых сетей, которые транспортируют водяной пар с рабочим давлением до 1,6 МПа или горячую воду с температурой до 150 градусов.

🟦Также речь идет о водопроводах и водоводах всех видов диаметром до 500 мм, линейных сооружениях водоотведения диаметром до 1 тыс. мм, линейных объектах, размещаемых для геологических исследований, отдельно стоящих ветроэнергетических установках высотой менее чем 250 м, солнечных батареях и объектах для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 МПа включительно.

🟦В документ включили и объекты дорожной инфраструктуры: дороги IV и V категории, объекты, которые являются элементами обустройства автодорог, местные улицы и дороги, проезды улично-дорожной сети сел, пешеходные улицы и площади городов, парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки, трамвайные пути и контактные сети трамвайных линий.

@developers_policy

Росреестр: зарегистрировать недвижимость можно в ускоренном порядке

Росреестр сообщил о вводе новой услуги, которая позволяет провести регистрацию за один рабочий день, который следует за днем подачи заявления. 

Услуга доступна тем, кто регистрирует:   

🟦ипотеку — на основании договора;
🟦право на квартиру — на основании договора купли-продажи (кроме продажи с публичных торгов).     

Услуга предоставляется только по инициативе заявителя. Для этого в заявлении о регистрации прав или постановке на кадастровый учет следует поставить соответствующую отметку. 

Воспользоваться ускоренной регистрацией можно как в личном кабинете на сайте Росреестра, так и в МФЦ.

Госпошлина за данную услугу берется в повышенном размере.  

@developers_policy  

🇷🇺Меры поддержки застройщиков в проектах с низкой маржинальностью в регионах с низкой распроданностью могут быть распространены на проекты с вводом в 2027 году — замглавы Минстроя России Никита Стасишин

«Из тех мер поддержки, которые мы сегодня очень внимательно прорабатываем с коллегами из экономического блока и с коллегами из Центрального банка, это субсидирование проектов в малых городах и в регионах, где распроданность составляет не более 20% со сроком ввода 26-й год. Планируем еще добавить 27-й год. Во всяком случае, пока это обсуждаемо, чтобы поддержать те финансовые модели проектного финансирования без изменения параметров, без пробития ковенант и дополнительных переносов сроков ввода, и самое главное — передачи ключей нашим гражданам»,— рассказал он на конференции Сбербанка «Время изменений: жильё. От прогнозов к реальности».

По словам Стасишина, сейчас акцент на меры поддержки строительства будет приоритетным.

Главгосэкспертиза: искусственный интеллект уже начал считать сметную стоимость объектов  

Об этом рассказал замначальника ГГЭ по ценообразованию Сергей Головин на саммите «Сильная Россия».   

«Автоматизация процессов и внедрение машиночитаемых и машинопонимаемых форматов дают все больше возможностей для применения искусственного интеллекта, в том числе для более точных расчетов цены строительства. И это уже не из области фантастики, а повседневная практика, в том числе у нас в Главгосэкспертизе»,— заявил он.  

1️⃣Сейчас в ГГЭ проводятся три пилотных проекта, в которых отрабатывается возможность проводить экспертизу технических решений с помощью нейросетей. 

Оценивать работу ИИ и делать заключения по проделанной им работе, будет рабочая группа ведущих экспертов различных направлений. 

2️⃣ИИ планируется внедрить и в сервис комплексной проверки сметных расчетов (КПСР) — в части анализа сметной документации на ее соответствие ведомости объемов работ, так как эти документы проверить простым сопоставлением невозможно.    

3️⃣Разрабатываются алгоритмы, позволяющие рассчитывать сметную стоимость одновременно с проектированием. 

Напрямую из ФГИС ЦС будут автоматически выгружаться: 

🟦стоимость строительных ресурсов;  
🟦действующие сметные нормы;  
🟦установленный уровень заработной платы; 
🟦остальные исходные данные, которые нужны для определения стоимости отдельных работ, конструктивных решений и объекта в целом.   

