Разница есть. И у юридического лица покупать лучше.
Почему, если передача аффилированному лицу прошла с соблюдением всех норм: было реально движение денег (расчет безналом), была полная стоимость в договоре по нормальной рыночной цене, были получены необходимые разрешения и т.п. от юр.лица?
Потому что аффилированность всегда расценивается судом, как зона повышенной проблемы. Всегда встает вопрос экономической целесообразности данной операции. А если там вдруг было встречное обязательство, то совсем проблема.
Т.е. две ситуации, вы купили у юр.лица - вы не связаны с ним никак, у вас оплата безналом, полная цена в дкп, объект без существенной скидки в цене, у юр.лица нет перед сделкой признаков предбанкротного состояния и вы это проверили. Для суда вы осмотрительный, добросовестный покупатель. Признать сделку недействительной будет сложно. Сроки исковой довольно легко определяются датой сделки.
Аффилированное лицо - все перечисленные выше действия для суда мало интересны, потому что суд рассматривает недействительность не вашей сделки, а сделки, которая была совершена до вас. Если её признают недействительной, то все последующие сделки так же признаются недействительными.
И вишенка на торте - проверить юр.лицо на признаки банкротства в принципе нельзя. Даже с физиком есть проблемы в виде долгов от физиков, которые вы не увидите в БКИ. А уж у юр.лиц подобных моментов существенно больше. Например, не выполненный договор поставки, по которому требование возникнет месяца через три или отсрочка платежа по поставленному товару. Или поручительство по кредиту, как это было в истории, которую рассказал мой юрист-судебник, где он отбивал квартиру, которая как раз проходила через аффилированное лицо.
При этом, еще раз. Если вы лично покупаете квартиру у юр.лица, то все эти скрытые проблемы, которые вы не можете обнаружить никаким образом, будут на порядки менее негативны в рамках судебного разбирательства, чем если вы купите у аффилированного лица.
Так что всегда обращайте внимание не только на того, у кого вы покупаете недвижимость, но и на того, у кого её купил ваш продавец. Особенно, если это все в пределах трех-пяти летнего срока. Хотя.. вообще, все что менее 10 лет назад куплено - нужно трясти с обой тщательности. Например, по банкротству у юрика сроки исковой могут очень легко поплыть из-за какой-нибудь бумажки или платежа. И вроде 5 лет назад все было, а ваша сделка вдруг в срок исковой попала.
@expertned
Почему, если передача аффилированному лицу прошла с соблюдением всех норм: было реально движение денег (расчет безналом), была полная стоимость в договоре по нормальной рыночной цене, были получены необходимые разрешения и т.п. от юр.лица?
Потому что аффилированность всегда расценивается судом, как зона повышенной проблемы. Всегда встает вопрос экономической целесообразности данной операции. А если там вдруг было встречное обязательство, то совсем проблема.
Т.е. две ситуации, вы купили у юр.лица - вы не связаны с ним никак, у вас оплата безналом, полная цена в дкп, объект без существенной скидки в цене, у юр.лица нет перед сделкой признаков предбанкротного состояния и вы это проверили. Для суда вы осмотрительный, добросовестный покупатель. Признать сделку недействительной будет сложно. Сроки исковой довольно легко определяются датой сделки.
Аффилированное лицо - все перечисленные выше действия для суда мало интересны, потому что суд рассматривает недействительность не вашей сделки, а сделки, которая была совершена до вас. Если её признают недействительной, то все последующие сделки так же признаются недействительными.
И вишенка на торте - проверить юр.лицо на признаки банкротства в принципе нельзя. Даже с физиком есть проблемы в виде долгов от физиков, которые вы не увидите в БКИ. А уж у юр.лиц подобных моментов существенно больше. Например, не выполненный договор поставки, по которому требование возникнет месяца через три или отсрочка платежа по поставленному товару. Или поручительство по кредиту, как это было в истории, которую рассказал мой юрист-судебник, где он отбивал квартиру, которая как раз проходила через аффилированное лицо.
При этом, еще раз. Если вы лично покупаете квартиру у юр.лица, то все эти скрытые проблемы, которые вы не можете обнаружить никаким образом, будут на порядки менее негативны в рамках судебного разбирательства, чем если вы купите у аффилированного лица.
