Сегодня провел эфир в ЗАКРЫТОМ канале Лаборатории Девелопмента. О чем говорили?

Всё, что меняется на рынке загородной недвижимости: земля, законы и аренда

Если вы думаете о переезде за город, покупке участка или инвестициях в недвижимость — садитесь поудобнее. Правила игры кардинально меняются, и эти изменения коснутся всех: от владельца шести соток до крупного девелопера.

Главный тренд: Государство наводит порядок. Эпоха хаотичной «упрощёнки», септиков и скважин уходит в прошлое. На смену приходит плановая комплексная застройка с инфраструктурой.

1. Землю могут изъять. Серьёзно.
Самое жёсткое нововведение — трёхлетний срок на освоение участка. Закон уже вступил в силу с 1 марта 2025 года.

Кого касается? ВСЕХ. Для новых участков срок отсчитывается с покупки, для уже имеющихся — с 1 марта 2025.

Что будет, если проигнорировать?
1. Сначала — крупный штраф (от 20 тыс. до 1.5% кадастровой стоимости).
2. Если и после предписания ничего не делать, с марта 2028 года участок могут изъять.

Вывод: Земля перестаёт быть «подушкой безопасности», которую можно купить и забросить. Это актив, который нужно осваивать. Владение пустующим участком становится экономически невыгодным и рискованным.

2. Аренда на ИЖС становится легальной. Но по правилам.

Полулегальная сдача дач и домов в аренду туристам уходит в прошлое. С 1 сентября 2025 года стартует федеральный эксперимент по легализации гостевых домов в 18 регионах.

Что это даёт? Теперь можно на законных основаниях сдавать свой жилой дом (или его часть) как гостевой. Это открывает возможности для малого бизнеса.

Совет: Если планируете этим заниматься, проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) своего участка и подавайте заявку по упрощённой процедуре, пока действует эксперимент.
Это большая победа для рынка: легализация принесёт деньги в бюджет, защитит права гостей и хозяев, а также поднимет качество услуг.

3. «Дачная амнистия» в Подмосковье заканчивается. Вся страна — на очереди.
Московская область стала полигоном для новых федеральных стандартов ИЖС, которые через несколько лет распространятся на всю Россию.

Что меняется? С 2026 года для новых собственников участков под ИЖС/садоводство обязательным становится получение и строгое соблюдение Градостроительного плана (ГПЗУ).

Что в ГПЗУ? Все отступы, этажность, процент застройки, красные линии. Если построили дом с нарушениями — кадастровый инженер не подпишет техплан, и Росреестр не зарегистрирует объект. Дом останется «самостроем».

Новые стандарты будущего:

- Приоритет комплексному развитию территорий (КРТ) с центральными коммуникациями. Лозунг властей: «Нет сетей — нет ИЖС».

⁃ Запрет на межевание крупных земель (3Га) на мелкие участки (менее 30 соток).

⁃ Требования к минимальной площади дома, единому архитектурному стилю, обязательному благоустройству.

⁃ Строительство будет вестись через проектное финансирование и эскроу-счета (они уже обязательны для ИЖС с марта 2025).

Что делать?
Рынок частного домостроения взрослеет и структурируется. «Голубым океаном» для девелоперов становятся не разрозненные участки, а комплексные проекты — Малоэтажные жилые комплексы (МЖК) по ФЗ-214. Это инструмент, который позволяет работать в новых реалиях: привлекать банковское финансирование, строить инфраструктуру и создавать качественные поселения, а не набор домов.

Для частных лиц: покупать участок «на авось» теперь опасно. Необходимо тщательно проверять ГПЗУ, наличие подведённых коммуникаций в рамках КРТ и реалистично оценивать свои силы по освоению земли в сжатые сроки.

Время хаотичной застройки закончилось. Наступает эра планового, безопасного и комфортного загородного жилья.

*P.S. Материал основан на анализе последних законодательных изменений, включая ФЗ №307-ФЗ, ФЗ №127-ФЗ и законопроекта об эксперименте в Московской области.

Запись в ЗАКРЫТОМ канале по подписке 👋

👉СМОТРИТЕ ЗАПИСЬ

РАЗБЕРЕМ, СОБЕРЕМ, УПАКУЕМ И ПОСЧИТАЕМ
«Есть участок, но не знаю, с чего начать”. Мы недавно провели опрос среди Вас, дорогие мои читатели. Благодарю всех, кто нашел время заполнить анкету 🙏

Мы получили честные ответы о том, с чем вы сталкиваетесь в работе и чего ждете от профессионального сообщества.