Если произойдет корректировка проектных решений или замена строительных материалов, технологий, то цена объекта будет автоматически пересчитана.    

В целом, ИИ еще проходит обучение и степень взаимодействия с человеком пока остается высокой, но со временем он возьмет на себя всю рутинную работу.

По мнению Головина, «за этим будущее экспертизы, причем уже довольно близкое».

@developers_policy  

О концессионных соглашениях в ЖКХ  

В настоящее время в концессии находится примерно 20% коммунальных объектов в стране. Однако большая их часть имеет проблемы с инвестициями и модернизацией из-за пробелов в самом механизме концессионных соглашений.   

Концессия — это форма государственно-частного партнерства. Она предполагает передачу государственного имущества на определенный срок частному инвестору, который должен осуществить строительство (реконструкцию) данного имущества и может получать доход от его использования.

Сейчас, по словам председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, наметились определенные изменения.

1️⃣Законодательно установлены требования, которые должны подтвердить квалификацию потенциального концессионера в качестве инвестора и оператора коммунальной инфраструктуры. 

Просто прийти «с улицы» и начать обслуживать сети и котельные теперь не получится. Регионы будут передавать объекты ЖКХ только тем концессионерам, которые способны обеспечить качество и бесперебойность предоставление коммунальных услуг.

2️⃣Неисполнение инвестиционных обязательств, предусмотренных обязательными инвестиционными программами, теперь считается нарушением условий концессионных соглашений.   

3️⃣Отчетность по реализации инвестпрограмм теперь станет обязательной и публичной, чтобы ее могли оценить не только специалисты, но и граждане.

4️⃣Компании, нарушившие условия концессий, будут считаться ненадежными партнерами и ограничены в праве участвовать в реализации механизма. 

5️⃣При этом само заключение концессионных соглашений планируется упростить. Поскольку сейчас административный процесс является излишне сложным.     

@developers_policy   

Судебная практика

ВС РФ: попали в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП) ошибочно? Спойлер: компенсации не будет

Определение ВС РФ от 16.04.2025 г № 307-ЭС25-2437 по делу А56-116663/2023 — недавнее дело о том, как индивидуальный предприниматель (ИП) судился с федеральной антимонопольной службой (ФАС).

Ситуация

ФАС по ошибке включила предпринимателя в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Решение было признано незаконным, и ошибку исправили. 

Однако за то время, пока ИП был в «черном списке», он не имел возможности заключать контракты. Посчитав это несправедливым, ИП обратился в суд с иском к ФАС о взыскании почти 5 млн рублей убытков и 300 тыс. рублей морального вреда. 

Позиция судов  

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд, отказали предпринимателю.  

Аргументы  

1️⃣Упущенную выгоду компенсировать не получится, так как если бы предприниматель продолжал участвовать в торгах, не означает, что он бы их выиграл. Торги являются госзакупками, а не госгарантией.

2️⃣Компенсацию морального вреда также получить не получится, поскольку ИП — это не человек, а форма организации бизнеса и моральные страдания испытывать не может.

Поэтому за незаконное включение в РНП никаких компенсаций не положено.  

@developers_policy  

Минстрой РФ об определении сметной стоимости текущего ремонта с применением сметных нормативов ФРСН

Письмо Минстроя РФ от 04.04.2025 N 9367-ОГ/09 «По вопросам определения сметной стоимости ремонта с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в ФРСН».  

В чем суть  

1️⃣Определение сметной стоимости работ по текущему ремонту проектно-сметным методом может выполняться с применением сметных нормативов, сведения о которых включены в ФРСН.

Условие — если технология работ при текущем ремонте совпадает с технологией, предусмотренной соответствующими сметными нормативами. 

Решение об использовании данных из ФРСН на текущий ремонт зданий, сооружений заказчик принимает самостоятельно.

2️⃣Резерв средств на непредвиденные работы и затраты предназначен для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства. 