Так что всегда обращайте внимание не только на того, у кого вы покупаете недвижимость, но и на того, у кого её купил ваш продавец. Особенно, если это все в пределах трех-пяти летнего срока. Хотя.. вообще, все что менее 10 лет назад куплено - нужно трясти с обой тщательности. Например, по банкротству у юрика сроки исковой могут очень легко поплыть из-за какой-нибудь бумажки или платежа. И вроде 5 лет назад все было, а ваша сделка вдруг в срок исковой попала.
@expertned
👍9❤2💯2👏1
Так интересно, за последние дни от многих людей слышу высказывания, что после решения ВС по Долиной, и тем более после ее выселения, можно расслабиться на тему ведомых продавцов.
А у нас что все ведомые продавцы резко закончились? С чего такое расслабление должно возникнуть?
Во-первых, решение ВС по одному случаю не означает, что автоматом все будет распространяться и на другие случаи.
Во-вторых, в деле Долиной упор велся на 178 ГК РФ, а у нас есть ещё и 177 ГК РФ. И, если именно по ней будут идти и получать освидетельствования, что не осознавали значение действий, то вполне возможно, что суды и продолжат сделки с ведомыми продавцами признавать недействительными. Я, к сожалению, в решении ВС не увидел, что ведомых строго по 178 вести нужно. Может быть в обзоре ВС увидим.
Ну, и в-третьих, если даже суды 100% будут отказывать ведомым продавцам в признании сделок недействительными, кому-то очень хочется по году- два в судах проводить?
При желании, я могу еще в-четвертых и в-пятых написать, но думаю, что суть понятна. У нас появился очередной риск, который обязательно нужно выявлять. Это значит, что антирисковые мероприятия по ведомым продавцам никуда не делись.
@expertned
А у нас что все ведомые продавцы резко закончились? С чего такое расслабление должно возникнуть?
Во-первых, решение ВС по одному случаю не означает, что автоматом все будет распространяться и на другие случаи.
Во-вторых, в деле Долиной упор велся на 178 ГК РФ, а у нас есть ещё и 177 ГК РФ. И, если именно по ней будут идти и получать освидетельствования, что не осознавали значение действий, то вполне возможно, что суды и продолжат сделки с ведомыми продавцами признавать недействительными. Я, к сожалению, в решении ВС не увидел, что ведомых строго по 178 вести нужно. Может быть в обзоре ВС увидим.
Ну, и в-третьих, если даже суды 100% будут отказывать ведомым продавцам в признании сделок недействительными, кому-то очень хочется по году- два в судах проводить?
При желании, я могу еще в-четвертых и в-пятых написать, но думаю, что суть понятна. У нас появился очередной риск, который обязательно нужно выявлять. Это значит, что антирисковые мероприятия по ведомым продавцам никуда не делись.
@expertned
👍21💯7❤3🤔1
Если кто-то в поиске.
Продается просторная двушка в сталинке на Ленинском, распашонка. Под ремонт.
Адрес: Ленинский пр-т, дом 81/2
Цена 26,5 млн
61,5 кв.м, 6 этаж, потолки 3 м.
Вне рекламы до 5 января!
@expertned
Продается просторная двушка в сталинке на Ленинском, распашонка. Под ремонт.
Адрес: Ленинский пр-т, дом 81/2
Цена 26,5 млн
61,5 кв.м, 6 этаж, потолки 3 м.
Вне рекламы до 5 января!
@expertned
👍12😁4❤1
Ну, что ж. Мы наконец согласовали и подписали соглашение о предоплате. Так что Старый год можно смело закрывать и начинать встречать Новый.
На Праздниках моя компания работает в праздничном режиме, но при этом работает.
Так что, если вы вдруг первого числа решили, что есть смысл поменять одно жилье на другое, или продать/купить его, а второго не передумали это делать. То пишите нам третьего, и мы вам четвертого обязательно ответим.
Заявку можете направлять сюда: https://relait.ru/chat
Напоминаю, что всем подписчикам любого моего канала скидка 10% на высококлассные риэлторские услуги в моей компании.
Чтобы вам не было скучно, начиная с третьего числа я буду каждый день размещать по одному-два видео из тех, что были сняты ранее, и которые я считаю, будут наиболее актуальными в текущих рыночных условиях.
Всех с Наступающим Новым годом. Желаю душевно отметить его приход. И так же душевно провести весь год. Чтобы цели достигались и желания исполнялись.