Вот главные боли и запросы, которые назвали участники:

🔥 ТОП-5 проблем:
- “Есть участок, но не знаю, с чего начать” (40% ответов)
- “Боюсь юридических рисков и согласований” (40%)
- “Не могу найти надежных подрядчиков и партнеров” (40%)
- “Нет готовых финансовых моделей и шаблонов документов” (35%)
- “Хочу масштабироваться, но нет стратегии” (30%)

Друзья, мы с архитектором Михаилом Корси и Евгений Кузьменко - экспертный совет IPM|LAB.
Решили сделать совместный разбор проекта. Что такое разбор? Первые три человека, которые напишут «у меня есть проект».

Что вы получите:

🔹Аудит проекта
🔹Архитектурную концепцию
🔹Градостроительный потенциал
🔹Финансовую модель

Мы с Михаилом и Евгением сделаем разбор, упаковку, финансовую модель проекта. Объясним все подробно. Это бесплатно.

В работу берем ПЕРВЫЕ-3 проекта. Пишите в комментариях «У меня есть проект».

Часто меня спрашивают, почему я занимаюсь тем, что делаю?! Все очень просто: энергия и обратная связь от людей дает мне чёткое понимание правильности своих действий. Я вижу, как люди меняются, развиваются, и достигают результатов. Это бесценно✅

С разрешения одного из учеников прогаммы «Продукт, которого не было» направляю отзыв по одному из домашних заданий 👇

Полный гид по законам КРТ: Актуальные изменения и план на 2025-2027 годы (По данным Минстроя)

Комплексное развитие территорий (КРТ) в России – один из ключевых инструментов обновления городов. Но чтобы проект заработал, нужно четко понимать законы. Собрали для вас актуальную нормативную базу по состоянию на февраль 2025 года на основе официальных данных Минстроя России.

Основа основ: Всё началось с Федерального закона № 494-ФЗ (2020 г.), который внес КРТ в Градостроительный кодекс. Сейчас механизм постоянно совершенствуется.

Главные нововведения 2023-2025 гг.

ФЗ № 627-ФЗ (декабрь 2023 г.) – революция в КРТ! Появились операторы КРТ, упростилось использование старых ДПТ, а правообладатели получили больше гибкости.

Налоговые стимулы: Можно вернуть до 80% затрат на инфраструктуру через инвестиционный вычет по налогу на прибыль (нужен региональный закон). А ставка земельного налога на первые 3 года строительства жилья в КРТ – снижена.

Сняты ключевые барьеры: Больше нельзя запрещать новое строительство после расселения аварийного жилья. Теперь в КРТ можно включать земли с объектами культурного наследия (ОКН).

Финансовая поддержка: Действуют правила субсидирования проектов КРТ из федерального бюджета (ПП РФ № 1685 от 2024 г.). Появилась возможность авансирования затрат на расселение.

Что упростилось на практике?

Классификация КРТ

Теперь всего 4 вида – жилая, нежилая застройка, инициатива правообладателей и незастроенные территории.

Процедуры: Утверждены четкие правила торгов, заключения договоров и работы с операторами.

Документооборот: Каждый ГПЗУ в рамках КРТ теперь имеет специальный индекс для идентификации (Приказ Минстроя от 17.02.2025).

План и финансирование на 2025-2027 годы:Общий лимит федерального финансирования КРТ до 2030 года составляет 120 млрд рублей.

На поддержку 37 субъектов РФ с низким уровнем развития на период 2025–2027 гг. уже запланировано 27,78 млрд рублей.

Что важно для инвестора или застройщика в 2025 году?

Изучите ФЗ № 627-ФЗ – он даёт новые возможности.

Проверьте, есть ли в вашем регионе закон о налоговом вычете(уже принят в Московской, Тульской областях, Пермском крае и др.).

Узнайте о программе субсидирования и критериях отбора проектов на 2025 год.
Используйте новые гибкие механизмы, например, для территорий с устаревшей ДПТ.

👉Главный тренд: Государство создало комплексный правовой каркас для КРТ, сочетающий строгие правила, финансовую поддержку и стимулы для бизнеса. На 2025-2027 годызапланированы значительные инвестиции, особенно в развивающиеся регионы. Успех проекта теперь зависит от умения грамотно применять этот инструментарий.

Пишите в комментариях «выслать перечень» кому прислать полную сводку законов и нормативно-правовых актов правительства.

Пять часов живого общения и как всегда оказалось мало! Мы разошлись с чётким планом действий, новыми контактами, настоящими инсайтами. Диалог о том, как строить дома и развивать территории в новых реалиях, в 2026-м году, как создать продукт и продавать дом, при этом назначая правильную цену, как отстроиться от конкурентов, чтобы не стараться «запихаться» в ипотеку.