Резерв:  

🟦формируется в результате уточнения проектных решений или условий строительства, предусмотренных проектной документацией;  
🟦определяется застройщиком или техническим заказчиком по согласованию с главным распорядителем средств соответствующего бюджета. 

Размеры не должны превышать те, которые установлены подпунктами «а» — «в» пункта 179 Методики N 421/пр.

@developers_policy  

Утвержден стандарт измерения звукоизоляции между помещениями здания

ГОСТ Р 72014-2025 «Здания и сооружения. Натурные измерения изоляции воздушного шума элементами зданий».  

Устанавливает методы определения изоляции воздушного шума между двумя помещениями в здании с использованием измерений уровня звукового давления. 

Методы предназначены для объема помещений в диапазоне от 10 до 250 куб.м в частотном диапазоне со среднегеометрическими частотами третьоктавных полос от 50 до 5 000 Гц. 

Результаты могут быть использованы для количественной оценки, оценки и сравнения изоляции воздушного шума в пустых или меблированных помещениях, в которых звуковое поле может приближаться к диффузному, а может отличаться от него. 

➡️Вводится в действие с 1 мая 2025 года.  

@developers_policy     

Как жильцам МКД подать заявку на благоустройство двора  

Не каждый двор устраивает жильцов многоквартирных домов (МКД). 

Если застройщик сдал дом, не позаботившись озеленении двора, наличием детских площадок или УО мало делает для благоустройства придомовой территории, то можно решить этот вопрос через программу благоустройства дворов. 

Как это сделать  

1️⃣Выяснить, не включен ли дом в программу по инициативе местных властей. Эта информация есть на сайте городской администрации, которая разрабатывает программу на год. Там можно узнать адреса домов, дворы которых обустроят в этом году.

2️⃣Если дом является общим для нескольких МКД, то следует получить согласие всех жильцов этих домов и составить единый план благоустройства.    

3️⃣Включить двор в любую подходящую программу. 

Для этого нужно принять решение на общем собрании собственников (ОСС) — о том, как именно как именно благоустроить дом.   

Важно: придомовая территория должна быть оформлена в собственность.
 
Решение об участии в программе будет считаться принятым, если ЗА проголосовало не менее 67% жильцов. 

4️⃣По итогам ОСС нужно подготовить список документов:

- протокол голосования;
- список работ по благоустройству дворовой территории;
- фотографии двора;
- предложение о включении двора в перечень дворовых территорий, подлежащих благоустройству в рамках той или иной программы.   

5️⃣Подать заявку на благоустройство в местную администрацию. 

Она организует общественную комиссию по оценке заявки и примет решение. 

На сайте администрации до 1 апреля следующего года будут выложены списки дворов для проведения благоустройства. 

Если получен отказ, то можно обратиться к региональным властям или в Минстрой РФ.    

@developers_policy  

Сбербанк и ВТБ решили отменить комиссии при выдаче льготной ипотеки после выступления Путина

Об этом заявили сами руководители банков Герман Греф и Андрей Костин.

✨«Будем отменять комиссии, но это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки. Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточная. Поэтому это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов. Сейчас если комиссии брать невозможно, это просто означает, что у нас более сильно упадут объемы выдач ипотеки»,— заявил Греф.

💙

«Я всегда согласен с Германом Оскаровичем. Не от хорошей жизни вводились эти комиссии, но должен быть равный подход. Мы не хотели комиссии вначале вводить, не ввели их, но к нам пришли все из других банков, поэтому мы были вынуждены сравняться. Но сейчас, я думаю, раз президент сказал, сделаем, конечно»,— заявил Костин.

Ранее против комиссий по программам льготной ипотеки выступила и глава Банка России Эльвира Набиуллина. А министр финансов Антон Силуанов отметил, что правительство делает все необходимое, чтобы найти финансирование под льготные программы в условиях более высокой, чем планировалось, ключевой ставки.