Всего вам хорошего в Новом году!
@expertned
На Праздниках моя компания работает в праздничном режиме, но при этом работает.
Так что, если вы вдруг первого числа решили, что есть смысл поменять одно жилье на другое, или продать/купить его, а второго не передумали это делать. То пишите нам третьего, и мы вам четвертого обязательно ответим.
Заявку можете направлять сюда: https://relait.ru/chat
Напоминаю, что всем подписчикам любого моего канала скидка 10% на высококлассные риэлторские услуги в моей компании.
Чтобы вам не было скучно, начиная с третьего числа я буду каждый день размещать по одному-два видео из тех, что были сняты ранее, и которые я считаю, будут наиболее актуальными в текущих рыночных условиях.
Всех с Наступающим Новым годом. Желаю душевно отметить его приход. И так же душевно провести весь год. Чтобы цели достигались и желания исполнялись.
Всего вам хорошего в Новом году!
@expertned
❤42🎉15🐳1
Всех с Новым годом! Как и обещал в течение праздников буду размещать актуальные, на мой взгляд, видео из тех, что снимал ранее.
И первые из них - это про оценку квартир и домов.
Обратите внимание, эти видео про оценку квартир сняты в 2022 году. Одно из них так и называется, как правильно оценивать квартиру на падающем рынке. Но рынок сегодня совсем не падающий. Почему же оно сейчас актуально?
Потому что в ближайшие пару месяцев точно мы столкнемся с ситуацией, когда в экспозиции будет представлено очень много объектов с завышенной ценой.
Учитывая пустой рынок, на котором в первую очередь в декабре и ноябре сметали квартиры с реальной рыночной ценой (которая к тому же немного начала расти), в январе и феврале доля завышенных цен будет очень большой. Явно больше, чем в том же ноябре и декабре. А я уже давно говорю, что таких квартир много.
Поэтому очень важно, выходя сегодня в продажу, правильно проводить оценку, чтобы не зависнуть со всеми теми квартирами, что не продались. А кому-то рекомендую по новому взглянуть на свой объект и возможно провести его переоценку.
@expertned
И первые из них - это про оценку квартир и домов.
Обратите внимание, эти видео про оценку квартир сняты в 2022 году. Одно из них так и называется, как правильно оценивать квартиру на падающем рынке. Но рынок сегодня совсем не падающий. Почему же оно сейчас актуально?
Потому что в ближайшие пару месяцев точно мы столкнемся с ситуацией, когда в экспозиции будет представлено очень много объектов с завышенной ценой.
Учитывая пустой рынок, на котором в первую очередь в декабре и ноябре сметали квартиры с реальной рыночной ценой (которая к тому же немного начала расти), в январе и феврале доля завышенных цен будет очень большой. Явно больше, чем в том же ноябре и декабре. А я уже давно говорю, что таких квартир много.
Поэтому очень важно, выходя сегодня в продажу, правильно проводить оценку, чтобы не зависнуть со всеми теми квартирами, что не продались. А кому-то рекомендую по новому взглянуть на свой объект и возможно провести его переоценку.
@expertned
👍8😁1
И если выше это общие советы, то здесь как раз то, на что мало кто обращает внимание при оценке квартиры
https://youtu.be/mIHh9RMJYbk
https://youtu.be/mIHh9RMJYbk
YouTube
О чём часто забывают при оценке квартиры на падающем рынке
Правильно определить цену квартиры очень важно, особенно, если идёт речь о падающем рынке. Для продавца потеря времени – это потеря денег. А для покупателя важно понимать на сколько можно торговаться по конкретной квартире.
Но очень часто при оценке квартиры…
Но очень часто при оценке квартиры…
❤5
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Всех с Новым годом! Как и обещал в течение праздников буду размещать актуальные, на мой взгляд, видео из тех, что снимал ранее. И первые из них - это про оценку квартир и домов. Обратите внимание, эти видео про оценку квартир сняты в 2022 году. Одно из них…
Я здесь сделал акцент только на квартирах, потому что у загородки в 2025 году была немного другая история. И в загородке все ещё сильны сезонные колебания. Там свой "декабрь" уже давно случился, да и переоценка домов носит глобально другой характер. Она идет от недооценки нюансов участка или дома, ну или по другому - переоценка характеристик. Такая переоценка, например, ремонта, встречается и в квартирах, и все же там речь больше в неправильном сравнении. А в загородке большую роль играет не правильная интерпретация.