Разобрали главные вопросы:

КРТ территорий, как с ним работать и для чего это нужно.

Продукт, как создать продукт, который будут покупать не задумываясь. Что нужно сделать, чтобы продавать дома с чеком 100 + млн.

Что вообще является продуктом: услуга по договору подряда и готовый дом?!

Самое ценное – это опыт 15 человек, который были с нами на мероприятии.

Конечно, мы не успели разобрать все вопросы, их было всего 14. Но мы обязательно продолжим на нашем следующем мероприятии уже в январе 2026. Если есть какой-то вопрос, если не знаешь как действовать, если находишься в тупике – спроси у профессионалов в группе. И это настоящая сила!

Благодарю всех участников за работу, участие, обмен опытом и энергией💪

Предварительную регистрацию открываю, записывайтесь. Ставьте +, кто хочет к нам присоединиться, регистрируйтесь.

👉ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Друзья, как обещал, направляю сводку по документам. Забирайте 👋

Сводка законодательных и нормативных фактов по КРТ в РФ

Документ представляет собой официальную сводку Минстроя России (по состоянию на февраль 2025

Вот ключевые законодательные факты:

1. Основополагающий закон: Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс, официально закрепив понятие и механизмы КРТ.

2. Новые виды КРТ (упрощенная классификация):
* Жилая застройка.
* Нежилая застройка.
* По инициативе правообладателей.
* Незастроенные территории.

3. Ключевые поправки (Федеральный закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ):

- Введено понятие Операторов КРТ.
- Упрощено использование ранее утвержденной документации по планировке территории (ДПТ).
- Допускается отклонение от генплана и ПЗЗ в рамках договора о КРТ по инициативе правообладателей.
- Расширены возможности по «принудительному» выносу инженерных сетей.
- Введен новый способ образования земельного участка – через схему расположения.

4. Фискальные стимулы для инвесторов:

Инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль (до 80% затрат на инфраструктуру) – ст. 286.1 НК РФ, требует принятия регионального закона (реализован уже в 8 субъектах РФ).

Снижена ставка земельного налогана первые 3 года строительства жилья в рамках КРТ (ФЗ от 31.07.2023 № 389-ФЗ).

5. Упрощение процедур и снятие ограничений:

Исключен запрет на строительство нового жилья после расселения аварийного (ФЗ от 30.12.2021 № 456-ФЗ).

Разрешено включение в КРТ территорий с объектами культурного наследия (ОКН) и неактуальной ДПТ (ПП РФ от 02.08.2022 № 137).

Возможность авансирования затрат на расселение аварийного жилья из Фонда содействия реформированию ЖКХ (ФЗ от 19.12.2022 № 542-ФЗ).

Расселение аварийных домов в рамках КРТ разрешено вне зависимости от даты признания их аварийными (ПП РФ от 12.09.2023 № 1484).

6. Нормативные акты Правительства РФ:

Утверждены общие Правила проведения торгов и заключения договоров о КРТ (ПП РФ № 701 от 04.05.2021).

Установлены Правила предоставления субсидий из федерального бюджета на софинансирование проектов КРТ в регионах (ПП РФ № 1685 от 30.11.2024).

Урегулированы вопросы взаимодействия с операторами КРТ(ПП РФ № 846 от 22.06.2024).

7. Акты Минстроя России:
Утверждены Методические рекомендации по созданию региональных центров компетенций (Приказ от 01.02.2019 № 73/пр).

Введен индекс КРТ в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) для идентификации (Приказ от 17.02.2025 № 104/пр).

Разработаны Методические рекомендации по пространственно-экономическому моделированию проектов КРТ.

8. Мониторинг и поддержка регионов:
Внедрен «Светофор» мониторинга реализации КРТ по трем ключевым показателям.

Установлено распределение лимитов федерального финансирования (120 млрд руб. до 2030 г.), с особым фокусом на регионы с низким уровнем социально-экономического развития (27,78 млрд запланировано на 2025 – 2027 гг.).

IPM | LAB Лаборатория Девелопмента

Скорость строительства = оборачиваемость активов! Чем больше оборотов средств в год мы делаем, тем эффективнее наши вложения. Сколько можно Заработать при рентабельности 15-25% и при при цикле строительства (сделки) 6 месяцев. А как увеличить оборачиваемость в 2-3-4 раза? Правильно, только за счет технологий и префаб производства.