Ну, например, я рассказывал какое-то время назад про участок, не помню уже точно сколько соток он был, ну пусть будет 25. И собственник, выставляя дом в продажу, учитывал все 25 соток, хотя почти половина из них была в овраге. И которые вообще никак нельзя было использовать. Как результат - много просмотров и отсутствие продажи, потому что был недооценен этот фактор..
В общем, в загородке полно своих нюансов, начиная с того, что одного сравнительного метода оценки там явно не хватает.
Поэтому о загородке отдельное видео
@expertned
Ну, например, я рассказывал какое-то время назад про участок, не помню уже точно сколько соток он был, ну пусть будет 25. И собственник, выставляя дом в продажу, учитывал все 25 соток, хотя почти половина из них была в овраге. И которые вообще никак нельзя было использовать. Как результат - много просмотров и отсутствие продажи, потому что был недооценен этот фактор..
В общем, в загородке полно своих нюансов, начиная с того, что одного сравнительного метода оценки там явно не хватает.
Поэтому о загородке отдельное видео
@expertned
❤7
Нередкая сейчас ситуация. Цены ведь, говорят, растут. Ставки снижают, скоро все сметут.
А в загородке (и некоторых курортных городах) надежда на будущий сезон.
Но, возвращаясь, к посту выше.. Закладываться на небольшой рост цены сегодня, конечно, можно.
Однако, нужно учитывать, что:
а) он может не состояться
б) если состоится, то скорее всего будет не очень большой
в) продавать вы будете в возросшей конкуренции, в отличие от сегодняшнего дня
И самое главное, нужно сначала правильно оценить рыночную стоимость объекта.
А то ведь часто цена повышается на то, что и так завышено и довольно сильно.
@expertned
А в загородке (и некоторых курортных городах) надежда на будущий сезон.
Но, возвращаясь, к посту выше.. Закладываться на небольшой рост цены сегодня, конечно, можно.
Однако, нужно учитывать, что:
а) он может не состояться
б) если состоится, то скорее всего будет не очень большой
в) продавать вы будете в возросшей конкуренции, в отличие от сегодняшнего дня
И самое главное, нужно сначала правильно оценить рыночную стоимость объекта.
А то ведь часто цена повышается на то, что и так завышено и довольно сильно.
@expertned
❤3
Что касается видео, то как мне это не нравится, но боюсь, что в текущей ситуации участятся истории с повышением стоимости объекта продавцами после получения предоплаты.
Это беда растущего рынка. И чем активнее растут цены, тем чаще такое встречается.
Поэтому давайте посмотрим, что делать в такой ситуации.
https://rutube.ru/video/c8c0faaf1cac7e60898b67e7de442175/
@expertned
Это беда растущего рынка. И чем активнее растут цены, тем чаще такое встречается.
Поэтому давайте посмотрим, что делать в такой ситуации.
https://rutube.ru/video/c8c0faaf1cac7e60898b67e7de442175/
@expertned
RUTUBE
Шантаж накануне сделки. Что делать если покупатель или продавец решил изменить цену квартиры.
Накануне сделки покупатель или продавец решили вдруг изменить цену объекта. И говорят, что либо так, либо сделки не будет. Как правильно действовать в такой ситуации? Отказываться, торговаться или соглашаться? Обсудим правильные действия.
0:00 – 04:37…
0:00 – 04:37…
В декабре было 25 лет, как я начал работать на рынке недвижимости.
Но некоторые вещи меня всё ещё удивляют..
Вот что человек хочет получить таким метанием в цене?
@expertned
Но некоторые вещи меня всё ещё удивляют..
Вот что человек хочет получить таким метанием в цене?
@expertned
😁2
Кстати, если это для того, чтобы уведомление о снижении цены посылать подписанным на объявление, то рекомендую снижать 5-10 раз в день по 1000 рублей. Каждый день в течение пары недель.
Кто-нибудь не выдержит и купит, чтобы спам прекратить.
Мне кажется, что эффективность будет куда выше, чем от того, что мы видим сейчас.
@expertned
Кто-нибудь не выдержит и купит, чтобы спам прекратить.
Мне кажется, что эффективность будет куда выше, чем от того, что мы видим сейчас.
@expertned
🤣28🔥1👏1