ВОТ ПРИМЕР ТЕХНОЛОГИИ, коллеги разобрали все самое интересное про ЛСТК 👉

Разобрали самые распространённые мифы о стальном строительстве — и собрали их в одном PDF🤓

Когда речь заходит об ИЖС, ЛСТК или многоэтажных домах на стальном каркасе, возникают десятки вопросов. Одни считают технологию «слишком холодной», другие — «слишком дорогой», третьи — «трудной для экспертизы».

Мы системно разобрали:
— откуда появляются эти мифы;
— какие из них действительно основаны на практике;
— что сегодня говорят нормы и реальные проекты;
— в каких случаях стальная технология даёт выгоду.

Получился понятный материал для тех, кто работает в строительстве, проектировании и девелопменте.

📄 Чтобы получить PDF, воспользуйтесь нашим ботом — он выдаёт файл после проверки подписки: @SteelInsightBot

Пожалуй, самая технологичная стройка

#Северсталь #СтальныеРешения

Что на самом деле ценно в современном загородном доме? Приглашаем вас на разговор о главном — о фундаментальных смыслах и ценностях, которые определяют качество жизни за городом, а не просто о технологиях. Разговор о том, что стоит за решением о покупке и что превращает дом из строения — в надежное, умное и желанное пространство для жизни.

🗓 Дата: 25 декабря 2025 г.
⏰ Время: 11:00 МСК Тема: «Смыслы за стенами: как настоящая ценность дома влияет на выбор покупателя дома»

Ценность №1: Уверенность и безопасность.
Как система «умного дома» решает главные страхи владельца (протечки, пожары, безопасность) и дает спокойствие, даже когда вас нет на участке. Ценность — это не гаджет, а возможность не переживать о своем имуществе.

Ценность №2: Экономия ресурсов и денег.
Обсудим, как интеллектуальное управление отоплением, светом и другими системами не просто удобно, а сокращает эксплуатационные расходы на 20-30%, окупая вложения. Покажем реальные расчеты.

Ценность №3: Готовность к будущему и премиальный статус.
Почему дом с готовой технологической инфраструктурой сегодня — это выгодная инвестиция в долгосрочную стоимость объекта. Как «умный дом» перестает быть опцией и становится стандартом современного качественного жилья.

🔻В конечном итоге, выбирая дом, мы выбираем образ жизни. Мы поговорим о том, как внимание к инженерной «начинке», а не только к внешней отделке, помогает принять решение, о покупке именно у Вас.

О спикере. Руслан Хабусов — профессиональный строитель, выпускник кафедры промышленно-гражданского строительства РУДН. Специализация компании Ecolife, которую он представляет, — создание комфортной и независимой жизни за городом с помощью передовых инженерных решений и систем «умного дома».

Ведущий. Константин Пороцкий - Основатель Института проектного менедмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.

Готовьте ваши вопросы в чат! В конце эфира Руслан подробно ответит на самые интересные из них.

📅 Ждем вас 25 декабря в 11:00 МСК! Не пропустите разговор с экспертом, который знает о технологиях для дома все.

PM | LAB Лаборатория Девелопмента 👉РЕГИСТРАЦИЯ

Решение проблемы разрозненных данных о землях сельхозназначения. Подробнее о нововведениях. № 943257-8
О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"


Ранее сведения о границах сельхозугодий содержались только в отдельной, Единой федеральной информационной системе о землях сельхозназначения (ЕФИС ЗСН), и не отображались в ЕГРН. Это часто приводило к тому, что при кадастровом учете или регистрации прав не учитывался особый правовой режим этих земель, и они могли быть использованы не по назначению.

Общедоступная информация и работа с пересечениями: Сведения о границах станут общедоступными через ЕГРН. Кроме того, в законе устанавливаются четкие правила на случай, если границы земельного участка пересекаются с границами сельхозугодий, или если такие земли переводятся в другую категорию. В таких случаях учет и регистрация могут быть приостановлены.

План реализации: С 1 июля 2026 года Росреестру и Минсельхозу предстоит масштабная работа по внесению в ЕГРН около 4 миллионов контуровсельскохозяйственных угодий. Для полной реализации закона потребуется также принятие подзаконных нормативных актов.

Главный итог реформы
Основной результат нового закона — повышение юридической защищенности наиболее ценных сельскохозяйственных земель. Учет их границ в главном реестре недвижимости позволит учитывать их особый статус при любых операциях, что поможет сохранить сельхозугодья для их прямого назначения.

Если вас интересуют детали закона, например, конкретные процедуры для собственников земли, вы можете ознакомиться с его текстом по ссылке.